Tribunal Judiciaire · JCP - CIVIL2 — 23 juillet 2024

N° RG 24/00413 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GGTR

Minute : JCP





























Copie exécutoire délivrée
le :
à : 
SELARL ISALEX, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 53

Copie certifiée conforme 
délivrée le :
à : 
[P] [E] veuve [N]

Préf28
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

 DU 23 Juillet 2024 


DEMANDEUR(S) :

Madame [F] [Z] épouse [S]
née le 06 Octobre 1945 à UNVERRE (28160)
demeurant Le Miramar - 34 avenue Jean Cristau - 85800 ST GILLES CROIX DE VIE

représentée par Me Patricia BUFFON, demeurant 6 Rue Denis Poisson - 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 25 substituant 
la SELARL ISALEX, demeurant Rue Gilles de Roberval - Le Jardin d’Entreprises - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 53


D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [P] [E] veuve [N]
née le 30 Août 1943 à POITIERS (86000)
demeurant 5 Clos du moulin - 28300 LEVES
comparante en personne



D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Pauline DE LORME

En présence de : Madame Florence HENOUX, magistrat et Monsieur [W] [L], auditeur de justice, lors des débats 

Greffiers : Karine SZEREDA lors des débats et Séverine FONTAINE, lors du prononcé 

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 14 Mai 2024 et mise en délibéré au 23 Juillet 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.


* * *














EXPOSE DU LITIGE 

Par acte sous seing privé prenant effet au 1er juillet 2021, Madame [F] [S] a consenti un bail d’habitation sur un logement situé 05 clos du Moulin 28300 LEVES, à Madame [P] [N], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 950euros outre 46 € de provisions sur charge.

Par acte de commissaire de justice du 1er août 2022, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2 547.85 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. 

La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation des locataires le 02 août 2022.

Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2024, Madame [F] [S] a ensuite assigné Madame [P] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à son expulsion, et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation de 1 054.57 € par mois, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3221.02 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de décembre 2023, mensualité de décembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal sur chacune des échéances impayées, 500 € au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 02 février 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 mai 2024. 

Madame [F] [S], représentée par son conseil, maintient ses demandes sauf à actualiser sa créance à la somme de 4 067.70 euros. En outre, elle sollicite la suspension de la clause résolutoire et ne s’oppose pas à la demande de délais de paiement . Pour le surplus, il convient de se référer à ses écritures pour un plus ample exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. 


Madame [P] [N], comparant en personne, ne conteste pas le montant de la créance et sollicite des délais de paiement à hauteur de 600 € par mois. Elle demande également la suspension de la clause résolutoire. Elle explique avoir perdu son époux en 2021 puis avoir eu des problèmes de santé récurrents, faisant notamment 05 crises cardiaques. Elle déclare percevoir 2500 € de pension de retraite et avoir des dettes auprès des impôts. Elle indique pouvoir verser 1600 € sur 04 mois et être aidée par son fils qui verse 500 €. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 23 juillet 2024. 



MOTIFS

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité
Madame [F] [S] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Elle justifie également avoir saisi la commission de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux anciennes dispostions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
 
Son action est donc recevable. 

Sur le fond
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son paragraphe VIII intitulé “CLAUSE RESOLUTOIRE” qui mentionne un délai de 02 mois pour régulariser après délivrance du commandement de payer. En outre, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location du logement a été signifié à la locataire le 1er août 2022.

Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2 547.85 n’a pas été réglée par ccette-dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. 

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit le 02 octobre 2022.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Madame [F] [S] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer qui aurait été du en cas de poursuite du bail.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 02 octobre 2022, Madame [P] [N] est donc sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local , après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l'indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi à l’exsception de la prime mensuelle MRH et des frais de courtage MRH. Il convient de fixer cette somme à hauteur de 1054.07 €. 

L’indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 02 octobre 2022, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [F] [S] ou à son mandataire. Cette indemnité n’est ni susceptible de majoration ni d’indexation. 

Madame [P] [N] sera condamnée au paiement de cette indemnité mensuelle d’occupation. 






Sur la demande de condamnation sous astreinte 

En l’espèce, la procédure d’expulsion est suffisamment contraignante. Il n’est donc pas opportun de prévoir une condamnation sous astreinte dès lors que l’expulsion peut être mise en oeuvre, notamment avec le concours de la force publique si besoin est. 

De telles conditions sont suffisantes pour assurer l’exécution du présent jugement.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Madame [F] [S] rapporte la preuve de l’arriéré locatif en produisant le contrat de bail prenant effet au 1er juillet 2021, le commandement de payer en date du 1er août 2022 et un décompte de sa créance arrêtée au 06 mai 2024. 

Madame [P] [N] indique qu’il reste 2 500 € à régler sans pour autant justifier de paiement après le 11 avril 2024. 

Au vu du décompte produit, il apparaît que la créance locative s’élève à la somme de 4 807.70 €. Il convient néanmoins d’écarter les frais de contribution attentat d’un montant de 23.60 €, les frais de courtage MRH d’un montant de 107 €, les frais de prime mensuelle MRH d’un montant de 580 € et les frais de commandement de payer d’un montant de 174.93 € qui ne constituent ni des charges locatives ni le loyer. 

En conséquence, Madame [P] [N] sera condamnée à payer, en deniers ou quittances, à Madame [F] [S] la somme de 3 922.17 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 06 mai 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal sur chacune des échéances impayées. 

Sur les délais de paiement

En application de l'article 24 V de la loi  du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus   pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des débats que Madame [F] [S] a repris le paiement du loyer intégral notamment par le versement de la somme de 1600 € en avril 2024 et en mars 2024. 
De plus, eu égard à sa situation personnelle et familiale, il apparaît qu’elle est en situation de régler sa dette, étant notamment soutenue par son fils. 
 En conséquence, eu égard à ces éléments, il y a lieu d’accorder des délais de paiement à Madame [F] [S]. 


En outre, le paiement du loyer étant repris, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si la locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-après, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. 

Dans le cas contraire :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à l'expulsion de Madame [P] [N] et de tous occupants de son chef selon les modalités prévues au dispositif ci-après, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d'exécution Madame [P] [N] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation non sérieusement contestable égale à la somme de 1054.07 €, jusqu’à libération effective des lieux ;
Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il sera indiqué que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique; 

Sur la demande en indemnisation au titre de la résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil dispose que “Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.”

En l’espèce, Madame [F] [S] ne rapporte pas la preuve d’une résistance abusive ni d’un préjudice distinct. 

Elle sera en conséquence déboutée de cette demande à ce titre. 

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Madame [P] [N], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Les dépens comprennent notamment le coût du commandement de payer du 1er août 2022 et de l’assignation. 

Condamnée aux dépens, Madame [P] [N] sera condamnée au paiement de la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 1er août 2022 n’a pas été réglée dans les deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat prenant effet entre Madame [F] [S] épouse [Z], d’une part, et Madame [P] [E] épouse [N] d’autre part, concernant les locaux situés au 05 clos du Moulin 28300 LEVES est résilié depuis le 02 octobre 2022,

CONDAMNE Madame [P] [E] épouse [N] à payer, en deniers ou quittances, à Madame [F] [S] épouse [Z], la somme de 3 922.17 euros (trois mille neuf cent vingt-deux euros et dix-sept centimes) correspondant aux loyers et charges arrêtées au 06 mai 2024, mensualité de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal sur chacune des échéances impayées ;

ORDONNE le sursis à l’exécution des poursuites ; 

DIT que Madame [P] [E] épouse COHENpourra se libérer de ladite somme sur une durée de 6 mois par mensualités de 600 euros (six cents euros), le solde et les intérêts étant dûs à la 7 ème échéance, payables le 10 de chaque mois, et ce à compter du mois suivant la signification du présent jugement;

RAPPELLE qu'au titre de l'article 1343-5 du Code civil, ces délais suspendent les voies d'exécution ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l'exécution des-dits délais ;

DIT que si les délais sont respectés elle sera réputée n'avoir jamais joué ; 

DIT en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer courant à son terme exact :
1 - la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets.
2 - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.
3 -qu'à défaut au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux (appartement et stationnement accessoire) sis 05 Clos du Moulin 28300 LEVES , il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à leurs frais dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou à défaut par le bailleur ;
 4 – Madame [P] [E] épouse [N] sera tenue au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d’un montant égal à la somme de 1057.07 €, correspondant au loyer et aux charges, à l’exclusion des frais de courtage MRH et de prime mensuelle MRH, à compter de la résiliation du bail, non révisable, jusqu'à libération des lieux matérialisée par la remise effective des clés ;

DIT qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

DIT que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;

DEBOUTE Madame [F] [S] épouse [Z] de sa demande de condamnation sous astreinte ; 

DEBOUTE Madame [F] [S] épouse [Z] de sa demande en indemnisation ; 

CONDAMNE Madame [P] [E] épouse [N] au paiement de la somme de 300 € (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Madame [P] [E] épouse [N] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer du 1er août 2022 et de l’assignation ; 
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire.

DIT qu'une copie de la présente ordonnance sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département. 

Ainsi jugé et prononcé le 23 juillet 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Pauline DE LORME