Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 8 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 08/07/2024
à : Me Ines SLOUGUI


Copie exécutoire délivrée 
le : 08/07/2024
à : Me Tiphaine EOCHE DUVAL

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 23/04666 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2H2I

N° MINUTE : 
2/2024






JUGEMENT 
rendu le lundi 08 juillet 2024


DEMANDERESSE
Syndicat Des Copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], Représenté par son syndic le cabinet OGIM-BAUER et associés - [Adresse 3]
représentée par Me Tiphaine EOCHE DUVAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1383

DÉFENDERESSE
La Société Civile Immobilière LAOS 24, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Ines SLOUGUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 345

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, statuant en juge unique
assisté de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 06 mai 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 juillet 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Florian PARISI, Greffier







Décision du 08 juillet 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/04666 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2H2I

EXPOSE DU LITIGE
La SCI LAOS 24, ayant pour gérants Monsieur [O] [B] et la société MD HOLDING, est propriétaire du lot n°52 dans l'immeuble sis [Adresse 1], cadastré DE36, soumis au régime de la copropriété représentant 382/10004ème tantièmes.
Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic le Cabinet OGIM-BAUER et Associés en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris la SCI LAOS 24, par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2023, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
7620 euros au titre des charges de copropriété au 16 janvier 2023 (1er trimestre 20203 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 23 mars 2022, 756 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1500 euros de dommages et intérêts,3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.
Après un relevé de caducité et un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 6 mai 2023.
A l'audience, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son conseil qui a fait viser des conclusions soutenues oralement, a actualisé sa créance à la hausse au 2 mai 2024, à savoir 4951,23 euros au titre des charges de copropriété (2ème trimestre 2024 inclus) et 2076 euros de frais de recouvrement. Il a maintenu les autres demandes de son acte introductif d’instance.
La SCI LAOS 24 a été représenté à l’audience utile et a fait viser des conclusions soutenues oralement. Elle a en particulier. Elle a contesté la consommation d’eau alléguée en demande pour la période du 9 septembre 2019 au 15 septembre 2020, demandé le rejet des prétentions du demandeur et a sollicité sa condamnation à lui payer 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a été autorisé à transmettre l'extrait Kbis de la SCI LAOS 24 en cours de délibéré. 
La décision a été mise en délibéré au 8 juillet 2024 par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DECISION
A titre liminaire, il sera relevé que le demandeur a communiqué un extrait Kbis dans le temps du délibéré.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux
Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.
L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. 
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
Il sera en outre rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Par ailleurs, il est de règle générale que les indications fournies par un compteur décomptant la consommation (eau, électricité, gaz) valent présomption simple de fourniture de la quantité de marchandise considérée (Cass. Civ. 3ème, 26 novembre 2013, n°12-25863 ; Cass. Civ. 3ème, 7 février 2019, n°17-21568). Il s'ensuit qu'il appartient à l'abonné de démontrer l'inexactitude des indications du compteur.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande : 
le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l'immeuble et relatif au lot 52, indiquant la répartition des tantièmes (382/10004èmes), l’extrait Kbis de la SCI dont il apparaît qu’elle a pour gérants Monsieur [O] [B] et la société MD HOLDING, établissant la qualité de copropriétaire de la SCI LAOS 24,les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 24 juin 2021 au 14 mars 2024,
l’historique du compte au 2 mai 2024 pour la période du 22 juin 2021 au 1er avril 2024, ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance, faisant état d’un solde débiteur de 9034,88 euros (en ce inclus 4083,65 euros de frais), 
les procès-verbaux des assemblées générales des 20 juin 2019, 24 novembre 2020, 22 juin 2021, 21 juin 2022 et 21 juin 2023 comportant : approbation des comptes des exercices 2018 à 2022,vote des budgets prévisionnels 2020 à 2024,fonds travaux 2019 à 2023,vote des travaux ou opérations suivantes : étude sur la mise aux normes de l’ascenseur, réfection des WC sur cour (assemblée générale du 20 juin 2019, résolution 16,20), les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,la mise en demeure de payer la somme de 4464,91 euros en principal adressée le 7 septembre 2021 à la SCI LAOS 24 (distribuée le même jour, pli avisé et non réclamé), et la mise en demeure avec AR du 26 novembre 2021, la mise en demeure avec AR par avocat du 23 mars 2022,la lettre simple de relance du 16 juillet 2021, les factures de frais de gestion, dont deux notes d’honoraires d’avocat pour un total de 1782 euros, ainsi qu’une facture d’intervention d’un plombier du 7 février 2024 dans l’appartement de la SCI LAOS 24 en réparation d’une « fuite après vanne d’accès avant compteur eau froide ».En l'espèce, il sera relevé que la SCI LAOS 24 n’apporte aucun élément de nature à étayer qu’elle ne serait pas responsable de sa surconsommation d’eau supposée. L’état des consommations de la société OCEA au 17 mai 2022 est également silencieux quant à une défectuosité éventuelle du compteur. En outre, si le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] verse aux débats une facture de plombier du 7 février 2024 d’intervention dans l’appartement de la défenderesse en réparation d’une « fuite après vanne d’accès avant compteur eau froide », de nature à questionner sur le responsable de la fuite, la SCI LAOS 24 ne produit aucune pièce pour désigner le cas échéant la copropriété ou le gestionnaire d’eau comme devant supporter le coût de la surconsommation éventuelle d’eau (règlement de copropriété, caractéristiques du compteur d’eau individuel ou collectif, démarches initiées auprès du syndic, etc). Au final, la preuve de l'inexactitude des indications du compteur d’eau froide n’est pas rapportée.
Par suite, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 9034,88 euros euros portant sur la période allant du 22 juin 2021 au 1er avril 2024, incluant l'appel provisionnel du 2ème trimestre 2024.
Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 4083,65 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible.
La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 4951,23 euros (9034,88-4083,65).
Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.
Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.
En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2021, lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception au domicile du destinataire sur la somme de 4464,91 euros, et depuis l’assignation pour le surplus.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les  frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »
Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.
Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. 
Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.
En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 2076 euros se décomposant comme suit :
- 114 euros pour l'envoi de deux mises en demeure, dont celle du 7 septembre 2021 à hauteur de 52 euros, 
- 252 euros pour la constitution du dossier avocat,
- 1440 euros de « suivi dossier contentieux ».
Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 
Il sera relevé que l'envoi d'autant de mises en demeures avant toute action judiciaire est un choix qui appartient au syndicat. Seule la somme de 52 euros sera accordée sur cet aspect.
Pour l'envoi du dossier à l'avocat, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituants ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété. 
Enfin, la réalité des autres frais et actes dont le paiement est sollicité n’est pas justifiée.
En conséquence la somme de 52 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, correspondant au coût de la mise en demeure avec AR du 7 septembre 2021.
Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2021.

Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. 
L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.
Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.
Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.
En l'espèce, il est établi que la SCI LAOS 24 présente, de manière récurrente depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par la SCI LAOS 24. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement. 

Sur les demandes accessoires
Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. 
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, au vu des notes d’honoraires produites.
La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE la SCI LAOS 24, représentée par son gérant Monsieur [O] [B] et la société MD HOLDING, à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le Cabinet OGIM-BAUER et Associés :
- la somme de 4951,23 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 22 juin 2021 au 1er avril 2024 et incluant l'appel provisionnel du 2ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2021 sur la somme de 4464,91 euros, et du 30 janvier 2023 pour le surplus,
- la somme de 52 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2021,
 - la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement au décompte du 2 mai 2024 viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,
CONDAMNE la SCI LAOS 24 à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le Cabinet OGIM-BAUER et Associés, la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 
REJETTE le surplus des demandes,
CONDAMNE la SCI LAOS 24 aux dépens,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.