Tribunal Judiciaire · JCP — 18 juillet 2024

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 18 JUILLET 2024


N° RG 24/00051 - N° Portalis DBWH-W-B7I-GU3P

N° minute : 24/00246 

Dans l’affaire entre : 

DEMANDERESSE

SEMCODA - SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DU DEPARTEMENT DE L’AIN
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain 


et

DEFENDERESSE

Madame [N] [T] [M] [V]
née le 11 Mars 1992 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 1]

comparante


 
COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente 
Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 30 Mai 2024
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 18 Juillet 2024



copies délivrées le 18 JUILLET 2024 à :
SEMCODA
Madame [N] [T] [M] [V]


formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 18 JUILLET 2024 à :
SEMCODA


EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 25 octobre 2018, la SA SEMCODA a consenti un bail d'habitation à Madame [N] [V] portant sur un immeuble à usage d'habitation situé au [Adresse 1] (01), contre le paiement d'un loyer mensuel révisable de 488,99 euros, provision sur charges incluse.

Par acte délivré par commissaire de justice du 19 décembre 2023, dénoncé à la Préfecture de l'Ain par voie électronique le 21 décembre 2023, la SA SEMCODA a fait assigner Madame [N] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la constatation de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire,
- l'expulsion immédiate de Madame [N] [V], si besoin avec le concours de la force publique,
- la condamnation de la locataire au paiement : 
- de la somme de 2.737,92 euros au titre des loyers échus à fin octobre 2023, outre ceux restant dus jusqu'au jour de l'audience selon décompte actualisé au cours des débats, 
- d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu'à libération effective des lieux, 
- d'une indemnité de 460 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- des entiers dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer. 

A l'audience du 30 mai 2024, date à laquelle l'affaire a été retenue, la SA SEMCODA, représentée par son conseil, a réitéré l'ensemble de ses demandes, portant à 4.547,64 euros la somme réclamée au titre des impayés de loyers, indemnités d'occupation et charges. Elle a indiqué que le rappel des droits APL n'était pas intervenu depuis la première audience mais que la locataire avait repris le paiement des deux derniers loyers courants. Elle a indiqué ne pas être opposée à l'octroi de délais de paiement suspensifs.

En défense, Madame [N] [V], comparant en personne, n'a contesté ni le principe, ni le montant de la dette mais a réclamé des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Elle a proposé de mettre en place un échéancier à hauteur de 50 euros par mois, en plus du loyer courant. 

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 juillet 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l'action 

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l'Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 21 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions nouvelles de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA SEMCODA justifie avoir saisi le 07 mars 2023 la caisse d'allocations familiales, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d'expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire. 

En l'espèce, le contrat de bail contient une clause (article 5.1) prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

L’article 2 du code civil prévoit que la loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif. 

La modification de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 ne relève pas d'un ordre public de protection du locataire. Elle n'a donc pas à s'appliquer immédiatement aux contrats en cours. 

L'article 24, dans sa version en vigueur lors de la conclusion du bail, précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l'adresse de saisine est précisée.

Par acte délivré par commissaire de justice le 16 juin 2023, la SA SEMCODA a fait commandement à Madame [N] [V] d’avoir à payer la somme en principal de 1.502,45 euros. Ce commandement délivré en étude reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées.

La situation n'a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 16 août 2023 et d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

Aucune circonstance ne justifie la demande d'expulsion "immédiate" et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

 Madame [N] [V] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 16 août 2023. Il convient de réparer ce dommage et de la condamner à payer à la SA SEMCODA une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmenté des charges, qui aurait été du en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu'à restitution effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l'expulsion). 

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation

En application de l'article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

En l'espèce, le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 25 octobre 2018 et un dernier décompte faisant état à la date du 27 mai 2024 d'une dette de 4.547,64 euros.

Il y a donc lieu de condamner Madame [N] [V] à payer à la SA SEMCODA la somme de 4.547,64 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 27 mai 2024, échéance du mois d'avril 2024 incluse.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d'application immédiate, que :

V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)

VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [N] [V] a sollicité le bénéfice de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. 

Elle vit en concubinage et a trois enfants dont l'un fait l’objet d’une mesure de placement. Elle a indiqué que son concubin percevait un salaire de 1.400 euros. Elle a expliqué sa dette locative par la suspension de ses droits par la Caisse d’Allocations Familiales mais a affirmé qu’un rappel de ses droits APL devrait intervenir. 

Madame [N] [V] fait l’objet d’une Mesure Judiciaire d’Aide à la Gestion du Budget Familial (MJAGBF) et le diagnostic social et financier établit dans le cadre de la prévention des expulsions confirme que les allocations familiales perçues sont normalement assez élevées pour assurer le paiement du loyer et apurer la dette locative. 

Madame [N] [V] justifie avoir repris le paiement intégral des deux derniers loyers courants. Elle a proposé de mettre en place un échéancier à hauteur de 50 euros par mois, en plus du loyer courant. 

Le bailleur ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement suspensifs.

Eu égard à la situation économique et familiale de Madame [N] [V] et au montant des sommes dues, il convient de favoriser le maintien dans les lieux et d’accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif (fin) de la présente décision. 

Pendant le déroulement de ces délais, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Tout défaut de paiement d’une mensualité ou d’un terme de loyer à son échéance entraînera la mise en jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de location et la poursuite de l’expulsion sans qu'il n'y ait besoin d'une nouvelle décision. 

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

Madame [N] [V] qui succombe à l'instance, devra supporter les dépens, qui comprendront les frais de commandement de payer du 16 juin 2023 et de l'assignation du 19 décembre 2023.

Il n'apparaît par ailleurs pas inéquitable de laisser à la charge de la SA SEMCODA l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice, la locataire devant concentrer ses efforts financiers sur le remboursement de la dette locative. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée. 


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne Madame [N] [V] à payer à la SA SEMCODA la somme de 4.547,64 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 27 mai 2024, échéance du mois d'avril 2024 incluse,

Autorise Madame [N] [V] à se libérer de sa dette par 36 mensualités de 50 euros payables en plus du loyer courant, le solde de la dette étant du lors de la dernière échéance, la première mensualité étant payable le 15 du mois suivant la signification du présent jugement et chaque mensualité étant payable le 15 de chaque mois,

Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail signé le 25 octobre 2018 entre la SA SEMCODA d’une part, et Madame [N] [V] d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 4] (01) sont réunies au 16 août 2023,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement accordés,

Dit que si cette dette est intégralement payée, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué,

Dit qu'au contraire, à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée et ce, quinze jours après une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée vaine :
- la totalité de la somme restant due redeviendra exigible,
- la clause résolutoire reprendra ses pleins effets,
- à défaut par Madame [N] [V] d'avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification d'un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur,
- Madame [N] [V] sera tenue de payer à la SA SEMCODA une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l'expulsion),

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [N] [V] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 16 juin 2023 et de l'assignation du 19 décembre 2023,

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Rejette toute demande plus ample ou contraire. 

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER LE JUGE