Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 2 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 5]
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[Localité 7]

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Télécopie : [XXXXXXXX01]
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REFERENCES : N° RG 23/03145 
N° Portalis DB3S-W-B7H-YQGR

Minute : 794/24





Société CDC HABITAT
Représentant : Me Gaëlle LE DEUN, avocat au 
barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33

 

C/


Monsieur [C] [S]
Représentant : Me HAIK MHK AVOCATS, 
barreau de PARIS, vestiaire : E1966











Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me LE DEUN
Copie,dossier, délivrés à :
Me HAIK
Le 8 août 2024




 AUDIENCE CIVILE




Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 02 Juillet 2024 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 13 Mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;




ENTRE DEMANDERESSE:

Société CDC HABITAT, ayant son siège social [Adresse 4] - [Localité 6]
Représentée par Maître Ilhem SAKHRI, Avocat au Barreau du Val d’Oise, substituant Maître Gaëlle LE DEUN, du même Cabinet


D'UNE PART






ET DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [S], demeurant [Adresse 3] - [Adresse 3] - [Localité 9]
Représenté par Maître Sandra MANSOIBOU du Cabinet MHK AVOCATS, du Barreau de Paris


D'AUTRE PART














EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 30 décembre 2023, modifié par avenant conclu le 6 janvier 2023, la société d'économie mixte CDC Habitat a donné à bail à M. [C] [S] un local à usage d'habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 9] ([Adresse 3]).

Des loyers étant demeurés impayés, le 17 juillet 2023, la société d'économie mixte CDC Habitat a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 4 587,15 euros visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner M. [C] [S] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 30 octobre 2023 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

Après un renvoi aux fins de mise en état, l'affaire a été appelée à l'audience du 13 mai 2024.

A cette date, la société d'économie mixte CDC Habitat, représentée, se réfère à son assignation. Elle demande :
- à titre principal, la constatation de la résiliation de plein droit du bail d'habitation et, à titre subsidiaire, le prononcé de sa résolution judiciaire ;
- l'expulsion de M. [C] [S] ;
- le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ;
- que l'éventuel octroi de délais de paiement soit conditionné à un règlement de chaque mensualité avant le 5 du mois ;
- et la condamnation de M. [C] [S] :
- au paiement de la somme actualisée de 12 774,60 euros,
- au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation,
- au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts,
- au paiement d'une somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles
- et aux dépens.

Elle expose, sur le fondement des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989, 544 du code civil, 18 du décret du 11 mars 2015 et 1224 et suivants, 1728 et 1741 du code civil, que le locataire ne s'est pas acquitté des loyers dus. Elle ajoute que M. [C] [S] oppose une résistance abusive qui lui cause un préjudice dès lors qu'elle doit continuer à entretenir l'immeuble. Elle précise que M. [C] [S] n'a rien réglé depuis son entrée dans les lieux et qu'il sous-loue son appartement sur la plateforme Airbnb. Elle s'oppose à l'octroi de délais de paiement.

M. [C] [S] comparaît, représenté. Il se réfère à ses conclusions déposées à l'audience et sollicite :
- le rejet des demandes présentées par la société d'économie mixte CDC Habitat ;
- la suspension des effets de la clause résolutoire, son maintien dans les lieux et des délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois ;
- et la condamnation de la société d'économie mixte CDC Habitat aux dépens.

Il fait valoir, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, qu'il perdu son emploi au cours de l'année 2023 mais qu'il a retrouvé un emploi au mois de février 2024, que ses revenus actuels lui permettent de s'acquitter de son loyer et d'apurer progressivement sa dette et qu'il a repris le paiement du loyer courant. Il ajoute qu'il n'a pas sous-loué son logement mais hébergé ponctuellement M. [P].

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I - Sur la résiliation

A - Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 31 octobre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience du 15 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société d'économie mixte CDC Habitat justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie postale le 26 avril 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 30 octobre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

B - Sur le bien fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur au jour de la délivrance du commandement de payer, dispose que " toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ".

Le bail conclu le 30 décembre 2023, modifié par avenant conclu le 6 janvier 2023 contient une clause résolutoire (article 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 juillet 2023, pour la somme en principal de 4 587,15 euros.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 18 septembre 2023.

II - Sur les demandes de condamnation en paiement

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [C] [S] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite ( 13,51 € x 2 + 155,18 € + 178,09 € + 280 €), la somme de 12 747,58 euros à la date du 3 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse.

M. [C] [S] rapporte par ailleurs la preuve d'avoir effectué un règlement de 1 000 euros le 6 mai 2024 par carte bancaire.

M. [C] [S] sera donc condamné au paiement de la somme de 11 747,58 euros.




III - Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ". L'article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que " lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

En l'espèce, M. [C] [S] démontre avoir repris le paiement de son loyer courant.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l'audience, M. [C] [S] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l'expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

En revanche, si le locataire ne respecte pas pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Le défendeur devra quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance éventuelle de la force publique ou d'un serrurier.

En outre, dans l'hypothèse où le défendeur ne respecterait pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, il devra indemniser la propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à cette dernière un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, à compter du 1er juin 2024 jusqu'à son départ définitif des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

IV - Sur la demande de réparation du préjudice

Aux termes de l'article 1240 du code civil, " tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ".

En l'espèce, le demandeur ne rapporte la preuve d'aucun préjudice distinct de l'absence de paiement de l'arriéré locatif, déjà suffisamment réparé par la condamnation à le régler.

En conséquence, la demande sera rejetée.

V - Sur les mesures de fin de jugement

M. [C] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société d'économie mixte CDC Habitat les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :
 

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 décembre 2023, modifié par avenant conclu le 6 janvier 2023 entre la société d'économie mixte CDC Habitat et M. [C] [S] concernant le local à usage d'habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 9] ([Adresse 3]) sont réunies à la date du 18 septembre 2023 ;

CONDAMNE M. [C] [S] à payer à la société d'économie mixte CDC Habitat la somme de 11 747,58 euros (décompte arrêté au 3 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse) ;

AUTORISE M. [C] [S] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 300 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour M. [C] [S] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la société d'économie mixte CDC Habitat puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ;
*que M. [C] [S] soit condamné à verser à la société d'économie mixte CDC Habitat une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter du 1er juin 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

REJETTE la demande de réparation du préjudice ;

REJETTE la demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [C] [S] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 2 juillet 2024.

 

LE GREFFIER LE JUGE