Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 25 juillet 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 3]
[Localité 6] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]





REFERENCES : N° RG 23/04167 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YT46

Minute : 24/687







SA HLM SEQENS
Représentant : Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

 

C/


Monsieur [O] [I]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 25 juillet 2024 ;

Par Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 23 mai 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


SA HLM SEQENS, 
demeurant [Adresse 8]
[Localité 4]

représentée par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Monsieur [O] [I], 
demeurant [Adresse 2]
[Localité 5]

non comparant, ni représenté



D'AUTRE PART










EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 9 décembre 2019, la SA d’HLM SEQENS, a donné à bail Monsieur [O] [I] des locaux à usage d’habitation, logement n° 4032, sis [Adresse 2] à [Localité 5], et ce, moyennant un loyer mensuel d’un montant actualisé de 458,83 euros, charges incluses. 
 
La SA d’HLM SEQENS a fait signifier le 17 août 2023 un commandement de payer à Monsieur [O] [I] visant la clause résolutoire figurant au bail, pour un montant de 1 846,31 euros, au titre des loyers et charges impayés au 31 juillet 2023, échéance de juillet 2023 incluse.

Les clauses de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le délai de six semaines.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la SEINE-SAINT-DENIS a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception de l’existence de ces impayés, en date du 16 octobre 2023.

Par exploit d’huissier, en date du 22 décembre 2023, la SA d’HLM SEQENS a fait assigner Monsieur [O] [I] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité du RAINCY, aux fins de :
Constater que la clause résolutoire insérée dans le bail du 9 décembre 2019 est acquise,Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges par Monsieur [O] [I] aux échéances convenues,Ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [I] des lieux qu’il occupe ainsi que celle de tous occupants de son chef,Condamner Monsieur [O] [I] à payer à la SA d’HLM SEQENS à compter de l’acquisition de la clause résolutoire le 18 octobre 2023 et jusqu’à la reprise des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s’était poursuivi, majoré de 25 %, augmenté des charges légalement exigibles,Condamner Monsieur [O] [I] à payer à la bailleresse la somme de 1 592,99 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer pour les sommes visées à cet acte et de la présente assignation pour le surplus, sous réserve de la majoration sollicitée,Condamner le locataire à la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner Monsieur [O] [I] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. 
L’assignation a été notifiée à la Préfecture de BOBIGNY par voie dématérialisée, avec un accusé de réception en date du 27 décembre 2023.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 mai 2024.

A l’audience, la SA d’HLM SEQENS, représentée, maintient les termes de son acte introductif d'instance et actualise sa demande au titre de l’arriéré de loyers et des charges à la somme de 275,94 euros, arrêtés au 15 mai 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse.

Au soutien de sa demande, la requérante expose que Monsieur [O] [I] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 17 août 2023. A titre subsidiaire, elle estime que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle soutient également que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du preneur au paiement de l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La demanderesse s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement.

Monsieur [O] [I] dument cité à étude ne comparaît pas et n’est pas représenté. 

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été notifiée au service compétent de la Préfecture de la SEINE-SAINT-DENIS, le 27 décembre 2023, soit six semaines avant l’audience du 23 mai 2024. 

Par ailleurs, la SA d’HLM SEQENS justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la SEINE-SAINT-DENIS le 16 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA d’HLM SEQENS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, en son article 12, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice à Monsieur [O] [I] le 17 août 2023, pour la somme de 1 846,31 euros.

En outre, il ressort du décompte versé au débat que les loyers et charges n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines à compter du commandement de payer.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 9 décembre 2019, à compter du 29 septembre 2023.

En application de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, la bailleresse, s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement, elle souligne que le dernier loyer précédant l’audience n’a pas été acquitté dans son intégralité. Par ailleurs, il convient d’observer que Monsieur [O] [I] qui ne comparaît pas, ne justifie pas de sa situation financière.

Par conséquent, il ne saurait être accordé de délais de paiement et suspendre l’acquisition de la clause résolutoire.

La résiliation du bail étant acquise à la date du 29 septembre 2023, Monsieur [O] [I] est désormais occupant sans droit ni titre et faute pour lui de libérer volontairement les lieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également de fixer une indemnité mensuelle d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Ainsi, Monsieur [O] [I] sera condamné à verser à la SA d’HLM SEQENS ladite indemnité à compter du 1 er mai 2024, jusqu’à la libération effective des lieux. La bailleresse ne justifiant pas de sa demande de majoration de 25% du loyer et l'article 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 interdisant le bailleur de percevoir des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location, il convient de débouter la bailleresse de sa demande de majoration de 25 %.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, la SA d’HLM SEQENS verse aux débats, un décompte actualisé de la créance édité le 15 mai 2024, mensualité d’avril 2024 incluse, établissant l’arriéré locatif à la somme de 275,94 euros, de laquelle il convient d’ôter les frais de contentieux à hauteur de 172,02 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [O] [I] à verser à la SA d’HLM SEQENS la somme de 103,92 euros, au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 15 mai 2024, mensualité d’avril 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 17 août 2023 sur la somme de 1 846,31 euros, et ce, jusqu’à la date de l’assignation, à compter de l’assignation du 22 décembre 2023 sur la somme de 1 463,97 euros (1 592,99 euros, montant de la dette à la date de l’assignation – 129,02 euros de frais de contentieux antérieurs à cette date = 1 463,97 euros), et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus, déduction à opérer de 43 euros de frais de contentieux apparus sur le décompte postérieurement à la date de l’assignation.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 et suivants du Code de procédure civile, Monsieur [O] [I], qui succombe à la présente instance, sera condamné aux entiers dépens de l’instance qui comprendront, notamment, les frais du commandement de payer en date du 17 août 2023.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM SEQENS la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Monsieur [O] [I] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 150 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
 
 PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;

DECLARE recevable la demande de la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré SEQENS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 9 décembre 2019, entre SA d'HLM SEQENS, d’une part, et Monsieur [O] [I], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation, logement n° 4032, sis [Adresse 2] à [Localité 5], sont réunies à la date du 29 septembre 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [O] [I], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, l'assistance de la force publique, à l'expiration des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du Code des procédures civiles d'exécution ;

DIT que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais du locataire expulsé, en un lieu que celui-ci aura choisi et à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation au locataire expulsé d'avoir à les retirer à ses frais dans le délai fixé par décret en Conseil d’Etat ;

CONDAMNE Monsieur [O] [I] qui réside à l’adresse susmentionnée, à payer à la SA d’HLM SEQENS, sise [Adresse 8] à [Localité 4] la somme de 103,92 euros (cent trois euros et quatre-vingt-douze centimes), au titre de l’arriéré locatif, mensualité d’avril 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 17 août 2023 sur la somme de 1 846,31 euros, et ce, jusqu’à la date de l’assignation ; à compter de l’assignation du 22 décembre 2023 sur la somme de 1 463,97 euros ; et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus, déduction à opérer des frais de contentieux apparus postérieurement à la date de l’assignation pour un total de 43 euros ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [O] [I] au montant des loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, Et CONDAMNE Monsieur [O] [I] à verser à la SA d'HLM SEQENS ladite indemnité mensuelle à compter du 1 er mai et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

REJETTE la demande majoration ;

CONDAMNE, Monsieur [O] [I] à payer à la SA d'HLM SEQENS la somme de 150 euros (cent cinquante euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE, Monsieur [O] [I] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 17 août 2023 ;

DEBOUTE la SA d'HLM SEQENS de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.


 LE GREFFIER LE PRESIDENT