Tribunal Judiciaire · Chambre 4 — 3 juillet 2024

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
4ème chambre civile
Juge du Contentieux de la Protection


ORDONNANCE DE REFERE
Chambre 4
N° RG 24/02117 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KGDH

MINUTE N°


ORDONNANCE

DU 03 Juillet 2024
 





S.A. 3F SUD c/ [E] 







DÉBATS : 
A l’audience publique du 05 Juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 03 Juillet 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré : 

Président : Madame Pascale KOZA, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier 
et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2024

ENTRE : 

DEMANDERESSE:

S.A. 3F SUD
[Adresse 2]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Jean-marc FARNETI, avocat au barreau de GRASSE, substitué par Me MEURISSE


DEFENDERESSE:

Madame [F] [E]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Non comparante, ni représentée

 

COPIES DÉLIVRÉES LE 03 Juillet 2024 : 
1 copie exécutoire à ;
- Me Jean-marc FARNETI

- [F] [E]

1 copie dossier

 






Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 15 décembre 2022, la société 3F SUD a consenti un bail à madame [F] [E] sur un local à usage d'habitation situé à [Adresse 4], en contrepartie d'un loyer mensuel révisable de 273,95 euros, outre les provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 07 mars 2024, dénoncé au représentant de l'état par courrier électronique avec accusé de réception du 08 mars 2024, la société 3F SUD a fait assigner madame [F] [E] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan statuant en référés, aux fins de voir :
- constater la résiliation du bail par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail,
- ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est, sous astreinte de 80 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir,
- la condamner à lui payer la somme de 114,44 euros au titre des sommes commandées avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 27 novembre 2023 et 383,97 euros au titre des échéances postérieures, en ce compris celle de janvier 2024,
- fixer une indemnité d'occupation au moins égale au montant des loyers et charges à compter de l'acquisition de la clause résolutoire jusqu'à la libération effective des lieux loués, et la condamner au paiement de cette indemnité d'occupation,
- la condamner au paiement de la somme de 600 euros au titre de ses frais irrépétibles et aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 27 novembre 2023.

A l'audience du 05 juin 2024, la société 3F SUD, représentée par son avocat, a maintenu ses demandes.

Bien que citée à étude, madame [F] [E] n'a pas comparu, ne s'est pas fait représenter à l’audience et n'a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. 

Par application de l'article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures respectives de chacune des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens soutenus.

Le rapport d'enquête sociale visée par la circulaire du 09 février 1999 a été communiqué par la Préfecture au greffe du Tribunal avant la clôture des débats.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 03 juillet 2024. 

DISCUSSION

Sur les conséquences du défaut de comparution du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur la recevabilité 

L'article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit l'obligation pour le propriétaire de notifier par voie électronique au représentant de l'État dans le département l'assignation aux fins de résiliation d'un contrat de bail au moins six semaines avant l'audience, pour lui permettre de saisir les organismes sociaux et les services compétents, sous peine d'irrecevabilité de la demande.

Par ailleurs, ce texte impose, à peine de nullité, que le commandement de payer reproduise ses dispositions ainsi que celles du premier alinéa de l'article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont l'adresse est précisée. 

En l'espèce, le bailleur produit la notification au représentant de l'Etat de l'assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 08 mars 2024 soit plus de six semaines avant l'audience qui s'est tenue le 05 juin 2024.

Il produit également le commandement de payer signifié à madame [F] [E] par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2023 rédigé conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales ne peuvent, sous peine d'irrecevabilité de la demande, faire délivrer une assignation aux fins de résiliation d'un contrat de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est toutefois réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides.

En l'espèce, la société 3F SUD justifie de la saisine de la CCAPEX le 28 novembre 2024 concernant la situation d'impayés de madame [F] [E], soit plus de deux mois avant l'assignation en date du 07 mars 2024.

La demande est en conséquence recevable.

Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, d'expulsion et de condamnation à payer une indemnité d'occupation 

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

Toutefois, la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d'ordre public de protection, il convient d'appliquer au cas d'espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l'espèce, le contrat signé par les parties le 15 décembre 2022 prévoit une clause résolutoire aux termes de laquelle, à défaut de paiement d'un seul terme de loyer, et deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. 

Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2023, la société 3F SUD a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 373,67 euros en principal, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 (faculté de saisir le Fonds de Solidarité pour le Logement) au titre des loyers et charges impayés, lequel est demeuré infructueux.

En l'absence de comparution de madame [F] [E] et du non règlement des causes du commandement de payer, il y a lieu de constater la résiliation du contrat par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire au 27 janvier 2024.

Il y a lieu d'ordonner l'expulsion de madame [F] [E] et de celle de tous occupants de son chef dans les termes du dispositif.

Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de prononcé d'astreinte, le bailleur disposant désormais d'un titre qu'il lui revient de faire exécuter, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation 

Il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l'indemnité d'occupation dans sa partie non sérieusement contestable, soit un montant égal au loyer révisé augmenté des charges que madame [F] [E] aurait payé si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 365,87 euros à compter du 28 janvier 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux, sans possibilité de majoration au regard de la nature indemnitaire de l'indemnité d'occupation et non contractuelle.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnité d'occupation

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

La société 3F SUD réclame paiement de la somme provisionnelle de 114,44 et 383,91 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, selon décompte arrêté au mois de janvier 2024 inclus.

La créance n'étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner madame [F] [E] à régler à la société 3F SUD la somme de 498,41 euros à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 27 novembre 2023 sur la somme de 114,44 et de la présente décision pour le surplus, sans possibilité de majoration.

Sur les délais de paiement

La suspension des effets de la clause résolutoire suppose que le juge octroie des délais de paiement.

Il résulte de la combinaison des articles 1343-5 du code civil et du V de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par report ou fractionnement de la somme due. Pendant le cours des délais accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la loi du 06 juillet 1989. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement. 

Il y a lieu de rappeler que les délais de paiement sont également subordonnés à la preuve par le preneur de ses difficultés économiques et qu’ils ne doivent être accordés que s’il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, et si sa situation lui permet d'apurer sa dette, sans quoi la demande de suspension des effets de la clause résolutoire doit être rejetée.

Madame [F] [E] n'a pas comparu et donc pas sollicité de délais de paiement.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société 3F SUD le montant des frais irrépétibles qu'elle a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits.

Il convient de condamner madame [F] [E] à lui payer la somme de 150 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Partie succombante, madame [F] [E] est condamnée aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 27 novembre 2023 liquidé à la somme de 65,40 euros et de l'assignation délivrée le 07 mars 2024 dont le coût est liquidé à la somme de 53 euros.

L'article 514 du code de procédure civile, modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, pose le principe d'une exécution provisoire de droit pour toute les décisions de première instance. 

PAR CES MOTIFS 

Nous, juge des référés, statuant publiquement par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l'urgence,

DECLARONS recevable la demande de la société 3F SUD,

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 15 décembre 2022 conclu entre la société 3F SUD d'une part et madame [F] [E] d'autre part et portant sur un immeuble à usage d'habitation sis [Adresse 4] sont réunies au 27 janvier 2024,

ORDONNONS l’expulsion de madame [F] [E] et de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, 

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, 

FIXONS à la somme provisionnelle de 365,87 euros le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due, se substituant aux loyers et charges jusqu'au départ volontaire ou à défaut, l'expulsion des lieux,

RAPPELONS que le contrat de bail étant résilié par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l'occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes...),

CONDAMNONS madame [F] [E] au paiement de l'indemnité d'occupation à la société 3F SUD, à titre provisionnel, à compter du 28 janvier 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux, 

CONDAMNONS madame [F] [E] à payer à titre provisionnel à la société 3F SUD la somme de 498,41 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, selon décompte arrêté au mois de janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 27 novembre 2023 sur la somme de 114,44 et de la présente décision pour le surplus, sans possibilité de majoration, et celle de 150 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS madame [F] [E] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer délivré le 27 novembre 2023 liquidé à la somme de 65,40 euros et de l'assignation délivrée le 07 mars 2024 dont le coût est liquidé à la somme de 53 euros,

REJETONS le surplus des demandes des parties,

RAPPELONS l'exécution provisoire de la présente ordonnance.


LE GREFFIER LE PRESIDENT