Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 11 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [R] [F]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Laurence DENOT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 24/02833 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4JBK

N° MINUTE : 
5/2024






ORDONNANCE DE REFERE
INITIALEMENT EN DATE DU 28 JUIN 2024
PROROGÉE EN DATE DU 11 JUILLET 2024


DEMANDEURS
Monsieur [L] [U]
demeurant [Adresse 2]
Madame [I] [X] épouse [U]
demeurant [Adresse 2]
représentés par Maître Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS,vestiaire D1666

DÉFENDERESSE
Madame [R] [F]
demeurant [Adresse 1] 
[Adresse 1] 
[Localité 4]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascal CHASLONS, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 24 avril 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 juillet 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier


Décision du 11 juillet 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02833 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4JBK


FAITS ET PROCEDURE


Suivant contrat du 28/07/2014, Monsieur [L] [U] et Madame [I] [X] épouse [U] avaient donné en location à Madame [R] [F] un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 4] (4ème étage, 2ème porte à droite) moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1247,51 €, provisions sur charges comprises.

Par acte du 27/09/2023, Monsieur [L] [U] et Madame [I] [X] épouse [U] ont fait délivrer à Madame [R] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 5464,30 €.

Par acte du 28/02/2024, Monsieur [L] [U] et Madame [I] [X] épouse [U] ont assigné Madame [R] [F] devant le tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection), statuant en référés, aux fins d'obtenir :

la constatation de la résiliation de plein droit du bail à raison de l'acquisition de la clause résolutoire ; subsidiairement, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave de la locataire à ses obligations ;l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, sous peine d'une astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision ;le règlement du sort des meubles garnissant le logement selon les dispositions légales ;la suppression du délai légal de deux mois à l'expulsion ;le paiement de la somme provisionnelle de 3280,21 € correspondant à la dette locative arrêtée au 19/02/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 27/09/2023 sur 5464,30 € et à compter de l'assignation sur le surplus ;le versement à titre de provision d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges normalement exigibles, indexé, à compter du terme du bail jusqu'à la reprise effective des lieux.
Monsieur [L] [U] et Madame [I] [X] épouse [U] ont demandé également une indemnité de 1200 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.


Le préfet de [Localité 3] a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 29/02/2024. Il a été justifié de la saisine de la CCAPEX.


Régulièrement citée, l'acte ayant été déposé à l'étude, Madame [R] [F] ne s'est pas présentée à l'instance.


À l'audience, Monsieur [L] [U] et Madame [I] [X] épouse [U] ont indiqué que la créance avait augmenté, s'élevant à 3728,02 €, échéance d'avril 2024 comprise. Ils se sont opposés à l'octroi d'office de délais de paiement et à la suspension en conséquence des effets de la clause résolutoire.


MOTIVATIONS

 
Sur la résiliation en application de la clause résolutoire


Il est produit à l'instance :

le contrat de bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés ;un commandement de payer en date du 27/09/2023 faisant référence à cette clause résolutoire ;un décompte actualisé des loyers et charges impayés au 10/04/2024.
Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, tel qu'applicable au litige, lorsque des loyers et charges sont impayés, la résiliation de plein droit du bail à est acquise à raison de la clause résolutoire qui y figure, deux mois après le commandement de payer visant cette clause résolutoire, si celui-ci est demeuré infructueux.

L'octroi d'office de délais de paiement, à défaut d'accord du bailleur, n'est possible qu'en cas de reprise du paiement du loyer courant. Par ailleurs, la suspension des effets de la clause résolutoire n'intervient qu'à la demande d'une des parties, supposant également la reprise du paiement du loyer courant.

Il apparaît en l'espèce d'une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l'acte, d'autre part que la locataire ne s'en est pas acquittée totalement à la date du 27/11/2023.

Si le paiement du loyer courant paraît avoir été repris et permettrait l'octroi de délais de paiement d'office, le législateur n'a pas permis d'en faire découler la suspension d'office des effets de la clause résolutoire. En effet, pour que celle-ci puisse être prononcée, il est nécessaire que l'une des parties le demande. Or, en l'espèce, Madame [F] n'a pas comparu et les bailleurs se sont totalement opposés à la possibilité d'une telle suspension, adossée à des délais de paiement.

À défaut de permettre le maintien de la locataire dans le logement, l'octroi de délais de paiement d'office n'aurait pas de sens, d'autant que la situation personnelle et financière de Madame [F] est inconnue et que la nécessité pour elle de se reloger aboutira à des dépenses qu'il est impossible de déterminer à ce jour.

Au vu des éléments qui précèdent, il convient de constater la résiliation du bail consenti à Madame [R] [F] à la date du 28/11/2023 et d'ordonner son expulsion dans les conditions prévues par la loi et avec toutes les conséquences qu'elle emporte.



Aucune circonstance propre à l'espèce ne permet d'établir que Madame [F] se trouve dans les conditions prévues à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, conditions permettant la réduction ou la suppression du délai légal de deux mois à l'expulsion. Au contraire, seul son défaut à l'audience et la position du bailleur aboutissent, à raison de la législation actuelle, à l'impossibilité d'un maintien dans les lieux avec octroi de délais de paiement.


Sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus


Tout d'abord, il convient de retrancher de la créance invoquée non seulement les frais relevant des dépens mais également les frais illégaux comptabilisés systématiquement dans le décompte produit, au titre de prétendus frais de rappel.

Non seulement, il n'est pas justifié des rappels qui auraient été adressés (auquel correspondent étonnamment deux montants de frais) mais surtout, force est de constater qu'ils ne peuvent que correspondre à des sanctions abusives et dissimulées, interdites par l'article 4 de la loi du 06/07/1989. 

En tout état de cause, il s'agit à tout le moins d'une contestation sérieuse que ne saurait trancher le juge des référés.

En définitive, Monsieur [L] [U] et Madame [I] [X] épouse [U] justifient d'une créance de 2039,11 € au titre des loyers et charges dues au 19/02/2024 (la dernière échéance comprise dans cette somme correspondant au loyer de février 2024).


Sur l'indemnité d'occupation à échoir


La locataire étant désormais occupante sans droit ni titre des lieux loués, il y a lieu d'indemniser les consorts [U] du préjudice qui en résulte en fixant le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à complète libération au montant des loyer et charges normalement exigibles, avec possibilité de réviser le loyer et de régulariser les charges conformément au bail s'il n'avait pas été résilié.


Sur les demandes accessoires


Compte-tenu de l'ancienneté du bail, d'une reprise de paiements réguliers d'un montant non négligeable mais aussi des pratiques du mandataire des bailleurs (non seulement au titre des frais mais au regard de régularisation de charges particulièrement tardives), il n'est pas inéquitable de laisser à la charge des consorts [U] les frais irrépétibles de l'instance. 

Aucune circonstance spécifique de l'espèce ne justifie la fixation d'une astreinte.


S'agissant d'une ordonnance en référé, l'exécution provisoire de la présente décision est de plein droit.


PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort

Constate la résiliation de plein droit à la date du 28/11/2023 du bail consenti le 28/07/2014 par Monsieur [L] [U] et Madame [I] [X] épouse [U] à Madame [R] [F], portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 4] (4ème étage, 2ème porte droite).

Dit qu'à défaut par Madame [R] [F] d'avoir volontairement libéré le logement deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux délivré à la locataire, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.

Dit que cette expulsion pourra intervenir si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier et que le sort des meubles laissés dans les lieux sera régi selon les modalités fixées par les article L433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Condamne Madame [R] [F] à payer à Monsieur [L] [U] et Madame [I] [X] épouse [U] la somme provisionnelle de 2039,11 € représentant le montant des loyers et charges impayés arrêtés au 19/02/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 27/09/2023.

Condamne Madame [R] [F] à payer à Monsieur [L] [U] et Madame [I] [X] épouse [U], à titre provisionnel, à compter du 01/03/2024 et jusqu'à totale libération des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité de réviser le loyer et de régulariser les charges conformément au contrat de bail s'il n'avait été résilié et d'obtenir paiement du solde des charges récupérables sur justificatif.

Dit que l'indemnité d'occupation devra être réglée à terme au plus tard le 5 du mois suivant et au prorata temporis jusqu'à la libération du logement.

Déboute Monsieur [L] [U] et Madame [I] [X] épouse [U] du surplus de leurs demandes.

Condamne Madame [R] [F] aux dépens qui incluront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 27 septembre 2023 et les frais de notification à la préfecture.

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Le Greffier Le Juge