Tribunal Judiciaire · 18° chambre 2ème section — 24 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C. 
délivrées le :
à Me HYEST (E0103
 Me SITBON (P0198)


■


18° chambre 
2ème section

 
N° RG 22/01179 

N° Portalis 352J-W-B7G-CV7FB

N° MINUTE : 5


Assignation du :
21 Janvier 2022







JUGEMENT 
rendu le 24 Juillet 2024 






DEMANDEURS

Monsieur [R] [E]
Madame [D] [F] épouse [E]
demeurant ensemble au [Adresse 1]
[Adresse 1]

représentés par Me Claude HYEST, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0103


DÉFENDERESSE

S.A.R.L. C.RUTHY (RCS de Paris 522 589 407) 
[Adresse 1]
[Adresse 1]

représentée par Maître Georges SITBON de la S.C.P. PEREZ SITBON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0198



Décision du 24 Juillet 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 22/01179 - N° Portalis 352J-W-B7G-CV7FB


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, statuant en juge unique,

assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 05 Juin 2024 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 24 Juillet 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 21 septembre 2012, Monsieur [R] [E] et Madame [D] [F] épouse [E], ont donné à bail à la S.A.R.L. C.RUTHY divers locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble situé [Adresse 1], pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir le 1er octobre 2012 pour se terminer le 30 septembre 2021, moyennant le versement d'un loyer annuel de 13.200 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement et à terme d'avance.

Par courrier du 1er mars 2021, la preneuse a sollicité auprès des bailleurs le renouvellement de son bail.

Par acte extrajudiciaire du 15 mars 2021, les bailleurs ont fait signifier à la S.A.R.L. C.RUTHY un congé avec refus de renouvellement sans paiement d'une indemnité d'éviction pour le 30 septembre 2021 à minuit au motif d'une "inexécution répétée de payer les loyers, constatée par la signification de deux commandements de payer en date des 10/09/2014 et 20/08/2012 (en réalité 2018)".

Par acte délivré le 21 janvier 2022, Monsieur et Madame [E] ont fait assigner la S.A.R.L. C.RUTHY devant ce tribunal aux fins de les déclarer recevables et bien fondés dans leur action et :

"- Valider le congé sans offre de renouvellement délivré le 15 mars 2021 pour le 30 septembre 2021.
Subsidiairement,
- Déclarer le bail résilié en application de l'article 1224 du Code Civil.
- Condamner la SARL C. RUTHY à payer au titre des loyers et charges restants dus arrêtés au 31 décembre 2021, la somme de 19.568,81 €.
Décision du 24 Juillet 2024
18° chambre 2ème section
N° RG 22/01179 - N° Portalis 352J-W-B7G-CV7FB

- Fixer le montant d'occupation due par la SARL C. RUTHY à la somme 2500 € par mois à compter du 1er octobre 2021.
- Ordonner l'expulsion de la SARL C. RUTHY et de toutes personnes dans les lieux de son fait et ce avec l'assistance du Commissaire de Police et de la Force Armée s'il y a lieu
- Condamner la SARL C. RUTHY à payer une indemnité de 3000 € en vertu de l'article 700 du CPC.
- La condamner en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Claude HYEST, Avocat constitué".

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 3 octobre 2022, la S.A.R.L. C.RUTHY (ci-après la société C. RUTHY) demande au tribunal de :

Vu les articles 1218 et 1343-5 du code civil,

- Débouter Monsieur [R] [E] et Madame [D] [F] épouse [E] (ci-après les consorts [E] ) de toutes leurs demandes,
- Fixer la dette locative de la société C. RUTHY à la somme de 4.977,25 euros au 31 décembre 2021,
- Accorder 24 mois de délais à la société C. RUTHY pour régler sa dette,
- Dire et juger que la société C. RUTHY n'a pas manqué à ses obligations contractuelles au point d'être privée d'une indemnité d'éviction qu'il conviendra de déterminer à dire d'expert, nommé par le tribunal avec la mission conférée en pareille matière,
- Partager les dépens.

* * *

Ainsi que le permet l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

La clôture de la mise en état a été prononcée le 25 septembre 2023.

L'affaire a été appelée pour plaidoiries à l'audience tenue à juge unique le 5 juin 2024 et mise en délibéré ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le congé avec refus de renouvellement du 15 mars 2021 et la demande reconventionnelle de la société C. RUTHY de paiement d'une indemnité d'éviction

Les consorts [E] indiquent que la preneuse s'est abstenue de manière répétée de régler ses loyers, que cette inexécution a été constatée par la signification de deux commandements de payer en date du 10 septembre 2014 et du 20 août 2018, qu'à aucun moment au cours du bail la preneuse n'a été à jour de ses loyers et qu'elle reste redevable de la somme de 19.568,81 euros. Ils font valoir que ces manquements constituent un motif grave et légitime justifiant le congé avec refus de renouvellement sans paiement d'une indemnité d'éviction délivré le 15 mars 2021.

La société C. RUTHY expose qu'elle a dû faire face, outre le mouvement des Gilets jaunes, à l'épidémie de covid-19 et à des périodes de confinement et de couvre-feu, qui ont entraîné une cessation d'exploitation de huit mois ainsi qu'une reprise très difficile, de sorte qu'est constitué un cas de force majeure l'ayant dispensé de régler ses loyers correspondant aux périodes de confinement, soit la somme de 9.435,44 euros. En conséquence, la preneuse soutient que, les manquements dont il lui est fait grief relevant d'un cas de force majeure, elle ne saurait être privée de son droit à une indemnité d'éviction, qu'il convient de déterminer à dire d'expert.

L'article L. 145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

L'article L. 145-17, I., 1° précise que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa.

Aux termes de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, s'agissant d'un bail conclu le 21 septembre 2012, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. L'article 1728 du code civil prévoit en outre que le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l'espèce, le congé avec refus de renouvellement sans paiement d'une indemnité d'éviction délivré à la société C. RUTHY le 15 mars 2021 est motivé par l'inexécution répétée de payer les loyers constatée par deux commandements de payer délivrés le 10 septembre 2014 et le 20 août 2018.

Il y a lieu de constater que ces deux commandements de payer ont été signifiés par actes extrajudiciaires et comportent chacun une reproduction de l'article L. 145-17, I., 1° du code de commerce.

Les bailleurs soutiennent que la preneuse a cessé de s'acquitter de manière régulière et intégrale des loyers et charges et produisent un décompte locatif faisant état d'impayés anciens et réitérés et d'un solde locatif débiteur de 19.568,81 euros au 7 décembre 2021.

Il sera constaté que la preneuse, qui se limite à produire un décompte établi par ses soins et faisant état d'une "dette totale avant 2015" de 4.656,12 euros et d'une "dette totale à régulariser entre janvier 2015 et décembre 2020" de 11.564,66 euros, échoue à apporter la preuve du paiement intégral des loyers et charges dans le délai qui lui était imparti, alors que cette preuve lui incombe en vertu de l'article 1315 ancien du code civil, qui prévoit que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, et en application duquel il appartient au preneur de justifier de s'être libéré du paiement du loyer entre les mains de son bailleur.

Par ailleurs, le moyen de défense de la preneuse tiré de la force majeure doit être écarté, étant rappelé que le débiteur d'une obligation contractuelle de somme d'argent inexécutée ne peut s'exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure, ce dont il résulte que l'impossibilité d'exercer une activité du fait des mesures gouvernementales prises pour lutter contre la propagation du virus covid-19 ne peut exonérer un locataire du paiement de ses loyers échus pendant les périodes de fermeture administration ou de restriction d'accueil du public.

Il y a donc lieu de considérer que l'infraction de la preneuse consistant dans l'inexécution de ses obligations de paiement s'est poursuivie postérieurement à sa mise en demeure d'avoir à la faire cesser.


La persistance de l'infraction de la preneuse, en violation de l'article 1728 du code civil et des stipulations du bail relatives à l'exigibilité du loyer, caractérise un motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement du bail sans paiement d'une indemnité d'éviction.

Il convient donc de débouter la société C. RUTHY de sa demande aux fins de voir dire qu'elle peut prétendre au paiement d'une indemnité d'éviction et de sa demande de désignation d'un expert judiciaire pour en déterminer le montant.

Sur les demandes d'expulsion de la société C. RUTHY et de condamnation de cette dernière au paiement d'une indemnité d'occupation

Il résulte du congé avec refus de renouvellement sans paiement d'une indemnité d'éviction régulièrement signifié à la société C. RUTHY par les consorts [E] le 15 mars 2021 que le bail du 21 septembre 2012 a pris fin le 30 septembre 2021 à minuit.

Par voie de conséquence, la société C. RUTHY, qui n'a pas vocation à bénéficier du droit au maintien dans les lieux prévu par l'article L. 145-28 du code de commerce, est occupante sans droit ni titre des lieux loués depuis le 1er octobre 2021.

Il sera donc fait droit à la demande d'expulsion formée à son encontre par les bailleurs, dans les conditions décrites au dispositif ci-après.

L'indemnité d'occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, doit rémunérer la jouissance des lieux et assurer, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail.

En l'espèce, les bailleurs sollicitent la condamnation de la preneuse à leur payer une indemnité d'occupation mensuelle de 2.500 euros. Toutefois, les demandeurs ne versent aux débats aucune pièce confirmant la pertinence de leur estimation de la valeur locative des locaux.

Au vu des caractéristiques des lieux loués et du préjudice résultant pour les bailleurs de leur occupation sans droit ni titre par la société C. RUTHY, le montant de l'indemnité d'occupation due par cette dernière depuis le 1er octobre 2021 sera justement fixé au montant du loyer du bail expiré, outre les charges et taxes. Cette somme sera due jusqu'à complète restitution des lieux.

Sur l'arriéré locatif

Comme énoncé précédemment, en vertu de l'article 1134 ancien et de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de respecter les obligations mises à sa charge par le bail, dont celle de payer le prix aux termes convenus. En outre, en application de l'article 1315 ancien du code civil, aux termes duquel celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, il appartient au preneur de justifier de s'être libéré du paiement du loyer entre les mains de son bailleur.

En l'espèce, le bail unissant les parties stipule que le locataire est redevable d'un loyer initial annuel hors taxe de 13.200 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement à terme d'avance.

Les bailleurs soutiennent que la preneuse a cessé de s'acquitter de manière régulière et intégrale des loyers et charges depuis de nombreuses années et produisent un décompte locatif arrêté au 7 décembre 2021 faisant état d'un solde débiteur de 19.568,81 euros, échéance de décembre 2021 incluse.

Il est constaté que la preneuse, qui se borne à produire un simple décompte établi par ses propres soins et dépourvu de valeur probante, échoue à apporter la preuve qui lui incombe du paiement des loyers et charges litigieux.

En conséquence, la preneuse sera déboutée de sa demande tendant à voir fixer sa dette locative à la somme de 4.977,25 euros, et elle sera condamnée à payer aux bailleurs la somme de 19.568,81 euros correspondant aux loyers, charges et indemnité d'occupation échus au 7 décembre 2021, échéance de décembre 2021 incluse.

Sur la demande de délais de paiement

La preneuse expose que sa situation est actuellement redevenue normale et qu'elle exploite son fonds de commerce avec un chiffre d'affaire satisfaisant, de l'ordre de 60.000 euros en 2022. Elle sollicite sur ce fondement un délai de 24 mois pour apurer sa dette.

En application de l'article 1244-1 ancien du code civil, pris en son premier alinéa, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l'espèce, il sera relevé que la société C. RUTHY, qui sollicite l'échelonnement du règlement de sa dette locative, invoque au soutien de ses prétentions un retour à la normale mais ne produit aucun élément relatif à sa situation ou aux besoins de ses créanciers et de nature à accréditer le bien-fondé de l'allocation de délais de paiement à son profit.

Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande de délais de paiement de la société C. RUTHY.

Sur les autres demandes

La société C. RUTHY, succombant à l'instance, sera condamnée aux dépens, dont distraction conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

L'équité commande de la condamner à payer aux consorts [E] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DIT que le congé avec refus de renouvellement signifié à la S.A.R.L. C.RUTHY par Monsieur [R] [E] et Madame [D] [F] épouse [E]le 15 mars 2021 a mis fin au bail à compter du 30 septembre 2021 à minuit,

DÉBOUTE la S.A.R.L. C.RUTHY de sa demande aux fins de voir dire qu'elle bénéficie du droit au paiement d'une indemnité d'éviction et de sa demande de désignation d'un expert judiciaire,



DIT Monsieur [R] [E] et Madame [D] [F] épouse [E] fondés à dénier à la S.A.R. L. C.RUTHY le droit au paiement de l'indemnité d'éviction prévue par l'article L. 145-14 du code de commerce,

DIT que la S.A.R.L. C.RUTHY est depuis le 1er octobre 2021 occupante sans droit ni titre des locaux objet du bail du 21 septembre 2012, situés [Adresse 1],

ORDONNE à la S.A.R.L. C.RUTHY de libérer les locaux sis [Adresse 1], et ce dans un délai de trois (3) mois à compter de la date de signification de la présente décision,

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le délai susvisé, l'expulsion de la S.A.R.L. C.RUTHY, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux situés [Adresse 1], au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, dans les conditions prévues aux articles L. 411-1 à L. 451-1, et R. 411-1 à R. 451-4 du code des procédures civiles d'exécution,

DIT que le sort des meubles garnissant les lieux sera régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE la S.A.R.L. C.RUTHY à payer à Monsieur [R] [E] et Madame [D] [F] épouse [E] une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer contractuel, majoré des taxes et charges, à compter du 1er octobre 2021 et jusqu'à la libération des locaux par la remise des clés,

DÉBOUTE la S.A.R.L. C.RUTHY de sa demande tendant à voir fixer sa dette locative à la somme de 4 977,25 euros,

CONDAMNE la S.A.R.L. C.RUTHY à payer à Monsieur [R] [E] et Madame [D] [F] épouse [E] la somme de 19.568,81 euros (dix-neuf mille cinq cent soixante-huit euros et quatre-vingt-un centimes) correspondant aux loyers, charges et indemnité d'occupation échus au 7 décembre 2021, échéance de décembre 2021 incluse,

DÉBOUTE la S.A.R.L. C.RUTHY de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNE la S.A.R.L. C.RUTHY à payer à Monsieur [R] [E] et Madame [D] [F] épouse [E] la somme de 2.000 (deux mille) euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.R.L. C.RUTHY aux dépens, dont distraction au profit de Maître Claude HYEST conformément à l'article 699 du code de procédure civile.


Fait et jugé à Paris le 24 Juillet 2024


Le Greffier Le Président
Henriette DURO Maïa ESCRIVE