Tribunal Judiciaire · Première Chambre — 2 juillet 2024

PREMIERE CHAMBRE

02 Juillet 2024

N° RG 23/01047 - N° Portalis DB3U-W-B7H-M5XW 

Code NAC : 72A 

S.D.C. [Adresse 1]

C/

Société CILOGER HABITAT 2 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 02 juillet 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Monsieur Didier FORTON, Premier Vice-Président 
Madame Anne COTTY, Première Vice-Présidente Adjointe
Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente 

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 14 mai 2024 devant Didier FORTON, Premier Vice-Président, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Anne COTTY, Première Vice-Présidente Adjointe


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DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic le Cabinet LOISELET père & fils et F DAIGREMONT, SA immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 542 061 015, domicilié en son agence [Adresse 2]

représentée par Me Marie-Yvonne LAFAIX-GUYODO, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de Me Valérie GARÇON, avocat plaidant au barreau de Bobigny


DÉFENDERESSE

Société CILOGER HABITAT 2 dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Véronique FAUQUANT, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assistée de Me Céline BOURDOULEIX, avocat plaidant au barreau de Paris 

La société CILOGER HABITAT 2 est une société civile de placement immobilier.

Elle est propriétaire de divers lots au sein de la copropriété de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4].

Le cabinet LOISELET et DAIGREMONT exerce les fonctions de Syndic au sein de cette copropriété.

La société CILOGER HABITAT 2 ne payant pas régulièrement ses charges de copropriété, plusieurs mises en demeure, relances et sommations de payer lui ont été adressées, en vain. 
 
Une dernière mise en demeure lui a été adressée le 28 octobre 2022 avec proposition de mise en place d'un échéancier, sans succès. 

C'est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2023, le Syndicat des Copropriétaires a assigné la Scpi CILOGER HABITAT 2 devant le Tribunal judiciaire de Pontoise en paiement d'un arriéré de charge à hauteur de 50.534,15 €, outre 10.000 € à titre de dommages et intérêts, 2.604,80 € au titre de l'article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 et 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Postérieurement à l'assignation, la société CILOGER HABITAT 2 a réglé les sommes qui lui étaient réclamées.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] a indiqué se désister de sa demande en principal et a maintenu ses demandes accessoires.


Par conclusions notifiées par voie électronique le 16 janvier 2024, la société CILOGER HABITAT 2 sollicite du tribunal :

- qu'il donne acte au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] de son désistement portant sur ses demandes en paiement des charges et frais,

- qu'il déboute le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

- qu'il juge que, conformément à l'article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, la Scpi CILOGER HABITAT 2 sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

- qu'il condamne le Syndicat des Copropriétaires à lui payer la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 Code de Procédure Civile, et les dépens.

L'ordonnance de clôture du 29 février a fixé les plaidoiries au 14 mai 2024. La décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2024.
 
MOTIFS

Sur la demande principale en paiement des charges de copropriétés et des frais nécessaires


Aux termes de l'article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l'instance.

En l'espèce, au vu des règlements effectués par la défenderesse, le syndicat des copropriétaires entend se désister de sa demande au titre des charges de copropriété et des frais. 
 
Il convient en conséquence de constater le désistement du syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son Syndic, le Cabinet LOISELET et DAIGREMONT.


Sur la demande de dommages-intérêts 

Aux termes de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

En l'espèce, le syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son Syndic, le Cabinet LOISELET et DAIGREMONT sollicite la condamnation de la société CILOGER HABITAT 2 à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Il explique que les manquements du copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée une fois de plus d'une somme importante nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il indique que la société CILOGER HABITAT est bien constamment débitrice de charges stricto sensu depuis 2020 et qu'elle a attendu d'être assignée pour enfin régulariser la situation. 
 
Elle rappelle que la société CILOGER HABITAT 2 est une SCPI, qui possède un patrimoine immobilier d'une valeur de 148 millions d'euros et qu'elle ne peut faire peser les errances de sa gestion sur une copropriété, qui elle ne dispose pas des mêmes moyens pour mutualiser les pertes. 
 
Il précise que si il peut effectivement entendre que la gestion du patrimoine de la SCPI CILOGER HABITAT 2 par NEXITY puisse être hasardeux, il appartient toutefois à la société CILOGER HABITAT 2 de rappeler à son mandataire ses obligations, et notamment celle de régler ses créanciers en temps et en heure. 
 
En réponse, la société CILOGER HABITAT 2 conclut au débouté du syndicat des copropriétaires.

Elle expose que d'après le décompte communiqué par le Syndicat des Copropriétaires arrêté au 5 janvier 2023, la dette de charges remonte au 30 septembre 2022, date à laquelle son compte copropriétaire était même créditeur de plus de 35.000 € et qu'en conséquence, au moment de l'assignation, la dette avait à peine trois mois.


Elle indique que dès réception de l'assignation, elle a tout mis en œuvre pour régler la dette de charges au plus vite et a mobilisé ses équipes comptables pour procéder à la vérification des sommes réclamées, ce qui a permis un apurement dès le 9 mars 2023, soit dès avant la première audience du 23 mars.

Elle ajoute que dès que le virement est intervenu, soit le 13 mars 2023, et donc dès avant la première audience du 23 mars, son mandataire de gestion, la société NEXITY, s'est rapproché de l'avocat du Syndicat des Copropriétaires pour l'informer du règlement intervenu et l'interroger sur le désistement du demandeur lequel l'a informé de la volonté du Syndicat des Copropriétaires de maintenir la procédure pour obtenir des dommages et intérêts et un article 700.

Elle considère que la procédure introduite par le Syndicat des Copropriétaires est devenue sans objet dès avant la première audience du 23 mars 2023 et que ce n'est que par la volonté du Syndicat des Copropriétaires que la procédure a été maintenue puisqu'il a fallu 5 évocations de l'affaire devant le Juge de la Mise en Etat de Céans pour que le Syndicat des Copropriétaires finisse par se désister de sa demande principale en paiement, par conclusions du 15 janvier 2024.

Elle juge outrancière la demande de dommages et intérêts à hauteur de 10.000 € et souligne qu'il n'est démontré aucune faute de sa part.

Elle rappelle le caractère très récent de la dette et explique que le retard de paiement n'est nullement dû à une volonté de nuire de sa part mais à un simple problème organisationnel au sein de ses services.

Elle ajoute que même à supposer que ce retard puisse lui être reproché, la copropriété ne démontre pas que celui-ci lui ait causé un quelconque préjudice.

En l'espèce, il est versé aux débats de nombreuses mise en demeure de payer les charges de copropriété adressées à la société CILOGER HABITAT 2 :
- 26 octobre 2020 : 15 566,33 euros,
- 26 janvier 2021 : 12 710,82 euros,
- 26 avril 2021 : 18 961,53 euros,
- 26 octobre 2021 : 25 331,58 euros,
- 26 novembre 2021 : 25 365,18 euros,
- 20 décembre 2021 : 39 916,07 euros,
- 26 janvier 2022 : 44 360,50 euros,
- 26 avril 2022 : 20 529,42 euros,
- 26 juillet 2022 : 16 382,97 euros,
- 26 août 2022 : 16 416,57 euros,
- 28 octobre 2022 : 31 230,72 euros,
- 28 novembre 2022 : 31 263,97 euros.

Il est également produit trois commandements de payer en date des 17 juin 2020 pour un montant de 30 267,60 euros, 27 octobre 2021 pour un montant de 26 252,03 euros et 2 août 2022 pour un montant de 33 469,01 euros.

C'est donc de parfaite mauvaise foi que la société CILOGER HABITAT 2 invoque une dette de paiement de ses charges de copropriété toute récente et qui serait due à une mauvaise organisation de ses services puisque l'on constate que cette dernière paye irrégulièrement ses charges de copropriétés depuis, à tout le moins, le mois d'octobre 2020 et que ce n'est que parce que le syndicat des copropriétaires le relance régulièrement qu'elle finit par s'acquitter du paiement de ses charges.

Or, l'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. 

Le fait de ne pas respecter cette obligation constitue une faute laquelle entraîne l'application de frais, facturés par le syndic en application du contrat qui le lie à la copropriété, supportés par l'ensemble des copropriétaires. 

Ces défauts de paiement, qui plus est, pour des montants très importants ont nécessairement des retentissements sur la trésorerie de la copropriété et des conséquences pécuniaires indéniables les charges de copropriété constituant son unique ressource.

Il existe donc bien un préjudice distinct de celui causé par le retard dans l'exécution, en mettant en péril l'équilibre de la trésorerie et en aggravant les charges de gestion du syndicat des copropriétaires.

En conséquence, la société CILOGER HABITAT 2 sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaire la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts.


Sur la demande de dispense en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

La société CILOGER HABITAT 2 sollicite que conformément à l'article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, elle soit dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l'autorité administrative compétente ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale et qui n'ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l'espèce, la société CILOGER HABITAT 2 étant condamnée, elle ne peut prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et sera donc déboutée de sa demande.


Sur les frais du procès

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

La société CILOGER HABITAT 2, partie perdante, supportera les dépens.

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

La société CILOGER HABITAT 2 sera condamnée à verser au syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, aux termes de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, la nature de la créance et les conséquences d'un recouvrement tardif pour la copropriété justifie qu'il ne soit pas fait exception à l'exécution provisoire de droit de la présente décision.


PAR CES MOTIFS

Constate le désistement du syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son Syndic, le Cabinet LOISELET et DAIGREMONT de sa demande en paiement des charges de copropriété et des frais nécessaires ;

Condamne la société CILOGER HABITAT 2 à payer au syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son Syndic, le Cabinet LOISELET et DAIGREMONT les sommes suivantes :
- 5 000 € à titre de dommages et intérêts en vertu des dispositions de l'article 1231-6 alinéa 3 du Code civil ;
- 2.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. 
 

Déboute la société CILOGER HABITAT 2 de sa demande de dispense sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;


Condamne la société CILOGER HABITAT 2 aux dépens, dont distraction conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile ; 

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit. 

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 2 juillet 2024.

 Le Greffier, Le Président,
Madame DESOMBRE Monsieur FORTON