Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 2 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 24/02608 
N° Portalis DB3S-W-B7I-ZBA3

Minute : 805/24





Monsieur [D] [V] [H]
Madame [U] [J] [P]
Représentant : Me Laurence DENOT, 
avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1666
 

C/


Monsieur [Z] [O]
Madame [F] [N]















Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me DENOT
Copie délivrée à :
M. [O]
Mme [N]
Le 6 août 2024
















 
 
AUDIENCE CIVILE




Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 02 Juillet 2024 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 13 Mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;




ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [D] [V] [H], demeurant [Adresse 7],
Madame [U] [J] [P], demeurant [Adresse 7],

Représentés par Maître Laurence DENOT, Avocat au Barreau de PARIS

D'UNE PART




ET DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [O], demeurant [Adresse 4]
Non comparant

Madame [F] [N], demeurant [Adresse 4]
Non comparante

D'AUTRE PART



EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 3 mars 2023, M. [D] [V] [H] et Mme [U] [J] [P] ont donné à bail à M. [Z] [O] et Mme [F] [N] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 1 506 euros et 160 euros de provision sur charges, outre un dépôt de garantie d'un montant de 1 506 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le 18 décembre 2023, M. [D] [V] [H] et Mme [U] [J] [P] ont fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 5 317,78 euros visant la clause résolutoire.

Ils ont ensuite fait assigner M. [Z] [O] et Mme [F] [N] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 12 mars 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

L'affaire a été appelée à l'audience du 13 mai 2024.

A cette date, M. [D] [V] [H] et Mme [U] [J] [P], représentés, se réfèrent à leur assignation. Ils demandent :
- à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d'habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résolution judiciaire ;
- l'expulsion de M. [Z] [O] et Mme [F] [N], sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;
- la suppression du délai de deux mois prévu par l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
- et la condamnation solidaire de M. [Z] [O] et Mme [F] [N] :
- au paiement de la somme actualisée de 8 435,34 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation,
- au paiement d'une somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles
- et aux dépens, comprenant le coût du commandement.

Ils exposent, sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, L412-1 du code des procédures civiles d'exécution et 1728, 1217, 1229 et 1741 du code civil, que les locataires ne se sont pas acquittés des loyers dus. Ils ajoutent que les locataires sont de mauvaise foi dès lors qu'ils gardent le silence et ne règlent pas leur loyer. Ils s'opposent à l'octroi de délais de paiement.

Cités à l'étude du commissaire de justice, M. [Z] [O] et Mme [F] [N] ne comparaissent pas.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l'article 472 du code de procédure civile qu'au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I - Sur la résiliation

A - Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 13 mars 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 13 mai 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

B - Sur le bien fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 3 mars 2023 contient une clause résolutoire en son article VIII qui stipule que le contrat sera résilié à l'issue d'un délai de deux mois après la délivrance d'un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 décembre 2023, pour la somme en principal de 5 317,78 euros, laissant un délai de de six semaines pour régler la somme due. Conformément aux dispositions de l'article 2 du code civil, la clause résolutoire du contrat précité ne peut être acquise qu'à l'issue du délai de deux mois prévu au contrat de bail.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 19 février 2024.

L'expulsion de M. [Z] [O] et Mme [F] [N] sera en conséquence ordonnée.

Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour M. [Z] [O] et Mme [F] [N] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

L'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose par ailleurs que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement. Le délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. En l'espèce, le fait de ne pas régler son loyer ou de ne pas comparaître à l'audience ne saurait caractériser la mauvaise foi des locataires. Aucun motif ne justifie donc de supprimer le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à M. [Z] [O] et Mme [F] [N] pour organiser leur départ et assurer leur relogement.

II - Sur les demandes de condamnation en paiement

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [Z] [O] et Mme [F] [N] restent lui devoir la somme de 8 435,34 euros à la date du 2 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse.

M. [Z] [O] et Mme [F] [N], non comparants, n'apportent par définition aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette.

Le bail conclu le 3 mars 2023 contient une clause de solidarité.

M. [Z] [O] et Mme [F] [N] seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme de 8 435,34 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5 317,78 euros à compter du commandement de payer du 18 décembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

M. [Z] [O] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 1er juin 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, conformément aux dispositions de l'article 1240 du code civil. Il ressort par ailleurs des éléments du dossier que Mme [F] [N] n'occupe plus les lieux loués. La demande de condamnation à une indemnité d'occupation formée à son encontre sera donc rejetée.

III - Sur les mesures de fin de jugement

M. [Z] [O] et Mme [F] [N], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu'ont dû accomplir M. [D] [V] [H] et Mme [U] [J] [P], M. [Z] [O] et Mme [F] [N] seront condamnés in solidum à leur payer une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :
 

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 mars 2023 entre M. [D] [V] [H] et Mme [U] [J] [P] et M. [Z] [O] et Mme [F] [N] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 19 février 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [Z] [O] et Mme [F] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu'à défaut pour M. [Z] [O] et Mme [F] [N] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [D] [V] [H] et Mme [U] [J] [P] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement M. [Z] [O] et Mme [F] [N] à payer à M. [D] [V] [H] et Mme [U] [J] [P] ensemble la somme de 8 435,34 euros (décompte arrêté au 2 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse) avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2023 sur la somme de 5 317,78 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE M. [Z] [O] à verser à M. [D] [V] [H] et Mme [U] [J] [P] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail du 1er juin 2024 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

REJETTE la demande de condamnation de Mme [F] [N] au paiement d'une indemnité d'occupation ;

DEBOUTE M. [D] [V] [H] et Mme [U] [J] [P] de leur demande de suppression du délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

DEBOUTE M. [D] [V] [H] et Mme [U] [J] [P] de leur demande d'astreinte ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [O] et Mme [F] [N] à verser à M. [D] [V] [H] et Mme [U] [J] [P] ensemble une somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [O] et Mme [F] [N] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 2 juillet 2024.

 

LE GREFFIER LE JUGE