Tribunal Judiciaire · Section des Référés — 4 juillet 2024

MINUTE N° : 
JUGEMENT DU : 04 Juillet 2024
DOSSIER N° : N° RG 24/00764 - N° Portalis DB3T-W-B7I-U7H4
CODE NAC : 72I - 0A
AFFAIRE : SDC RESIDENCE LE CLOS DES TOURNELLES - [Adresse 1] C/ [W] [V]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND


LE PRESIDENT : Madame Elise POURON, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier


PARTIES :

DEMANDEUR

SDC RESIDENCE LE CLOS DES TOURNELLES - [Adresse 1], représenté par son syndic IMMO DE FRANCE [Localité 3] ILE DE FRANCE, SAS immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 529 196 412, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Me Frédérique LAHANQUE, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : P0190




DEFENDEUR

Monsieur [W] [V], demeurant [Adresse 1]

non représenté


Débats tenus à l’audience du : 13 Juin 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : 04 Juillet 2024
Jugement rendu par mise à disposition au greffe le 04 Juillet 2024


EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation en procédure accélérée au fond du 16 mai 2024 délivrée à la requête du syndicat des copropriétaires de la Résidence le Clos des Tournelles - [Adresse 1] à l’encontre de Monsieur [W] [V], copropriétaire des lots n°1002 (cave) et 1021 (appartement) dans ledit immeuble, aux fins de voir :
- condamner Monsieur [W] [V] à lui payer les sommes de :


* 12 719,40 € au titre des charges et provisions échues et dépenses pour travaux arrêtées au 2ème trimestre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, 
* 4 056,89 € au titre des provisions non encore échues au titre des travaux de ravalement, 
* 343,17 € au titre des frais de poursuite, 
* 5.000 € à titre des dommages et intérêts, 
* 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile , 
- condamner Monsieur [W] [V] aux entiers dépens.


Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 13 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence le Clos des Tournelles - [Adresse 1], par l'intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de ses écritures et les moyens qui y sont contenus.

Monsieur [W] [V], bien que régulièrement assigné par acte déposé à l'étude, n’a pas constitué avocat. 

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la partie présente a été avisée que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 4 juillet 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer, d’une part, aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, d’autre part, aux charges relatives à l’entretien des parties communes.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements courants de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L'article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’article 19-2 dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité de la provision prévue à l’article 14-1 ou du I de l'article 14-2, ainsi que les autres provisions prévues par ces articles et non encore échues ou restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l'approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l'article 14-2.

Il est versé aux débats une lettre recommandée avec accusé de réception du 4 octobre 2023 (revenue « pli avisé et non réclamé ») mettant en demeure Monsieur [W] [V] de régler la somme de 9 416,16 € au titre des charges de copropriétés dues par Monsieur [W] [V] au 4 octobre 2024, suivant décompte annexé à cette mise en demeure arrêté au 4 octobre 2024, et précisant qu’à défaut de règlement dans le délai de 30 jours, les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourront être mise en œuvre rendant exigibles les provisions à échoir.


Cette mise en demeure est restée infructueuse et le demandeur produit les pièces justifiant le bien fondé de sa créance, à savoir :
- le relevé de propriété, 
- les procès-verbaux des assemblées générales des 30 juin 2022 et 4 juillet 2023 ayant approuvé les budgets des exercices 2021 et 2022 et les budgets prévisionnels des exercices 2023 et 2024 ainsi que les fonds travaux, 
- les appels de fonds du 3ème trimestre 2022 au 2ème trimestre 2024, 
- l’historique du compte de copropriétaire arrêté au 1 avril 2024.


En conséquence, il convient de condamner Monsieur [W] [V] au paiement de la somme de 12 719,40 € au titre des charges de copropriétés et provision échues et dépenses pour travaux dues par Monsieur [W] [V] au 1 avril 2024 [2ème trimestre 2024 inclus] avec intérêts au taux légal courant à compter du 4 octobre 2023.

En outre, le syndicat des copropriétaires est fondé à réclamer le paiement de la somme de 4 056,89 € au titre des provisions pour les travaux de ravalement devenues exigibles sur la base du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale du 4 juillet 2023. 


Sur la demande de dommages-intérêts :

Le demandeur produit au débat des jugements des 17 décembre 2015, 27 février 2017, 5 avril 2018, 19 décembre 2019 et 27 avril 2021 rendus par le tribunal d’instance devenu chambre de proximité de Villejuif, lesquels condamnent Monsieur [W] [V] pour non paiement des charges de copropriété. 

Ainsi, il établit l’existence d’un préjudice distinct de celui représentant du retard dans les paiements et montre l’existence d’une mauvaise foi du défendeur justifiant l’allocation de dommages-intérêts distincts. 

Dès lors, Monsieur [W] [V] sera condamné à payer la sommes de 800 euros au syndicat des copropriétaires de la Résidence le Clos des Tournelles - [Adresse 1] à titre de dommages et intérêts.


Sur la demande relative aux frais :

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence le Clos des Tournelles - [Adresse 1] réclame la somme de 343,17 € au titre des frais de transmission de dossier à l’avocat.

Concernant les frais exposés par le syndicat des copropriétaires et dont il réclame le paiement, il résulte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, commandement, et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, seront imputables au seul copropriétaire concerné.

Au titre du contrat de syndic, la constitution du dossier pour l’avocat ne se justifie qu’en cas de diligences exceptionnelles.

La diligence exceptionnelle s’entend d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir.

La constitution et la transmission du dossier, comportant certes les appels de fonds et les procès-verbaux d’assemblées générales sur une période de 3 années, ne sauraient être qualifiées de diligences exceptionnelles. 

Les frais d’avocat sont par ailleurs inclus dans l’indemnité versée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Ainsi, il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [W] [V] au paiement de cette somme.


Sur les demandes accessoires :

L’article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Monsieur [W] [V], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de Monsieur [W] [V] ne permet d’écarter la demande du syndicat de copropriétaire de la Résidence le Clos des Tournelles - [Adresse 1] formée au fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.



PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire susceptible d'appel assortie de plein droit de l’exécution provisoire, 

CONDAMNE Monsieur [W] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence le Clos des Tournelles - [Adresse 1] la somme de 12 719,40 € au titre des charges et provisions échues et des dépenses pour travaux dues au 1er avril 2024 [2ème trimestre 2024 inclus], avec intérêts au taux légal courant à compter du 4 octobre 2023, 

CONDAMNE Monsieur [W] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence le Clos des Tournelles - [Adresse 1] la somme de 4 056,89 € au titre des provisions non encore échues au titre des travaux de ravalement votés, 

CONDAMNE Monsieur [W] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence le Clos des Tournelles - [Adresse 1] la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts, 

REJETTE la demande relative au remboursement des frais de recouvrement, 

CONDAMNE Monsieur [W] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence le Clos des Tournelles - [Adresse 1] la somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, 

RAPPELLE qu’en application de l’article 481-1 6° du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile.


FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 4 juillet 2024. 


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT