Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 11 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Monsieur [E] [V]
Madame [V]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me Yohanna WEIZMANN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/03608 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4PIY

N° MINUTE : 6







JUGEMENT 
rendu le 11 juillet 2024


DEMANDERESSE
S.C.I. SAMIRA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Yohanna WEIZMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0242

DÉFENDEURS
Monsieur [E] [V], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [V], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 20 juin 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 juillet 2024 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Jennifer BRAY, Greffier



Décision du 11 juillet 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/03608 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4PIY

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er août 2022, la SCI SAMIRA a donné à bail à Monsieur [E] [V] et Madame [V] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 1100 euros, outre 70 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI SAMIRA a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2886,92 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif, terme de septembre 2023 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 6 octobre 2023 en dernier lieu.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2024, la SCI SAMIRA a fait assigner Monsieur [E] [V] et Madame [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision et en réservant la compétence de sa liquidation à la juridiction de céans,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs,
- condamner solidairement les défendeurs à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 4 3151,33 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux de droit, ainsi qu'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à libération effective des lieux de 1210 euros
- ordonner la capitalisation des intérêts,
- condamner les défendeurs à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SCI SAMIRA expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un dernier commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 6 octobre 2023, et ce pendant plus de deux mois. 

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 20 juin 2024.

A l'audience, la SCI SAMIRA a été représentée par son conseil et a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle a indiqué que les loyers courants étaient payés et que la dette était désormais apurée.

Bien que régulièrement assignés à étude, Monsieur [E] [V] et Madame [V] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 juillet 2024.


MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 22 mars 2024, soit plus de 6 semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI SAMIRA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 23 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 21 mars 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002). 


En l'espèce, le bail conclu le 1er août 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 octobre 2023 en dernier lieu. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois (aucune somme n'ayant été payée dans le délai), de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 décembre 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Monsieur [E] [V] et Madame [V] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

La SCI SAMIRA produit un décompte démontrant que Monsieur [E] [V] et Madame [V] ont apuré leur dette au 24 mai 2024.

La demande en paiement au titre de l'arriéré locatif sera ainsi rejetée.

Sur les délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement des loyers courants (cette dernière condition peut être écartée si le bailleur y consent). Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d'une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire rend sans objet une quelconque demande de délai de grâce mais ne saurait, sans priver le locataire des droits qu'il tient de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en le plaçant dans une situation moins favorable que s'il était resté débiteur de tout ou partie de la dette, entraîner la résiliation de plein droit du bail. L'on ne saurait en effet inciter le locataire à demeurer débiteur jusqu'au jour de la décision statuant sur la demande de résiliation du bailleur à la seule fin de lui permettre d'obtenir des délais de paiement et de sauvegarder l'existence du contrat.

En l'espèce, le décompte locatif produit aux débats par la SCI SAMIRA démontre que Monsieur [E] [V] et Madame [V] ont apuré l'entière dette locative et sont à jour du paiement de leur loyer.

Le paiement intégral à la fois de l'arriéré visé au commandement de payer, et des loyers en cours jusqu'à la date de l'audience, établit que les locataires étaient en mesure de satisfaire aux conditions précitées de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et il ne saurait leur être reprochés, sauf à transgresser le sens de la loi précitée, et à pénaliser encore davantage inutilement le bailleur, de ne pas s'être abstenu d'apurer la totalité de la dette et de l'avoir réglée avant que la présente juridiction n'accorde les délais de paiement et n'ordonne la suspension de la clause résolutoire.

Dans ces circonstances, il y a lieu constater le principe des délais de paiement était justifié et que, faute de dette actuelle, les délais de paiement qui aurait pu être accordés ont déjà été respectés. En conséquence, il sera constaté que la clause résolutoire est ainsi réputée n'avoir jamais jouée.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, dès lors que les défendeurs n'ont pas réglé leur dette locative dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer, l'instance s'est avérée nécessaire pour les contraindre à exécuter complètement ses obligations contractuelles. Monsieur [E] [V] et Madame [V] succombent ainsi bien à l'instance et n'échappent au prononcé d'une condamnation en paiement et à l'acquisition de la clause résolutoire qu'en raison du paiement intervenu postérieurement à l'assignation. Ils seront en conséquence condamnés in solidum aux dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 6 octobre 2023.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du la SCI SAMIRA les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, au paiement duquel les défendeurs seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er août 2022 entre la SCI SAMIRA et Monsieur [E] [V] et Madame [V] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 6 décembre 2023 ;

CONSTATE que le principe de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire était acquis et que de tels délais de paiement ont déjà été respectés, la dette locative ayant été apurée ;

CONSTATE en conséquence que la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais été acquise ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [V] et Madame [V] à verser à la SCI SAMIRA une somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [V] et Madame [V] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 6 octobre 2023 ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

 Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

 
Le greffier, Le juge des contentieux de la protection