Tribunal Judiciaire · Chambre 26 / Proxi fond — 15 juillet 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 7]
[Localité 10]
Tél:[XXXXXXXX02]
Fax : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 11]




REFERENCES : N° RG 24/01792 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y47O

Minute : 



JUGEMENT


Du : 15 Juillet 2024


Société IMMOBILIERE 3F, SA d’HLM
 

C/


Monsieur [R] [W] [E]

Monsieur [K] [C]




JUGEMENT



Après débats à l'audience publique du 21 Mai 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 15 Juillet 2024; 

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société IMMOBILIERE 3F, SA d’HLM
[Adresse 4]
[Localité 8]
Représentée par Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS


DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [W] [E]
[Adresse 6]
[Localité 9]
Non comparant

Monsieur [K] [C]
[Adresse 6]
[Localité 9]
Présent et assisté de Me Pasquale BALBO, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS
Aide Juridictionnelle Totale n°N930082024002730 en date du 13-03-2024


Copie exécutoire délivrée le :
 
à : Me Hela KACEM
 Me Pasquale BALBO 
 M. [R] [W] [E] 













Expédition délivrée le

à : Monsieur Le Préfet de la SEINE-SAINT-DENIS



EXPOSÉ DU LITIGE 
Par contrat égaré en date du 1 décembre 2015, la SA IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [R] [W] [E] un appartement à usage d'habitation sis [Adresse 5].
Par acte de commissaire de justice délivré à étude du 15 février 2024, la SA IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [R] [W] [E] et Monsieur [K] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, aux fins : 
De prononcer la résiliation du contrat de bail ;D'ordonner l'expulsion de Monsieur [R] [W] [E] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;D'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il plaira à la SA IMMOBILIERE 3F, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [R] [W] [E] ;De condamner Monsieur [R] [W] [E] au paiement de la somme de 1 386,03 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 29 janvier 2024, somme à parfaire et à la somme de 1 000 € de dommages-intérêts ;De condamner solidairement Monsieur [R] [W] [E] et Monsieur [K] [C] au paiement des sommes suivantes :une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ; 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.L'audience s'est tenue le 21 mai 2024 après un renvoi dans l'attente de la réponse à la demande d'aide juridictionnelle de Monsieur [K] [C].
À cette audience, la SA IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, a maintenu le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à préciser qu'en vertu d'un décompte arrêté au 13 mai 2024 , l'arriéré locatif s'élève désormais à la somme de 2 254,61 € (échéance du mois d'avril 2024 incluse). 
Elle expose que le logement loué à Monsieur [R] [W] [E] est en réalité occupé par Monsieur [K] [C] en violation de la législation relative aux HLM et des dispositions du bail. Elle déclare avoir fait délivrer une sommation de quitter les lieux restées sans effet. Elle s'oppose à des délais pour quitter les lieux en l'absence de justificatif de recherche de logement.
Monsieur [K] [C], assisté par son conseil qui a repris oralement ses dernières conclusions visées à l'audience, sollicite du juge de débouter la SA IMMMOBILIERE 3F de ses demandes, subsidiairement de lui accorder un délai d'un an pour quitter les lieux, et de condamner la SA IMMOBILIERE 3F aux dépens. Il explique être handicapé et que Monsieur [R] [W] [E] a accepté de l'héberger temporairement. Il conteste toute sous-location. Il indique que Monsieur [R] [W] [E] revient parfois dans le logement mais s'absente pour travailler en province, et que c'est lui qui paie le loyer. Monsieur [K] [C] fait valoir avoir des difficultés pour renouveler son titre de séjour, et avoir un dossier DALO en cours. 
Monsieur [R] [W] [E] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
L'affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DECISION 
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.
Sur la loi applicable au présent litige
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.
En l'espèce, l'assignation à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 15 février 2024, il y a lieu d'appliquer les dispositions précitées telles qu'issues de cette réforme.
Sur le prononcé de la résiliation du bail et l'expulsion
Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Il s'agit d'une obligation essentielle du contrat de location.
Conformément aux dispositions de l'article L. 442-3-5 du code de la construction et de l'habitation, dans les logements appartenant ou gérés par les organismes d'habitations à loyers modérés, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. 
Il ressort des dispositions de l'article 1er II. 2° de l'ordonnance n° 2016-728 du 2 juin 2016 que les commissaires de justice, officiers publics et ministériels, peuvent notamment effectuer, lorsqu'ils sont commis par justice ou à la requête de particuliers, des constatations purement matérielles, exclusives de tout avis sur les conséquences de fait ou de droit qui peuvent en résulter. Sauf en matière pénale où elles ont valeur de simples renseignements, ces constatations font alors foi jusqu'à preuve contraire. 
Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En tout état de cause, il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.
En l'espèce, il est produit :
Un procès-verbal de constat en date du 27 octobre 2022 de maître [X], commissaire de justice, qui indique s'être déplacé au logement litigieux, que personne n'a répondu à ses appels et qu'une voisine lui a déclaré voir différentes personnes dans les lieux sans pouvoir préciser s'il s'agit des locataires en titre.Un procès-verbal de constat en date du 29 décembre 2022 de maître [X], commissaire de justice, qui indique s'être déplacé au logement litigieux qu'un homme déclarant se nommer Monsieur [K] [C] lui a ouvert et a expliqué être hébergé à titre gratuit dans le logement par Monsieur [R] [W] [E] depuis quatre ans.Lors de l'audience, sans explicitement déclarer que Monsieur [R] [W] [E] ne réside pas dans les lieux, Monsieur [K] [C] a reconnu qu'il n'y passait qu'occasionnellement et était essentiellement en province ou hébergé. 
Monsieur [R] [W] [E] n'était présent dans le logement lors d'aucun des constats du commissaire de justice précités, ni lors de la délivrance de l'assignation, ni lors des deux audiences tenues devant le tribunal.
Il n'est versé aucune pièce justifiant de son occupation actuelle du logement. Monsieur [K] [C] produit une attestation d'hébergement de Monsieur [R] [W] [E] mais où il ne précise pas qu'ils cohabitent dans les lieux.
En outre, le logement est un logement de type F1, rendant une telle cohabitation complexe, surtout au regard du handicap de Monsieur [K] [C].
Il résulte ainsi de l'ensemble de ces éléments que Monsieur [R] [W] [E] ne réside plus à titre habituel et personnel dans le logement social qui lui a été donné à bail. 
En s'abstenant ainsi de faire du logement social qui lui a été loué sa résidence principale effective (sans qu'il soit nécessaire de démontrer une sous-location avec contrepartie financière), Monsieur [R] [W] [E] a gravement manqué à ses obligations légales et contractuelles précédemment rappelées, ce qui justifie le prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail à compter de la présente décision.
Il y a lieu de rappeler que l'attribution des logements sociaux relève des commissions d'attribution des logements et non de la compétence du juge judiciaire qui ne peut se substituer à la commission, à la commission de médiation, ou au juge administratif sur ces questions, malgré la situation précaire de l'occupant actuel des lieux.
Dès lors, doit être ordonnée l'expulsion de Monsieur [R] [W] [E] et de tous occupants de son chef des lieux, au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, la SA IMMOBILIERE 3F sera autorisé à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [R] [W] [E].
Sur la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux
L'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution dans sa version applicable au présent litige expose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En vertu de l'article L.412-4 du même code, dans sa version applicable au présent litige, la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. 
Le droit au respect de la vie privée et familiale, garanti par l'article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales dont le juge national est garant, implique le droit au respect et à la protection du domicile. Ce droit est fondamental pour garantir à l'individu la jouissance effective des autres droits qui lui sont reconnus. 
L'article 1er de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 indique que garantir le droit au logement constitue un devoir de solidarité pour l'ensemble de la nation. L'article 1er de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose de même que le droit au logement est un droit fondamental.
Dans le cadre d'une procédure d'expulsion, le juge doit ainsi effectuer un examen de la proportionnalité de l'ingérence dans le droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile des occupants sans titre. Cette procédure entre de fait sans conteste dans le champ d'application de l'article précité de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales. La mesure d'expulsion, en ce qu'elle prive ses destinataires de domicile au moins provisoirement et rompt leurs attaches personnelles et professionnelles, est de nature à affecter le droit au respect de la vie privée et familiale.
Afin d'apprécier la demande de délais supplémentaires formée, il convient donc de prendre en compte les critères précités posés par les articles L. 412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, et de mettre en balance les droits du demandeur et le droit à la vie privée et à la protection du domicile du défendeur.
En l'espèce, Monsieur [K] [C] produit une décision DALO de la commission de médiation du droit au logement en date du 6 mars 2019 le reconnaissant prioritaire pour être logé d'urgence et une décision de la même commission en date du 10 janvier 2024 rejetant son recours en constatant que son titre de séjour a expiré et qu'en l'absence d'une décision d'expulsion par le juge, la menace juridique d'expulsion n'est pas établie.
Il verse également une attestation de paiement de la CAF en date du 26 février 2024 faisant état de l'allocation adulte handicapé qui lui est versée et ainsi de la reconnaissance de ce statut par la MDPH. L'ensemble de ces revenus sont inférieurs au seuil de pauvreté (= revenu disponible de 1 102 € par mois pour une personne vivant seule), de nature à complexifier sa recherche de logement, qui plus est au regard de la situation immobilière tendue du département et de la région.
Il convient d'indiquer qu'environ 330 000 personnes sont sans domicile en France au 30 août 2022 (baromètre de l'UNICEF France et la Fédération des acteurs de la solidarité). Les chiffres communiqués par le 115 de [Localité 12] permettent d'évaluer que sur 1 000 appels reçus par jour pour demander un hébergement d'urgence, seule une centaine de personnes peuvent être hébergées et majoritairement pour une seule nuit. À l'échelle nationale, le dernier rapport du ministère des solidarités et des familles sur ce point indique qu'en novembre 2016, 66% des demandes n'avaient pas donné lieu à un hébergement. Parallèlement, il y a lieu de souligner que l'espérance de vie des personnes sans domicile est de 48, 5 ans en moyenne, contre 79 ans pour le reste de la population. 
Il en résulte qu'il est justifié de la situation de précarité sociale, de l'état de santé et des démarches de Monsieur [K] [C]. Une expulsion sans solution de relogement, en particulier au regard de son handicap, serait de nature à porter une atteinte disproportionnée à sa santé, à ses droits au logement, à la protection du domicile, à la protection de la vie privée et familiale.
Par conséquent, un délai d'un an supplémentaire pour quitter les lieux lui sera accordé, en application des dispositions précitées.
Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif
Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Il ressort du relevé de compte locatif produit par la SA IMMOBILIERE 3F, arrêté à la date du 13 mai 2024, que la dette locative s'élève à la somme 2 254, 61 € (échéance du mois d'avril 2024 incluse). 
Monsieur [R] [W] [E], absent lors de l'audience, ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à contester le montant des sommes réclamées.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA IMMOBILIERE 3F est établie tant dans son principe que dans son montant. 
Monsieur [R] [W] [E] sera donc condamné à verser à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 2 254, 61 € au titre de l'arrêté locatif, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement. 
Monsieur [R] [W] [E] sera condamné à payer à la SA IMMOBILIERE 3F les loyers et les charges dus depuis l'échéance du mois d'avril 2024 et jusqu'à la résiliation du bail ;
Sur la demande en paiement d'indemnités d'occupation
L'indemnité d'occupation vise à pallier le préjudice subi par l'occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.
Monsieur [R] [W] [E] et Monsieur [K] [C] occupent désormais les lieux sans droit ni titre et causent, par ce fait, un préjudice au bailleur qu'il convient de réparer. 
Monsieur [R] [W] [E], locataire originel du bien, reste tenu de tout occupant de son chef tant que les locaux ne sont pas restitués entièrement libres au bailleur.
Monsieur [R] [W] [E] et Monsieur [K] [C] seront donc condamnés in solidum à payer à la SA IMMOBILIERE 3F une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ce à compter du présent jugement et jusqu'à la date de libération effective des lieux.
Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d'occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité. 
Sur la demande de dommages et intérêts 
En application de 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d'exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.
En l'espèce, le caractère abusif de la résistance au paiement, qui ne peut résulter du seul défaut de paiement, n'est pas démontré. De plus, la demanderesse n'établit pas avoir subi un préjudice distinct du retard apporté au paiement.
De même, si Monsieur [R] [W] [E] a commis une faute en n'occupant pas à titre personnel le logement, il n'est pas non plus caractérisé de préjudice de ce fait.
En conséquence, il convient de débouter la SA IMMOBILIERE 3F de sa demande en paiement de dommages-intérêts. 
Sur les demandes accessoires
En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [R] [W] [E] et Monsieur [K] [C], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens. 
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
L'équité commande en l'espèce de ne pas accorder au bailleur d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, public, et en premier ressort,
PRONONCE la résiliation du bail conclu le 1 décembre 2015 entre la SA IMMOBILIERE 3F et 
Monsieur [R] [W] [E] relatif aux locaux situés sis [Adresse 5]
[Adresse 3] à compter du présent jugement ;
ORDONNE en conséquence l'expulsion de Monsieur [R] [W] [E] ainsi que tout occupant de son chef, notamment Monsieur [K] [C], des lieux sis [Adresse 5] ;
ACCORDE à Monsieur [K] [C] un délai supplémentaire d'un an pour quitter les lieux en application des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution ; DIT qu'à défaut pour Monsieur [R] [W] [E] et Monsieur [K] [C] d'avoir volontairement quitté les lieux à l'expiration des délais accordés, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur fait, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile ;
AUTORISE la SA IMMOBILIERE 3F à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [R] [W] [E] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;
RAPPELLE qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Monsieur [R] [W] [E] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 2 254,61 € au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 13 mai 2024 et incluant l'échéance du mois d'avril 2024, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
CONDAMNE Monsieur [R] [W] [E] au paiement des loyers et des charges dus depuis l'échéance du mois d'avril 2024 et jusqu'à la résiliation du bail ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [W] [E] et Monsieur [K] [C] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi normalement, à compter du présent jugement et jusqu'à la date de libération effective des lieux ;
DIT que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;
DÉBOUTE la SA IMMOBILIERE 3F de sa demande de dommages-intérêts ;
DÉBOUTE la SA IMMOBILIERE 3F de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [W] [E] et Monsieur [K] [C] aux entiers dépens de l'instance ;
RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision ;
DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution. 
 La greffière La juge