Tribunal Judiciaire · 8ème Chambre — 18 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’EVRY

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 18 Juillet 2024

AFFAIRE N° RG 22/02955 - N° Portalis DB3Q-W-B7G-OTCJ

NAC : 72A

FE-CCC délivrées le :________
à :
Me David CHICH, la SELARL MORELLI


Jugement Rendu le 18 Juillet 2024


ENTRE :

Syndicat des copropriétaires LE [Adresse 5] [Adresse 8] - [Adresse 7] [Adresse 1] - [Localité 6]

représenté par son syndic, la SARL EGIDE “SEGINE ESSONNE”

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Lidia MORELLI de la SELARL MORELLI, avocats au barreau de l’ESSONNE

DEMANDERESSE

ET :

Monsieur [H] [Z] [K] [E]
né le 04 Février 1982 à [Localité 3]
demeurant [Adresse 8]

représenté par Me David CHICH, avocat au barreau de l’ESSONNE
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/003238 du 05/09/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de EVRY)

Madame [B] [Y] [V]
née le 29 Octobre 1979 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 8]

représentée par Me David CHICH, avocat au barreau de l’ESSONNE 
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro /001/2022/003239 du 05/09/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de EVRY)

DEFENDEURS
COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré : 
Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,
Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,
Assesseur : Julie HORTIN, Juge,

Assistée de Eloïse FIGUIGUI, Greffière lors des débats à l’audience du 16 Mai 2024 et de Anne Françoise GASTRIN, Greffière lors de la mise à disposition au greffe 

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 23 novembre 2023 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 16 Mai 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 18 Juillet 2024

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
 Contradictoire et en premier ressort.

******

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [H] [Z] [K] [E] et Mme [B] [Y] [V] sont propriétaires des lots n° 1091, 1099, 1225, 3539 au sein de la résidence en copropriété LE [Adresse 5] sise [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 6].

Par exploit de commissaire de justice du 24 mai 2022, le syndicat des propriétaires de la résidence LE [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SARL EGIDE, a fait assigner Monsieur [H] [Z] [K] [E] et Madame [B] [Y] [V] devant le tribunal judiciaire d’EVRY aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer la somme de 8.451,37 euros au titre des charges de copropriété impayées au 11 mai 2022, 1.500 euros à titre de dommages et intérêts, 64 euros de frais de recouvrement et 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

En l’état de ses dernières conclusions en réponse et d’actualisation notifiées par voie dématérialisée le 22 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE [Adresse 5], sollicite du tribunal judicaire d’EVRY de :

- Débouter Monsieur [H] [Z] [K] [Z] [K] [E] et Madame [B] [Y] [V] de leur demande de délais de paiement; 

- Condamner solidairement Monsieur [H] [Z] [K] [Z] [K] [E] et Madame [B] [Y] [V], à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LE [Adresse 5] — [Adresse 8] — [Adresse 7] — [Adresse 1] [Localité 6], la somme de 12.784,59 euros arrétée au 01 avril 2023, appel de fonds du 2eme trimestre 2023 et appel fonds travaux 04/2023 inclus,

- Les condamner solidairement à régler cette somme au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LE [Adresse 5] [Adresse 8] — [Adresse 7] — [Adresse 1] [Localité 6] avec intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2022 (date de l’assignation)

- Ordonner la capitalisation des intéréts de retard dans les conditions de l’article 1154 du Code
Civil Vu l'article I0-I de la Loi du I0juillet 1965,

- Condamner solidairement Monsieur [H] [Z] [K] [E] et Madame [B] [Y] [V] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LE [Adresse 5] — [Adresse 8] — [Adresse 7] — [Adresse 1] [Localité 6] la somme de 1.216,03€ euros en règlement des frais de recouvrement,

-Condamner solidairement Monsieur [H] [Z] [K] [Z] [K] [E] et Madame [B] [Y] [V] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LE [Adresse 5] - [Adresse 8] — [Adresse 7] — [Adresse 1] [Localité 6] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,

- Condamner solidairement Monsieur [H] [Z] [K] [E] et Madame [B] [Y] [V] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence LE [Adresse 5] — [Adresse 8] — [Adresse 7] — [Adresse 1] [Localité 6] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles,

- Ordonner l'exécution provisoire,

- Condamner solidairement Monsieur [H] [Z] [K] [Z] [K] [E] et Madame [B] [Y] [V] aux entiers dépens. 

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires rappelle que les défendeurs ne règlent plus leurs charges depuis plusieurs années que les relances demeurent sans effet, et que les deux précédentes condamnations des 28 juin 2012 et 25 juin 2020 n’ont pas changé leur comportement.

Il s’oppose à la demande de délais de paiement des défendeurs, en ce qu’ils n’ont pas encore apuré leurs dettes des précédentes condamnations, que la dette s’aggrave et qu’ils ne justifient pas d’éléments sérieux de nature à démontrer leur règlement en 24 mois tout en s’acquittant des charges courantes. 
En l’état de leurs dernières conclusions régulièrement notifiées par voie dématérialisée le 08 mars 2023, les défendeurs sollicitent du tribunal judiciaire d’EVRY de :

- DONNER ACTE à Monsieur [E] et à Madame [Y] [V] qu’ils ne contestent pas la somme demandée au titre des charges de copropriété,
 
- OCTROYER à Monsieur [E] et à Madame [Y] [V] les plus larges délais de paiement pour couvrir cet arriéré,
 
- DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires des demandes formulées au titre des frais sollicités sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 
 
- DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires des demandes formulées à titre de dommages et intérêts,
 
- DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires des demandes formulées au titre de l’article 700 du CPC. 

Les défendeurs ne contestent pas le montant des charges dues mais sollicitent des délais de paiement expliquant qu’ils ont deux enfants à charge, que Monsieur [E] a perdu son emploi en 2013 suite à un accident et une opération médicale et que désormais il réalise des missions ponctuelles en interim. Madame [Y] [V] est sans ressources.

Ils s’opposent aux frais de recouvrement en ce que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas qu’ils sont nécessaires. Pour la demande de dommages et intérêts, ils estiment que le demandeur ne rapporte pas la preuve d’un préjudice financier distinct du simple retard de paiement.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal renvoie expressément à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La première ordonnance de clôture a été révoquée le 16 décembre 2022 pour permettre aux défendeurs de constituer avocat. La deuxième ordonnance de clôture a été rendue le 23 novembre 2023 et l’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 16 mai 2024. Les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION 

Sur la demande de paiement des charges de copropriété 

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
«Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le demandeur produit au soutien de ses prétentions :
-le justificatif de la qualité de copropriétaire des défendeurs, qui indique les tantièmes représentés par leurs lots n° 1091, 1099, 1225, 3539 dans la copropriété ;
-les appels de fonds et relevés individuels de charges ;
-les procès-verbaux des assemblées générales des 18/01/2023, 7/02/2022, 14/03/2022, 31/03/202, 1/02/2020, 10/01/2019, 9/04/2018 ;
- un jugement du tribunal d’instance du 28 juin 2012 ;
- le jugement du tribunal judiciaire d’Evry du 25 juin 2020 ;
- le contrat de syndic ;
- un décompte, dans ses écritures, relatif aux charges courantes travaux et frais, arrêté au 01/04/2023, pour la période du 1/01/2019 au 1/04/2023 provisions 04/2023 à 06/2023 et appel fonds travaux 04/2023 inclus faisant apparaître un solde débiteur de 12.784,59 euros ;

A l'examen des pièces produites et suffisantes, il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux loi Alur selon arrêté de compte du 01 avril 2023 pour la période du 01/01/2019 au 01/04/2023 provisions 04/2023 à 06/2023 et appel fonds travaux 04/2023 inclus s'élève bien à la somme de 12.784,59 euros, ladite somme n’étant d’ailleurs pas contestée par les défendeurs. 

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, la dette de charges de copropriété impayée portera intérêt au taux légal, à compter de l’assignation en justice soit le 24 mai 2022.

En application de l’article 1343-2 du même code, les intérêts produits pourront être capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis une année entière.

Selon l’article 1310 du code civil “La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.”

En l’espèce, les demandeurs ne justifient pas d’une clause de solidarité prévue dans le règlement de copropriété, si bien que les défendeurs ne peuvent être condamnés in solidum ou solidiairement.


Sur la demande de dommages et intérêts 

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.


Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par les défendeurs, qui ont déjà été condamnés à deux reprises pour le non paiement de leurs charges de copropriété, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle constituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble. 

Il est produit par le demandeur une pièce établissant l’obtention d’une procédure de surrendettement par les défendeurs en novembre 2021 (sur deux années) qui aurait pu justifier le non paiement récurrent. Cependant, il n’est pas produit une situation actualisée de celui-ci par les défendeurs, si bien qu’il sera considéré qu’ils n’en bénéficient plus.

En conséquence, Monsieur [E] et Madame [Y] [V] co-responsables du dommage en résultant seront condamnés in solidum à payer la somme de 1.200 euros de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires.


Sur les frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais de recouvrement une somme de 1.216,03 euros.

En l’espèce, n’apparaissent pas fondés :
-les frais de relance en ce que les lettres de relance ne sont pas produites ni les modalités d’envoi de celles-ci ;
- Les frais de Me PAPILLON assignation, de Me MORELLI qui sont couverts au titre des dépens ou de l’article 700 du code de procédure civile;
- les frais de prise en charge de frais de procédure qui ne sont pas justifiés ; 

Seuls apparaissent fondés :
- les frais de prise d’hypothèque de 251 euros.

Par conséquent, les défendeurs seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 251 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de délai de paiement 

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil, “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital”. 



Les défendeurs sollicitent à titre reconventionnel des délais de paiement, expliquant que Monsieur [E] a perdu son emploi en 2013 et qu’il effectue des missions interim, et que Madame [Y] [V] est sans ressource et qu’ils ont deux enfants à charge. 

Il est effectivement prouvé que Madame [Y] [V] perçoit des aides sociales et familiales en 2022 mais rien n’est justifié en 2023. De même Monsieur [E] ne produit que des revenus de l’année 2020 où il n’a pas déclaré de revenus. Sa situation n’est pas actualisée.Ces éléments sont insuffisants pour justifier qu’ils honoreront leur dette qui ne cesse de s’accroîre, et ce dans un délai de 24 mois.

En conséquence, les défendeurs seront déboutés de leur demande de délais de paiement.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie .

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

Les défendeurs, qui succombent, sont condamnés in solidum à payer les dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions sur l’aide juridictionnelle.

Ils sont condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire 

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement .

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger à ce principe.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [H] [Z] [K] [E] et Madame [B] [Y] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE [Adresse 5] la somme de 12.784,59 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux selon arrêté de compte du 1er avril 2023, pour la période du 01/01/2019 au 01/04/2023 provisions 04/2023 à 06/2023 et appel fonds travaux 04/2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 22 mai 2022, et ce, jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [Z] [K] [E] et Madame [B] [Y] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE [Adresse 5] la somme de 1.200 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [H] [Z] [K] [E] et Madame [B] [Y] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE [Adresse 5] la somme de 251 euros au titre des frais de recouvrement ;

DÉBOUTE Monsieur [H] [Z] [K] [E] et Madame [B] [Y] [V] de leur demande de délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [Z] [K] [E] et Madame [B] [Y] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE [Adresse 5] une somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [Z] [K] [E] et Madame [B] [Y] [V] aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions sur l’aide juridictionnelle;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le DIX HUIT JUILLET DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Anne Françoise GASTRIN, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT