Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 12 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 12/07/2024
à : Maître Frédéric CATTONI 


Copie exécutoire délivrée 
le : 12/07/2024
à : Monsieur [R] [F]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/09531 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PZG

N° MINUTE : 
4/2024






JUGEMENT 
rendu le vendredi 12 juillet 2024


DEMANDERESSE
LA SOCIETE SEQENS, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199


DÉFENDEUR
Monsieur [R] [F], demeurant [Adresse 2]
comparant en personne


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 26 avril 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, mis en délibéré à la date initiale du 28 juin 2024 puis prorogé et prononcé par mise à disposition le 12 juillet 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Florian PARISI, Greffier


Décision du 12 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/09531 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PZG

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 20 mai 1986, la société PAX PROGRES PALLAS, aux droits de laquelle est venue la société DOMAXIS puis, le société SEQENS, a consenti un bail d'habitation à Madame [D] [P], portant sur un logement situé à [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 188,39 Francs.

Madame [D] [P] est décédée le 20 septembre 2012 et son bail a été transféré à Monsieur [V] [F] par avenant au contrat de bail initial du 22 août 2016.

Monsieur [V] [F] est, à son tour, décédé le 22 août 2019.

Par courriel, son petit-fils, Monsieur [R] [F], a sollicité le transfert du bail à son profit. 

En retour, la société SEQENS a sollicité, le 03 novembre 2021, la communication d’éléments complémentaires afin d’étudier sa demande puis l’a mis en demeure à deux reprises, les 10 février 2022 et 22 août 2023, de transmettre ces éléments au risque d’être considéré comme occupant sans droit ni titre du logement. 

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2023, la société SEQENS a fait assigner Monsieur [R] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :
Constater la résiliation du contrat de bail conclu le 20 mai 1986, à la suite du décès de Monsieur [V] [F] survenu le 22 août 2019 ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [F] du logement sis [Adresse 2] ;Supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; Condamner Monsieur [R] [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, majoré de 25% et augmenté des charges légalement exigibles, Condamner Monsieur [R] [F] au paiement de la somme de 1 357,56 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2023, échéance du mois de septembre incluse, Condamner Monsieur [R] [F] au paiement de la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 26 avril 2024.

A l’audience, la société SEQENS, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance mais actualise le montant de la dette locative à la somme de 1583,26 euros, échéance de mars 2024 incluse. 

Elle expose que Monsieur [R] [F], qui n’a pas transmis les éléments nécessaires pour étudier sa demande de transfert du bail, ne justifie pas remplir les conditions prévues par les articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 à cette fin et qu’en outre, il est avéré qu’il demeure seul dans un logement de trois pièces, ne remplissant ainsi pas la condition de l’adéquation de la taille du ménage avec celle du logement, exigée spécifiquement par l’article 40. 

Monsieur [R] [F] comparaît en personne et sollicite le transfert du bail conclu le 20 mai 1986. Il fait valoir à ce titre qu’il habitait depuis 2017 avec son grand-père et qu’actuellement, il y demeure avec une amie et la fille de cette dernière. Il reconnaît par ailleurs le principe et le montant de la dette locative, mais l’actualise à la somme de 580 euros, indiquant avoir récemment fait un virement à la société SEQENS. 

L'affaire a été mise en délibéré au 28 juin 2024, prorogée au 12 juillet 2024, date à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe.

En application de l’article 445 du code de procédure civile, une note en délibéré a été produite le 2 mai 2024 par la société SEQENS, permettant d’actualiser la dette locative de M. [R] [F], qui s’élève désormais à 1 057,52 euros, compte arrêté au 30 avril 2024, échéance d’avril incluse. 


MOTIVATION

Sur la résiliation judiciaire du bail et la demande de transfert

L'article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu’au décès du locataire, le contrat de location peut être transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. 

Le dernier alinéa de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise en outre qu’à défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier.

L’article 40 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit par ailleurs que l’article 14 de la loi du 06 juillet 1989 est applicable aux logements sociaux appartenant aux organismes d’habitation à loyer modéré, qu’il fassent ou non l’objet d’une convention passée en application de l’article L 831-1 du code de la construction et de l’habitation, à la condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d'adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans.

En l’espèce, M. [R] [F] sollicite le transfert du bail à son profit. 

Il justifie satisfaire la condition de cohabitation pendant plus d’une année avant le décès du titulaire du bail, survenu le 22 août 2019, en produisant neuf attestations de voisins et de membres de sa famille confirmant que celui-ci vivait bien avec son grand-père dans le logement depuis 2017. Les témoignages de voisins font par ailleurs état de la participation de Monsieur [R] [F] à la vie collective de la [Adresse 3] et des bons rapports qu’il entretient avec son voisinage.

Le défendeur produit également un courrier que son père, Monsieur [H] [F], a adressé le 07 juillet 2017 à la société DOMAXIS, indiquant que son fils, étudiant, vit avec son grand-père, placé sous curatelle, qui l’héberge à titre gracieux et auquel il apporte du soutien. 

De plus, Monsieur [R] [F] verse aux débats sa fiche d’imposition, qui indique un revenu fiscal de référence de 10 224 euros pour l’année 2023. Il n’est pas contesté par la société demanderesse que les revenus de Monsieur [R] [F] ne dépassent pas le plafond de ressources pour l'attribution du logement social.

Enfin, s’il n’est pas contesté que Monsieur [R] [F] est célibataire et sans enfant, il indique vivre au sein du logement litigieux avec Madame [W] [L] et sa fille, ce dont il justifie par la production de l’enquête sur le Supplément de Loyer de Solidarité datée du 12 octobre 2021 aux termes de laquelle il l’a déclarée en tant qu’occupante n°2. 

Cet argument n’a d’ailleurs pas été contesté à l’audience par la partie adverse. 

Il convient de rappeler que le ménage s’entend, selon la définition donnée par l’INSEE, de l'ensemble des personnes qui partagent la même résidence principale, sans que ces personnes soient nécessairement unies par des liens de parenté ;

Dès lors, Monsieur [R] [F], qui démontre demeurer avec Madame [W] [L] et sa fille dans un logement de trois pièces, satisfait à la condition d’adéquation de la taille du ménage avec la taille du logement occupé.

Il apparaît donc que Monsieur [R] [F] justifie remplir l’ensemble des conditions légales exigées pour bénéficier du transfert du bail initialement conclu le 20 mai 1986 entre la société PAX PROGRES PALLAS et Mme [D] [P]. Celui-ci sera donc ordonné et, par conséquent, la société SEQENS sera déboutée de sa demande de résiliation judiciaire du bail et des demandes subséquentes en expulsion et en condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation. 


Sur la demande de condamnation à la dette locative

L'article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En application de l'article 1353 de ce même code, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. 

En l'espèce, la société SEQENS produit un décompte actualisé démontrant que Monsieur [R] [F] lui doit la somme de 1 057,52 euros à la date du 30 avril 2024, correspondant à un arriéré de loyer de 583.26 euros et à l’échéance d’avril 2024 appelée au 30 avril 2024.

Monsieur [R] [F] reconnaît cette dette. 

Il convient dès lors de le condamner à payer à la société SEQENS la somme de 1 057,52 euros correspondant à l’arriéré au 30 avril 2024, terme d’avril 2024 inclus.

Sur les demandes accessoires

Compte-tenu de la solution apportée au litige, chaque partie conservera à sa charge les dépens engagés, en application de l’article 696 du code de procédure civile. 

L’équité commande de débouter la société SEQENS de sa demande au titre de l’article 700 de ce même code. 

Enfin, il sera rappelé que l’exécution provisoire des décisions de première instance est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile et que rien ne justifie d’écarter ce principe. 


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE le transfert à Monsieur [R] [F] du bail initialement conclu le 20 mai 1986 entre la société PAX PROGRES PALLAS et Mme [D] [P], portant sur un logement situé à [Adresse 2], 

DEBOUTE la société SEQENS de sa demande de résiliation du bail et de ses demandes subséquentes en expulsion et condamnation de Monsieur [R] [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation ;

CONDAMNE Monsieur [R] [F] à payer à la société SEQENS la somme de 1 057,52 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2024, terme d’avril 2024 inclus ;

DEBOUTE la société SEQENS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. 

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 12 juillet 2024 par la juge et le greffier susnommés. 
Le greffier La juge