Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 4 juillet 2024

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS

■


Charges de copropriété

 
N° RG 22/00904 
N° Portalis 352J-W-B7F-CV2IK

N° MINUTE : 


Assignation du :
13 Janvier 2022






JUGEMENT 
rendu le 04 Juillet 2024 



DEMANDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 115], représenté par son syndic, la société C.I.S IMMOBILIER, S.A.S
[Adresse 50]
[Localité 76]

E.U.R.L. RANO représentée par Monsieur [C] [WF]
[Adresse 106]
[Localité 21]

Madame [PZ] [YV] épouse [XC]
[Adresse 83]
[Localité 91]

Monsieur [JY] [TY]
[Adresse 63]
[Localité 81]

Madame [SI] [TY] épouse [TY]
[Adresse 63]
[Localité 81]

Monsieur [AB] [ID]
[Adresse 13]
[Localité 7]

Monsieur [P] [IO]
[Adresse 51]
[Localité 88]

Madame [T] [AX] épouse [IO]
[Adresse 51]
Expéditions exécutoires à:
- Me Hubert MOREAU
- Me Christian BEER

délivrées le:


[Localité 88]

Monsieur [PG] [VE]
[Adresse 110]
[Localité 114] - GRANDE BRETAGNE 



Monsieur [CG] [ZD]
[Adresse 110]
[Localité 114] - GRANDE BRETAGNE 

Monsieur [XU] [U]
[Adresse 29]
[Localité 66]

Madame [HF] [U]
[Adresse 29]
[Localité 66]

Monsieur [RH] [LG] [RO]
[Adresse 9]
[Localité 90]

Monsieur [FH] [LM]
[Adresse 62]
[Localité 71]

Madame [FP] [S] épouse [LM]
[Adresse 62]
[Localité 71]

Monsieur [ZE] [H]
[Adresse 34], 
[Localité 111] - IRLANDE

Madame [Y] [H]
[Adresse 34], 
[Localité 111] - IRLANDE

Monsieur [GR] [HR]
[Adresse 49]
[Localité 39]

Madame [PN] [LK] épouse [HR]
[Adresse 49]
[Localité 39]

Monsieur [DM] [M]
[Adresse 16]
[Localité 101]

Madame [IX] [K] épouse [M]
[Adresse 16]
[Localité 101]

Monsieur [GR] [XO]
[Adresse 24]
[Localité 101]

Madame [A] [XO]
[Adresse 24]
[Localité 101]

Madame [A] [X] [N] épouse [RO]
[Adresse 9]
[Localité 90]


Monsieur [JY] [EE]
[Adresse 33]
[Localité 104]

Madame [EJ] [F] épouse [EE]
[Adresse 33]
[Localité 104]

Monsieur [OF] [WB]
[Adresse 14]
[Localité 42]

Monsieur [SA] [WB]
[Adresse 52]
[Localité 3] - BELGIQUE

Monsieur [JH] [WB]
[Adresse 67]
[Localité 8] - BELGIQUE

Madame [JI] [WB]
[Adresse 12]
[Localité 3]

Monsieur [ZA] [VM]
[Adresse 15]
[Localité 37]

Monsieur [VW] [Z]
[Adresse 107]
[Localité 1] - BELGIQUE

Madame [TK] [HV] née [G] [Z]
[Adresse 44]
[Localité 1] - BELGIQUE

Monsieur [XB] [LW]
[Adresse 93]
[Localité 97]

Madame [VX]-[GU] [YW] épouse [LW]
[Adresse 93]
[Localité 97]

Monsieur [RR] [BI]
[Adresse 78]
[Localité 53]

Monsieur [GE] [VR]
[Adresse 10]
[Localité 36]

Monsieur [EW] [YC]
[Adresse 19]
[Localité 84]

Madame [BO] [JM] épouse [YC]
[Adresse 19]
[Localité 84]

Monsieur [CA] [YD]
[Adresse 92]
[Localité 38]

Monsieur [HW] [DY]
[Adresse 94]
[Localité 74]

S.A.R.L. DE FAMILLE CAFEA, prise en la personne de son gérant Monsieur [TB] [TF]
[Adresse 48]
[Localité 81]

Madame [PC] [YZ] épouse [V]
[Adresse 72]
[Localité 68]

Monsieur [IS] [LB]
[Adresse 20]
[Localité 69]

Monsieur [RD] [ZW]
[Adresse 115]
[Localité 77]
et encore
[Adresse 43]
[Localité 5]

Madame [TK] [FM] épouse [LB]
[Adresse 20]
[Localité 69]

Monsieur [DJ] [TU]
[Adresse 28]
[Localité 102]

Madame [T] [UV] épouse [TU]
[Adresse 28]
[Localité 100]

Madame [WX] [MT]
[Adresse 45]
[Localité 1] - BELGIQUE

S.A.R.L. PATSY, prise en la personne de son gérant, Monsieur [XY] [UG]
[Adresse 109]
[Localité 56]

Monsieur [ZX] [JO]
[Adresse 22]
[Localité 85]

Madame [BO] [JD] épouse [JO]
[Adresse 22]
[Localité 85]

S.A.R.L. LISBEL, prise en la personne de son gérant Monsieur [AJ] [IA]
[Adresse 32]
[Localité 6]

Monsieur [B] [HC]
[Adresse 96]
[Localité 58]

Madame [GZ] [VA]
[Adresse 96]
[Localité 58]

Madame [GU] [ZW]
[Adresse 115]
[Localité 77]
et encore
[Adresse 43]
[Localité 5]

Madame [BL] [SL] épouse [BA]
[Adresse 17]
[Localité 59]

Monsieur [GN] [D]
[Adresse 47]
[Localité 79]

Monsieur [ZX] [L]
[Adresse 73]
[Localité 103]

Madame [SP] [EP] épouse [L]
[Adresse 73]
[Localité 103]

Monsieur [FR] [OV]
[Adresse 113]
[Localité 75]

Monsieur [AU] [KV]
[Adresse 11]
[Localité 89]

Madame [NU] [KP]
[Adresse 41]
[Localité 4] - BELGIQUE

Madame [I] [KP]
[Adresse 55]
[Localité 2] BELGIQUE

Madame [WY] [KP]
[Adresse 26]
[Localité 1] - BELGIQUE

Monsieur [FH] [OB]
[Adresse 35]
[Localité 79]

Monsieur [GR] [SL]
[Adresse 25]
[Localité 61]

Madame [R] [TO] épouse [OB]
[Adresse 35]
[Localité 79]

Monsieur [UC] [FB]
[Adresse 70]
[Localité 98]

Monsieur [E] [KJ]
[Adresse 27]
[Localité 23]

Madame [SP] [O] épouse [KJ]
[Adresse 27]
[Localité 23]

Monsieur [W] [GI]
[Adresse 86]
[Localité 80]

Madame [TK] [PW] épouse [GI]
[Adresse 86]
[Localité 80]

Madame [UD] [XG] épouse [FU]
[Adresse 30]
[Localité 60]

Monsieur [NA] [FU]
[Adresse 30]
[Localité 60]

Madame [OJ] [UH] épouse [SL]
[Adresse 25]
[Localité 61]

Monsieur [UZ] [XC]
[Adresse 83]
[Localité 91]

représentés par Me Hubert MOREAU de la SELARL Selarl MOREAU GERVAIS GUILLOU VERNADE SIMON LUGOSI, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0073 et par Me Francis DEFFRENNES de la SCP THEMES, avocat au Barreau de LILLE, avocat plaidant


Intervenants volontaires

Monsieur [CY] [KA]
[Adresse 57] 
[Localité 87]
 
Monsieur [CD] [NI] 
[Adresse 31] 
[Localité 116] - ROYAUME-UNI

Madame [GZ] [MX] épouse [NI] 
[Adresse 31] 
[Localité 116] - ROYAUME-UNI
 
Monsieur [FR] [VD]
[Adresse 40] 
[Localité 46]

Madame [T] [EB] épouse [VD]
[Adresse 40] 
[Localité 46]



 
Madame [WX] [AI]
[Adresse 18]
[Localité 99]
 
Monsieur [CG] [WE]
[Adresse 65] - ROYAUME-UNI

Madame [WA] [WE]
[Adresse 64], 
[Localité 112] - ROYAUME-UNI
 
Monsieur [TO] [MH]
[Adresse 108] 
[Adresse 108] - ROYAUME-UNI

Madame [IL] [MH]
[Adresse 108] 
[Adresse 108] - ROYAUME-UNI
 
Monsieur [DG] [KL]
[Adresse 54] 
[Localité 105]

représentés par Me Hubert MOREAU de la SELARL Selarl MOREAU GERVAIS GUILLOU VERNADE SIMON LUGOSI, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0073 et par Me Francis DEFFRENNES de la SCP THEMES, avocat au Barreau de LILLE, avocat plaidant


DÉFENDERESSE

S.A.S. SODEREV TOUR
[Adresse 95]
[Localité 82]

représentée par Me Christian BEER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0107



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Cyril JEANNINGROS, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Madame Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière lors des débats et de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition. 







Décision du 04 Juillet 2024
Charges de copropriété
N° RG 22/00904 - N° Portalis 352J-W-B7F-CV2IK


DÉBATS

A l’audience publique du 22 Mai 2024

JUGEMENT

-Contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 


EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE


M. [RH] [RO] et Mme [A] [N] (ép. [RO]), la société Rano, M. [RD] [ZW] et Mme [GU] [ZW], M. [GR] [SL] et Mme [OJ] [UH] (ép. [SL]), M. [UZ] [XC] et Mme [OJ] [YV] (ép. [XC]), M. [JY] [TY] et Mme [SI] [TY], M. [AB] [ID], M. [P] [IO] et Mme [T] [AX] (ép. [IO]), M. [PG] [VE], M. [XU] [U] et Mme [HF] [U], M. [FH] [LM] et Mme [FP] [S] (ép. [LM]), M. [ZE] [H] et Mme [Y] [H], M. [GR] [HR] et Mme [PN] [LK] (ép. [HR]), M. [DM] [M] et Mme [IX] [K] (ép. [M]), M. [GR] [XO] et Mme [A] [XO], M. [JY] [EE] et Mme [EJ] [F] (ép. [EE]), M. [OF] [WB], M. [SA] [WB], M. [JH] [WB] et Mme [JI] [WB], M. [ZA] [VM], M. [VW] [Z] et Mme [TK] [G] (ép. [Z]), M. [XB] [ET] et Mme [VX]-[GU] [YW] (ép. [LW]), M. [RR] [BI], M. [GE] [VR], M. [EW] [YC] et Mme [BO] [JM] (ép. [YC]), M. [UZ] [YD], M. [HW] [DY], la société SARL de famille Cafea, Mme [PC] [YZ] (ép. [V]), M. [IS] [LB] et Mme [TK] [FM] (ép. [LB]), M. [DJ] [TU] et Mme [T] [UV] (ép. [TU]), Mme [WX] [MT], la société Patsy SARL, M. [ZX] [JO] et Mme [BO] [JD] (ép. [JO]), la société Lisbel, M. [B] [HC] et Mme [GZ] [VA] (ép. [HC]), Mme [BL] [SL] (ép. [BA]), M. [GN] [D], M. [ZX] [L] et Mme [SP] [EP] (ép. [L]), M. [FR] [OV], M. [AU] [KV], Mmes [NU], [I] et [WY] [KP], M. [FH] [OB] et Mme [R] [TO] (ép. [OB]), M. [UC] [FB], M. [E] [KJ] et Mme [SP] [O] (ép. [KJ]), M. [W] [GI] et Mme [TK] [PW] (ép. [GI]), M. [NA] [OM] et Mme [UD] [OM] sont propriétaires d'appartements au sein de la [Adresse 115] (73).

Ces biens, acquis en état futur d'achèvement auprès de la SCCV Les Pierres Blanches, sont donnés à bail commercial à la société Soderev Tour qui les exploite sous le statut de " résidence de tourisme " (articles D. 321-1 et suivants du code du tourisme).

Par courrier daté du 8 juin 2020, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 115] a mis en demeure la société Soderev Tour de payer diverses sommes au titre des charges de copropriété.

Par courrier daté du 10 septembre 2021, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 115] l'a mise en demeure de lui payer la somme totale de 358 429,62 euros, au titre des appels de charges effectués pour les deux premiers trimestres de l'année 2021.

La société Soderev Tour a procédé à quatre règlements partiels entre septembre et décembre 2021, pour un montant total de 241 109,28 euros.

Par exploit d'huissier signifié le 13 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 115] (73) ainsi que les copropriétaires mentionnés ci-dessus ont fait assigner la société Soderev Tour en paiement d'arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 9 mars 2022.

Par conclusions notifiées le 4 octobre 2022, M. [CY] [KA], M. [CD] [NI], Mme [GZ] [MX] (ép. [NI]), M. [FR] [VD], Mme [T] [EB] (ép. [VD]), Mme [WX] [AI], M. [CG] [WE], Mme [WA] [WE], M. [TO] [MH], Mme [IL] [MH] et M. [DG] [KL] sont intervenus volontairement à l'instance.


*


Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 31 août 2023, et au visa des dispositions de l'article 1134 du code civil, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 115] ainsi que les copropriétaires susmentionnés demandent au tribunal de :

- juger que Mme [PC] [XZ] [J] [YZ] épouse [V] se désiste purement et simplement de ses demandes à l'encontre de la société SODEREV TOUR ;

- débouter la société SODEREV TOUR de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- condamner la société SODEREV TOUR au paiement de la somme de 146 886,32 euros au titre des charges impayées ;

- condamner la société SODEREV TOUR au paiement de la somme de 15 000,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- la condamner aux entiers frais et dépens d'instance.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 23 mai 2023, et au visa des dispositions des articles 31, 32-1, 514 et 700 du code de procédure civile, 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, et 1103, 1218, 1219, 1353 et 1728 du code civil, la société Soderev Tour demande au tribunal de :

- in limine litis, juger irrecevables et mal fondées, pour défaut de qualité à agir, les demandes du Syndicat des copropriétaires de la résidence Roc Belle Face, de Mme [YZ], de M. [OV] et de M. [FB] et par voie de conséquence, les en débouter ;

- débouter les demandeurs de toutes leurs demandes ; 
- exclure l'exécution provisoire de plein droit ;

- condamner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 115] à payer une amende civile de 20.000 euros ;

- condamner solidairement les Demandeurs à payer à la société Soderev Tour la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

- condamner Mme [YZ] à payer à la société Soderev Tour la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- condamner M. [OV] à payer à la société Soderev Tour la somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- condamner solidairement les demandeurs à payer à la société Soderev Tour la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- condamner les demandeurs aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Christian Beer, en application de l'article 699 du Code de procédure civile.


*


La clôture de l'instruction a été prononcée le 16 novembre 2023, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 22 mai 2024. La décision a été mise en délibéré au 4 juillet 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

1 - Sur le désistement

Les articles 394 à 405 du code de procédure civile disposent notamment que le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l'instance. Le désistement n'est parfait que par l'acceptation du défendeur. Toutefois, l'acceptation n'est pas nécessaire si le défendeur n'a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

En l'espèce, Mme [PC] [YZ] (ép. [V]) a notifié dans ses dernières conclusions en demande son intention de se désister de l'instance engagée à l'encontre de la société Soderev Tour, à la suite de la conclusion d'un protocole d'accord transactionnel le 9 février 2023.

Il conviendra de constater ce désistement et le déclarer parfait.

2 - Sur la recevabilité

L'article 122 du code de procédure civile dispose que " constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ".

Les articles 31 et 32 du code de procédure civile disposent que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir est irrecevable.

L'intérêt à agir est usuellement défini comme une condition de recevabilité de l'action consistant dans l'avantage que procurerait au demandeur la reconnaissance par le juge du bien-fondé de sa prétention. Il doit être personnel, direct, né et actuel, et il n'est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l'action. L'intérêt qu'a une partie à exercer une action est apprécié souverainement par les juges du fond, au jour de l'introduction de la demande en justice, et sans tenir compte de circonstances postérieures qui l'auraient rendue sans objet.

La qualité à agir, non explicitement définie par la loi, désigne le titre ou la qualification auxquels est attaché le droit de soumettre au juge l'examen de sa prétention.


A - Sur les demandes formées par le syndicat des copropriétaires, Mme [PC] [YZ] (ép. [V]), M. [FR] [OV] et M. [UC] [FB]

En l'espèce, la société Soderev Tour demande au tribunal, " in limine litis ", de " juger irrecevables et mal fondées, pour défaut de qualité à agir, les demandes du Syndicat des copropriétaires de la résidence Roc Belle Face, de Mme [YZ], de M. [OV] et de M. [FB] et par voie de conséquence, les en débouter ".

En premier lieu, il doit être relevé qu'à la différence des exceptions de procédure, qui doivent être soulevées in limine litis, les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause et donc même après des moyens de défense au fond (article 123 du code de procédure civile).

Par ailleurs, si une fin de non-recevoir permet de voir les demandes adverses déclarées irrecevables, elle ne permet aucunement de les voir jugées mal fondées ou d'en obtenir le débouté. Le mal-fondé d'une demande et le débouté qui en résulte supposent en effet un examen au fond et ne concernent pas le droit d'agir.

La société Soderev Tour conteste la recevabilité des demandes formées par le syndicat des copropriétaires ainsi que trois copropriétaires pris individuellement.


- Sur les demandes du syndicat des copropriétaires

La société Soderev Tour conteste la recevabilité des demandes formées par le syndicat des copropriétaires en invoquant tout d'abord les dispositions de l'article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Toutefois, en application de ces mêmes dispositions, et alors que la société Soderev Tour n'est pas copropriétaire de la [Adresse 115], celle-ci ne peut se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice. Par ailleurs, une telle autorisation n'est aucunement nécessaire dans la mesure où l'action exercée en l'espèce porte sur le recouvrement d'une créance de charges.

Enfin, il apparaît qu'une confusion est opérée entre recevabilité et bien-fondé. Alors qu'un syndicat des copropriétaires a de principe qualité à agir en recouvrement d'une créance de charges, le fait que les stipulations des baux et avenants conclus entre cette dernière et les copropriétaires-bailleurs lui soient opposables suppose une interprétation des actes juridiques versés aux débats. Il ne concerne donc aucunement la qualité à agir et relève du fond du litige.

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 115] sera ainsi déclaré recevable en son action.


- Sur les demandes de Mme [PC] [YZ] (ép. [V])

Au regard du désistement d'instance formé par Mme [PC] [YZ] (ép. [V]), la fin de non-recevoir soulevée à son encontre devient sans objet.


- Sur les demandes de M. [FR] [OV]

La société Soderev Tour conteste la recevabilité de ses demandes en faisant valoir que celui-ci n'est devenu copropriétaire de la [Adresse 115] que le 30 décembre 2021, et qu'il ne dispose donc pas d'une qualité pour réclamer paiement de charges de copropriété pour l'année 2021.

Il est cependant établi et non contesté que M. [FR] [OV] est devenu copropriétaire le 30 décembre 2021, si bien qu'il dispose a minima d'une qualité à agir en paiement de sommes éventuellement dues pour la courte période durant laquelle il a été titulaire de son droit en 2021.

M. [FR] [OV] est par conséquent recevable en son action.


- Sur les demandes de M. [UC] [FB]

Il est constant que ce dernier est décédé le 20 avril 2023, sans que d'éventuels ayants-droit ne soient intervenus à l'instance. Faute de disposer du droit d'agir, ses demandes devront par conséquent être déclarées irrecevables.


B - Sur les demandes formées par la société Soderev Tour

L'article 32-1 du code de procédure civile dispose que " celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ".

En l'espèce, la société Soderev Tour demande au tribunal de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d'une amende civile d'un montant de 20 000,00 euros.

Outre que l'article 32-1 précité prévoit expressément un montant maximal de 10 000,00 euros, il doit être relevé qu'aucune partie n'est recevable à solliciter la condamnation de son adversaire au paiement d'une amende civile. En effet, et alors que nul ne peut plaider par procureur, la société Soderev Tour n'a pas d'intérêt personnel et direct à la condamnation de la partie adverse au paiement d'une amende au profit de l'État.

Elle sera ainsi déclarée irrecevable en sa demande.


3 - Sur la demande principale en paiement

L'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L'article 1147 du même code disposait quant à lui que " le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part ".


*


En l'espèce, il est établi et non contesté que les différents demandeurs sont tous propriétaires d'un bien dans la [Adresse 115], et à ce titre membres du syndicat des copropriétaires de cet immeuble.

Par ailleurs, il est constant que la société Soderev Tour n'est pas copropriétaire de la résidence, mais qu'elle l'exploite sous le statut de " résidence de tourisme " en exécution de baux commerciaux conclus avec les propriétaires des différents lots qui la composent. Les demandeurs n'agissent donc pas en paiement de charges de copropriété au sens des articles 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, mais de sommes éventuellement dues en exécution des baux conclus.

Ces contrats prévoient tous que " le PRENEUR acquittera l'ensemble des charges de copropriété à l'exclusion de celles relatives aux gros travaux, travaux exceptionnels, aux grosses réparations de l'article 606 du code civil, et de toutes dépenses engagées par le BAILLEUR sans l'accord express du PRENEUR. Le PRENEUR acquittera également les impôts et taxes dont les locataires sont ordinairement tenus et plus généralement toutes dépenses locatives nécessaires au bon fonctionnement de l'immeuble (eau, électricité, etc….) ainsi que l'ensemble des taxes fiscales ou para-fiscales ou impôts découlant de son activité, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et l'ensemble des charges liées aux services de la Résidence de Tourisme et aux éléments spécifiques de l'exploitation.
 
Le Bailleur conservera la charge de ses impôts, notamment de la taxe foncière, des travaux de mise en conformité tant pour les parties communes que privatives, d'une quote-part forfaitaire des charges de copropriété à hauteur de 20 € TTC, par mètre carré habitable et par an. Cette somme sera ensuite révisée sur le même principe que le loyer (cf. paragraphe 5.1-C ci-après) et sera déduite de la première échéance annuelle ".


Des avenants prenant effet au 1er janvier 2013 stipulent en outre que " le BAILLEUR conservera la charge de ses impôts, notamment de la taxe foncière, des travaux de mise en conformité tant pour les parties communes que privatives, d'une quote-part forfaitaire des charges de copropriété, d'entretien et de fonctionnement de l'immeuble à hauteur de 35 € TTC, par mètre carré habitable et par an. Cette somme sera révisée sur le même principe que le loyer.
 
Il est toutefois prévu que si le montant réel des charges de copropriété telles qu'approuvées lors de chaque assemblée générale est inférieur au montant forfaitaire de 35 € TTC, par mètre carré habitable, la différence sera remboursée au BAILLEUR en diminution de l'échéance de charges suivant l'assemblée générale.
 
Il est convenu que le BAILLEUR procédera au paiement de ses différents appels de fonds des charges de copropriété directement au nouveau syndic. Afin de garantir la continuité de l'exploitation de la Résidence et de tenir compte de la saisonnalité des charges, le PRENEUR versera directement au syndic, les sommes nécessaires afin de couvrir les charges de copropriété, d'entretien et de fonctionnement de l'immeuble non couvertes par le forfait annuel de 35 € TTC, par mètre carré habitable dont question ci-avant, au moins et sans discussion à concurrence du budget prévisionnel voté lors de l'assemblée générale précédant l'exercice, et étant entendu que seules les charges non approuvées par l'assemblée générale demeureront à la charge des copropriétaires (...) ".

Il résulte de ces stipulations une obligation pour la société preneuse de verser au syndic les sommes correspondant aux " charges de copropriété, d'entretien et de fonctionnement de l'immeuble " non couvertes par le forfait annuel (35,00 euros / m² habitable).

Au soutien de leur demande principale, les demandeurs font valoir que la société Soderev Tour reste leur devoir la somme de 146 886,32 euros au titre des charges de copropriété, et produisent aux débats un tableau des comptes individuels de chaque copropriétaire de la résidence, pour une période comprise entre le 1er janvier 2013 et le 1er janvier 2023.

Alors que les demandeurs évoquent une compensation que réclamerait la société Soderev Tour avec d'autres sommes versées par elle depuis l'ouverture de la résidence, il est cependant constaté, à la lecture des dernières conclusions en défense, que celle-ci ne se prévaut aucunement d'un tel moyen.

La société Soderev Tour conteste en revanche l'exigibilité même de la créance qui lui est opposée, en faisant valoir que les demandeurs ne produisent pas les éléments permettant de l'établir, et qu'aucun arriéré de charges de copropriété ne pourrait être dû au titre de l'année 2021 en raison de l'impossibilité de jouir des locaux loués résultant des mesures prises par les pouvoirs publics lors de l'épidémie de covid-19.

Sur ce premier moyen, il doit être rappelé que même si la société Soderev Tour n'est pas un copropriétaire et qu'il ne lui est pas réclamé paiement de charges de copropriété stricto sensu, il appartient toutefois aux demandeurs de démontrer qu'ils disposent d'une créance certaine, liquide et exigible envers elle.

A cet égard, il est relevé que ceux-ci ne versent aux débats qu'un modèle de bail commercial et son avenant, un récapitulatif des virements effectués par la société Soderev Tour entre juillet 2016 et octobre 2021, deux courriers portant mise en demeure, et un tableau des comptes individuels de chaque copropriétaire de la résidence pour une période comprise entre le 1er janvier 2013 et le 1er janvier 2023.

Ces documents, établis unilatéralement par les gestionnaires de la copropriété, ne peuvent constituer des éléments de preuve suffisants à eux seuls et devaient être corroborés par des pièces permettant de justifier du caractère exigible de la créance revendiquée (procès-verbaux d'assemblée générale attestant de l'adoption des budgets définitifs et prévisionnels, appels de fonds, et état récapitulatif de la créance a minima).

En l'état, la juridiction n'est pas en mesure de déterminer si les demandeurs sont titulaires d'une créance de charges de copropriété envers la société Soderev Tour, et, le cas échéant, quel en serait le montant. Ces derniers seront ainsi déboutés de leur demande principale, sans qu'il n'y ait lieu de statuer sur le second moyen soulevé par la défenderesse.


4 - Sur la demande reconventionnelle

L'article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L'abus du droit d'ester en justice peut être caractérisé tant en demande qu'en défense, ainsi que dans l'exercice des voies de recours. Il appartient au demandeur à l'action de rapporter la preuve de ce caractère abusif, le droit d'agir ne dégénérant en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu'en cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équivalente au dol.

En l'espèce, la société Soderev Tour sollicite la condamnation des demandeurs à l'indemniser du préjudice d'image qu'elle dit avoir subi par leur faute, soutenant notamment que cette action engagée à tort en période de renouvellement des baux a eu pour effet de faire naître des doutes sur son activité.

Si les demandeurs sont certes pour partie irrecevables et mal fondés en leur action, l'inexacte appréciation qu'une partie fait de ses droits ne peut cependant être assimilée à la mauvaise foi ou des manœuvres dolosives ouvrant droit à indemnisation.

La société Soderev Tour sera ainsi déboutée de sa demande reconventionnelle.


5 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En outre, en vertu de l'article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence " [Adresse 115] (73), M. [RH] [RO] et Mme [A] [N] (ép. [RO]), la société Rano, M. [RD] [ZW] et Mme [GU] [ZW], M. [GR] [SL] et Mme [OJ] [UH] (ép. [SL]), M. [UZ] [XC] et Mme [OJ] [YV] (ép. [XC]), M. [JY] [TY] et Mme [SI] [TY], M. [AB] [ID], M. [P] [IO] et Mme [T] [AX] (ép. [IO]), M. [PG] [VE], M. [XU] [U] et Mme [HF] [U], M. [FH] [LM] et Mme [FP] [S] (ép. [LM]), M. [ZE] [H] et Mme [Y] [H], M. [GR] [HR] et Mme [PN] [LK] (ép. [HR]), M. [DM] [M] et Mme [IX] [K] (ép. [M]), M. [GR] [XO] et Mme [A] [XO], M. [JY] [EE] et Mme [EJ] [F] (ép. [EE]), M. [OF] [WB], M. [SA] [WB], M. [JH] [WB] et Mme [JI] [WB], M. [ZA] [VM], M. [VW] [Z] et Mme [TK] [G] (ép. [Z]), M. [XB] [ET] et Mme [VX]-[GU] [YW] (ép. [LW]), M. [RR] [BI], M. [GE] [VR], M. [EW] [YC] et Mme [BO] [JM] (ép. [YC]), M. [UZ] [YD], M. [HW] [DY], la société SARL de famille Cafea, M. [IS] [LB] et Mme [TK] [FM] (ép. [LB]), M. [DJ] [TU] et Mme [T] [UV] (ép. [TU]), Mme [WX] [MT], la société Patsy SARL, M. [ZX] [JO] et Mme [BO] [JD] (ép. [JO]), la société Lisbel, M. [B] [HC] et Mme [GZ] [VA] (ép. [HC]), Mme [BL] [SL] (ép. [BA]), M. [GN] [D], M. [ZX] [L] et Mme [SP] [EP] (ép. [L]), M. [FR] [OV], M. [AU] [KV], Mmes [NU], [I] et [WY] [KP], M. [FH] [OB] et Mme [R] [TO] (ép. [OB]), M. [E] [KJ] et Mme [SP] [O] (ép. [KJ]), M. [W] [GI] et Mme [TK] [PW] (ép. [GI]), M. [NA] [OM] et Mme [UD] [OM], M. [CY] [KA], M. [CD] [NI] et Mme [GZ] [MX] (ép. [NI]), M. [FR] [VD] et Mme [T] [EB] (ép. [VD]), Mme [WX] [AI], M. [CG] [WE] et Mme [WA] [WE], M. [TO] [MH] et Mme [IL] [MH], et M. [DG] [KL], parties perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l'instance.

Autorisation sera donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L'équité commande en l'espèce de débouter l'ensemble des parties de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles.


- Sur l'exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS,


Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE le désistement d'instance de Mme [PC] [YZ] (ép. [V]) à l'égard de la société Soderev Tour ;

DECLARE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 115] et M. [FR] [OV] recevables en leur action ;

DECLARE irrecevables les demandes formées par M. [UC] [YZ] ;

DECLARE la société Soderev Tour irrecevable en sa demande tendant au paiement d'une amende civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 115] (73), M. [RH] [RO] et Mme [A] [N] (ép. [RO]), la société Rano, M. [RD] [ZW] et Mme [GU] [ZW], M. [GR] [SL] et Mme [OJ] [UH] (ép. [SL]), M. [UZ] [XC] et Mme [OJ] [YV] (ép. [XC]), M. [JY] [TY] et Mme [SI] [TY], M. [AB] [ID], M. [P] [IO] et Mme [T] [AX] (ép. [IO]), M. [PG] [VE], M. [XU] [U] et Mme [HF] [U], M. [FH] [LM] et Mme [FP] [S] (ép. [LM]), M. [ZE] [H] et Mme [Y] [H], M. [GR] [HR] et Mme [PN] [LK] (ép. [HR]), M. [DM] [M] et Mme [IX] [K] (ép. [M]), M. [GR] [XO] et Mme [A] [XO], M. [JY] [EE] et Mme [EJ] [F] (ép. [EE]), M. [OF] [WB], M. [SA] [WB], M. [JH] [WB] et Mme [JI] [WB], M. [ZA] [VM], M. [VW] [Z] et Mme [TK] [G] (ép. [Z]), M. [XB] [ET] et Mme [VX]-[GU] [YW] (ép. [LW]), M. [RR] [BI], M. [GE] [VR], M. [EW] [YC] et Mme [BO] [JM] (ép. [YC]), M. [UZ] [YD], M. [HW] [DY], la société SARL de famille Cafea, M. [IS] [LB] et Mme [TK] [FM] (ép. [LB]), M. [DJ] [TU] et Mme [T] [UV] (ép. [TU]), Mme [WX] [MT], la société Patsy SARL, M. [ZX] [JO] et Mme [BO] [JD] (ép. [JO]), la société Lisbel, M. [B] [HC] et Mme [GZ] [VA] (ép. [HC]), Mme [BL] [SL] (ép. [BA]), M. [GN] [D], M. [ZX] [L] et Mme [SP] [EP] (ép. [L]), M. [FR] [OV], M. [AU] [KV], Mmes [NU], [I] et [WY] [KP], M. [FH] [OB] et Mme [R] [TO] (ép. [OB]), M. [E] [KJ] et Mme [SP] [O] (ép. [KJ]), M. [W] [GI] et Mme [TK] [PW] (ép. [GI]), M. [NA] [OM] et Mme [UD] [OM], M. [CY] [KA], M. [CD] [NI] et Mme [GZ] [MX] (ép. [NI]), M. [FR] [VD] et Mme [T] [EB] (ép. [VD]), Mme [WX] [AI], M. [CG] [WE] et Mme [WA] [WE], M. [TO] [MH] et Mme [IL] [MH], et M. [DG] [KL] de l'ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum les mêmes aux entiers dépens de l'instance, avec autorisation donnée à Me Christian Beer de recouvrer directement ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles ;

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris le 04 Juillet 2024


La Greffière Le Président