Tribunal Judiciaire · TPX VER JCP REFERES — 24 juillet 2024

TRIBUNAL
de VERSAILLES
[Adresse 1]
[Localité 3]










N° RG 24/00109 - N° Portalis DB22-W-B7I-SH44




ORDONNANCE DE REFERE


Du : 24 Juillet 2024


S.C.I. [Adresse 2]


C/


[C] [B] [X] épouse [Z] [I],

[I] [Z]

 




Expédition exécutoire délivrée 
le
à 

- [C] [B] [X] épouse [Z] [I] (LRAR)

- [I] [Z] (LRAR)


Expédition certifiée conforme délivrée le
à

- Me Pascal KOERFER 

- S.C.I. [Adresse 2] (LRAR) 

- Mairie de [Localité 3] (LRAR)

- Procureur de VERSAILLES (LS)



Minute n° : /2024

ORDONNANCE




RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 24 Juillet 2024 ;

Sous la Présidence de Madame Basma EL MAHJOUB, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Versailles statuant en qualité de juge des référés, assistée de M. François HERNAS, greffier ;


Après débats à l’audience du 24 juillet 2024, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe;


ENTRE :

DEMANDEUR(S) :


S.C.I. [Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me MAURY Pierre , substituant Me Pascal KOERFER, avocat au barreau de VERSAILLES

ET :

DEFENDEUR(S) :


Madame [C] [B] [X] épouse [Z]
[Adresse 2]
[Localité 3]

comparante

Monsieur [I] [Z]
[Adresse 2]
[Localité 3]

comparant



Après débats à l'audience publique des référés du 22 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection a indiqué que la décision serait mise à disposition au greffe le 24 juillet 2024 aux horaires d'ouverture au public.













EXPOSE DES FAITS
 
Par requête déposée au greffe en date du 16 juillet 2024, la société civile immobilière (SCI) [Adresse 2] A [Localité 3] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles aux fins d’être autorisée à assigner en référé d’heure à heure aux fins d’expulsion Madame [C] [B] [X] et Monsieur [I] [Z] , occupants d’un appartement menaçant effondrement imminent. 

Par ordonnance rendue le 16 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection a autorisé la SCI [Adresse 2] A [Localité 3] à assigner Madame [C] [B] [X] et Monsieur [I] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles à l’audience de référés d’heure à heure du 22 juillet 2024. 

Par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2024, la SCI [Adresse 2] A [Localité 3] a assigné Madame [C] [B] [X] et Monsieur [I] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles statuant en matière de référé aux fins de demander sous le bénéfice d’exécution provisoire de :
- constater le risque de dommages imminents et la nécessité de prescrire en référé les mesures conservatoires propres à les prévenir, 
- prononcer l’expulsion de Madame [C] [B] [X] et de tous occupants de son chef du quatrième étage de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 3], 
- autoriser en conséquence, et à défaut de départ volontaire de Madame [C] [B] [X] de tous occupants de son chef sous huitaine à compter de la décision à intervenir, la SCI [Adresse 2] A [Localité 3] à faire procéder à leur expulsion des lieux sis [Adresse 2] avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier.
 
A l’audience des référés du 22 juillet 2024, la SCI [Adresse 2] A [Localité 3], représentée par son conseil, maintient ses demandes tel qu’aux termes de son assignation. 
 
Au soutien de ses prétentions et pour l’essentiel, la société précise avoir mis à disposition à titre gratuit (prêt familial) à Madame [C] [B] [X] et son époux Monsieur [I] [Z], un appartement situé au quatrième étage de l’immeuble du [Adresse 2] à [Localité 3] ; qu’elle déplore l’existence de fuites très importantes, faisant l’objet de plusieurs plaintes de la part de Madame [G] [Y], copropriétaire non occupante d’un appartement donné en location à usage d’habitation situé en dessous de l’appartement ; que locataires de cette dernière ont été contraints de quitter les lieux à cause de ces fuites, constatées par un professionnel qui a évalué le taux d’humidité à 100% ; que l’eau provenant de l’appartement occupé par Madame [X] s’est infiltrée dans la structure en bois de l’immeuble qui présente un risque d’effondrement accru ; que ces nombreuses infiltrations d’eaux ont grandement fragilisé le sol de la salle de bain et du WC de l’appartement et plus globalement la structure porteuse de l’étage de sorte que l’évacuation de l’appartement du quatrième étage constitue une nécessité en termes de sécurité des biens et des personnes ; qu’il ressort d’un rapport de recherche en date du 12 juillet 2024 établi par une société spécialisée, que plusieurs autres sources d’infiltration d’eau ont été détectées dans la salle de bain de l’appartement du 4ème étage ; que l’accès à la cuisine n’a pas été possible en raison d’un refus des occupants ; que le 18 juillet 2024, un étayage d’urgence a été mis en place dans l’appartement de Madame [Y] ; que le départ des locataires des lieux durant les travaux apparait nécessaire compte tenu de la nécessité de couper les arrivées d’eau durant l’exécution de ceux-ci. Elle considère que l’expulsion des locataires et leur relogement est envisageable alors que Madame [X] a bénéficié d’un héritage important récemment. 
 
Interrogé par la présidente, la société précise que sa demande principale porte sur l’expulsion pure et simple des occupants, et non uniquement d’un départ des lieux durant l’exécution des travaux. Elle précise en outre qu’une déclaration de sinistre a été faite auprès de l’assureur AXA, couvrant Madame [Y]. Elle indique ne pas avoir mis en demeure les occupants de quitter les lieux auparavant, ni les avoir enjoint de laisser l’accès à l’appartement pour l’exécution des travaux. Elle indique n’avoir procédé pour l’heure à aucune démarche auprès des services de la commune pour l’informer de l’existence d’un péril imminent. Compte tenu du rapport de recherches de fuites réalisés par le plombier le 12 juillet 2024, la SCI [Adresse 2] A [Localité 3] estime que la durée des travaux préconisés pourrait être estimée raisonnablement à 5 ou 6 mois. Elle indique avoir déjà procédé au changement du carrelage, mais qu’elle reste toutefois inquiète dans la mesure où le carrelage repose sur une structure touchée par l’humidité. 
En défense, Madame [C] [B] [X] et son époux, Monsieur [I] [Z], comparants en personne, demandent le rejet des prétentions de la SCI [Adresse 2] A [Localité 3], s’opposant à leur expulsion des lieux. 
 
Au soutien de leurs prétentions, ils expliquent occuper les lieux depuis 2002, être chez eux et ne pas vouloir quitter les lieux. Madame [C] [B] [X] explique avoir hérité à hauteur de 50 % des parts sociales s’agissant dudit bien, étant copropriétaire indivise avec sa mère. Ils indiquent n’avoir jamais interdit à la SCI l’accès aux lieux en vue d’évaluer la situation et de procéder à d’éventuels travaux. Ils précisent que cinq interventions ont déjà eu lieu concernant la réparation des fuites en l’espace d’un an. Ils déclarent que la secrétaire de Madame KOERFER, cette dernière étant parallèlement avocate en charge des intérêts de la SCI [Adresse 2] A [Localité 3], est venue avec un plombier et a pris des photos dans leur appartement. Ils ne s’opposent pas aux travaux, et indiquent que dans l’hypothèse où leur occupation des lieux ne serait pas envisageable durant l’exécution des travaux, être favorables à la proposition faite par l’assureur AXA de les reloger pendant une durée allant jusqu’à deux semaines afin de permettre la réalisation des travaux. Ils insistent sur leur souhait d’être maintenus dans les lieux à l’issue et de continuer à résider de façon pérenne dans les lieux une fois les travaux envisagés terminés. Ils précisent que leurs faibles revenus ne leur permettent pas de se reloger ailleurs, madame [C] [B] [X] étant bénéficiaire de l’allocation d’adulte handicapé, et monsieur [I] [Z] n’ayant aucunes ressources pour l’heure (AAH en cours).
 
La Présidente a sollicité les observations de Madame [C] [B] [X] s’agissant de la volonté de son fils, actuel gérant de la SCI, d’envisager la mise en place d’une mesure de protection la concernant, à laquelle madame n’apporter aucune observation.
 
La Présidente a autorisé la présentation d’une note en délibéré contradictoire, à produire dans la journée, concernant la pose des étais dans l’appartement de Madame [Y]. 
 
A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 24 juillet 2024, par mise à disposition au greffe. 
 
MOTIFS DE LA DÉCISION 
 
A titre liminaire, seront rappelés les dispositions relatives à la compétence du juge des référés. 
 
En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.» ; «Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »
 
Sur la demande d’expulsion 
 
Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
 
En l’espèce, s’il existe une contestation sérieuse quant à la nature de l’occupation des lieux par les défendeurs, l’intervention du juge des référés se justifie par l’existence d’un différend, et par la nécessité d’apprécier la mesure conservatoire sollicitée au regard du dommage imminent décrit. 
 
Sur le fond, la SCI [Adresse 2] A [Localité 3] sollicite l’expulsion sous huitaine, avec assistance de la force publique le cas échéant, des occupants à titre de mesure conservatoire pour prévenir un dommage imminent (effondrement de l’appartement) considérant pour l’essentiel que l’occupation des lieux par Madame [C] [B] [X] et son époux Monsieur [I] [Z] en vertu d’un « contrat de location à titre gratuit », met en péril la structure de l’immeuble compte tenu de travaux d’ampleur à accomplir en urgence, lesquels s’opposent au fait de quitter les lieux. 
 
Il ressort des pièces versées au dossier ainsi que des débats que : 

- l’appartement dont Madame [Y] a subi des désordres d’une ampleur certaine (plafond totalement dégradé, fuite d’eau dans l’appartement) depuis un an tel qu’il ressort des échanges de courriels et des photos produites, 

- si la SCI [Adresse 2] A [Localité 3] dénonce des travaux mettant en péril la structure de l’immeuble décrivant un risque d’effondrement de l’immeuble, cette dernière n’a entrepris aucune démarche auprès des services compétents de la commune, tel qu’il lui incomberait pourtant de le faire en telle hypothèse ; 

- le rapport d’intervention en date du 12 juillet 2024 de la société MAINTENANCE FRANCILIENNE, s’il préconise in fine de « ne plus utiliser la pièce d’eau en raison de l’affaissement du plafond situé en dessous », conclut à l’issue de ses investigations que « la cause des dégradations au niveau du plafond de l’appartement de Madame [Y] située au 3ème étage (…) est due à un défaut d’étanchéité de la cuvette des toilettes qui présente un trou et une fissure non étanche » ; que les travaux préconisés consistent en le remplacement du toilette intégralement ; de remplacer un siphon d’évacuation de lavabo ; de revoir l’étanchéité derrière le mitigeur du lavabo et de remplacer le carrelage au sol de la salle de bain ainsi qu’un joint silicone en périphérie de baignoire ; de revoir l’étanchéité des vis de fixation du réservoir du toilette de la cuvette et de remplacer le joint d’étanchéité entre le réservoir et la cuvette du toilette ;

- la mise en place d’étais au domicile de Madame [G] [Y] a eu lieu le 18 juillet ayant permis de sécuriser a minima la structure du risque d’effondrement décrit ; 

- la SCI [Adresse 2] A [Localité 3], sauf l’affirmation du professionnel intervenu le 12 juillet quant à un refus d’accès à la cuisine (contesté par les défendeurs) mais dont l’accès à l’appartement aux fins de recherches de fuite n’a pas été refusé, ne démontre pas que depuis l’an dernier, date de survenance des premières fuites dans l’appartement, les défendeurs se seraient opposés aux interventions proposées afin d’exécuter les travaux nécessités par la situation ; qu’au contraire, ces derniers affirment avoir laissé accéder à plusieurs reprises des professionnels pour exécuter les travaux, sans s’y opposer ; que leurs propos sont corroborés par les courriels de Madame [Y] qui évoque les travaux déjà réalisés, qui n’ont toutefois pas permis de trouver une solution aux difficultés rencontrées, ce qui démontre que les défendeurs ont accepté par le passé la réalisation de travaux au sein de l’appartement occupé (intervention du 31 août 2023 concernant la réparation d’un robinet de machine à laver défectueux, intervention du 27 septembre 2023, intervention liée à une fuite du côté de la baignoire) ; 

- que les défendeurs indiquent être favorables à l’exécution des travaux et ne souhaitent pas s’y opposer ; qu’ils se sont dits prêts à quitter les lieux en tant que de besoin, pour une durée provisoire pendant la durée des travaux. 
 
Au vu de l’ensemble de ces éléments, si l’urgence de l’exécution des travaux parait nécessaire, établie et incontestable au regard des dégâts subis par l’appartement voisin, il apparait que la SCI [Adresse 2] A [Localité 3] n’a aucunement sollicité du juge des référés, à titre de mesure conservatoire, l’exécution de travaux, au besoin sous astreinte et avec demande de départ des lieux durant le temps d’exécution de ceux-ci afin de prévenir le dommage imminent décrit ; que la seule demande formulée, à savoir une demande d’expulsion définitive, qui plus est en matière de référé, apparait disproportionnée au regard de la nature des travaux à accomplir, qui semblent somme toute assez mineurs et usuels, ne nécessitant pas nécessairement une expulsion des occupants des lieux en temps habituels, de sorte que la mesure sollicitée ne peut revêtir en l’état un aspect conservatoire ; que la mesure apparait d’autant plus disproportionné, notamment au regard de la situation personnelle des intéressés (faibles ressources) et éventuelle prochaine saisine du juge des tutelles et alors que la SCI ne propose parallèlement aucune solution de relogement ; qu’il existe au demeurant une contestation sérieuse quant à l’occupation des lieux sous la forme d’ « un contrat de location à titre gratuit » ou d’un « prêt familial » à titre gratuit, Madame [C] [X] indiquant être propriétaire en partie du bien occupé, ce qui conditionnera la compétence même du juge qui serait saisi du litige au fond. 
 
Que toutefois, les défendeurs sont avertis qu’en cas de refus d’exécution des travaux ou en cas de refus de quitter les lieux durant l’exécution des travaux si ce départ s’avérait absolument nécessaire, l’appréciation du juge, en cas de nouvelle saisine, pourrait prendre en compte ces nouveaux éléments et prendre toutes mesures utiles afin de prévenir un dommage imminent et notamment préserver les droits de Madame [Y], ainsi que des occupants de son chef. 
 
En conséquence, au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de rejeter l’intégralité des demandes formulées par la SCI [Adresse 2] A [Localité 3]. 
 
PAR CES MOTIFS 
 
Nous, juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé d’heure à heure, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe, 
 
RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal, mais d'ores et déjà, vu l'urgence ; 
 
DEBOUTONS la société civile immobilière [Adresse 2] A [Localité 3] de sa demande d’expulsion sous huitaine avec assistance de la force publique de Madame [C] [B] [X] et Monsieur [I] [Z] des lieux occupés situés au 4ème étage, [Adresse 2] à [Localité 3] ; 
 
CONDAMNONS la société civile immobilière [Adresse 2] A [Localité 3] aux dépens de l’instance ; 
 
DISONS que la présente ordonnance sera notifiée à la commune de VERSAILLES pour information et éventuelle saisine des services compétents ainsi qu’à Madame le procureur de la République du tribunal judiciaire de Versailles pour information ; 
 
RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.
 
La présente ordonnance a été signée le jour, le mois et l’année indiqués en première page par le président et par le greffier présent lors de son prononcé et dont les noms figurent en première page.
 
Le Greffier, La Présidente,