Tribunal Judiciaire · PPP Contentieux général — 1 juillet 2024

Du 01 juillet 2024


72A




PPP Contentieux général

N° RG 24/00011 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YUMO







Syndic. de copro. [Adresse 6]

C/

[W] [N]





- Expéditions délivrées au défendeur


- FE délivrée à 
la SCP TMV

Le 01/07/2024






TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
Pôle protection et proximité
[Adresse 3]

JUGEMENT EN DATE DU 01 juillet 2024



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,


DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. [Adresse 6] ayant pour syndic SARL JACQUARD GESTION RCS Bordeaux 753 739 119
[Adresse 2]
[Localité 5]

représenté par Me Pierrick CHOLLET avocat au Barreau de Bordeaux

Défendeur à l’opposition

DEFENDERESSE :

Madame [W] [N]
[Adresse 1]
[Localité 4]

Présente 
 Demandeur à l’opposition
DÉBATS :

Audience publique en date du 13 Mai 2024 


PROCÉDURE :

Articles 1412 et suivants du Code de Procédure civile












EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [W] [N] est devenue propriétaire le 13 juillet 2021 du lot n°8 de la résidence [Adresse 6] soumise au statut de la copropriété.

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6], représenté par son Syndic, a déposé une requête en date du 2 octobre 2023 aux fins d’injonction de payer et a obtenu une ordonnance en date du 25 octobre 2023 faisant injonction à Mme [W] [N] de payer la somme de 1.497,03 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2023, les frais de requête ainsi que les dépens.

Mme [W] [N] a fait opposition à cette ordonnance le 9 janvier 2024 par courrier recommandé en faisant valoir que les sommes réclamées correspondent à des travaux non approuvés, que le montant des travaux n’est pas réparti en parts égales et que la somme litigieuse est prescrite.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 11 mars 2024, l’examen du dossier étant reporté au 8 avril 2024 puis au 13 mai 2024 pour permettre à Mme [W] [N] d’organiser sa défense et au demandeur d’y répliquer.

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6], représenté par avocat à l’audience du 13 mai 2024, demande la condamnation de Mme [W] [N] à lui payer la somme de 1.064 euros, à parfaire au jour des plaidoiries, avec intérêts au taux légal, de rejeter les demandes de Mme [W] [N], de la condamner à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile et aux entiers dépens.
Il fait valoir que les travaux dont le paiement est réclamé ont été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires et qu’aucun recours n’a été exercé par Mme [W] [N], les seuls travaux non autorisés étant des travaux supplémentaires urgents et nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble qui relèvent de l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de sorte qu’elle ne peut s’opposer au paiement. Il observe que les désordres allégués par Mme [W] [N] ne peuvent la dispenser de sa participation au paiement des travaux. Il indique que le vendeur n’étant pas partie à la procédure aucune demande ne peut être formée à son encontre, et qu’en toute hypothèse la créance pèse bien sur Mme [W] [N], propriétaire actuelle. Il fait valoir en outre que la répartition des charges est conforme à la quote-part de Mme [W] [N], soit 242 tantièmes.
Il observe en outre qu’il n’est pas réclamé à Mme [W] [N] le paiement d’une facture mais des charges de copropriété dont le délai de prescription est de cinq ans. 



Enfin, il observe que le syndic n’est pas partie à titre personnel à la procédure, aucune demande ne pouvant être formée à son encontre, que Mme [W] [N] ne justifie pas du préjudice qu’elle allègue et que le syndicat des copropriétaires a justement mis en oeuvre les moyens dont il dispose pour recouvrer les charges.

Mme [W] [N] demande au tribunal de :
* à titre principal 
- rejeter l’intégralité des demandes du syndicat des copropriétaires 
- enjoindre au syndic JACQUART GESTION d’appliquer la quote part des 187 tantièmes aux charges de copropriété lui incombant et communiquer un état actualisé avec les remboursements de charges de copropriété découlant de l’application de la quote-part appliquée qui est supérieure à la quote-part réelle
- condamner le syndic JACQUART GESTION à lui régler la somme de 500 euros en réparation du préjudice moral, celle de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile et aux entiers dépens
* à titre subsidiaire, si le tribunal considérait que les travaux complémentaires ont été validés par les copropriétaires ou étaient nécessaires en vue de la sauvegarde de l’immeuble,
- cantonner la quote-part des travaux qu’elle devrait à 250 euros
- enjoindre au syndic JACQUART GESTION d’appliquer la quote-part des 187 tantièmes aux charges de copropriété lui incombant et communiquer un état actualisé avec les remboursements de charges de copropriété découlant de l’application de la quote-part appliquée qui est supérieure à la quote-part réelle
- condamner le syndic JACQUART GESTION à lui régler la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile et aux entiers dépens.
Elle précise ne plus se prévaloir de la prescription en admettant le délai de prescription de cinq ans applicable aux charges.
Elle soutient qu’un unique devis d’un montant de 17.820 euros a été approuvé en assemblée générale et qu’elle ignorait l’existence des deux autres devis en date du 7 mai 2021, qui ne sont pas mentionnés dans son acte d’acquisition. Les travaux dont le paiement est réclamé n’ayant pas été approuvés en assemblée générale ou par l’ensemble des copropriétaires, elle conteste leur exigibilité, en relevant que les travaux antérieurs à l’avant-contrat de vente étaient à la charge de son vendeur et qu’elle ne peut en supporter le paiement. Elle fait valoir s’agissant du devis du 6 novembre 2021 qu’il n’a pas non plus été soumis à l’accord des copropriétaires, qu’aucune urgence n’est démontrée, ni leur nécessité pour la sauvegarde de l’immeuble. Elle conteste en outre la clé de répartition des travaux dans la mesure où doivent lui être appliqués 187 tantièmes et non 242 tantièmes. Elle soutient qu’elle subit un préjudice moral en raison du défaut de réponse du syndic à ses demandes, de son harcèlement et de la nécessité de se défendre en justice.



MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’opposition à l’ordonnance d’injonction de payer
L’article 1416 du code procédure civile prévoit que l'opposition à l’injonction de payer doit être formée dans le mois qui suit la signification de l'ordonnance. Toutefois, si la signification n'a pas été faite à personne, l'opposition est recevable jusqu'à l'expiration du délai d'un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d'exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur.


L’acte de signification de l’ordonnance n’étant pas produit, et le demandeur ne contestant pas la recevabilité de l’opposition, il convient de la dire recevable, et que l’ordonnance d’injonction de payer en date du 25 octobre 2023 est mise à néant.

Il sera en conséquence statué à nouveau sur la demande en recouvrement.

Sur la demande en paiement de travaux et frais
L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, et ce proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.
Les comptes régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ayant fait l’objet d’aucun recours imposent aux copropriétaires le paiement de leur quote part, laquelle est déterminée par le règlement de copropriété, de même que la répartition des charges.
En vertu de l’article 14-1 de la loi précitée le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget provisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, et les copropriétaires doivent verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté à défaut de disposition contraire voté par l’assemblée. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
En outre l’article 14-1-II prévoit que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'Etat.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.


Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à cette loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de dix ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses énumérées à l’article 14-2-1.
Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’article 17 de la loi prévoit que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical. 

L’article 18 prévoit quant à lui que le syndic est notamment tenu d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale, d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Il s’ensuit que les travaux ne peuvent être réclamés aux copropriétaires, que s’ils ont été adoptés en assemblée générale par les copropriétaires, le syndic ne pouvant prendre l’initiative de travaux qu’en cas d’urgence et lorsqu’ils sont nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

En l’espèce, il ressort du relevé de compte actualisé à la date du 7 mai 2024 que Mme [W] [N] est à jour des appels provisionnels de charges, et que les sommes litigieuses sont constituées comme suit :
- réfection toiture Bât. A 2/2 : 898,30 euros
- sommation de payer : 85,31 euros
- mise en demeure : 25 euros
- requête injonction de payer : 25,54 euros
- signification ordonnance d’injonction de payer exécutoire : 72,43 euros, 
étant observé que les frais exposés, dont le syndicat des copropriétaires réclame le paiement sont exclusivement en lien avec le refus de Mme [W] [N] de payer les travaux que le syndic lui impute.

S’agissant des travaux, il résulte du compte-rendu d’assemblée générale en date du 9 avril 2021 que les copropriétaires ont approuvé l’exécution des travaux de rénovation de la toiture du bâtiment A et désigné l’entreprise NET AQUITAINE pour la réalisation des travaux après avoir pris connaissance des devis.
Or selon les pièces produites un seul devis avait été établi par cette entreprise avant l’assemblée générale, à savoir le devis d’un montant de 17.280 euros en date du 18 mars 2021.




Les travaux pour lesquels le syndicat des copropriétaires demande la participation de Mme [W] [N], sont consécutifs à :
- un devis en date du 7 mai 2021 d’un montant de 1.249 euros relatif à la fourniture et pose d’une fenêtre vélux
- un devis en date du 7 mai 2021 d’un montant de 989 euros relatif à des travaux en lien avec la création et l’hébergement du vélux, du coffrage et de la coupe de tuile d’étanchéité
- un devis en date du 6 novembre 2021 d’un montant de 1.340 euros pour des travaux de zinguerie : façonnage d’un zinc pour toutes les sorties de cuisine avec soudure à l’étain, façonnage d’un zinc pour puits de jour des escaliers, changement du plexigas du puits de jour.

S’agissant des devis du 7 mai 2021, ils n’ont pu être approuvés par l’assemblée générale du 9 avril 2021 et il s’agissait de travaux supplémentaires dont rien ne démontre qu’ils aient été approuvés par les copropriétaires.
Mme [W] [N] établit que lors de son acquisition, sa venderesse, Mme [S], n’en a pas fait état.
Au demeurant il résulte de l’extrait de l’acte notarié du 13 juillet 2021 portant acquisition qu’il n’y avait eu qu’une seule assemblée générale au cours des trois dernières années, que l’acquéreur devait supporter les charges de copropriété à compter du jour de l’entrée en jouissance et le coût des travaux votés à compter du jour de l’avant-contrat, le vendeur supportant celui des travaux votés avant cet avant-contrat qui a été signé le 18 mai 2021. 

Il en résulte que les travaux objets des devis du 7 mai 2021, ne peuvent être mis à la charge de Mme [W] [N].

S’agissant des travaux objets du devis en date du 6 novembre 2021, leur descriptif permet d’établir qu’ils étaient nécessaires à la conservation de l’immeuble, puisque destinés à le prémunir d’infiltrations inévitables lorsque les matériaux sont dégradés, tandis que l’urgence résultait du fait, qu’exécutés en même temps que les travaux de couverture, leur coût était moindre pour les copropriétaires.

Dès lors il convient de considérer que c’est à juste titre que le syndic a pris la décision de les faire exécuter, sans l’accord des copropriétaires, en application de l’article 18 précité.

S’agissant de la quote-part de Mme [W] [N] dans ces travaux, dont le coût final n’est pas justifié par le syndicat des copropriétaires et qu’il n’y a dès lors lieu de prendre en compte qu’à hauteur du devis, soit 1.340 euros, le syndicat des copropriétaires établit par le règlement de copropriété produit en pièce 14 que la quote-part de Mme [W] [N] est de 242/1.000ème et non de 187/1000ème au titre des travaux de gros-oeuvre et de toiture. 
Dès lors le coût qui incombe à Mme [W] [N] s’élève à 324,28 euros.

Mme [W] [N] sera par suite condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal du 21 juin 2023, outre celle de 25 euros au titre des frais de mise en demeure et celle de 85,31 euros au titre de la sommation de payer. En effet l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. Or Mme [W] [N] n’était pas fondée à contester les travaux dans leur intégralité, et la seule contestation des travaux lui incombant aurait généré ces frais de la même façon.

Sur la recevabilité des demandes à l’encontre du syndic JACQUART GESTION 
Mme [W] [N] formule des demandes à l’encontre du syndic JACQUART GESTION.
Néanmoins le syndic JACQUART GESTION n’intervient à la procédure qu’en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires.
Par conséquent aucune demande ne peut être dirigée à l’encontre de la Société JACQUART GESTION.
Mme [W] [N] est donc irrecevable en sa demande en dommages et intérêts et au titre des dispositions de l’article 700 du code procédure civile puisqu’elles sont dirigées à l’encontre du syndic et non du syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes accessoires 
Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Mme [W] [N], qui reste devoir des sommes, sera condamnée aux dépens. 

L’équité conduit toutefois à ne pas mettre à sa charge une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code procédure civile. 

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.



PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en dernier ressort,

Déclare Mme [W] [N] recevable en son opposition qui met à néant l’ordonnance n° 21/23/004665 en date du 25 octobre 2023 ;

Condamne Mme [W] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] :
- la somme de 324,28 euros avec intérêts au taux légal du 21 juin 2023 au titre de sa quote-part de travaux 
- les sommes de 25 euros et de 85,31 euros au titre des frais de recouvrement imputables avant le dépôt de la requête en injonction de payer au seul propriétaire en application du contrat de syndic et de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la Résidence en ses demandes plus amples au titre des travaux ;

Déclare Mme [W] [N] irrecevable en ses demandes à l’encontre du syndic JACQUART GESTION ;

Condamne Mme [W] [N] aux dépens, qui inclut les frais de requête en injonction de payer et de signification de l’ordonnance d’injonction de payer ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Constate l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE