Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 11 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [O] [U]
 Monsieur [Z] [H]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Sophie COMMERÇON

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/02401 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4FU7

N° MINUTE : 
2/2024






JUGEMENT 
rendu le 11 juillet 2024


DEMANDERESSE
BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES
Société par Actions Simplifiée dont le siège social est situé [Adresse 4]
représentée par Maître Sophie COMMERÇON, avocat au barreau de PARIS,vestiaire A344

DÉFENDEURS
Madame [O] [U]
demeurant [Adresse 3] 
[Adresse 3]
[Adresse 3] 
[Localité 6]
non comparante, ni représentée
Monsieur [Z] [H]
demeurant [Adresse 1] 
[Localité 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascal CHASLONS, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 24 avril 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 juillet 2024 par Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 11 juillet 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/02401 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4FU7



FAITS ET PROCEDURE


Suivant contrat a priori signé électroniquement le 15/06/2022, la société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES avait donné en sous-location à Madame [O] [U] un logement qualifié de meublé (une pièce) situé [Adresse 7] à [Localité 6] (étage 1, porte 110), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de1024,63 €, provisions sur charges comprises.

Les locaux susvisés avaient été donnés en location à la société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES par le propriétaire, bailleur principal. Ils dépendaient d'un immeuble à usage d'habitation, plus spécialement d'une résidence service, et la société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES avait été autorisée à faire une sous-location, comprenant l'offre aux occupants d'au moins 3 des 4 services prévus par l'article 261 D 4b) du code général des impôts.

Le contrat du 15/06/2022 faisait figurer en fin une signature électronique susceptible d'être attribué à Monsieur [Z] [H], personne qui avait été visée dans le contenu dudit contrat comme caution. Il avait été également établi par acte séparé un engagement de caution solidaire à durée déterminée et ce, en garantie du paiement des loyers et charges dus par Madame [O] [U], acte signé électroniquement par Monsieur [Z] [H].


Par acte du 17/11/2023, la société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES a fait délivrer à Madame [O] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 3073,89 €.

Suivant acte du 29/11/2023, le commandement de payer du 17/11/2023 avait été notifié à Monsieur [Z] [H] suivant les modalités de l'article 659 du code de procédure civile.


Par actes du 12/02/2024, la société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES a assigné Madame [O] [U] et Monsieur [Z] [H] devant le tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection), statuant en référés, aux fins d'obtenir :

la constatation de la résiliation de plein droit du bail à raison de l'acquisition de la clause résolutoire ; subsidiairement, le prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges ;l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ;la séquestration des meubles se trouvant sur les lieux dans un garde-meuble aux frais, risques et périls de Madame [O] [U] ;le paiement in solidum par les défendeurs de la somme de 4098,52 € au titre des loyers et charges impayés au 05/01/2024, avec intérêts de droit ;le versement, in solidum par les défendeurs et à titre de provision, d'une indemnité d'occupation équivalente au montant des loyers et charges normalement exigibles à compter de la résiliation du bail jusqu'à la reprise effective des lieux.
la société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES a demandé également une indemnité de 750 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et l'exécution provisoire du jugement à intervenir.


Le préfet de [Localité 5] a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 13/02/2024. Il a été justifié de la saisine de la CCAPEX.


Régulièrement citée, l'acte ayant été déposé à l'étude, Madame [O] [U] ne s'est pas présentée à l'instance.


Régulièrement cité selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civil, Monsieur [Z] [H] ne s'est pas présenté à l'instance.


À l'audience, la société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES a indiqué que la créance avait augmenté, s'élevant à 4127,15 €. Elle a précisé qu'il n'y avait pas eu reprise du paiement du loyer courant. Elle s'est opposée à l'octroi d'office de délai de paiement et à la suspension en conséquence des effets de la clause résolutoire.


MOTIVATIONS

 
Sur la résiliation en application de la clause résolutoire


Il est produit à l'instance :

le contrat de sous-location consenti à Madame [O] [U] dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés ;un commandement de payer en date du 17/11/2023 faisant référence à cette clause résolutoire ;un décompte actualisé des loyers et charges impayés au 19/04/2024.
Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, tel qu'applicable au litige, lorsque des loyers et charges sont impayés, la résiliation de plein droit du bail est acquise à raison de la clause résolutoire qui y figure, deux mois après le commandement de payer visant cette clause résolutoire, si celui-ci est demeuré infructueux.

L'octroi d'office de délais de paiement, à défaut d'accord du bailleur, n'est possible qu'en cas de reprise du paiement du loyer courant. Par ailleurs, la suspension des effets de la clause résolutoire n'intervient qu'à la demande d'une des parties, également en cas de reprise du paiement du loyer courant.

Il apparaît en l'espèce d'une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l'acte, d'autre part que la locataire ne s'en est pas acquittée totalement à la date du 17/01/2024.

Par ailleurs, il ressort que le paiement du loyer courant n'a pas été repris, les derniers prélèvements pour le montant du loyer et des charges ayant été rejetés dans leur totalité. En outre, la société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES s'est opposée à l'octroi d'office de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il convient de constater la résiliation de la sous-location consentie à Madame [O] [U] à la date du 18/01/2024 et d'ordonner son expulsion dans les conditions prévues par la loi et avec toutes les conséquences qu'elle emporte.


Sur les loyers, charges et indemnités d'occupation échus


A ce titre, la société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES justifie d'une créance locative de 4098,52 € au titre des loyers et charges dus au 05/01/2024 (la dernière échéance comprise dans cette somme correspondant au loyer de janvier 2024, devenu exigible le 01/01/2024, n'étant pas pris en compte les prélèvements du 07/01/2024 et du 25/01/2024).


Sur le cautionnement de Monsieur [Z] [H]


Selon l'article 22-1 de la loi du 06/07/1989, la personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision telle qu'ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa de l'article 22-1. La caution doit apposer la mention prévue par l'article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Par ailleurs, selon l'article 2297 du Code civil, à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimée en toutes lettres et en chiffres.




En l'espèce, rien ne permet de remettre en cause l'acte de caution signé électroniquement par Monsieur [Z] [H]. Ce dernier sera donc condamné in solidum au paiement d'une part, de la dette locative, d'autre part des indemnités d'occupation, dans la limite de la durée maximale de 9 ans à compter du 23/06/2022.


Sur l'indemnité d'occupation à échoir


La sous-locataire étant désormais occupante sans droit ni titre des lieux loués, il y a lieu d'indemniser la société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES du préjudice qui en résulte en fixant le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à complète libération au montant des loyer et charges normalement exigibles, avec possibilité de réviser le loyer et de régulariser les charges conformément au bail s'il n'avait pas été résilié.


Sur les demandes accessoires


Il n'est pas inéquitable de laisser à la charge de la société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES les frais irrépétibles de l'instance.

Au vu de la date de l'assignation, la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de plein droit.



PAR CES MOTIFS


Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort


Constate la résiliation de plein droit à la date du 18/01/2024 de la sous-location consentie le 15/06/2022 par la société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES à Madame [O] [U], portant sur le logement situé [Adresse 7] à [Localité 6] (étage 1, porte 110).

Dit qu'à défaut par Madame [O] [U] d'avoir volontairement libéré le logement deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux délivré à la sous-locataire, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.

Dit que cette expulsion pourra intervenir si besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier et que le sort des meubles laissés dans les lieux sera régi selon les modalités fixées par les article L433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.





Condamne in solidum Madame [O] [U] et Monsieur [Z] [H] à payer à la société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES la somme de 4098,52 € représentant le montant des loyers et charges impayés arrêtés au 05/01/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 12/02/2024.

Condamne in solidum Madame [O] [U] et Monsieur [Z] [H] à payer à la société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES, à compter du 01/02/2024 et jusqu'à totale libération des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité de réviser le loyer et de régulariser les charges conformément au contrat de bail s'il n'avait été résilié et d'obtenir paiement du solde des charges récupérables sur justificatif (La solidarité de Monsieur [Z] [H] devant jouer dans la limite d'une durée de 9 ans à compter du 23/06/2022).

Dit que l'indemnité d'occupation devra être réglée à terme au plus tard le 5 du mois suivant et au prorata temporis jusqu'à la libération du logement.

Déboute la société BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES du surplus de ses demandes.

Condamne Madame [O] [U] et Monsieur [Z] [H] in solidum aux dépens qui incluront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et de sa dénonciation ainsi que les frais de notification à la préfecture.

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.


Le Greffier Le Juge