Cour d'Appel · 1ère Chambre — 30 juillet 2024

HP/SL





COUR D'APPEL de CHAMBÉRY





Chambre civile - Première section 



Arrêt du Mardi 30 Juillet 2024 



 

N° RG 17/00389 - N° Portalis DBVY-V-B7B-FT5Q



Décision attaquée : Jugement du Tribunal de Grande Instance d'ANNECY en date du 12 Janvier 2017





Appelante



S.C.I. PERPETUE, dont le siège social est situé [Adresse 2]



Représentée par la SARL BALLALOUD ET ASSOCIES, avocats au barreau d'ANNECY









Intimée



S.A.R.L. EUROPA GARDEN, dont le siège social est situé [Adresse 5]



Représentée par la SELARL HINGREZ - MICHEL - BAYON, avocats au barreau d'ANNECY







-=-=-=-=-=-=-=-=-







Date de l'ordonnance de clôture : 08 Janvier 2024



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 13 février 2024 



Date de mise à disposition : 30 juillet 2024 





-=-=-=-=-=-=-=-=-













Composition de la cour :



- Mme Hélène PIRAT, Présidente, 



- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,



- M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,



avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,





-=-=-=-=-=-=-=-=-







Faits et procédure





Par acte du 9 juillet 2004, la société Annecia a cédé à la société Europa Garden le bail tous commerces dont elle était titulaire en vertu d'un acte du 5 novembre 2003 concernant un local commercial de 113 m² situé [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le prix de 183 000 euros, pour y exploiter un magasin à l'enseigne « Poterie du Vieil [Localité 3] », la Sci Perpétue, étant devenue propriétaire des murs suite à leur acquisition le 3 octobre 1995, intervenant à l'acte.



Un avenant était conclu le 1er février 2012 entre le bailleur et le preneur renouvelant le bail à compter du 1er mai 2012 pour se terminer le 30 avril 2021.



Le 15 juillet 2014, la Sci Perpétue a fait délivrer à la société Europa Garden un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, la somme de 13 042,23 euros en principal au titre d'un arriéré de loyers arrêté au 1er juillet 2014.



Par acte du 14 août 2014, la société Europa Garden a assigné la Sci Perpétue devant le tribunal de grande instance d'Annecy en nullité du commandement délivré et à titre subsidiaire, en suspension de la clause résolutoire durant 24 mois, et aux fins de condamnation du bailleur à exécuter des travaux de rénovation sous astreinte, passé un délai de deux mois, le loyer mensuel étant ramené à 500 euros HT à compter du 26 octobre 2004, ainsi qu'au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles visés à l'article 700 du code de procédure civile.





Par jugement du 12 janvier 2017, le tribunal de grande instance d'Annecy, avec le bénéfice de l'exécution provisoire, a :



- Dit n'y avoir lieu à prononcer la nullité du commandement de payer ;



- Dit n'y avoir lieu à condamner la Sci Perpétue à exécuter les travaux nécessaires de rénovation, cette demande étant trop imprécise pour permettre une exécution ; 



- Fixé à 250 euros HT par mois la réduction du loyer dû à compter du 14 août 2009 et jusqu'à cessation du trouble de jouissance constitué par des infiltrations récurrentes dans la réserve ; 



- Dit que cette réduction de loyer devra s'imputer sur les sommes dues par la société Europa Garden au titre du contrat de bail ; 

- Constaté qu'en conséquence, après imputation du trop perçu par la bailleresse résultant de la réduction de loyer susvisée, la société Europa Garden n'était plus redevable d'aucune somme à la date de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, et que celui-ci est dès lors privé de tout effet ; 



- Débouté les parties du surplus de leurs demandes ; 



- Condamné la SciI Perpétue au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles visés à l'article 700 du code de procédure civile.







Par déclaration au greffe du 14 février 2017, la SCI Perpétue a interjeté appel de la décision. 





Par un arrêt du 2 octobre 2018, la cour d'appel de Chambéry, chambre civile, a : 



- Confirmé le jugement déféré en ce qu'il a déclaré régulier le commandement de payer ;



Statuant à nouveau et avant dire droit, 



- Désigné M. [C] [D], expert judiciaire près la cour d'appel de Grenoble, demeurant [Adresse 4], avec pour mission de :

- Se faire remettre, et au besoin rechercher, tous documents utiles, notamment les baux,

- Visiter les lieux, décrire les désordres affectant les lieux loués, en déterminer les causes, en préconiser les remèdes à y apporter, en donner le coût approximatif,

- Dire si les travaux effectués par le bailleur sont satisfaisants et suffisants ou non,

- Donner à la Cour tous éléments techniques et de fait permettant de déterminer les responsabilités, notamment dire si les désordres constatés ont pour origine la vétusté ou un défaut d'entretien,

- Déterminer l'incidence de ces désordres sur l'exploitation du fonds de commerce du preneur, notamment en indiquant la surface affectée par les infiltrations d'eau,

- Donner son avis sur les préjudices subis, et notamment sur la réfaction du loyer à opérer, dans le cas où les désordres allégués seraient vérifiés, en précisant les périodes durant lesquelles les désordres allégués se sont produits ;



- Sursis à statuer sur les demandes des parties jusqu'au dépôt du rapport d'expertise ;



- Réservé les dépens.



L'expert, M. [B], en remplacement de l'expert initialement désigné, après une première visite des lieux, a procédé à une visite des lieux et déposé son rapport en l'état le 2 mai 2023, faute de règlement de la provision complémentaire sollicitée.





Prétentions et moyens des parties





Par dernières écritures du 29 décembre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la Sci Perpétue demande à la cour de :



- Confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la société Europa Garden de sa demande de condamnation sous astreinte à réaliser des travaux, de sa demande en nullité du commandement de payer ;



- Infirmer le jugement déféré pour le surplus ; 



Statuant à nouveau, 



- Juger qu'elle n'a pas manqué à son obligation de bailleur ;



- Juger que la société Europa Garden ne pouvait solliciter et obtenir une diminution de loyer rétroactivement à compter du 14 août 2009 ;



- Juger, en tout état de cause, que la diminution de loyer ne pouvait être fixée antérieurement à la date du renouvellement du bail, soit le 1er mai 2012 ;



- Débouter la société Europa Garden de toutes ses demandes ;



- Condamner la société Europa Garden à lui verser une somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Condamner la même aux entiers dépens d'instance et d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.







Par dernières écritures du 3 octobre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Europa Garden sollicite de la cour de :



- Infirmer le jugement dont appel uniquement en ce qu'il a rejeté la demande de condamnation sous astreinte de la SCI Perpétue qui a effectué les travaux ; 

Statuant à nouveau



- Condamner la SCI Perpétue à faire exécuter les travaux de rénovation nécessaire, sous astreinte de 300 euros par jour de retard, à compter de l'expiration du délai de 2 mois du jugement à intervenir ; 



A titre subsidiaire, 



- Suspendre les effets de la clause résolutoire, celle-ci ayant réglé l'intégralité des sommes objet du commandement de payer ; 



- Juger en conséquence que la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué puisqu'elle a réglé l'intégralité de sa dette ; 



En toute hypothèse, 



- Débouter la SCI Perpétue de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; 



- Condamner la SCI Perpétue au règlement de la somme de 7 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure. 





Une ordonnance en date du 8 janvier 2024 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 13 février 2024. 



Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.









MOTIFS ET DÉCISION





A titre liminaire, les développements de la société Europa Garden sur la nullité du commandement de payer sont sans objet d'une part car ils ne font l'objet d'aucune prétention dans le dispositif de ses écritures qui, seul, en application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, oblige la cour, d'autre part et surtout, dès lors que l'arrêt rendu par la cour en date du 2 octobre 2018 a statué de façon définitive sur la validité de ce commandement.



Il est certain que la société Europa Garden était débitrice d'arriérés de loyers à hauteur de 13 042,23 euros lors de la délivrance du commandement de payer ce qui n'a pas été contesté, comme n'a pas été contesté le fait qu'elle n'ait pas réglé cette somme dans le mois de la délivrance du commandement. En revanche, la société Europa Garden soutient qu'en raison des troubles de jouissance subis, une réduction des loyers due doit s'opérer, annulant ainsi sa dette, tandis que la Sci Perpétue soutient qu'a minima, la réduction, si elle doit être validée, ne peut pas concerner les loyers antérieurs au renouvellement du bail survenu le 1er février 2012







I - Sur la réduction de loyers





La Sci Perpetue et la société Europa Garden sont liées par un contrat de bail renouvelé, signé le 1 février 2012 à effet du 1er mai 2012. Il n'a pas été procédé a priori à un état des lieux en février 2012 et aucun état des lieux antérieur n'est produit, étant précisé que la société Europa Garden est titulaire du bail depuis le 9 juillet 2004, après avoir été sous-locataire d'une société Annecia depuis 2001.





' sur la période à prendre en considération





Les arriérés de loyer visés dans le commandement de 13 042,23 euros s'arrêtent au 1er juillet 2014. Mais l'action de la preneuse contre sa bailleresse n'ayant été engagée que le 14 août 2014, la période à prendre en considération pendant laquelle des troubles de jouissance ont pu être subis ne peut concerner la location avant le 14 août 2009, eu égard à la prescription, comme l'a justement indiqué le premier juge, peu important au demeurant, contrairement à ce que soutient la Sci Perpétue, que le bail ait été renouvelé. En effet, ce renouvellement ne peut avoir pour effet d'anéantir un droit de la preneuse à voir son préjudice de jouissance réparé.





' sur l'existence de troubles de jouissance





En vertu de l'article 1719 2 ° et 3° du code civil, 'Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée ......

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;'



La société Europa Garden produit les éléments suivants pour justifier l'absence de jouissance paisible depuis plusieurs années avant l'envoi du commandement de payer en date du 15 juillet 2014 :



- courrier du 26 octobre 2004 adressé à l'agence Fonca mandataire de la bailleresse : la preneuse signale des fuites d'eau très importantes au niveau de la verrière et du toit ;



- procès-verbal de constat d'huissier en date du 27 avril 2005 : l'huissier a constaté des infiltrations d'eau dans le WC situé dans l'arrière boutique, des champignons liés à l'humidité dans le couloir de l'arrière boutique, des infiltrations d'eau dans la réserve au centre du couloir de l'arrière boutique, des infiltrations d'eau dans la partie nord est de l'arrière boutique recouverte d'une verrière. Ce procès-verbal a été suivi d'un courrier de la société Europa Garden en date du 12 août 2005 à l'agence Foncia et un courrier de la même date au préfet de Haute-Savoie 



- rapport de visite de l'inspecteur de salubrité de la ville d'[Localité 3] en date du 16 mai 2006 : cette visite a concerné les réserves du local commercial et a mis en évidence la présence de moisissures, de traces d'infiltrations d'eau et des coulures sur le tableau électrique, en raison du manque d'étanchéité du toit ;



- courriers en date des 17 et 25 août 2006 adressés à l'agence Foncia : la preneuse allègue l'état d'insalubrité de l'arrière boutique en raison de fuites d'eau de la verrière, du mur, malgré des réparations réalisées ; 



- courrier du 23 octobre 2008, adressée à la Sci Perpétue, réclamant les travaux attendus de réfection des locaux arrières et de la récurrence des inondations ;



- nouveau courrier plainte en date du 31 décembre 2010 ;

- procès-verbal de constat du 31 mars 2011 : la verrière est en mauvais état et deux vitre sont cassées ; la réserve au fond à gauche présente des infiltrations d'eau, de même que la réserve en haut des marches à droite ;



- procès-verbal de constat du 14 avril 2016 : la verrière est toujours en mauvais état, avec des vitres cassées, la réserve au fond à gauche présente toujours d'importantes marques d'humidité.



- courrier en date du 19 avril 2017 à l'agence Foncia pour connaître la date de réalisation prévisible des travaux suite au passage d'un architecte fin 2016 ;



- visite de l'inspecteur de salubrité le 17 octobre 2017, lequel a noté le remplacement du plafond en tôle par une charpente en bois, mais toujours des infiltrations d'eau par la verrière.



- compte rendu de l'expert judiciaire en date du 1er février 2019 : l'expert a noté des infiltrations d'eau dans les locaux de stockage et le couloir et il a indiqué que la verrière était vétuste.



Il résulte par ailleurs d'un courrier de l'agence immobilière mandataire de la Sci Perpétue en date du 18 septembre 2013 que des travaux importants ont été engagées, la réfection de la terrasse dépendant de la copropriété étant en cours, mais ce courrier n'est pas accompagné de justificatifs.



L'expert judiciaire désigné par la cour a listé les travaux justifiés par la Sci Perpétue et ceux-ci sur la période entre juillet 2004 (date de la première location par la société Europa Garden) et juillet 2014 (date du commandement) ont été les suivants : le 6 novembre 2004, remplacement de 8 verres et remasticage de 7 vitrages sur la verrière ; le 27 juin 2013, pose d'une charpente au dessus de la courette, lieu de stockage à droite au bout du couloir ; le 24 juillet 2013 étanchéité terrasse ; le 25 octobre 2013, pose d'un vélux, reprise de solins et nettoyage sur la courette du local.



Sur les cinq années concernées entre août 2009 et août 2014, les courrier du 23 octobre 2008 et 31 décembre 2010, ainsi que le procès-verbal de constat du 31 mars 2011 susvisés établissent l'existence d'infiltrations d'eau récurrentes sur les locaux de stockage, causant un trouble de jouissance à la société Europa Garden qui n'a pas pu utiliser en totalité des locaux compte tenu des désagréments causés par ces infiltrations d'eau qui existaient auparavant et qui ont encore persisté après, bien que des travaux aient été réalisés par la bailleresse au cours de l'année 2013, lesquels n'ont pas été suffisants.





' sur les clauses du bail concernées par les réparations :





Le bail renouvelé en date du 1er février 2012 , se terminant le 30 avril 2021, prévoit dans son article 14 que toutes les autres clauses et conditions issues des baux antérieurs, des éventuels avenants et renouvellements sont maintenues dont celles concernant les travaux. 



S'agissant des travaux de réparation, il convient donc de se reporter au bail en date du 5 novembre 2003 qui liait la bailleresse à la preneuse précédente ayant cédé son droit au bail à la société Europa Garden par acte notarié en date du 9 juillet 2004. Ce dernier prévoit dans son article 6 point 2 et point 8 'charges et conditions' ' le preneur s'engage à tenir les lieux loués en bon état de réparation pendant toutes la durée du bail et effectuer, le cas échéant toutes réparations, petit ou grosses, sans distinction, sauf celles prévue par l'article 606 du code civil, de telle sorte que les lieux soient restitués en fin de jouissance en parfait été de réparation et d'entretien et ' il (le preneur) fera exécuter à ses frais tous travaux d'entretien quelles qu'en soient l'importance et la nature, de sorte qu'en toute hypothèse, le loyer ci-après fixé soit perçu net de toutes charges quelconques'. Par ailleurs, le point 1 de ce même article énonce que 'le preneur prendra les lieux loués en l'état où ils se trouveront le jour de l'entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur, à quelque époque que ce soit pendant la durée du bail, aucune réparation, amélioration ou remplacement quelques soient la cause, la nature et l'importance, ni aucune réduction de loyer de ce chef'.



Contrairement à ce que soutient la bailleresse, ces dispositions ne la dispensent aucunement de son obligation de réaliser les grosses réparations mises à sa charge afin de satisfaire à son obligation de délivrance des locaux loués et d'assurer une jouissance paisible des lieux à sa preneuse.



L'article 606 du code civil prévoit que 'les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d'entretien'.



Or en l'espèce, les infiltrations se produisaient à travers le toit en tôles et la verrière (par plusieurs endroits), outre le long des murs, de sorte que les travaux relevaient bien des grosses réparations. D'ailleurs, le devis de travaux sur la verrière, datant déjà du 21 décembre 2017, s'élève à 5 691 euros, sans pour autant qu'il soit prévu de remplacer la structure de celle-ci, coût qui traduit l'importance des travaux à effectuer.



Pour le surplus, la cour adopte la motivation pertinente et exhaustive du premier juge et confirme la décision entreprise ayant fixé la réduction de loyer à la somme de 250 euros HT, les locaux atteints des désordres étant non pas le local commercial principal mais les réserves.









II - Sur la demande de délai de paiement





C'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le premier juge a considéré que la demande de délai de paiement était devenue sans objet du fait que compte tenu de la réduction de loyer à compter du 14 août 2009, le trop perçu par la bailleresse était supérieur à la dette locative visée dans le commandement de payer. Ainsi, la clause résolutoire de plein droit n'a pas produit ses effets, étant en outre précisé que la société Europa Garden est à jour, depuis, de ses loyers ce qui aurait permis compte tenu de la situation de lui accorder un délai de paiement, avec suspension de la clause résolutoire.



III - Sur la réalisation de travaux sous astreinte





Selon la société Europa Garden, sa bailleresse doit être condamnée à réaliser sous astreinte de 300 euros par jour après un délai de deux mois 'les travaux de nature à mettre fin aux troubles de jouissance qu'elle subit'. Cette prétention est identique à celle formulée en première instance, la société Europa Garden indiquant ne pas pouvoir être précise sur les travaux à effectuer compte tenu de son incompétence en matière de construction et qu'il appartient à sa bailleresse, débitrice d'une obligation de jouissance paisible à l'égard de sa preneuse, de définir le contenu des dits travaux.



Mais si effectivement la société Europa Garden n'est pas en mesure de déterminer les travaux propres à remédier aux désordres subis, elle devrait être en mesure de préciser les parties des locaux devant faire l'objet de travaux en lien avec les désordres encore subis en 2024, sachant qu'elle a assigné sa bailleresse notamment à cette fin en 2014 soit il y a dix ans, que des travaux ont été effectués depuis, et que le premier juge avait, à juste titre, rejeté cette demande faute de précision. En outre, le dernier constat d'huissier produit date déjà du 30 décembre 2021 qui met en évidence notamment une fuite d'eau dans le couloir provenant d'une poutrelle métallique en plafond, de l'humidité sur le sol des wc et des traces importantes d'humidité dans la partie gauche d'une zone de stockage recouverte de tôles. Certes, la société Europa Garden produit aussi un courrier du service de la mairie en date du 27 septembre 2023 faisant état d'une visite de l'inspecteur de salubrité mais datant également de l'année 2021 puisqu'en date du 8 novembre 2021, l'inspecteur ayant alors noté des fuites dans le couloir et dans l'ancienne cour intérieure couverte par des tôles. Cependant, ces éléments ne permettent pas de savoir précisément si les désordres constatés par l'huissier et par l'inspecteur de salubrité affectent les mêmes endroits des locaux loués et s'ils persistent.







IV - Sur les mesures accessoires





Succombant, la Sci Perpétue sera tenue aux dépens et au paiement, compte tenu de l'équité, d'une indemnité procédurale de 3 000 euros.









PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



Y ajoutant, 



Condamne la Sci Perpétue aux dépens d'appel,



Déboute la Sci Perpétue de sa demande d'indemnité procédurale,



Condamne la Sci Perpétue à payer à la société Europa Garden une indemnité procédurale de 3 000 euros.







Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, 



et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.





Le Greffier, La Présidente,





























































Copie délivrée le 30 juillet 2024 

à 

la SARL BALLALOUD ET ASSOCIES

la SELARL HINGREZ - MICHEL - BAYON











Copie exécutoire délivrée le 30 juillet 2024 

à 

la SELARL HINGREZ - MICHEL - BAYON