Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 19 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : M [P] [L]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Alexia DROUX

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 24/05080 - N° Portalis 352J-W-B7I-C445U

N° MINUTE : 
13






JUGEMENT 
rendu le 19 juillet 2024


DEMANDERESSE
Association AURORE, 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Alexia DROUX, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #191

DÉFENDEUR
Monsieur [P] [L],
demeurant Pension de famille [4], [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Aurélie LESAGE, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 06 juin 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 19 juillet 2024 par Aurélie LESAGE, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier









Décision du 19 juillet 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/05080 - N° Portalis 352J-W-B7I-C445U

EXPOSE DU LITIGE

L'ASSOCIATION AURORE a donné en location à Monsieur [P] [L] un logement en résidence sociale dans la pension de famille [4] sise [Adresse 2] à [Localité 3] (chambre n°1.1) par titre d'occupation et contrat de séjour du 20 juin 2023 moyennant une redevance mensuelle actuelle de 529,65 euros.

Monsieur [P] [L] adopte un comportement violent à l'égard d'autres pensionnaires ayant conduit à son interpellation le 31 janvier 2024. Par courrier remis par commissaire de justice le 4 mars 2024, l'ASSOCIATION AURORE a convoqué Monsieur [P] [L] à un entretien, lui précisant qu'elle envisageait de procéder à la résiliation de plein droit de son titre d'occupation eu égard aux manquements commis. Monsieur [P] [L] ne s'est pas présenté et l'ASSOCIATION AURORE lui a notifié par courrier recommandé du 13 mars 2024 reçu le 15 avril 2024 la résiliation de plein droit de son titre d'occupation.

L'ASSOCIATION AURORE a en outre fait délivrer à Monsieur [P] [L] le 4 mars 2024 un commandement de payer la somme de 2.647,35 euros en principal visant la clause résolutoire et de justifier de l'assurance. 

Dans ces circonstances, l'ASSOCIATION AURORE a fait assigner le 13 mai 2024 Monsieur [P] [L] devant le juge des contentieux de la protection de Paris aux fins de, avec le bénéfice de l'exécution provisoire :
- à titre principal : constater l'acquisition de la clause résolutoire du titre d'occupation du 20 juin 2023 et l'occupation sans droit ni titre eu égard à la résiliation de plein droit prononcée par courrier recommandé du 13 mars 2024 pour manquements graves et répétés au titre d'occupation et au règlement intérieur, 
- à titre subsidiaire : constater l'acquisition de la clause résolutoire du titre d'occupation conclu le 20 juin 2023 et l'occupation sans droit ni titre eu égard aux redevances impayées,
- à titre infiniment subsidiaire : prononcer la résiliation judiciaire du titre d'occupation conclu le 20 juin 2023 eu égard aux redevances impayées,
- le condamner à libérer le logement n°1.1 qu'il occupe au sein de la pension de famille [4] sise [Adresse 2] à [Localité 3],
- l'autoriser à procéder à son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef du logement,
- le condamner au paiement de la somme de 1.595,30 euros arrêtée au 6 mai 2024 avec intérêts à compter du commandement de payer du 4 mars 2024,
- le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 550 euros à compter du 3 avril 2024 et à échoir jusqu'à complète libération des lieux,
- le condamner au paiement d'une somme de 1.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

Elle expose que le titre d'occupation peut être résilié de plein droit conformément à l'article 11 en cas de " manquement grave ou répété à l'un au moins des articles du règlement intérieur ", que l'article 6 du règlement dispose que " toute injure, violence, menace est prohibée et peut entraîner des sanctions pouvant aller jusqu'à la résiliation du titre d'occupation ", de même que " toute atteinte à la tranquillité comme à la sécurité des personnes " et " tout manquement au respect dû à chacun et à son environnement ", que l'article 10 du contrat de séjour précise la procédure de résiliation, qu'en l'espèce Monsieur [P] [L] a violenté un colocataire et que son compte locataire est débiteur depuis son entrée dans les lieux.

A l'audience du 6 juin 2024, l'ASSOCIATION AURORE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Monsieur [P] [L], régulièrement assigné à étude, ne comparaît pas ni personne pour lui.

L'affaire a été mise en délibéré au 19 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [P] [L] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l'occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l'article L.632-1 du code de la construction et de l'habitation en vertu de l'article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :
- inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;
- cessation totale d'activité de l'établissement ;
- cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L.633-2 sous réserve d'un délai de préavis :
a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.
b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.

Sur la demande principale pour non respect du règlement intérieur

L'article 11 du titre d'occupation prévoit que l'ASSOCIATION AURORE peut résilier ce titre en cas de manquement grave ou répété à l'un au moins des articles du règlement intérieur un mois après notification par lettre recommandée. L'article 6 du règlement intérieur indique que " toute injure, violence, menace est prohibée et peut entraîner des sanctions pouvant aller jusqu'à la résiliation du titre d'occupation ".

L'article 10 du contrat de séjour précise que " lorsque la direction envisage de mettre fin au contrat pour infraction grave ou répétée au règlement intérieur, elle envoie un courrier avec accusé de réception ou remet en main propre une lettre à l'intéressé ; la direction convoque le résident et précise la décision envisagée et le ou les articles du règlement enfreints (…) la direction notifie sa décision par lettre remise en main propre contre signature entre un jour franc et un mois après l'entretien ; si malgré la convocation le résident, sans motif recevable, ne se présente pas à l'entretien, la direction peut prendre la décision sans l'avoir entendu ".

En l'espèce, par courrier remis par commissaire de justice le 4 mars 2024, Monsieur [P] [L] a été convoqué à un entretien prévu le 13 mars 2024 suite à des violences physiques commises le 31 janvier 2024, la résiliation du titre d'occupation étant envisagée. Monsieur [P] [L] ne s'est pas présenté et par courrier du 13 mars 2024 distribué le 15 avril 2024, l'ASSOCIATION AURORE a résilié le contrat d'occupation en violation de l'article 6 du règlement intérieur à effet un mois à compter de la présentation du présent courrier.

Cependant, si le titre d'occupation se réfère au contrat de séjour, il convient d'observer que ce dernier n'est pas signé par le défendeur. Il apparaît en outre que la résiliation a été notifiée sans respect du jour franc stipulé dans la clause résolutoire. Partant la clause ne peut avoir produit effet et il convient d'examiner la demande subsidiaire.



Sur la demande subsidiaire pour défaut de paiement de la redevance

Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L'article 11 du titre d'occupation prévoit que l'ASSOCIATION AURORE peut résilier le titre en cas de non paiement de la redevance trois mois consécutifs deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En l'espèce, l'ASSOCIATION AURORE a fait délivrer à Monsieur [P] [L] le 4 mars 2024 un commandement de payer la somme de 2.647,35 euros visant la clause résolutoire. Le décompte annexé démontre que la redevance n'est pas payée régulièrement et n'a notamment pas été payée en novembre 2023, décembre 2023 et janvier 2024, soit trois mois consécutifs. La requérante produit un décompte démontrant que la dette n'a pas été réglée dans le délai imparti et que Monsieur [P] [L] reste lui devoir la somme de 1.595,30 euros à la date du 23 mai 2024 (redevance d'avril 2024 incluse), le dernier paiement remontant au 31 mars 2024. Les conditions posées par l'article R.633-3 a) précité sont en outre remplies.

La résiliation de plein droit du contrat de résidence sera donc constatée à la date du 4 mai 2024 et en conséquence, l'expulsion de Monsieur [P] [L] et de tous les occupants de son chef sera ordonnée.

Sur l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Monsieur [P] [L] sera ainsi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixé à la somme correspondant à celui de la redevance (avec indexation), de nature à réparer le préjudice découlant pour l'ASSOCIATION AURORE de l'occupation indue de son bien.

Sur le montant de la dette

Il ressort du décompte produit par l'ASSOCIATION AURORE que Monsieur [P] [L] est redevable de la somme de 1.595,30 euros au 23 mai 2024 (échéance d'avril 2024 incluse). Non comparant, Monsieur [P] [L] n'apporte par définition aucun élément pour contester cette somme tant dans son principe que son montant.

Monsieur [P] [L] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 1.595,30 euros, laquelle portera intérêt au taux légal à compter du commandement de payer.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [L], qui succombe, supportera la charge des dépens.

Il convient en équité, au vu de la situation précaire de Monsieur [P] [L], de débouter l'ASSOCIATION AURORE de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Paris, statuant après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat conclu le 20 juin 2023 entre l'ASSOCIATION AURORE et Monsieur [P] [L] concernant la chambre n°1.1 de la pension de famille [4] sise [Adresse 2] à [Localité 3] sont réunies à la date du 4 mai 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [P] [L] de libérer les lieux dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu'à défaut pour Monsieur [P] [L] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai précité, l'ASSOCIATION AURORE pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [P] [L] à payer à l'ASSOCIATION AURORE une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux égale au montant de la redevance mensuelle d'occupation ;

CONDAMNE Monsieur [P] [L] à payer à l'ASSOCIATION AURORE la somme de 1.595,30 euros au titre des redevances et indemnités d'occupation impayées au 23 mai 2024, laquelle portera intérêt au taux légal à compter du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [P] [L] aux dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;



DEBOUTE l'ASSOCIATION AURORE de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.


Le greffier, Le juge