Tribunal Judiciaire · JCP — 18 juillet 2024

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 18 JUILLET 2024


N° RG 24/00151 - N° Portalis DBWH-W-B7I-GWPF

N° minute : 24/00242 

Dans l’affaire entre : 

DEMANDERESSE

S.A. LOGIDIA
dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 2]

représentée par Me Jean françois BOGUE avocat au barreau de l’Ain, substitué par Me Laurence GARNIER, avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEUR

Monsieur [I] [V]
né le 15 Avril 1977 à [Localité 5]
demeurant [Adresse 4] - [Localité 1]

comparant



 
COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente 
Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 06 Juin 2024
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 18 Juillet 2024


copies délivrées le 18 JUILLET 2024 à :
S.A. LOGIDIA
Monsieur [I] [V]


formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 18 JUILLET 2024 à :
S.A. LOGIDIA

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 17 août 2020, la société LOGIDIA a donné à bail à M. [I] [V] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 1], pour un loyer mensuel de 549,85 €, hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société LOGIDIA a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 31 octobre 2023 ; puis elle a fait assigner M. [I] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 1er février 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement des arriérés locatifs.

A l'audience du 02 mai 2024, la bailleresse a expliqué avoir trouvé un accord avec le locataire en ce qu’il s’engage à verser la somme de 2.000 € au mois de mai. En outre, elle a indiqué que le locataire avait régler les trois derniers loyers, et le locataire a demandé des délais de paiement. Le renvoi de l'affaire a été ordonné pour constatation du versement de 2.000 €.

A l’audience du 06 juin 2024, date à laquelle l'affaire a été retenue, la société LOGIDIA maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Elle demande ainsi au juge des contentieux de la protection de : 
- constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation ; 
- d'ordonner l’expulsion de M. [I] [V], ainsi que tous occupants de son chef ; 
- de condamner M. [I] [V] à lui payer une indemnité d'occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu'à l'entière libération des lieux ; 
- de condamner M. [I] [V] à lui payer la somme actualisée de 1.646,12 € au 31 mai 2024 € avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ; 
- de condamner M. [I] [V] à lui payer la somme de 300 € pour résistance abusive ; 
- de condamner M. [I] [V] à lui payer la somme de 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens, le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire. 

La société LOGIDIA a indiqué que le locataire avait réglé la somme de 2.300 € au mois de mai 2024, en plus du loyer courant.

M. [I] [V] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 333 € par mois pendant trois mois et un dernier règlement de 314 € en règlement de l'arriéré. En outre, il a précisé avoir versé la somme de 300 € environ le 05 juin. 

L'affaire a été mise en délibéré au 18 juillet 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'Ain par la voie électronique le 1er février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la société LOGIDIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 02 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. 

L’action est donc recevable.

- sur le bien fondé de la demande :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Aux termes du bail conclu entre les parties, la clause résolutoire stipulait qu’« en cas de non paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, d'un montant au moins équivalent à un mois de loyer en principal, celui-ci pourra, après examen du cas en liaison avec le service social du secteur, être résilié de plein droit à l'initiative du bailleur, deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet ».

La loi du 27 juillet 2023 n’inclut aucune disposition transitoire, et est dès lors entrée en vigueur le 29 juillet 2023 en application de l’article 1er du Code Civil.
Cependant, en matière contractuelle, en vertu de l’article 2 du Code Civil énonçant que la loi ne dispose que pour l’avenir et qu’elle n’a point d’effet rétroactif, le principe est celui de la survie de la loi ancienne, seuls les contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur y étant soumis.

Ce principe a été rappelé dans l’avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de Cassation, en date du 13 juin 2024, énonçant que les dispositions de l'article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi.

Le commandement délivré le 31 octobre 2023 au locataire était fondé sur les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et rappelait la clause résolutoire du contrat de bail.
Ce commandement précisait que faute pour le locataire de régler les sommes dues dans un délai de six semaines, le propriétaire entendait se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

Cependant, dès lors que le contrat de bail, conclu avant l’entrée en vigueur de la loi du 29 juillet 2023 et en cours au jour de cette entrée en vigueur, comportait une clause résolutoire prévoyant que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour régulariser sa dette locative après délivrance d’un commandement de payer, cette clause doit trouver à s’appliquer, de sorte que M. [I] [V] avait jusqu’au 31 décembre 2023 pour régler la dette visée au commandement de payer délivré le 31 octobre 2023.

À cette date, la dette n'avait pas été réglée auprès de la bailleresse. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 décembre 2023.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société LOGIDIA produit un décompte démontrant que M. [I] [V] reste lui devoir la somme de 1.646,12 € à la date du 05 juin 2024 dont il y a lieu de déduire les sommes suivantes : 
- les frais de rejet de prélèvement, indûment comptabilisés, soit la somme de 9,6 € (6 x 1,60 €), 
- les frais d'huissier, qui seront compris dans les dépens, soit la somme de 720,71 € (140,38 € + 151,43 € + 428,90 €). 

M. [I] [V] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience. Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 915,81 € arrêtée au 05 juin 2024. 

Par ailleurs, il doit être condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant du 31 décembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d'occupation étant déjà incluse dans l'arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d'occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Le défendeur sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 915,81 € arrêtée au 05 juin 2024, incluant l'échéance du moi de mai pour un montant de 621,92 €, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil,
outre les indemnités d'occupation postérieures. 

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa nouvelle version ajoute que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ".
D'autre part l'article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l'espèce, M. [I] [V] a sollicité l'octroi de délais de paiement suspendant l'effet de la clause résolutoire. 

Il a expliqué avoir engagé une procédure prud'homale et avoir obtenu une proposition de la partie adverse. En outre, il a déclaré percevoir un salaire de 2.000 €. 

 M. [I] [V] a repris le paiement du loyer courant depuis le mois de janvier 2024. En outre, il a effectué deux règlements de 2.000 € et 333 € au mois de mai 2024, ce qui a permis une diminution importante de la dette locative. 

Enfin, il a proposé d'apurer sa dette locative par trois règlements de 333 €, en plus du loyer courant et un dernier règlement de 314 €. 

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, M. [I] [V] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera l'expulsion et la condamnation de M. [I] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et leur expulsion, la clause résolutoire reprenant alors son plein effet.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

La résistance abusive de la locataire n'est pas établie, ni la réalité d'un préjudice distinct du simple retard pour le bailleur. En conséquence la demande de dommages-intérêts sera rejetée.

M. [I] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L'équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit.



PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 août 2020 entre la société LOGIDIA et M. [I] [V] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 1] (01) sont réunies à la date du 31 décembre 2023 ;

CONDAMNE M. [I] [V] à verser à la société LOGIDIA la somme de 915,81 € (décompte arrêté au 05 juin 2024, incluant l'échéance du mois de mai 2024 pour un montant de 506,92, déduction faite des APL, et un règlement de 506,92 € effectué le 05 juin 2024) ;

AUTORISE M. [I] [V] à s’acquitter de cette somme, en 3 mensualités de 300 € chacune et une 4e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, et ce, en plus des loyers et charges courants ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;


DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour M. [I] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société LOGIDIA puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [I] [V] soit condamné à verser à la société LOGIDIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou l'expulsion ;

DEBOUTE la société LOGIDIA de sa demande de production d'une attestation d'assurance,

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [I] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et dit n’y avoir lieu de l’écarter ;

DIT qu'une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département en application de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 18 juillet 2024.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,