Tribunal Judiciaire · 2ème chambre 2ème section — 10 avril 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :
Copies certifiées conformes délivrées le : 


■

2ème chambre civile
 
N° RG 21/13813 - 
N° Portalis 352J-W-B7F-CVLUA

N° MINUTE : 

Assignation du :
29 Octobre 2021


JUGEMENT 
rendu le 10 Avril 2024 
DEMANDEURS

Madame [K] [I] épouse [M]
[Adresse 5]
[Localité 8]

Monsieur [N] [M]
[Adresse 5]
[Localité 8]

Tous les deux représentés ensemble par Maître Guillaume LEFÈVRE de la SELARL Lefèvre, société d’Avocats, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B1085




DÉFENDERESSES

S.A.S. Saint-Fiacre Immo Termes
[Adresse 1]
[Localité 6]
Représentée par Maître Benoît BOUSSIER de la SELARL DELSOL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0513


S.A.R.L. Sequens, Notaires de Familles
[Adresse 2]
[Localité 7]
Défaillante







Décision du 10 Avril 2024
2ème chambre civile
N° RG 21/13813 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVLUA

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Catherine LECLERCQ RUMEAU, 1ère Vice-Présidente, statuant en juge unique.

Assistée de Madame Audrey HALLOT, Greffière,


DÉBATS

A l’audience du 11 Décembre 2023, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu le 18 Mars 2024.
Ultérieurement, la date du délibéré a été prorogée au 10 Avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile. 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au Greffe 
Réputé contradictoire et en premier ressort


________________________


EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique du 5 juin 2020 reçu par Me [O], notaire à [Localité 9], la société SAINT FIACRE IMMO TERNES a vendu à Mme [K] [I] épouse [M] et M. [N] [M] (M. et Mme [M]) le lot n°12 (appartement) d’un bien immobilier placé sous le régime de la copropriété situé [Adresse 4], [Adresse 3] à [Localité 10], au prix de 465.000 €.

L’acte de vente précise que le bien est vendu loué à M. [P] [L] et Mme [J] [X] suivant bail en date du 1er mars 2010 et qu’un congé pour vendre a été régulièrement délivré aux locataires le 10 avril 2019 pour une libération des lieux au 25 juin 2021, l’acquéreur faisant son affaire personnelle de la libération des lieux par le locataire.

Le 9 septembre 2020, Mme [J] [X] a écrit à Madame [M] pour l’informer qu’elle s’était séparée de Monsieur [L] et n’occupait plus le logement.

Par courrier du 11 mai 2021, M. et Mme [M] ont pris attache avec M. [L] en vue de l’organisation de l’état des lieux de sortie et de sa libération des lieux au 25 juin 2021.

Par courrier du 25 mai 2021, M. [L] a avisé les acquéreurs qu’il entendait bénéficier du statut de locataire protégé compte tenu de son âge et de ses ressources, et a refusé de quitter l’appartement au 25 juin 2021, dénonçant l’irrégularité du congé.

Par LRAR du 17 septembre 2021, M. et Mme [M] ont mis en demeure, par l’intermédiaire de leur conseil, le vendeur et le notaire instrumentaire d’avoir à leur régler la somme de 162.750 euros en réparation du préjudice causé par la délivrance d’un congé irrégulier.

Par exploits d’huissier en date du 29 octobre 2021, M. et Mme [M] ont fait assigner la société SAINT FIACRE IMMO TERNES et la société SEQUENS, Notaires de Familles, devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’obtenir leur condamnation au paiement de la somme principale de 162.750 €à titre de dommages intérêts.


Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 9 novembre 2022, M. et Mme [M] demandent au tribunal de :
Vu les articles 1112-1, 1137 et 1240 du Code civil
Vu les articles 514 et suivants, 695 et suivants et 700 du Code de procédure civile,

- Condamner in solidum la société Saint-Fiacre Immo Termes et la société Sequens, Notaires de Familles à payer à Madame [K] [M] et Monsieur [N] [M] la somme de 139.635 € en réparation de leur préjudice financier ;
- Condamner in solidum la société Saint-Fiacre Immo Termes et la société Sequens, Notaires de Familles à payer à Madame [K] [M] et Monsieur [N] [M] la somme de 10.000 € en réparation de leur préjudice moral ;
- Condamner in solidum la société Saint-Fiacre Immo Termes et la société Sequens, Notaires de Familles à payer à Madame [K] [M] et Monsieur [N] [M] la somme de 5.000 €, au titre de leurs frais irrépétibles ;
- Condamner in solidum la société Saint-Fiacre Immo Termes et la société Sequens, Notaires de Familles aux entiers dépens ;
- Rappeler et maintenir l’exécution provisoire de droit assortissant le jugement à intervenir.


Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 27 juillet 2022, la société SAINT FIACRE IMMO TERNES demande au tribunal de :

Vu les articles 1137 et 1240 du code civil,

- JUGER recevables et bien fondées les demandes, fins et conclusions de la société SAINT FIACRE IMMO TERNES ;
- DEBOUTER Madame [K] [I] épouse [M] et Monsieur [N] [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions;
- CONDAMNER la société SEQUENS NOTAIRES DE FAMILLE à relever et garantir la société SAINT FIACRE IMMO TERNES de toute condamnation prononcée à son encontre à quelque titre que ce soit ;
- CONDAMNER solidairement Madame [K] [I] épouse [M] et Monsieur [N] [M] à payer à la société SAINT FIACRE IMMO TERNES la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNER solidairement Madame [K] [I] épouse [M] et Monsieur [N] [M] aux entiers dépens ;
- Subsidiairement, dans l’hypothèse d’une condamnation prononcée à l’encontre de la société SAINT FIACRE IMMO TERNES, ECARTER l’exécution provisoire.

La société SEQUENS, Notaires de Familles, régulièrement assignée à personne, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 mai 2023 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 11 décembre 2023.


MOTIFS DE LA DECISION


Sur la demande de dommages-intérêts de M. et Mme [M]

M. et Mme [M] sollicitent la condamnation in solidum du vendeur et du notaire à leur payer la somme de 139.635 € au titre de leur préjudice financier et la somme de 10.000 € au titre de leur préjudice moral. 

S’appuyant sur les articles 1112-1, 1137 et 1240 du code civil, les époux [M] soutiennent que la société SAINT FIACRE IMMO TERNE et la société SEQUENS NOTAIRES DE FAMILLE ont manqué à leur obligation de conseil et d’information en ne procédant pas aux vérifications nécessaires et en omettant de leur signaler le statut protégé du locataire affectant la régularité du congé. 

En réponse aux conclusions de la société SAINT FIACRE IMMO TERNES, ils font valoir que le vendeur, professionnel de l’immobilier ne peut se réfugier derrière l’évolution de la situation du locataire pour justifier son manque de diligences et aurait dû vérifier et actualiser les ressources de ce dernier. Ils affirment que les déclarations trompeuses et mensongères sur la régularité du congé et la durée prévisible restant à courir du bail ont déterminé leur consentement sans réserve.

Ils évaluent leur préjudice matériel à la somme de 167.750 euros correspondant à 35% du prix de vente, et leur préjudice moral à la somme de 10 000 euros, ayant dû renoncer à leur projet initial.

En défense, la société SAINT FIACRE IMMO TERNES conteste l’existence d’une faute, faisant valoir que les acquéreurs, qui n’étaient pas des profanes, ont disposé de l’ensemble des informations connues du vendeur et ont acquis le bien sans aucune réserve et en toute connaissance de cause. 

Elle souligne que le dossier locatif remis lors de la conclusion du bail permettait de s’assurer d’une situation financière solide, confirmée par l’absence d’impayé, et affirme que le départ de Mme [X] postérieur à la vente constituait un évènement imprévisible.

Concernant le préjudice, elle soutient qu’il est inexistant dès lors que les époux [M] ont bénéficié d’un prix d’achat minoré de près de 7% par rapport au prix plancher, et de 15% par rapport au prix moyen du marché, ce qui correspond à la décote usuellement pratiquée du fait de l’occupation des lieux. Elle ajoute que cette acquisition a été réalisée dans un but unique d’investissement, les demandeurs ayant acquis au cours de la même période un spacieux appartement situé [Adresse 5] à [Localité 8] destiné à devenir leur résidence principale. 


Sur ce,

Selon les dispositions de l’article 15 paragraphe I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, « lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif sérieux et légitime, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. »

Selon les dispositions de l’article 15 paragraphe III de la loi précitée, « le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948.
L’âge du locataire est apprécié à la date d’échéance du contrat. Le montant de ses ressources est apprécié à la date de notification du congé. »

Aux termes de l’article 1112-1 du code civil, « celle des parties qui connait une information dont l’importance est déterminante pour l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.
Les parties ne peuvent ni limiter ni exclure ce devoir. 
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entrainer l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, il ressort de l’acte de vente en date du 5 juin 2020 que la société SAINT FIACRE IMMO TERNES a vendu à M. et Mme [M] un bien loué à M. [P] [L] et Mme [J] [X] suivant un contrat de bail ayant pris effet le 1er mars 2010, étant précisé à l’acte qu’ « un congé pour vendre a été régulièrement délivré aux locataires le 10 avril 2019, pour une libération des lieux au 25 juin 2021. »

Il convient de noter, que préalablement à la signature de la vente, les époux [M] avaient expressément interrogé le vendeur et le notaire sur la régularité du congé, démontrant ainsi le caractère déterminant que revêtait pour eux cette information. 

Dans un courriel en date du 26 janvier 2020, Me [O] leur a confirmé la délivrance régulière du congé, information reprise sans réserve dans l’acte de vente rédigé par ses soins le 6 juin 2020. 

Cependant, il ressort du contrat de bail annexé à l’acte de vente que M. [P] [L], né en 1952, était âgé de 67 ans à la date de délivrance du congé pour vendre.

Par ailleurs, l’examen des avis d’imposition versés aux débats révèle que les revenus annuels imposables cumulés de M. [P] [L] et de Mme [J] [X] s’élevaient à la somme de 10.111 euros en 2018, et à celle de 8 327 euros en 2019. 

Or selon l’arrêté du 29 juillet 1987 relatif aux plafonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l’Etat en secteur locatif, dans sa version en vigueur du 1er janvier 2019 au 2 janvier 2020, le plafond de ressources annuelles imposables prévu à l’article R.331-12 du code de la construction et de l’habitation à [Localité 9] est fixé à 35.452 € pour un foyer composé de deux personnes.

Il s’ensuit qu’à la date de délivrance du congé, M. [P] [L], qui était âgé de plus 65 ans et percevait des revenus inférieurs au seuil défini par l’arrêté du 29 juillet 1987, répondait aux conditions légales pour bénéficier du statut de locataire protégé.

Conformément à l’article 15 paragraphe I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le congé délivré le 10 avril 2019 pour une libération des lieux au 25 juin 2021 devait donc impérativement, pour être valide, comporter une offre de relogement. 
A défaut, le congé est irrégulier et la société SAINT FIACRE IMMO TERNES, en déclarant dans l’acte de vente qu’un congé avait été régulièrement délivré aux locataires, a commis un manquement engageant sa responsabilité sur le fondement de l’article 1112-1 du code civil. 

De même, le notaire rédacteur, tenu d’assurer la validité et l’efficacité des actes qu’il reçoit, avait l’obligation d’éclairer les parties sur la portée de l’acte qu’il reçoit et ne pouvait se contenter de consigner les déclarations du vendeur. 

Or force est de constater que Me [O] le notaire n’a pas vérifié la situation des locataires, ce qui lui aurait permis de constater que Monsieur [L] pouvait se prévaloir du statut de locataire protégé, et d’en informer les acquéreurs.

Partant, le notaire a manqué à son obligation d’informer les acquéreurs d’un élément essentiel et déterminant de leur consentement, ces derniers ayant légitimement pensé acquérir un bien dont ils disposeraient de la jouissance dans un délai d’un an conformément aux stipulations de l’acte de vente selon lesquelles un congé pour vendre avait été régulièrement délivré aux locataires le 10 avril 2019 pour une libération des lieux au 25 juin 2021.

La société SAINT FIACRE IMMO TERNES et la société SEQUENS, Notaires de Familles, seront donc condamnés in solidum à indemniser M. et Mme [M] du préjudice subi, ayant chacun concouru à la réalisation de l’intégralité du dommage. 

Le préjudice consiste en une perte de chance d’acquérir le bien à un prix plus avantageux compte-tenu de la décote usuelle applicable aux biens vendus occupés.

M. et Mme [M] ont acquis en juin 2020 le bien, d’une superficie de 48,20 m², au prix de 465.000 €, correspondant à un prix au m² de 9.674 euros, étant observé que le prix moyen sur cette localisation était à l’époque de 11 250 euros (étude de marché d’avril 2020 à mars 2021 réalisée par Immobilier Statistiques Notaires). 

Il est constant qu’une décote s’applique pour les logements vendus occupés qui peut atteindre jusqu’à 20 % du prix d’achat en fonction de la durée du bail restant à courir.

En l’espèce, et eu égard au statut protégé du locataire, le préjudice financier subi par les acquéreurs sera évalué à la somme de 100 000 euros. 

Seule la perte de chance étant indemnisable, la fraction du préjudice ouvrant droit à réparation sera fixée à 90%.

En revanche, M. et Mme [M] seront déboutés de leur demande au titre du préjudice moral non justifié.

La société SAINT FIACRE IMMO TERNES et la société SEQUENS, Notaires de Familles, seront donc condamnés in solidum à payer à M. et Mme [M] la somme de 90 000 euros à titre de dommages intérêts. 


Sur la demande en relevé de condamnation 


La société SAINT FIACRE IMMO TERNES sollicite la condamnation de la société SEQUENS, Notaires de Familles à la relever de toute condamnation prononcée à son encontre.

Cette demande s’analyse comme une demande de contribution entre co-responsables et s’apprécie en considération du degré de gravité des fautes respectivement commises.

En l’espèce, il y a lieu de fixer à 50% la clé de répartition pour la prise en charge finale des condamnations.

La société SEQUENS, Notaires de Familles sera donc condamnée à relever la société SAINT FIACRE IMMO TERNES de la part payée par elle excédant sa contribution fixée à 50 %.


Sur les demandes accessoires

La société SAINT FIACRE IMMO TERNES et la société SEQUENS, Notaires de Familles, qui succombent à l’instance seront condamnées in solidum aux dépens.

La société SAINT FIACRE IMMO TERNES et la société SEQUENS, Notaires de Familles, seront également condamnées in solidum à payer à M. et Mme [M] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum la société SAINT FIACRE IMMO TERNES et la société SEQUENS, Notaires de Familles, à payer M. et Mme [M] la somme de 90 000 euros en réparation de leur préjudice financier,

CONDAMNE la société SEQUENS, Notaires de Familles, à relever la société SAINT FIACRE IMMO TERNES de la part payée par elle excédant sa contribution fixée à 50%, 

DEBOUTE M. et Mme [M] de leur demande au titre du préjudice moral,

CONDAMNE in solidum la société SAINT FIACRE IMMO TERNES et la société SEQUENS, Notaires de Familles aux dépens,

CONDAMNE in solidum la société SAINT FIACRE IMMO TERNES et la société SEQUENS, Notaires de Familles, à payer M. et Mme [M] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement,

Fait et jugé à Paris le 10 Avril 2024

La Greffière La Présidente