Tribunal Judiciaire · Chambre 28 / Proxi fond — 4 juillet 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITE 
DE SAINT DENIS
[Adresse 3]
[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 7]





REFERENCES : N° RG 24/04440 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZJ7C

Minute : 24/00730







S.C.I. CASTRO
Représentant : Maître [Y], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0065

 

C/


Monsieur [I] [O]
Madame [C] née [F] [O]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
CHAUVET-LECA AVOCAT

Copie délivrée à :
Mr [O] [I]
Mme [O] [C] née [F]

Le


JUGEMENT DU 04 Juillet 2024






Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 04 Juillet 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;


Après débats à l'audience publique du 04 Juillet 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;



ENTRE DEMANDEUR :


S.C.I. CASTRO
[Adresse 5]
[Localité 6]
représentée par Maître Ghislaine CHAUVET LECA de la SELEURL CHAUVET-LECA AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G0065



D'UNE PART


ET DÉFENDEURS :


Monsieur [I] [O]
[Adresse 4]
Étg 2
[Localité 8]
comparant

Madame [C] née [F] [O]
[Adresse 4]
Étg 2
[Localité 8]
comparante



D'AUTRE PART



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 28 avril 2018, la SCI BFA a donné à bail à Monsieur [I] [O] et Madame [C] [F] épouse [O] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 664,95 euros outre une provision sur charges. La SCI CASTRO est venue aux droits du précédent bailleur par acte notarié du 31 août 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI CASTRO a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 1 570,24 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’octobre 2023 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 23 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2024, la SCI CASTRO a fait assigner Monsieur [I] [O] et Madame [C] [F] épouse [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,
- ordonner l'expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- autoriser son expulsion immédiate par exception au délai légal de deux mois,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs,
- condamner solidairement Monsieur [I] [O] et Madame [C] [F] épouse [O] à lui payer les loyers et charges impayés à février 2024, soit la somme de 2 410,72 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, majoré de 10%,
- condamner solidairement Monsieur [I] [O] et Madame [C] [F] épouse [O] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ainsi que de la signification de la présente décision.

Au soutien de ses prétentions, la SCI CASTRO expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 23 octobre 2023.

A l'audience du 10 juin 2024, la SCI CASTRO, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 1 596,08 euros, selon décompte en date du 15 mai 2024. Elle a précisé que les défendeurs avaient repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Sur la demande de travaux qui est formulée, elle précise que les travaux ont commencé, ce qui démontre sa bonne volonté.

Par note en délibéré du 30 mai 2024 dûment autorisée en ce qui concerne les travaux sollicités et la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, la SCI CASTRO s’est opposée à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés, estimant que les défendeurs ne justifient pas de leur situation financière et de leur capacité à respecter l’échéancier de paiement proposé. A titre subsidiaire, elle estime qu’un délai maximum de 4 mois devrait être accordé.
Sur les travaux, elle s’y oppose, faisant valoir que les défendeurs ne sont plus titulaires du contrat de bail par le constat d’acquisition de la clause résolutoire. Par ailleurs, elle fait valoir que son absence d’achèvement des travaux en intérieur résulte d’une obstruction des occupants alors que plusieurs travaux ont déjà été entrepris. 

Monsieur [I] [O] et Madame [C] [F] épouse [O], présents, ne contestent pas avoir arrêté de payer le loyer pour forcer le bailleur à entreprendre des travaux dans le logement, ce dernier étant insalubre au regard du PV d’infraction du 25 avril 2022 établi par l’inspectrice de salubrité de la ville de [Localité 8] et de l’état de santé des enfants. Ils demandent en conséquence à ce que le bailleur réalise les travaux de reprise des peintures dans le logement et qu’il débouche les aérations. Ils ne contestent pas devoir les sommes réclamées et sollicitent des délais de paiement par des échéances mensuelles de 400 euros. Ils indiquent percevoir des ressources de 2 700 euros outre les prestations sociales, ayant la charge de 3 enfants.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 juillet 2024, le bailleur étant autorisé à produire par note en délibéré ses observations sur la demande de délais de paiement ainsi que sur les travaux sollicités par les défendeurs. Aucune autre note en délibéré n’a été autorisée.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la note en délibéré

Aux termes de l'article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l'appui de leurs observations, si ce n'est à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En l'espèce, il sera relevé que la note en délibéré produite par la SCI CASTRO, autorisée uniquement aux fins de produire ses observations quant aux délais de paiement et aux travaux sollicités, dépasse largement ce cadre en ce que de nouvelles demandes ont été effectuées et de nouvelles pièces produites. 

Celles-ci seront écartées des débats. 

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-Denis par la voie électronique le 26 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI CASTRO justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 26 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 21 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 28 avril 2018 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 octobre 2023, pour la somme en principal de 1 570,24 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 décembre 2023 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile. 

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [I] [O] et Madame [C] [F] épouse [O] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

La SCI CASTRO produit un décompte démontrant que Monsieur [I] [O] et Madame [C] [F] épouse [O] restent lui devoir la somme de 1 596,08 euros à la date du 15 mai 2024. 

Pour la somme au principal, Monsieur [I] [O] et Madame [C] [F] épouse [O] n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette qu’ils reconnaissent à l’audience.

Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 1 596,08 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 570,24 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. 

Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la solidarité des dettes ménagères en vertu de leur qualité d’époux (article 220 du code civile).

Monsieur [I] [O] et Madame [C] [F] épouse [O] seront également condamnés solidairement au paiement à compter du 16 mai 2024, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu'il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu'à la libération effective des lieux.

En application de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989 et en l'absence de preuve d’un préjudice supérieur au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation, la demande de majoration sera rejetée.

Sur la demande de délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, aux locataires en situation de régler leur dette locative, à la condition, que ceux-ci aient repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.

En l'espèce, le décompte locatif produit aux débats par la SCI CASTRO démontre que Monsieur [I] [O] et Madame [C] [F] épouse [O] ont repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Par ailleurs, ils proposent un échéancier de paiement qu’ils seront en capacité de respecter compte tenu de leurs ressources, la dette correspondant environ à deux mois de loyers. 

Au regard de ces éléments, il convient de leur accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif. 

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il est démontré que le paiement intégral du loyer courant a été repris avant l’audience, et que la dette a diminué depuis la délivrance de l’assignation. En conséquence il sera fait droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il est important de préciser que faute pour Monsieur [I] [O] et Madame [C] [F] épouse [O] de respecter les modalités de paiement accordées supra, le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant leur expulsion avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

Sur la demande de travaux

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. 

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux 

En l’espèce en ce qui concerne la demande de réfection de la peinture du logement, il n’est pas contesté par le bailleur que des travaux de rénovation ont été entrepris dans le logement mais qu’il reste encore l’isolation intérieure avec reprise des peintures compte tenu des problèmes d’humidité qui ne sont pas contestés. Nonobstant les causes de la suspension des travaux, le bailleur reconnaît prendre à sa charge les travaux de réfection de la peinture du logement, ce que les locataires réclament.

En conséquence le bailleur sera condamné à réaliser les travaux de réfection des peintures du logement. Il est évident que les locataires devront faciliter l’accès au logement pour permettre la réalisation desdits travaux selon les délais de prévenance prévus par la loi du 6 juillet 1989 et le code civil.

En ce qui concerne la demande relative aux ventilations, il n’est aucunement justifié que les ventilations du logement sont bouchées, et que ce désordre résulte d’un défaut d’entretien du bailleur alors que les locataires produisent eux mêmes un courrier de la mairie de [Localité 8] en date du 27 juin 2022, leur rappelant leurs obligations de locataires à savoir le nettoyage et l’entretien des grilles de ventilation, notamment.

En conséquence, faute de rapporter la preuve d’un manquement du bailleur à ce titre, ils seront déboutés de leur demande de travaux afférente à la ventilation.

Sur les demandes accessoires

 Monsieur [I] [O] et Madame [C] [F] épouse [O], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la Préfecture, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi que de l’assignation.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Ecarte des débats les termes de la note en délibéré ainsi que les pièces qui ne concernent pas la demande de délais de paiement et les observations du bailleur sur la demande de travaux ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 avril 2018 entre la SCI CASTRO (anciennement SCI BFA) et Monsieur [I] [O] et Madame [C] [F] épouse [O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 4 décembre 2023 ;

Condamne solidairement Monsieur [I] [O] et Madame [C] [F] épouse [O] à verser à la SCI CASTRO la somme de 1 596,08 euros (décompte arrêté au 15 mai 2024, incluant la mensualité de mai 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2023 sur la somme de 1 570,24 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Autorise Monsieur [I] [O] et Madame [C] [F] épouse [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 3 mensualités de 400 euros chacune et une 5ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu'à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Monsieur [I] [O] et Madame [C] [F] épouse [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI CASTRO puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
* que Monsieur [I] [O] et Madame [C] [F] épouse [O] soient solidairement condamnés à verser à la SCI CASTRO une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 16 mai 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la SCI CASTRO ou à son mandataire ;

Ordonne à la SCI CASTRO de faire réaliser les travaux de reprise des peintures dans le logement pris à bail conformément à son plan de travaux entrepris antérieurement à la présente procédure, à charge pour Monsieur [I] [O] et Madame [C] [F] épouse [O] de laisser l’accès au logement conformément aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et le code civil ;

Dit n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Monsieur [I] [O] et Madame [C] [F] épouse [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi que de la signification de la présente décision ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. 

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection