Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 12 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 12/07/2024
à : Me Alexandra BOISSET, Monsieur [K] [M]


Copie exécutoire délivrée 
le : 12/07/2024
à : Me Olivier JESSEL

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/09500 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PQ7

N° MINUTE : 
2/2024






JUGEMENT 
rendu le vendredi 12 juillet 2024


DEMANDERESSE
LA SCI DES 6 SENTINELLES, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Olivier JESSEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0811


DÉFENDEURS
Monsieur [K] [M], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté

Madame [R] [O] divorcée [M], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Alexandra BOISSET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0368



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 26 avril 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, mis en délibéré à la date initiale du 28 juin 2024 puis prorogé et prononcé par mise à disposition le 12 juillet 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Florian PARISI, Greffier

Décision du 12 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/09500 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PQ7


EXPOSÉ DU LITIGE


Par acte sous seing privé en date du 23 juillet 2005, la SCI DES 6 SENTINELLES a consenti à Monsieur [K] [M], alors marié à Madame [R] [O], un bail d'habitation pour une durée de 6 ans, à effet au 1er septembre 2005, portant sur un appartement situé [Adresse 1], 1er étage porte face.

Les époux ont divorcé le 23 juillet 2020.

Un congé pour vente a été délivré aux preneurs le 1er février 2023, à effet au 31 août 2023.

Déplorant le maintien dans les lieux de Madame [R] [O] et de Monsieur [K] [M] postérieurement à cette date, la SCI DES 6 SENTINELLES les a fait assigner, par acte de commissaire de justice en date du 20 octobre 2023, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire,
la validation du congé, ou, subsidiairement, le prononcé de la résiliation du bail,l'expulsion sans délai de Madame [R] [O] et de Monsieur [K] [M], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,l'autorisation à séquestrer les meubles garnissant le logement aux frais des défendeurs,leur condamnation in solidum au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer actuel, en sus des charges et ce, à compter du 1er septembre 2023 jusqu'à la libération complète des lieux, leur condamnation à verser à la requérante une somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre leur condamnation aux entiers dépens.
Lors de l'audience du 26 avril 2024 à laquelle l'affaire a été retenue, la SCI DES 6 SENTINELLES, représentée par son conseil, a maintenu les demandes formées dans son assignation, précisé qu'elle sollicitait la condamnation solidaire de Madame [R] [O] et de Monsieur [K] [M] au paiement des diverses sommes et s'est opposée à la demande de délai pour quitter les lieux formée par Madame [R] [O].

Elle expose que le congé qu'elle a fait délivrer aux locataires est valable eu égard aux dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, que ces derniers ne l'ont d'ailleurs pas contesté et qu'ainsi, en se maintenant dans les lieux au-delà de la date du 31 août 2023, ils en sont devenus occupants sans droit ni titre justifiant que soit ordonnée leur expulsion étant précisé que Monsieur [K] [M] a quitté les lieux postérieurement à leur divorce et que le congé pour vente lui a d'ailleurs été signifié à l'étranger.

Madame [R] [O], représentée par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles elle demande :
le rejet de la demande d'astreinte formée par la SCI DES 6 SENTINELLES,l'octroi d'un délai d'un an pour quitter les lieux,la fixation du montant de l'indemnité d'occupation à une somme équivalente au montant du dernier loyer,le rejet de la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de toutes les autres demandes formées par la requérante.
Elle sollicite, sur le fondement des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, les plus larges délais pour quitter les lieux, en faisant valoir qu'elle a entrepris des démarches pour se reloger qui n'ont pas encore abouties et qu'en dépit d'une situation professionnelle précaire, elle est à jour de ses loyers et indemnités d'occupation.

Monsieur [K] [M], bien que régulièrement assigné à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 28 juin 2024, prorogée au 12 juillet 2024, date à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur la validation du congé et ses conséquences

En application des dispositions de l'article 15-I et II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l'échéance du bail. Le locataire dispose d'un droit de préemption qu'il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

En l'espèce, le bail, consenti aux locataires à compter du 1er septembre 2005 pour une durée de 6 ans, a été tacitement reconduit la dernière fois le 1er septembre 2017 pour expirer le 31 août 2023 à minuit, conformément à l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé du bailleur délivré le 1er février 2023 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l'échéance précitée. Il sera relevé, en outre, que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, une description précise du bien loué, ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15 II.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, qui n'a d'ailleurs fait l'objet d'aucune contestation de la part des preneurs, est bien régulier.

Madame [R] [O] et Monsieur [K] [M], n'ayant pas usé de leur droit de préemption dans le délai légal, le bail s'est trouvé résilié par l'effet du congé le 31 août 2023 à minuit.

Il est constant, cependant, que seule Madame [R] [O] s'est maintenue dans les lieux au-delà de cette date.  En effet, s'agissant de Monsieur [K] [M], il est indiqué tant par Madame [R] [O] que par la requérante que celui-ci a quitté l'appartement après le jugement de divorce prononcé en Tunisie le 23 juillet 2020. Le congé pour vente lui a d'ailleurs été signifié en Tunisie après que le commissaire de justice a confirmé, le 21 février 2023, que la société dont Monsieur [K] [M] était gérant, auparavant domiciliée en Seine-Saint-Denis, avait quitté les lieux sans laisser d'adresse. 

La SCI DES 6 SENTINELLES sera ainsi déboutée de la demande d'expulsion formée à son encontre.

En revanche, il est établi que Madame [R] [O], qui s'est maintenue dans les lieux, se trouve occupante sans droit ni titre du local litigieux depuis le 1er septembre 2023 et il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Enfin, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [R] [O] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, les demandeurs obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur l'indemnité d'occupation

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasidélictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce afin de préserver les intérêts du propriétaire, il convient de dire que Madame [R] [O] est redevable à l'égard de la SCI DES 6 SENTINELLES d'une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er septembre 2023 et jusqu'à libération effective des lieux, d'un montant équivalent à celui du loyer actuel, outre les charges.

Compte-tenu de l'absence de Monsieur [K] [M] dans les lieux, elle sera seule, redevable de cette indemnité d'occupation et la demande de condamnation solidaire de Madame [R] [O] et de Monsieur [K] [M] à la régler sera rejetée.


Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Les articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d'exécution permettent au juge d'accorder des délais renouvelables, compris entre un mois et un an, aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l'espèce, Madame [R] [O] sollicite un délai d'un an pour quitter les lieux.

Aucun arriéré locatif n'est à déplorer, elle justifie avoir fait une demande de logement social le 22 avril 2022 qu'elle a renouvelée le 11 février 2024 et avoir régulièrement candidaté à des offres de logement. En outre, le recours qu'elle a fait auprès de la commission de médiation DALO de Paris a été déclaré irrecevable le 03 août 2023 . Enfin, Madame [R] [O] justifie de ressources limitées, constituées, en sus de ses salaires, des allocations familiales à hauteur de 1 200 euros mensuels environ.

Eu égard à la situation de Madame [R] [O], en comparaison de celle de la requérante qui n’apporte aucun élément au soutien de sa demande de rejet des délais sollicités, il convient de lui accorder un délai pour quitter les lieux d'une durée de 8 mois.

Sur les demandes accessoires

Madame [R] [O], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l'instance par application de l'article 696 du code de procédure civile.

La situation économique respective des parties justifie qu'il ne soit pas fait droit à la demande formée par la SCI DES 6 SENTINELLES au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit, s'agissant des décisions rendues en première instance et conformément à l’article 514 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

VALIDE le congé pour vente délivré par la SCI DES 6 SENTINELLES à Madame [R] [O] et à Monsieur [K] [M] le 1er février 2023 à effet au 31 août 2023 à minuit,

CONSTATE en conséquence, que Madame [R] [O] est occupante sans droit ni titre, depuis le 1er septembre 2023, du logement situé [Adresse 1], 1er étage porte face,

ACCORDE à Madame [R] [O] un délai de 08 mois à compter du prononcé de la présente décision pour quitter les lieux et restituer les clés du logement soit jusqu'au 12 mars 2025,

DIT qu’à défaut pour Madame [R] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI DES 6 SENTINELLES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DÉBOUTE la SCI DES 6 SENTINELLES de sa demande d'expulsion à l'encontre de Monsieur [K] [M],

RAPPELLE que les dispositions de l'article L 412-6 du code des procédures civiles d'exécution relatif à la trêve hivernale s'appliquent,

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

REJETTE la demande d'astreinte formée par la Madame [R] [O],

DÉBOUTE la SCI DES 6 SENTINELLES de sa demande de condamnation solidaire de Madame [R] [O] et de Monsieur [K] [M] au paiement d'une indemnité d'occupation,

DIT que Madame [R] [O] est, seule, redevable depuis le 1er septembre 2023 d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges,

CONDAMNE, en tant que de besoin, Madame [R] [O] au paiement des indemnités d'occupation dues depuis le 1er septembre 2023 en deniers et quittances, jusqu'au départ effectif des lieux matérialisée par la remise des clés,

DÉBOUTE la SCI DES 6 SENTINELLES de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [R] [O] aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.


Le greffier La juge des contentieux de la protection