Tribunal Judiciaire · JCP LOGEMENT — 16 juillet 2024

Minute n° 


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

 AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 16 Juillet 2024
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DEMANDEUR :

S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS
Sis [Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Me Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES 
D'une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [D]
[Adresse 2]
[Localité 3]

comparant en personne D'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Stéphanie ZARIFFA
GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 24 Mai 2024
date des débats : 24 Mai 2024
délibéré au : 16 Juillet 2024

RG N° N° RG 24/01025 - N° Portalis DBYS-W-B7I-M4SO

COPIES AUX PARTIES LE : 
CE + CCC à 
CCC à + préfecture
Copie dossier






EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing-privé en date du 4 mars 2021, pour une durée d'un an renouvelable, la société anonyme d'habitations à loyer modéré Atlantique Habitations (ci-après la SA Atlantique Habitations) a donné à bail à M. [J] [D] un local à usage d'habitation numéro 107 au 5ème étage sis [Adresse 2] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel révisable de 329.88 euros, outre une provision pour charges de 37.42 euros.
Le locataire n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance et d’avoir à communiquer l’avis d’imposition 2023 lui a été délivré le 24 novembre 2023.
Par acte d'huissier du 14 février 2024, la SA Atlantique Habitations a assigné M. [J] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes afin de voir, au visa de la loi du 6 juillet 1989, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : 
- à titre principal, constater la résiliation du bail à compter du 25 janvier 2024 ; 
- à titre subsidiaire, prononcer à compter du jugement à intervenir la résiliation judiciaire dudit bail ;
- ordonner l'expulsion de M. [J] [D], ainsi que de tous occupants de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d'un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;
- rappeler les dispositions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamner M. [J] [D] au paiement de :
- 4 987.89 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 2 février 2024, ou à compter du jugement à intervenir à parfaire ou à diminuer au jour de l’audience ;
- une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges en cours, soit la somme de 394 euros, à compter du 25 janvier 2024 et jusqu'à la libération complète des lieux ;
- 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 24 mai 2024 au cours de laquelle elle a été examinée.


En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
A l’audience, le bailleur, représenté par son conseil, a soutenu à titre principal l’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance tout en précisant que sa créance s'élève désormais à la somme de 5 145.50 euros, selon décompte versé. 
Régulièrement assigné à étude, M. [J] [D] a comparu et a reconnu le montant de la dette pour laquelle il a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de 100 euros par mois en sus du loyer et des charges. Il a actualisé sa situation familiale et financière déclarant percevoir 1 400 euros dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée et avoir eu des dépenses liées à la maladie de sa mère, aujourd’hui décédée. Il a justifié d’une assurance contre les risques locatifs souscrites auprès de la banque postale pour la période du 11 avril 2024 au 31 mars 2025.
 L’enquête sociale de la Préfecture de Loire-Atlantique a été communiquée aux parties présentes.
L’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2024, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.
Par note en délibéré autorisée, la bailleresse a indiqué ne pas avoir été destinataire d’une attestation d’assurance pour l’année 2023.

MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 16 février 2024, soit au moins six semaines avant l'audience. 

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la bailleresse le 30 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 février 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins de constat de résiliation du bail est recevable.


Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. 

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d'assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié par commissaire de justice en date du 24 novembre 2023.

Le locataire n’a pas justifié de la souscription d’un contrat d’assurance dans le délai d’un mois. 

Le jour de l’audience, il justifie d’une assurance contre les risques locatifs souscrite le 10 avril 2024 pour la période du 11 avril 2024 au 31 mars 2025. Toutefois, la date de souscription n’est pas comprise dans le délai d’un mois suivant la signification du commandement, de sorte que la situation n’est pas régularisée.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies le 25 décembre 2023.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de M. [J] [D] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes subsidiaires.
Sur la demande en paiement
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement. 
En l'espèce, M. [J] [D] reconnaît le principe et le montant de la dette.

Le décompte fait apparaître un solde débiteur de 5 005.72 euros au 21 mai 2024. Il convient de déduire la somme de 7.62 euros au titre des frais de pénalités de non-réponse à l’enquête sociale non justifiés par la lettre recommandée avec accusé de réception prévue à l’article L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation et les frais de contentieux relevant des dépens, soit la somme de 329.68 euros. Les frais liés à l’assurance habitation resteront au débit du défendeur, charge à lui de justifier de son contrat de souscription à son bailleur.
1La créance étant justifiée pour un montant de 4 676.04 euros arrêté au 21 mai 2024, terme d’avril inclus, il convient en conséquence de condamner M. [J] [D] au paiement de cette somme, selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par M. [J] [D]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Il résulte des dispositions de l'article 1240 du code civil, que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 25 décembre 2023, M. [J] [D] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner M. [J] [D] à son paiement et ce, jusqu'à la libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte.
Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme d’avril 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d'occupation prendra donc effet au 1er mai 2024.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée par M. [J] [D]

Il est de jurisprudence constante, fondée que l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, que le juge ne peut accorder des délais supplémentaires dès lors que la clause résolutoire est acquise sur le défaut d’assurance et ne peut que constater la résiliation du bail.

En l'espèce, M. [J] [D] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée.

Cependant, la clause résolutoire étant acquise en l’absence d’assurance contre les risques locatifs, aucun délai de paiement visant à en suspendre les effets ne peut être octroyé.

En conséquence, M. [J] [D] sera débouté de cette demande.

Sur les demandes accessoires et l'exécution provisoire
M. [J] [D], qui succombe, supportera les dépens, conformément à l'article 696 du Code de procédure civile.
Il n'est pas équitable de laisser à sa charge les frais irrépétibles, frais accessoires à la dette principale, exposés par la bailleresse, afin de recouvrer les sommes dues. M. [J] [D] sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 250 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire de droit apparaît nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,
DECLARE l'action recevable ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 4 mars 2021 entre la société anonyme d'habitations à loyer modéré Atlantique et M. [J] [D] portant sur un local à usage d'habitation numéro 107 au 5ème étage sis [Adresse 2] à [Localité 3] et ses accessoires, sont réunies à la date du 25 décembre 2023 ;
CONSTATE la résiliation du bail au 25 décembre 2023 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [J] [D] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
FIXE l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 25 décembre 2023 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dûs, si le bail s’était poursuivi, et CONDAMNE M. [J] [D] à son paiement à compter de l’échéance de mai 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ; 
CONDAMNE M. [J] [D] à verser à la SA Atlantique Habitations la somme de 4 676.04 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêté au 21 mai 2024, terme d’avril inclus ;
DEBOUTE M. [J] [D] de sa demande visant à suspendre les effets de la clause résolutoire ;
CONDAMNE M. [J] [D] à payer à la SA Atlantique Habitations une indemnité de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNE M. [J] [D] aux dépens ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;


DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l'Etat dans le département ;
Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,
Le Greffier La Présidente
N. DEPIERROIS S. ZARIFFA