Tribunal Judiciaire · Chambre des Référés — 23 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
23 JUILLET 2024





N° RG 23/01574 - N° Portalis DB22-W-B7H-RVPV
Code NAC : 30Z 

DEMANDERESSE

S.C.I.[Adresse 5], société civile immobilière, immatriculée au RCS de SEDAN sous le n° 521 674 044, dont le siège social est [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par Me Philippe CHATEAUNEUF, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 643, avocat postulant et par Me Frederick JUNGUENET, avocat au barreau de MELUN, avocat plaidant, 


DEFENDERESSE

FITNESS PARK IDF, société par actions simplifiée, inscrite au RCS de NANTERRE sous le n° 510 476 161 dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son président, domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par Me Catherine CIZERON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 404, avocat postulant et par Me David HALLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0114, avocat plaidant, 


PARTIE INTERVENANTE :

FITNESS PARK SUCCURSALES  (venant aux droits de la société FITNESS PARK IDF en vertu d’un traité de fusion en date du 19 octobre 2023), société par actions simplifiées, inscrite au RCS de NANTERRE sous le n° 327 126 827, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son président domicilié en cette qualité audit siège ; 

Représentée par Me Catherine CIZERON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 404, avocat postulant et par Me David HALLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0114, avocat plaidant, 



***


Débats tenus à l'audience du : 06 Juin 2024

Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 06 Juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 11 juillet 2024, prorogée au 23 Juillet 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant actes sous seings privés en date du 2 janvier 2009, la SAS SOCIETE LYONNAISE DE SPORTS ET LOISIRS a donné à bail commercial à la SAS FITNESS PARK IDF ( alors dénommée HDV) un ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 10]. 

La SCI [Adresse 5] ayant fait l’acquisition des locaux donnés à bail dans le cadre d’une opération de crédit-bail immobilier le 4 juin 2010 (avec levée d’option le 12 octobre 2023, un avenant a été conclu avec le preneur le 5 juin 2010. 

Le bail s’est tacitement poursuivi le 31 décembre 2017. 

Estimant que la SAS FITNESS PARK IDF avait réalisé des travaux portant transformation du lot 3 et suppression de places de parking transformées en surfaces d’exploitation, la SCI [Adresse 5] a fait sommation à la SAS FITNESS PARK IDF d’avoir à procéder à la remise en état des lieux donnés à bail. 

Par acte de commissaire de justice délivré le 10 novembre 2023, elle a fait assigner la SAS FITNESS PARK IDF devant le juge des référés du tribunal judicaire de Versailles en référé expertise. 

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 décembre 2023. Elle a fait l’objet de deux renvois avant d’être évoquée à l’audience du 6 juin 2024. 

A cette date :

La SCI [Adresse 5] a maintenu sa demande d’expertise et sollicité la condamnation de la SAS FITNESS PARK SUCCURSALES (venant aux droits de la SAS FITNESS PARK IDF) aux dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code d e procédure civile. 



Au soutien de ses prétentions elle a fait valoir que la description des lieux loués faisait état de deux sous-sols à usage de parking et que le lot n° 3 était décrit comme communiquant par un hall avec un garage comprenant 17 places de parking pour voitures automobiles avec aire de circulation donnant sur une rampe d’accès circulaire. 

Elle a soutenu que l’article 12 du bail imposait au preneur de recueillir au préalable une autorisation écrite de son bailleur pour la réalisation de tous travaux ou changement de distribution. Arguant du fait que si les locaux pris à bail n’avaient pas été conformes à la description dès l’origine, la société défenderesse ne les aurait pas pris à bail, elle a également fait valoir que l’ancien dirigeant de la société preneuse attestait que les travaux litigieux avaient été entrepris jusqu’au 31 mars 2016. 

Elle a expliqué que la superficie de 1.375 mètres carrés visée à l’article 1er du bail comprenait les 25 places de parking puisqu’il était fait référence à l’ensemble des lots de copropriété c’est à dire le lot 3 avec 17 places de parking et le lot 25 avec 8 places de parkings, et que si les places de parking n’avaient pas été incluses dans la surface d’exploitation alors il n’aurait pas été fait référence au lot 25.
Elle a soutenu que la surface nette d’exploitation était de 950 mètres carrés environ et que cela ressortait du certificat de surface du 6 novembre 20000 établi par GYMNASE CLUB et du relevé de surface de FITNESS PARK si l’on déduisait de 1375 mètres carrés 380 mètres au titre des portes garages, salle groupe vidéo, salle biking et salle musculation automatique installés au lieu des emplacements de parking. 

En défense la SAS FITFITNESS PARK IDF a soulevé l’irrecevabilité des demandes formées à son encontre exposant que la société avait été absorbée le 1er décembre 2023 par la FITNESS PARK SUCCURSALES en vertu d’un traité de fusion en date du 19 octobre 2023. 
La SAS FITNESS PARK SUCCURSALES a demandé qu’il lui soit donné acte de son intervention volontaire. 
Elle s’est opposée aux demandes formées à son encontre et demandé la condamnation de à la demanderesse à lui régler :
5.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Elle a demandé la condamnation de la demanderesse aux dépens dont distraction au profit de la SELARL EVENSTEN AVOCATS. 

A l’appui de ses prétentions elle a contesté avoir réalisé les travaux litigieux, soutenant que les travaux étaient antérieurs à son entrée dans les lieux et a rappelé que les locaux étaient affectés à un usage de salle de sport depuis de nombreuses années. 
Elle a fait valoir que le contrat de bail ne contenait aucune précision quant à la désignation des lieux loués et que les numéros de lots concernés ne comportaient aucune précision sur leur superficie et le nombre de places de parkings. 

Elle a mis en avant un certificat de surface réalisé le 06 novembre 2000 par un preneur précédent qui faisait état de locaux d’une surface de 1.374 mètres carrés sans la moindre référence à de quelconques places de parking dans le lot 3 ce qui permettait de conclure qu’à minima dès le 6 novembre 2000 à la totalité de surfaces était affectée à l’activité salle de sports. 

La SAS FITNESS PARK IDF a expliqué que l‘actuel gérant de la société Bailleresse, M. [I] [H] et la SAS DALIA étaient associés à la fois de la société Bailleresse et de la société ayant pris à bail les locaux sur la période courant de la prise d’effet du bail jusqu’au 14 octobre 2014 soit précisément pendant la période au cours de laquelle M. [I] [H] prétendait que les travaux avaient été réalisés.
Soulignant le fait que la SCI [Adresse 5] datait désormais la réalisation des travaux de l’année 2012 conformément à l’attestation de M. [A] [F], elle a affirmé qu’aucun élément n’en justifiait. 
En outre, elle a affirmé que les travaux litigieux n’auraient pas coûté la somme de 60.000 euros comme mentionné sur l’attestation de travaux produite en demande. 

A l’issue des débats la décision a été mise en délibéré au 11 juillet 2024, prorogée au 23 juillet 2024. 


MOTIFS

Sur l’irrecevabilité des demandes dirigées contre la SAS FITNESS PARK IDF et l’intervention volontaire de la SAS FITNESS PARK SUCCURSALES

La SAS FITNESS PARK IDF a été absorbée le 1er décembre 2023 par la société FITNESS PARK SUCCURSALES. 

Il convient dont de déclarer les demandées contre la SAS FITNESS PARK IDF et de prendre acte de l’intervention volontaire de la SAS FITNESS PARK SUCCURSALES. 


Sur la demande d'expertise

L'article 143 du code de procédure civile dispose que "Les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible."

L'article 232 du code de procédure civile ajoute que "Le juge peut commettre toute personne de son choix pour l'éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert la lumière d'un technicien."


Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile : « S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. ».

Justifie d'un motif légitime au sens de ce texte, la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d'être invoqués dans un litige éventuel. Ainsi, si le demandeur à la mesure d'instruction n'a pas à démontrer l'existence des faits, il doit néanmoins justifier d'éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n'est pas manifestement voué à l'échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur. 

Le motif légitime est un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, et présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l'objet le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui ; elle doit être pertinente et utile. 

Si la partie demanderesse dispose d'ores et déjà de moyens de preuve suffisants pour conserver ou établir l'existence des faits litigieux, la mesure d'instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée. 

En l’espèce la demanderesse verse aux débats le contrat de bail signé le 12 janvier 2009 entre la société Lyonaise de sports et de loisirs et la SAS HDV.

Le contrat de bail précise en préambule « cet ensemble immobilier s’élève actuellement sur un rez- de- jardin, un rez-de-chaussée, une terrasse, un premier étage et un deuxième étage à usage de locaux commerciaux, bureaux et boutiques. Il comprend également deux sous-sols à usage de parking. » 

L’article 1 du contrat de bail dispose que « Les lieux correspondent aux lots de copropriété n° 2, 3, 18 et 25 soit un local d’une superficie approximative de 1.375 mètres carrés et 25 places de parkings ». 

Il n’est pas contesté que les locaux n’ont actuellement plus que huit places de parkings. 

La SI [Adresse 5] produit également produit également une attestation de M. [F], dirigeant de la société preneuse jusqu’en 2016, lequel atteste que les travaux de suppression des places de parkings pour agrandir la surface ont été réalisés en 2012 ainsi des photographies et un document comptable de la société lequel mentionne des travaux d’agrandissements réalisés en 2012. 


Au vu de ces éléments la prétention de la demanderesse n'est pas manifestement vouée à l'échec et sa demande. Elle est légitime et présente un certain intérêt; ses allégations ne sont pas imaginaires. 

Enfin la mesure demandée est légalement admissible et le litige potentiel a un objet et un fondement suffisamment caractérisés ;


Sur les frais irrépétibles et les dépens

L'équité et la situation économique des parties ne commandent pas l'application de l'article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront à la charge de la demanderesse.

L’objet du litige ne justifie pas de dire que la décision sera exécutoire au vu de sa seule minute. 


PAR CES MOTIFS

Nous, Charlotte Masquart, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Vu les articles 145 du code de procédure civile,

DÉCLARONS irrecevables les demandes dirigées contre la SAS FITNESS PARK IDF ; 

RECEVONS l’intervention volontaire de la SAS FITNESS PARK SUCCURSALES ; 

ORDONNONS une expertise,

COMMETTONS pour y procéder :

M. [E] [D] 
[Adresse 6] 
[Localité 7]
Port. : [XXXXXXXX01] 
Mail : [Courriel 9]

expert, inscrit sur la liste de la Cour d'appel, avec mission de :

- Se rendre sur les lieux sis [Adresse 8], 
après y avoir convoqué les parties, 
 
- Entendre les parties ainsi que tous sachants, 
 
- Examiner les travaux dénoncés dans l'assignation ; les décrire, en indiquer la nature, l'importance, la date d'apparition, 
 
- Fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues, 
 
- Chiffrer le coût de remise en état des lieux donnés à bail, à la suite des travaux de 
suppression de places de parking pour les transformer en surfaces d’exploitation 
effectués par la SAS FITNESS PARK SUCCURSALES venant aux droits de la SAS FITNESS PARK IDF, 
 
- Confirmer la modification des critères de commercialité et chiffrer le manque à gagner 
subi par la SCI [Adresse 5] s’agissant du montant des loyers réglés par la SAS FITNESS PARK SUCCURSALES venant aux droits de la SAS FITNESS PARK IDF au regard de la surface réelle d’exploitation dont cette dernière a bénéficié depuis la réalisation des travaux litigieux, 
 
- Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d'exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d'un maître d'œuvre, le coût de ces travaux, 
- Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d'évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels 
résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état, 
 
- Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l'aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l'affirmative, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussi tôt que 
possible, 
 
- Proposer un compte entre les parties, 

DISONS que l'expert pourra, si besoin est, se faire assister de tout sapiteur de son choix,

FIXONS à 3000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, qui sera versé par le demandeur, au plus tard le 15 septembre 2204, entre les mains du régisseur d'avance de recettes de cette juridiction,



IMPARTISSONS à l'expert, pour le dépôt du rapport d'expertise, un délai de 6 mois à compter de l'avertissement qui lui sera donné par le greffe du versement de la provision,

DISONS qu'en cas de refus ou d'empêchement de l'expert, il sera procédé à son remplacement par le magistrat chargé du contrôle des expertises qui est par ailleurs chargé de la surveillance des opérations d'expertise,

DISONS n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

DISONS que les dépens seront à la charge de la SCI [Adresse 5].

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT TROIS JUILLET DEUX MIL VINGT QUATRE par Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE
Elodie NINEL Charlotte MASQUART