Tribunal Judiciaire · Chambre 26 / Proxi fond — 15 juillet 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN
[Adresse 4]
[Localité 6]
Tél:[XXXXXXXX02]
Fax : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]




REFERENCES : N° RG 24/01785 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y44M

Minute : 



JUGEMENT


Du : 15 Juillet 2024


Société IMMOBILIERE 3F, SA d’HLM
Représentant : Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220


C/


Monsieur [O] [N]




JUGEMENT



Après débats à l'audience publique du 21 Mai 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 15 Juillet 2024; 

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société IMMOBILIERE 3F, SA d’HLM
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS


DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [N]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 6]
Comparant en personne




Copie exécutoire délivrée le : 

à : Me Hela KACEM
 M. [O] [N]



















Expédition délivrée à :





EXPOSÉ DU LITIGE 
Suivant contrat signé le 18 décembre 2018, la SA IMMOBILIERE 3F a donné en location à Monsieur [O] [N] un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel révisable de 345,04 €, outre provisions sur charges.
Le 2 juin 2023, la SA IMMOBILIERE 3F a fait délivrer à Monsieur [O] [N] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 9 784,02 € selon décompte arrêté au 2 juin 2023.
Par courrier du 7 juin 2023, la SA IMMOBILIERE 3F a informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).
Suivant citation délivrée à étude le 7 février 2024, la SA IMMOBILIERE 3F a attrait Monsieur [O] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti.
La SA IMMOBILIERE 3F a demandé à la présente juridiction, au bénéfice de l'exécution provisoire:
De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation ou subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges ;D'ordonner l'expulsion de Monsieur [O] [N] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;D'ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il plaira à la SA IMMOBILIERE 3F, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [O] [N]; De condamner Monsieur [O] [N] au paiement des sommes suivantes:10 138,92 € au titre de l'arriéré locatif, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux ;800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.Le 21 février 2024, la SA IMMOBILIERE 3F a notifié son acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département.
L'audience s'est tenue le 21 mai 2024 et en application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Lors de l'audience, la SA IMMOBILIERE 3F représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu'en vertu d'un décompte arrêté au 13 mai 2024 (échéance du mois d'avril 2024 incluse), l'arriéré s'élève désormais à la somme de 8 215,46 €. Elle indique être d'accord pour l'octroi de délais de paiement suspensifs.
Monsieur [O] [N], comparant en personne, ne conteste pas le principe de la dette et demande au juge de lui accorder des délais de paiement suspensifs pour acquitter la dette locative à hauteur de 100,00 € par mois en plus du loyer courant. Il précise avoir payé 300 € supplémentaires le 13 mai 2024. Il explique avoir connu des difficultés financières suite à la succession d'emplois en CDD et en intérim, et une mise en place retardée du RSA. Il déclare avoir désormais une promesse d'embauche à compter du mois de juillet 2024 pour un poste d'agent de sûreté aéroportuaire et avoir suivi une formation en ce sens. Il expose qu'un échéancier amiable a déjà été mis en place avec le bailleur.
L'enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience. Elle reprend les informations données par Monsieur [O] [N] à l'audience. Il est souligné son investissement dans le suivi social et la mise en relation avec l'assistante sociale de la SA IMMOBILIERE 3F. Il est indiqué qu'un dossier FSL est envisagé. 
L'affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
 SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE 
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.
En l'espèce, le commandement de payer à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 2 juin 2023, il n'y a pas lieu d'appliquer les dispositions procédurales telles qu'issues de cette réforme mais telles qu'elles étaient en vigueur jusqu'au 28 juillet 2023 inclus. Les dispositions dites “de fond” (conditions d'octroi de délais de paiement, modalités des délais pour quitter les lieux...) sont quant à elles applicables à toutes les instances en cours ou à venir à l'entrée en vigueur de cette loi.
 SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE 
Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 21 février 2024, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
 SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF 
Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif. 

En l'espèce, la SA IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte arrêté au 13 mai 2024 (échéance du mois d'avril 2024 incluse) établissant l'arriéré locatif à la somme de 8 215,46 €.

Il convient d'en déduire les frais de pénalité enquête sociale d'un montant total de 22, 86 € qui ne sont pas justifiés.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA IMMOBILIERE 3F est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais précités ayant été expurgés.
Monsieur [O] [N] ne conteste pas l'absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées, étant précisé que les sommes versées ultérieurement au présent décompte seront déduites.
Il convient par conséquent de condamner Monsieur [O] [N] en application des stipulations du bail à verser à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 8 192,60 € actualisée au 13 mai 2024 (échéance du mois d'avril 2024 incluse), au titre de l'arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
 SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION 
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 9) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. 
Il ressort des pièces versées aux débats qu'un commandement de payer, visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi précitée, a été régulièrement signifié à Monsieur [O] [N] le 2 juin 2023, pour un montant principal de 9 784,02 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 3 août 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Cependant l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu'il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
L'article 24 VII de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.
Monsieur [O] [N] demande ainsi l'octroi de délais de paiement à hauteur de 100,00 € par mois, en plus du loyer courant.
Il ressort des débats que Monsieur [O] [N] est en mesure de s'acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en sus une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur. Il va bientôt commencer une nouvelle activité professionnelle stable, et il ressort en outre du dernier décompte produit qu'il a repris le paiement du loyer courant et a effectué des versements supplémentaires aux fins de commencer à apurer sa dette.
Compte tenu de son engagement et de l'accord de la SA IMMOBILIERE 3F, il convient par conséquent d'accorder à Monsieur [O] [N] des délais de paiement pour s'acquitter de la dette locative à hauteur de 100,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. 
Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront ainsi suspendus.
Si l'intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.
Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d'une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré :
Monsieur [O] [N] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la SA IMMOBILIERE 3F, la résiliation du bail étant acquise à la date du 3 août 2023 ;Monsieur [O] [N] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Monsieur [O] [N] d'avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;La SA IMMOBILIERE 3F pourra procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [O] [N], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;En cas de maintien dans les lieux, la SA IMMOBILIERE 3F sera en droit d'exiger de Monsieur [O] [N] le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à complète libération des lieux. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES 
En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [O] [N] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 2 juin 2023, de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture. 
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, l'équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de la SA IMMOBILIERE 3F sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS :
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort, 
CONSTATE la recevabilité de l'action intentée par la SA IMMOBILIERE 3F ;
CONSTATE que le contrat signé le 18 décembre 2018 entre la SA IMMOBILIERE 3F et Monsieur [O] [N] concernant les locaux situés [Adresse 8] s'est trouvé de plein droit résilié le 3 août 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;
CONDAMNE Monsieur [O] [N] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 8 192,60 € actualisée au 13 mai 2024 au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois d'avril 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
AUTORISE Monsieur [O] [N] à s'acquitter de cette somme en 36 mensualités, les 35 premières d'un montant de 100,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ; 
DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 5ème jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;
DIT que les sommes versées à ce titre par Monsieur [O] [N] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;
DIT qu'en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d'effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;
DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son exacte échéance, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré :
Monsieur [O] [N] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;La clause de résiliation reprendra son plein effet ;La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la SA IMMOBILIERE 3F, la résiliation du bail étant acquise à la date du 3 août 2023 ;Monsieur [O] [N] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;Faute pour Monsieur [O] [N] d'avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;La SA IMMOBILIERE 3F pourra procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [O] [N], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;En cas de maintien dans les lieux, la SA IMMOBILIERE 3F sera en droit d'exiger de Monsieur [O] [N] le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle.FIXE l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [O] [N] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE Monsieur [O] [N] à verser à la SA IMMOBILIERE 3F ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mai 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ;
DIT que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ; 
CONDAMNE Monsieur [O] [N] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 2 juin 2023, de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;
DEBOUTE la SA IMMOBILIERE 3F de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
 LA GREFFIÈRE LA JUGE