Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 18 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Madame [M] [O] épouse [L]
Monsieur [R] [L]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Maître Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/02621 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4HAD

N° MINUTE : 8







JUGEMENT 
rendu le 18 juillet 2024


DEMANDERESSE
S.A. [Localité 4] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDEURS
Madame [M] [O] épouse [L], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [R] [L], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 16 mai 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 18 juillet 2024 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier


Décision du 18 juillet 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/02621 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4HAD


EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 6 mai 2010, la société [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. et Mme [R] [L] sur des locaux et une cave situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 336,02 euros outre une provision sur charges.

Par actes de commissaire de justice du 20 septembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à Mme [M] [O] épouse [L] et M. [R] [L] un commandement de payer la somme principale de 7 417,04 euros (déduction faite des frais de procédure) au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [M] [O] épouse [L] et M. [R] [L] le 22 septembre 2023.

Par assignations du 2 février 2024, la société PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, la résiliation du contrat de bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [M] [O] épouse [L] et M. [R] [L] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,- 5 873,77 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, terme de décembre 2023 inclus, 
- 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 16 mai 2024, la société [Localité 4] HABITAT OPH, représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 3 mai 2024, terme d’avril 2024 inclus, s'élève désormais à 6 641,91 euros. Elle déclare, par ailleurs, s’en rapporter sur la demande de délais de paiement. Enfin, elle considère qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Son conseil indique qu’elle dispose désormais de la convention de divorce mais que celle-ci ne contient pas la date du divorce. Mme [M] [O] épouse [L] est partie en 2020. M. [R] [L] a réalisé un paiement de 600 euros début du mois de mai mais la société [Localité 4] HABITAT OPH n’en a pas la preuve de sorte qu’elle maintient le solde de la dette à la somme de 6 641,91 euros. Le bail conclu n’est pas très clair mais c’est un bail conclu avec son ex-épouse de sorte qu’elle maintient sa demande de condamnation solidaire à l’encontre de Mme [M] [O] épouse [L] et M. [R] [L]. M. [R] [L] est en cours de rétablissement de blessures de sorte qu’il devrait retrouver du travail. 

M. [R] [L] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité de 60 euros en plus du loyer et des charges courants.

Il expose qu’il est divorcé de Mme [M] [O] depuis août 2023 et qu’il est en garde partagé. Depuis 2022, il est en arrêt maladie et touche l’AAH partiellement. Il a repris le versement du loyer depuis cinq ou six mois, et a mis en place un FSL. Il présente un courrier en date du 13 mai 2024 du CASVP. Il a par ailleurs rendez-vous avec un chirurgien le 30 juin 2024 afin de savoir s’il peut reprendre le travail. 

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [M] [O] épouse [L] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputée contradictoire. 

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [R] [L] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Mme [M] [O] a, par note reçue au greffe le 3 juin 2024, produit un acte de mariage avec la mention du divorce retranscrit le 29 avril 2023, la convention de divorce et l’attestation de dépôt de la convention de divorce par consentement mutuel. 

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société [Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.


1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié aux locataires le 20 septembre 2023 et que la somme de 7 417,04 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail, en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, indiquant un délai de deux mois, doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d'effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur, conformément à l'article 2 du code civil. En l'absence d'autre élément permettant d'établir une volonté des parties de voir appliquer le droit nouveau à leur contrat bail, il y a donc lieu de retenir le délai de deux mois à compter du commandement de payer infructueux. 

La bailleresse est ainsi bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 novembre 2023.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. 

En effet, il ressort du dossier et spécialement de l’audience que M. [R] [L] a repris le paiement intégral du loyer depuis le mois de mars 2024 et qu’il est en cours de rétablissement de sa blessure de sorte qu’il devrait rapidement recommencer à travailler. Il perçoit actuellement l’AAH partiellement et a mis en place un FSL. Ainsi, il ressort de ces éléments que les revenus du foyer de M. [R] [L] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 60 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. 

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En principe, le locataire a seul vocation à être condamné au titre des loyers impayés en ce qu'il est le seul débiteur contractuellement tenu par le contrat de bail, en application de l'article 1199 du code civil précisant que le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties et que les tiers ne peuvent ni demander l'exécution du contrat ni se voir contraints de l'exécuter.

Toutefois, aux termes de l'article 220 du code civil, les époux sont tenus solidairement des dettes contractées pendant le mariage. Par ailleurs, en application de l'article 1751 du code civil, les époux sont co-titulaires du bail jusqu'à la transcription du divorce et tenus solidairement au paiement des loyers malgré le congé donné par un époux en application de l'article 220 du code civil.

En l’espèce, la société [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 mai 2024, terme d’avril 2024 inclus, Mme [M] [O] épouse [L] et M. [R] [L] lui devaient la somme de 6 266, 56 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Aussi, il ressort de la note en délibéré produite le 3 juin 2024 par Mme [M] [O] que son mariage avec M. [R] [L] est dissous depuis une convention de divorce déposée au rang des minutes d’un notaire le 29 avril 2023 et que ledit divorce a été retranscrit en marge des actes d’état civil le 6 septembre 2023, tel qu’il en ressort de la copie de l’acte de mariage. 

Or, la cotitularité du bail dure jusqu'à la dissolution du mariage et la solidarité joue vis-à-vis des tiers jusqu'à la transcription du divorce attribuant le droit au bail à l'un en marge des actes d'état civil ou inscription de la dissolution du PACS en marge des actes d'état civil. 

Il en résulte qu'à compter du 6 septembre 2023, Mme [M] [O] n'était plus tenue des dettes locatives vis-à-vis de la bailleresse.

Or, la dette de 7 417,04 euros à la date du 6 septembre 2023 a depuis été payée en application des règles d'imputation des paiements de l'article 1242-10 du code civil et la dette actuelle de 6 266, 56 euros ne concerne que les mensualités postérieures.

Dès lors qu’il n’est justifié d’aucune cotitularité du bail de droit au sens de l’article 1751 du code civil ni d’une solidarité légale des charges ménagères au sens de l’article 220 ou 515-4 du code civil, seul M. [R] [L] sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2023, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [R] [L] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.





3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 539,57 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 21 novembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société [Localité 4] HABITAT OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [R] [L], qui succombent à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la société [Localité 4] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 septembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 6 mai 2010 entre la société [Localité 4] HABITAT OPH, d’une part, et M. [R] [L], d’autre part, concernant les locaux et la cave situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 21 novembre 2023,

CONDAMNE M. [R] [L] à payer à la société [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 6266,56 euros (six mille deux cent soixante-six euros et cinquante-six centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 mai 2024, terme d’avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2023,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

DIT n’y avoir lieu à condamnation solidaire de Mme [M] [O] épouse [L] ;

AUTORISE M. [R] [L] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 60 euros (soixante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [R] [L],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 21 novembre 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [R] [L] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
M. [R] [L] sera condamné à verser à la société [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [R] [L] à payer à la société [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [R] [L] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 20 septembre 2023 et celui des assignations du 2 février 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 juillet 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge