Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 2 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 6]



REFERENCES : N° RG 24/01723 
N° Portalis DB3S-W-B7I-Y4N2

Minute : 800/24





S.A.S. FONCIERE CRONOS
Représentant : Me Christine GALLON, avocat au 
barreau de PARIS, vestiaire : P0431

 

C/


Monsieur [I] [W]
Madame [X] [N]












Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me GALLON
Copie délivrée à :
M. [W]
Mme [N]
Le 9 août 2024





















AUDIENCE CIVILE




Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 02 Juillet 2024 ;

par Madame Elise CSAKVARY, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 13 Mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Elise CSAKVARY, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;




ENTRE DEMANDERESSE :

Société par actions simplifiée FONCIERE CRONOS, ayant son siège social [Adresse 7]
Représentée par Maître Christine GALLON, Avocat au Barreau de Paris

D'UNE PART




ET DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [W], comparant en personne,
Madame [X] [N], non comparante,

demeurant tous deux [Adresse 4]


D'AUTRE PART



EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 26 décembre 2022, la société par actions simplifiée Foncière Cronos a donné à bail à M. [I] [W] et Mme [X] [N] un local à usage d'habitation et un emplacement de stationnement situés au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 849 euros et 82 euros de provision sur charges, outre un dépôt de garantie d'un montant de 849 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, le 1er décembre 2023, la société par actions simplifiée Foncière Cronos a fait signifier un commandement de payer la somme en principal de 2 714 euros visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner M. [I] [W] et Mme [X] [N] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny par acte en date du 13 février 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement.

L'affaire a été appelée à l'audience du 13 mai 2024.

A cette date, la société par actions simplifiée Foncière Cronos, représentée, se réfère à son assignation. Elle demande :
- la constatation de la résiliation de plein droit du bail d'habitation ;
- l'expulsion de M. [I] [W] et Mme [X] [N] ;
- le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ;
- et la condamnation solidaire de M. [I] [W] et Mme [X] [N] :
- au paiement de la somme actualisée de 3 905,52 euros,
- au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation,
- au paiement d'une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles
- et aux dépens, comprenant le coût du commandement.

Elle expose, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les locataires ne se sont pas acquittés des loyers dus. Elle ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement.

Citée à personne, Mme [X] [N] ne comparaît pas.

M. [I] [W] comparaît. Il explique avoir rencontré des difficultés financières du fait de l'expiration de son titre de séjour mais que la situation a été régularisée et qu'il a pu reprendre son travail et le versement de son loyer. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 200 euros par mois en règlement de l'arriéré.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte de l'article 472 du code de procédure civile qu'au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.



I - Sur la résiliation

A - Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 14 février 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 13 mai 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société par actions simplifiée Foncière Cronos justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 4 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 13 février 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

B - Sur le bien fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 26 décembre 2022 contient une clause résolutoire en son article 8 qui stipule que le contrat sera résilié à l'issue d'un délai de deux mois après la délivrance d'un commandement de payer infructueux. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 1er décembre 2023, pour la somme en principal de 2 714 euros, laissant un délai de de six semaines pour régler la somme due. Conformément aux dispositions de l'article 2 du code civil, la clause résolutoire du contrat précité ne peut être acquise qu'à l'issue du délai de deux mois prévu au contrat de bail.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 2 février 2024.

II - Sur les demandes de condamnation en paiement

L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [I] [W] et Mme [X] [N] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite (145,40 € + 190,51 €), la somme de 3 905,52 euros à la date du 6 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse.

M. [I] [W] et Mme [X] [N] n'apportent aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette.

Le bail conclu le 26 décembre 2022 contient une clause de solidarité.

M. [I] [W] et Mme [X] [N] seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme de 3 905,52 euros.


III - Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que " le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ". L'article 24 VII de la loi précitée dispose en outre que " lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l'audience, M. [I] [W] et Mme [X] [N] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l'expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

En revanche, si les locataires ne respectent pas pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'assistance éventuelle de la force publique ou d'un serrurier.

En outre, dans l'hypothèse où les défendeurs ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, ils devront indemniser la propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à cette dernière un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, à compter du 1er juin 2024 jusqu'à leur départ définitif des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

IV - Sur les mesures de fin de jugement

M. [I] [W] et Mme [X] [N], partie perdante, supporteront in solidumla charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.


Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société par actions simplifiée Foncière Cronos les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort :
 

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 décembre 2022 entre la société par actions simplifiée Foncière Cronos et M. [I] [W] et Mme [X] [N] concernant le local à usage d'habitation et l'emplacement de stationnement situés au [Adresse 4] sont réunies à la date du 2 février 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [I] [W] et Mme [X] [N] à payer à la société par actions simplifiée Foncière Cronos la somme de 3 905,52 euros (décompte arrêté au 6 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse) ;

AUTORISE M. [I] [W] et Mme [X] [N] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 19 mensualités de 200 euros chacune et une 20ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour M. [I] [W] et Mme [X] [N] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la société par actions simplifiée Foncière Cronos puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ;
*que M. [I] [W] et Mme [X] [N] soient condamnés in solidum à verser à la société par actions simplifiée Foncière Cronos une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, à compter du 1er juin 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;


REJETTE la demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [W] et Mme [X] [N] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.



Ainsi jugé et prononcé à Bobigny, par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal judiciaire, le 2 juillet 2024.

 

LE GREFFIER LE JUGE