Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 25 juillet 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 3]
[Localité 4] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]





REFERENCES : N° RG 24/03145 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZEBO

Minute : 24/691







S.A. HLM SEQENS
Représentant : Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

 

C/


Madame [W] [I]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 25 juillet 2024 ;

Par Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 23 mai 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


S.A. HLM SEQENS, 
demeurant [Adresse 7]
[Localité 8]

représentée par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Madame [W] [I], 
demeurant [Adresse 2] 
[Adresse 2] - [Localité 9]

comparante en personne



D'AUTRE PART








EXPOSE DU LITIGE :

Suivant bail initial du 15 décembre 2009, lequel a fait l’objet d’une résiliation par jugement du Tribunal d’instance du Raincy, un nouveau bail par acte sous seing privé en date du 3 avril 2023, avec effet rétroactif au 12 octobre 2017 a été consenti à Madame [W] [I] par la SA d’HLM SEQENS, venant désormais aux lieu et droits de la société FRANCE HABITATION. Ledit bail porte sur des locaux à usage d’habitation, sis [Adresse 2] à [Localité 9], et ce, moyennant un loyer mensuel d’un montant actualisé de 784,80 euros, charges incluses.

La SA d’HLM SEQENS a fait signifier le 11 août 2023 un commandement de payer à Madame [W] [I] visant la clause résolutoire figurant au bail, pour un montant de 2 375,88 euros, au titre des loyers et charges impayés au 31 juillet 2023, échéance de juillet 2023 incluse.

Les clauses de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le délai de six semaines.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la Seine-Saint-Denis a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception de l’existence de ces impayés, en date du 16 octobre 2023.

Par exploit d’huissier, en date du 5 avril 2024, la SA d’HLM SEQENS a fait assigner Madame [W] [I] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité du Raincy, aux fins de :
Constater que la clause résolutoire insérée dans le bail du 3 avril 2023 est acquise,Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges par Madame [W] [I] aux échéances convenues,Ordonner l’expulsion de Madame [W] [I] des lieux qu’elle occupe ainsi que celle de tous occupants de son chef,Condamner Madame [W] [I] à payer à la SA d’HLM SEQENS à compter de l’acquisition de la clause résolutoire le 12 octobre 2023 et jusqu’à la reprise des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s’était poursuivi, majoré de 25 %, augmenté des charges légalement exigibles,Condamner Madame [W] [I] à payer à la bailleresse la somme de 2 576,23 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer pour les sommes visées à cet acte et de la présente assignation pour le surplus, sous réserve de la majoration sollicitée,Condamner Madame [W] [I] à la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner Madame [W] [I] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. 
L’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 5] par voie dématérialisée, avec un accusé de réception en date du 8 avril 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 mai 2024.

A l’audience, la SA d’HLM SEQENS, représentée, maintient les termes de son acte introductif d'instance et actualise sa demande au titre de l’arriéré de loyers et des charges à la somme de 1 667,87 euros, arrêtés au 15 mai 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse.

Au soutien de sa demande, la requérante expose que Madame [W] [I] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 11 août 2023. A titre subsidiaire, elle estime que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle soutient également que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire au paiement de l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La demanderesse, en considération du montant de la dette locative en diminution et nonobstant le fait que la défenderesse ne se soit pas acquittée dans son intégralité du dernier loyer précédant l’audience, ne s’oppose à l’octroi de délais de paiement.


Madame [W] [I] comparaît. Elle ne conteste pas le montant de la dette locative. Elle sollicite des délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire et se propose de solder son arriéré de loyers par six versements en sus du loyer courant. Elle dit percevoir 1 400 euros de revenus mensuels et vivre dans les lieux avec sa fille âgée de 20 ans.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :


Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été notifiée au service compétent de la Préfecture de la Seine-Saint-Denis, le 8 avril 2024, soit six semaines avant l’audience du 23 mai 2024. 

Par ailleurs, la SA d’HLM SEQENS justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 16 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM SEQENS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, en son article 19, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice à Madame [W] [I] le 11 août 2023, pour la somme de 2 375,88 euros, arrêtée au 31 juillet 2023, terme de juillet 2023 inclus.

En outre, il ressort du décompte versé au débat que les loyers et charges n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines à compter du commandement de payer.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 3 avril 2023, à compter du 23 septembre 2023.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la SA d'HLM SEQENS verse aux débats, un décompte actualisé de la créance au 15 mai 2024, mensualité d’avril 2024 incluse, établissant l’arriéré locatif à la somme de 1 661,87 euros, somme de laquelle il convient d’ôter, les prélèvements au titre des frais de contentieux apparus à la date du 31 août 2023 pour un montant de 137,91 euros et à la date du 30 novembre 2023 pour un montant de 13 euros.

En conséquence, il convient de condamner Madame [W] [I] à verser à la SA d’HLM SEQENS la somme de 1 510,96 euros, au titre de l’arriéré locatif, mensualité d’avril 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 11 août 2023 sur la somme de 2 375,88 euros, à compter de l’assignation du 5 avril 2024 sur la somme de 62,44 euros (2 576,23 euros, dette à l’assignation - les frais de contentieux de 137,91 du 31/8/23 euros – la dette au commandement de payer 2 375,88 euros = 62,44 euros), et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus déduction à opérer des frais de contentieux d’un montant de 13 euros en date du 30/11/23.

Sur l’attribution de délais de paiement et la suspension des effets la clause résolutoire :

En application de l'article 24-V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, la SA d’HLM SEQENS, bien que consciente de l’absence de reprise du paiement intégral du loyer courant par Madame [W] [I], ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement à la locataire, laquelle au vu de ses revenus et du montant de la dette locative résiduelle apparait en capacité d’assumer ses échéances sur une période de six mois.

Dans ces conditions, il convient donc d'accorder à Madame [W] [I] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

En outre, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. 

De plus, l’expulsion de Madame [W] [I] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Enfin, en cas de maintien dans les lieux, Madame [W] [I] sera redevable d’une indemnité d’occupation à compter de la défaillance et jusqu’à la libération effective des lieux, en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. La bailleresse ne justifiant pas de sa demande de majoration de 25% du loyer et l'article 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 interdisant le bailleur de percevoir des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location, il convient de débouter la bailleresse de sa demande de majoration de 25 %.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 et suivants du Code de procédure civile, Madame [W] [I], qui succombe à la présente instance, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance qui comprendront, notamment, les frais du commandement de payer en date du 11 août 2023.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM SEQENS la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Madame [W] [I] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 150 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
 
 PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;

DECLARE recevable la demande de la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré SEQENS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 3 avril 2023, entre la SA d'HLM SEQENS, d’une part et Madame [W] [I] concernant les locaux à usage d’habitation, sis [Adresse 2] à [Localité 9], sont réunies à la date du 23 septembre 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE Madame [W] [I] qui réside à l’adresse susmentionnée, à payer à la SA d’HLM SEQENS, sise [Adresse 7] à [Localité 8], la somme de 1 510,96 euros (mille cinq cent dix euros et quatre-vingt-seize centimes), au titre de l’arriéré locatif, mensualité d’avril 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 11 août 2023 sur la somme de 2 375,88 euros, à compter de l’assignation du 5 avril 2024 sur la somme de 62,44 euros, et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus, déduction à opérer de la somme de 13 euros de frais de contentieux en date du 30 novembre 2023 ;

ACCORDE à Madame [W] [I] un délai pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Madame [W] [I] à s’acquitter de la dette en 6 fois, en procédant à 5 versements de 276 euros et un 6 ème versement égal au solde de la dette (due en principal, frais et intérêts), en plus du loyer et des charges courants, sauf meilleur accord entre les parties ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que la dette peut être soldée avant le terme des 6 mois par Madame [W] [I] ;

RAPPELLE que pendant ces délais, le loyer courant doit être payé à son échéance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que pendant ce délai les procédures d’exécution, tendant au recouvrement des sommes dues, sont suspendues et que les majorations d’intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT qu’en cas de règlement par Madame [W] [I] des échéances courantes et de l’intégralité de sa dette de loyers envers la SA d’HLM SEQENS dans les termes et délais fixés ci-dessus, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre entre les parties ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance (arriéré et loyer courant), l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [W] [I] ainsi que de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, l'assistance de la force publique, à l'expiration des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution ;

DIT que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la locataire expulsée, en un lieu que celle-ci aura choisi et à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la locataire expulsée d'avoir à les retirer à ses frais dans le délai fixé par décret en Conseil d’Etat ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [W] [I] à une somme égale au montant du loyer mensuel révisé augmenté des charges, qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, et, au besoin, CONDAMNE, Madame [W] [I] à la SA d’HLM SEQENS ladite indemnité d’occupation, à compter du mois de la défaillance jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou son mandataire, par procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE la SA d’HLM SEQENS de sa demande de majoration ;

CONDAMNE, Madame [W] [I], à payer à la SA d’HLM SEQENS la somme de 150 euros (cent cinquante euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [W] [I] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront, notamment, le coût du commandement de payer du 11 août 2023 ;

DEBOUTE la SA d’HLM SEQENS de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.


 LE GREFFIER LE PRESIDENT