Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 18 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée 
le :
à :Madame [B] [J]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Maître Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/00388 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3XKL

N° MINUTE : 5







JUGEMENT 
rendu le 18 juillet 2024


DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 3] HABIAT - OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDERESSE
Madame [B] [J], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 16 mai 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 18 juillet 2024 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Jennifer BRAY, Greffier








Décision du 18 juillet 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/00388 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3XKL



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 février 2019, l'E.P.I.C [Localité 3] HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [B] [J] sur des locaux situés au [Adresse 2] (escalier C2, 6ème étage, porte 55), ainsi qu'une cave et un parking, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 344,47 euros.

Par acte de commissaire de justice du 30 août 2023, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 10 568,94 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [B] [J] le 4 septembre 2023.

Par assignation du 9 novembre 2023, l'E.P.I.C [Localité 3] HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement en prononcer la résiliation judiciaire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [J] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, majorée de 50 % à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 12 920,33 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 octobre 2023, terme d’octobre 2023 inclus, 
- 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 novembre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

Appelée à l’audience du 4 mars 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi au 16 mai 2024. 

À l'audience du 16 mai 2024, l'E.P.I.C [Localité 3] HABITAT, représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 avril 2024, s'élève désormais à 15 628,90 euros, terme d’avril 2024 inclus. Il considère par ailleurs qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il précise que Mme [B] [J] a effectué un virement de 604,90 euros mais qu’il correspondait au loyer du mois de mars. Il indique par ailleurs que le plafond du FSL sera dépassé. 

Mme [B] [J] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité de 100 euros ou de 120 euros en plus du loyer et des charges courants.

Elle expose qu’elle a repris trois loyers et qu’elle vient de payer le mois de mai. Un dossier FSL est en cours. Elle affirme être de bonne foi et qu’elle est suivie par une assistante sociale. Elle a fait l’objet d’une hospitalisation et est en arrêt maladie. Elle est adjointe dans une boutique et gagne 1 700 euros par mois. Elle s’occupe seule de son fils et souffre de diabète. Elle indique avoir perdu son emploi entre temps. L’assistante sociale souhaiterait enfin effectuer un rattrapage des APL qui ont été suspendues. 

Mme [B] [J] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [B] [J] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

L'E.P.I.C [Localité 3] HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 30 août 2023 et que la somme de 10 568,94 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d'effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur, conformément à l'article 2 du code civil. En l'absence d'autre élément permettant d'établir une volonté des parties de voir appliquer le droit nouveau à leur contrat de bail, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail par l'effet du commandement de payer litigieux, mais dans un délai de deux mois à compter dudit commandement, conformément aux dispositions applicables à la date de reconduction tacite du contrat de bail litigieux. 

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 31 octobre 2023.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Mme [B] [J] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette. Par ailleurs, Mme [B] [J] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience. Elle n’apporte pas la preuve du versement des trois derniers loyers tel qu’allégué à l’audience.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement, et d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l'E.P.I.C [Localité 3] HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.








2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l'E.P.I.C [Localité 3] HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 avril 2024, Mme [B] [J] lui devait la somme de 15 628,90 euros, terme d’avril 2024 inclus. Il convient de déduire les frais de procédure.

Mme [B] [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer la somme de 15 244, 17 euros au bailleur.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Mme [B] [J] sera donc condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 31 octobre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'E.P.I.C [Localité 3] HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [B] [J], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de l'E.P.I.C [Localité 3] HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 30 août 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 février 2019 entre l'E.P.I.C [Localité 3] HABITAT, d’une part, et Mme [B] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] (escalier C2, 6ème étage, porte 55, ainsi qu'une cave et un parking) est résilié depuis le 31 octobre 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [B] [J], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [B] [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] (escalier C2, 6ème étage, porte 55, ainsi qu'une cave et un parking) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [B] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, 

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 31 octobre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [B] [J] à payer à l'E.P.I.C [Localité 3] HABITAT la somme de 15 244, 17 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2024, terme d’avril 2024 inclus, 

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir, 

CONDAMNE Mme [B] [J] à payer à l'E.P.I.C [Localité 3] HABITAT la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [B] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 30 août 2023 et celui de l'assignation du 9 novembre 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 juillet 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge