Tribunal Judiciaire · Service des référés — 25 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/54102 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4XFS

N° : 1

Assignation du :
07 Mai 2024, 12 Juin 2024

[1]

[1] 3 Copies exécutoires
délivrées le :


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 25 juillet 2024



par Eric MADRE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier. 
DEMANDERESSE

la société SCI [Localité 10] CENTRE
[Adresse 1]
[Localité 9]

représentée par Maître Claude RYCHTER, avocat au barreau de PARIS - #D0357


DEFENDERESSE

la société par actions simplifiée DINH VAN, 
et encore dans les lieux exploités sis
[Adresse 3] 
[Localité 8]
[Adresse 2]
[Localité 7]

représentée par Maître Xavier BRUN de l’ASSOCIATION BRUN - CESSAC Associés, avocats au barreau de PARIS - #E1452


INTERVENANTE VOLONTAIRE

la société ELCO
[Adresse 5]
[Localité 6]

représentée par Maître Xavier LOREAL de la SELARL LOREAL AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #P0285

DÉBATS

A l’audience du 22 Juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Eric MADRE, Juge, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier, 

Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

A la suite de la résiliation par la société Dinh Van d'un bail commercial antérieur, par acte sous seing privé en date du 23 novembre 2021, la société SCI [Localité 10] Centre, en tant que bailleur, a consenti un bail de location précaire à la société Dinh Van, en tant que preneur, portant sur un local situé [Adresse 4] à [Localité 8], à l'angle de la [Adresse 11], pour une durée de 36 mois à compter du 1er janvier 2022, moyennant un loyer annuel hors charges de 200 000,00 € hors taxes.
Le contrat de bail précise à l'article 2CP des conditions particulières que les parties peuvent « mettre fin au bail avant son expiration selon les modalités suivantes :
- le Preneur à tout moment, sans motif et par simple courrier LRAR, moyennant un préavis de 3 mois
- le Bailleur à tout moment, sans motif et par simple courrier LRAR, moyennant un préavis de 3 mois ».
Par courriel du 4 décembre 2023, Monsieur [F] [R], président de la société Dinh Van, a adressé au bailleur le courriel suivant : « Je reviens vers vous en ce qui concerne ce local. Pourriez-vous me faire savoir quelles seraient les conditions pour passer d’un bail précaire à un bail classique ».
Par courriel du 5 décembre 2023, le représentant du bailleur lui a adressé la réponse suivante : « Nous reviendrons vers vous sous 10 jours,
En attendant, nous avons besoin d’accéder à vos locaux rapidement pour faire notamment réaliser différents diagnostics et si j’ai bien compris on nous propose une date postérieure au 24 décembre ? pourriez-vous intervenir pour que nous puissions accéder aux locaux le 12 décembre comme demandé, et ce conformément au bail (qui prévoit simplement un délai de prévenance de 48h00) ? »
Par courriel du 19 janvier 2024, Monsieur [F] [R] a indiqué être dans l'attente d'une réponse sur la demande de bail classique, faisant valoir qu'il devait organiser dès ce moment la fin de son bail précaire.
Par courriel du 25 janvier 2024, le représentant de la société SCI [Localité 10] Centre a indiqué à la société Dinh Van avoir décidé, après réflexion, de ne pas répondre favorablement à sa demande de signature d’un bail classique et lui a demandé de lui indiquer quel serait pour elle le calendrier de sortie idéal.
Le même jour, le représentant de la société Dinh Van a répondu penser pouvoir se réimplanter pour le 31 décembre 2024, précisant que, s'il lui était possible d'anticiper, il le préviendrait dès que les architectes auraient fait un calendrier prévisionnel sur le local retenu.


Le 26 janvier 2024, le représentant du bailleur a adressé le courriel suivant à la société Dinh Van : « Bien noté mais en fonction des discussions que nous avons avec de potentiels locataires, et conformément au bail dérogatoire, il se peut que nous soyons contraints de vous donner congé avant (pour septembre/octobre 2024). Nous vous tiendrons bien sûr au courant, ».
Par acte sous seing privé en date du 9 février 2024, la société SCI [Localité 10] Centre, en tant que bailleur, a consenti un bail commercial au profit de la société Elco, en tant que preneur, portant sur ce même local, moyennant un loyer annuel de 350 000,00 € hors taxes et hors charges, sous conditions suspensives notamment de résiliation du bail consenti à la société Dinh Van avant le 30 juin 2024 et de libération des locaux par cette dernière avant le 30 septembre 2024.
Par lettre recommandée en date du 6 mars 2024, la société SCI [Localité 10] Centre a notifié à la société Dinh Van un congé avec effet au 5 juin 2024, en application de l'article 2CP du bail dérogatoire du 23 novembre 2021.
Par courrier en date du 8 mars 2024, la société Dinh Van a fait part au bailleur de sa stupéfaction à la réception du congé et qu'elle ne serait pas en mesure de quitter les locaux avant septembre / octobre 2024.
Par courrier de son conseil, signifié par acte de commissaire de justice en date du 4 juin 2024, la société Elco a mis en demeure la société Dinh Van de libérer les lieux, exposant que son maintien dans les locaux au-delà du 5 juin 2024 lui serait extrêmement préjudiciable, compte tenu des dépenses engagées par elle en vue de débuter l'exploitation des locaux dès le 20 juin 2024 par un aménagement temporaire en pop up, en reportant son aménagement pérenne à une période commercialement moins attractive.
La société Dinh Van n’a pas libéré les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 7 mai et 12 juin 2024, la société SCI [Localité 10] Centre a fait assigner en référé la société Dinh Van devant le président du tribunal judiciaire de Paris.
La société Elco est intervenue volontairement à l'instance.
La cause a été entendue à l’audience du 22 juillet 2024.

Aux termes de ses conclusions, visées à l'audience, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la société SCI [Localité 10] Centre demande au juge des référés, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil et de l'article 835 du code de procédure civile, de :
rejeter les demandes reconventionnelles de la société Dinh Van ;ordonner l'expulsion de la société Dinh Van ainsi que de tout occupant de son chef sous astreinte de 50 000,00 € par jour du local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 8], à l'angle de la [Adresse 11], avec l'assistance de la force publique si besoin est ;condamner la société Dinh Van à lui payer :une indemnité d'occupation mensuelle de 35 000,00 € hors taxes par mois outre la TVA et les charges initialement prévues dans le bail dérogatoire ;une indemnité de 3 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;la condamner à supporter les dépens de l’instance.Elle expose en substance que le congé a été régulièrement notifié conformément aux stipulations du bail dérogatoire, avec un préavis de trois mois, qu'ayant accusé réception du congé le 8 mars 2024, la société Dinh Van est occupant sans droit ni titre depuis le 5 juin 2024, ou au moins le 8 juin 2024, et que son maintien dans les lieux constitue pour elle un dommage imminent dès lors qu'elle ne peut exécuter son obligation de délivrance envers le nouveau preneur.
Elle évalue le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation sur la base du montant du loyer convenu au titre du bail commercial de 2018, indexé.


Aux termes de ses conclusions, visées à l'audience, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Elco demande au juge des référés de :
juger que la société Dinh Van est sans droit ni titre depuis le 5 juin 2024 ;en conséquence, condamner la société Dinh Van, sous une astreinte de 10 000,00 € par jour, à compter du lendemain suivant la signification de la décision et pour une durée de six mois, d’avoir à libérer les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 8] ;juger que le juge des référés se réservera le droit de liquider l’astreinte prononcée ;condamner à titre provisionnel la société Dinh Van de payer à la société Elco la somme de 2 346 127,20 €, à titre de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices ;en tout état de cause, rejeter toutes les demandes de la société Dinh Van ;condamner la société Dinh Van à payer à la société Elco la somme de 5 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la société Dinh Van aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Xavier Loréal, avocat, et au droit proportionnel à la charge du créancier appelé par le commissaire de justice, conformément aux articles L. 111-8 du code de procédure civile d’exécution et A. 444-32 du code de commerce.Elle soutient en substance qu'occupant sans droit ni titre depuis le 5 juin 2024, la société Dinh Van l'empêche de jouir des locaux, constituant à son encontre tant un trouble manifestement illicite qu’un dommage imminent, et que, pour assurer l’efficacité de l’astreinte, son montant doit être suffisamment dissuasif pour la société Dinh Van au regard de la marge brute qu'elle réalise en se maintenant illicitement dans les locaux.
Elle fait valoir ensuite qu'en tant que tiers au contrat liant la société SCI [Localité 10] Centre et la société Dinh Van, elle est fondée à invoquer le manquement contractuel de la société Dinh Van afin d’engager sa responsabilité extra-contractuelle eu égard à son maintien illégal dans les lieux, lui causant un préjudice, dès lors qu'elle a d’ores et déjà engagé d’importantes dépenses pour aménager les locaux à l’enseigne By Kilian selon le concept du pop up et ce afin de parvenir à une ouverture rapide, par le recours à des installations conçues spécifiquement en amont de l’entrée en jouissance, ce qui devait lui permettre ouverture dès le 20 juin 2024 et de profiter du rayonnement des différents événements de l’été, notamment les jeux olympiques. Elle indique que son préjudice correspond aux dépenses engagées à cet effet, à des dépenses de communications, à une perte de marge brute et à un préjudice commercial à hauteur de 2 millions d'euros.


Aux termes de ses conclusions, visées à l'audience, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Dinh Van demande au juge des référés de :
rejeter la demande d’intervention volontaire de la société Elco ou, à titre subsidiaire, la déclarer irrecevables en ses demandes ;déclarer la société SCI [Localité 10] Centre irrecevable en ses demandes de condamnations pécuniaires et, en tout état de cause, l’en débouter ;en tout état de cause :
constater l’existence de contestations sérieuses ;débouter la société SCI [Localité 10] Centre et la société Elco de l’ensemble de leurs demandes ;à titre reconventionnel :
condamner par provision, in solidum, la société SCI [Localité 10] Centre et la société Elco à payer à la société Dinh Van la somme de 50 000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel moral que leurs actions et procédures abusives lui ont occasionnécondamner in solidum la société SCI [Localité 10] Centre et la société Elco à lui payer la somme de 10 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;les condamner solidairement aux dépens.Elle soutient en substance que la demande d’expulsion se heurte à des contestations sérieuses, dès lors que le bailleur avait accepté par courriel une libération des lieux en septembre/octobre 2024 et ne pouvait donc plus donner congé pour le 5 juin 2024 ; que le congé notifié ne respecte pas le délai de préavis de trois mois convenu ; et que le bailleur se comporte en co-contractant de mauvaise foi.
Elle conclut à l'irrecevabilité de la demande de condamnation à une indemnité d'occupation, le juge des référés ne pouvant prononcer qu'une condamnation provisionnelle.
Elle conteste le prononcé d'une astreinte au profit de la société Elco, seul le bailleur et non un tiers étant susceptible de solliciter l'expulsion, la société Elco étant ainsi dépourvue d'intérêt et de qualité à agir.
Elle ajoute que les sommes demandées par la société Elco son disproportionnées et dépourvues de toute justification, aucun lien de causalité n'étant par ailleurs établi avec l'inexécution fautive qui lui est reprochée.
Elle conclut à la mauvaise foi des sociétés SCI [Localité 10] Centre et Elco, au motif notamment que le bail commercial conclu entre ces sociétés prévoit une libération des locaux au plus tard le 30 septembre 2024.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2024.

SUR CE,


Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir soulevée par la société Dinh Van :

Aux termes de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
L'intérêt à agir n'est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l'action. En effet, l'existence du droit invoqué par le demandeur n'est pas une condition de recevabilité de l'action mais de son succès.

En l’espèce, la société Elco, qui justifie avoir conclu un bail commercial avec la société SCI [Localité 10] Centre, sous conditions suspensives, avec effet dès la remise par le bailleur des locaux libres de toute occupation au preneur, dispose d’un intérêt à agir pour demander l'expulsion de la société Dinh Vin et des dommages et intérêts en réparation du préjudice que lui cause le maintien dans les lieux de cette dernière, dont la qualité d'occupant sans droit ni titre relève de l'appréciation du bien-fondé des demandes.

En conséquence, il convient de rejeter la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir soulevée par la société Dinh Van.

Sur les demandes principales :

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En application de l'article L. 145-5 de code de commerce, les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du locataire, conclure un bail dérogeant aux dispositions du statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans.

Par ailleurs, l’article 1103 du code civil énonce que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L'article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être exécutés de bonne foi.


En l’espèce, le bail du 23 novembre 2021 comporte en son article 2CP des conditions particulières, une clause permettant notamment au bailleur de mettre fin au bail avant son expiration à tout moment et sans motif, par simple lettre recommandée avec demande d'avis de réception, moyennant un préavis de trois mois.

Il ne ressort des termes des courriels échangés entre la société SCI [Localité 10] Centre et la société Dinh Van aucun engagement de la part du bailleur de modifier cette clause, ni de maintenir le bail jusqu'à fin septembre 2024 comme le soutient la société défenderesse.

Or, la société SCI [Localité 10] Centre a adressé un congé, visant les stipulations précitées, à la société Dinh Van, qui en a accusé réception le 8 mars 2024. Il en résulte que le bail litigieux a été résilié avec effet au 8 juin 2024 à minuit.

Malgré ce courrier, la société Dinh Van, désormais sans droit ni titre, s’est maintenue dans les lieux au-delà de cette date.

Le maintien dans les lieux à l’issue de la période contractuelle constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés a le pouvoir de faire cesser, en application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.

L’expulsion de la société Dinh Van doit donc être prononcée dans les conditions du dispositif.

L'article L. 131-1 alinéa 1er du code des procédures civiles d'exécution dispose que tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l'espèce, afin d'assurer l'exécution de la présente ordonnance, il convient de l'assortir d'une astreinte provisoire d'un montant de 2 000,00 € par jour de retard au profit de la société SCI [Localité 10] Centre, propriétaire des lieux, à compter du huitième jour suivant la signification de la décision et pour une durée de six mois.

En outre, la résistance de la société Dinh Van à quitter les lieux a pour effet de priver la société Elco de l'entrée en vigueur du bail commercial conclu avec le propriétaire des locaux. Il convient dès lors d'assortir l'exécution d'une astreinte provisoire au profit de la société Elco d'un montant de 1 000,00 € par jour de retard à compter du huitième jour suivant la signification de la décision et pour une durée de six mois.

L’indemnité d’occupation due par la société Dinh Van depuis la fin du contrat bail dérogatoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés est fixée à titre provisionnel au montant du double du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, conformément aux stipulations de l'article 2CP des conditions particulières du bail du 23 novembre 2021.

L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (Ass. Plén., 13 janvier 2020, pourvoi n° 17-19.963).

En l'espèce, aucun des trois chefs de préjudices invoqués par la société Elco n'est établi avec l'évidence requise en référés. Ainsi, certaines des factures produites ne révèlent aucun lien avec l'ouverture d'une boutique [Adresse 12], notamment des frais de représentation et de communication. D'autres pièces correspondent à l'acquisition de biens et équipements dont il n'est pas démontré qu'ils ne seront pas susceptibles d'utilisation après le départ des lieux de la société Dinh Van. Enfin, les pièces produites ne sont pas de nature à démontrer la perte de marge brute et le préjudice commercial allégués, évalués par l'intervenant volontaire de manière arbitraire, voire fantaisiste.

En conséquence, il convient de rejeter la demande provisionnelle de dommages et intérêts formée par la société Elco

Sur la demande reconventionnelle d'indemnité provisionnelle pour procédure abusive :

En application de l'article 1240 du code civil, une action en justice n'est abusive que dans l'hypothèse d'une faute du demandeur.

L’exercice d’une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de faute tenant notamment à la malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol.

En l'espèce, la société Dinh Van ne rapporte pas la preuve d'une telle faute de la part de la société SCI [Localité 10] Centre et la société Elco, et notamment d'une intention de lui nuire de la part de ces dernières.

En conséquence, il convient de rejeter la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive formulée par la société Dinh Van.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Dinh Van, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

En application de l'article 699 du code de procédure civile, Maître Xavier Loréal peut recouvrer directement contre la société Dinh Van les dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision.

Enfin, compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les parties demanderesses et en l'absence de production de factures acquittées, la société Dinh Van est condamnée à verser à la société SCI [Localité 10] Centre et à la société Elco la somme de 2 000,00 € chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.






PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’intervention volontaire de la société Elco;

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent ;

Rejetons la fin de non-recevoir soulevée par la société Dinh Van ;

Constatons l’occupation sans droit ni titre de la société Dinh Van des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 8], à l'angle de la [Adresse 11] à compter du 9 juin 2024 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les sept (7) jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Dinh Van et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 4] à [Localité 8], à l'angle de la [Adresse 11] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique ;

Disons que faute pour la société Dinh Van de quitter les lieux dans les conditions susvisées, elle sera redevable envers la société SCI [Localité 10] Centre, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant est provisoirement fixé à 2 000,00 € (deux mille euros) par jour de retard ;

Disons que faute pour la société Dinh Van de quitter les lieux dans les conditions susvisées, elle sera redevable envers la société Elco, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant est provisoirement fixé à 1 000,00 € (mille euros) par jour de retard ;

Disons que les astreintes provisoires courront pendant un délai maximum de six (6) mois, à charge pour la société SCI [Localité 10] Centre et la société Elco, à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge des référés du tribunal judiciaire de Paris la liquidation des astreintes provisoires et le prononcé des astreintes définitives ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoit le code des procédures civiles d’exécution à cet égard ;

Fixons, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation due par la société Dinh Van, à compter de la fin du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à la somme mensuelle de 33 333,33 € (trente-trois mille trois cent trente-trois euros et trente-trois centimes), outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société Dinh Van à payer cette indemnité d’occupation à la société SCI [Localité 10] Centre ;



Rejetons la demande provisionnelle de dommages et intérêts formée par la société Elco ;

Rejetons la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive formulée par la société Dinh Van ;

Condamnons la société Dinh Van aux dépens de l’instance ;

Disons que Maître Xavier Loréal peut recouvrer directement contre la société Dinh Van les dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Dinh Van à payer à la société SCI [Localité 10] Centre la somme de 2 000,00 € (deux mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Dinh Van à payer à la société Elco la somme de 2 000,00 € (deux mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 25 juillet 2024

Le Greffier, Le Président,




Larissa FERELLOC Eric MADRE