Tribunal Judiciaire · Référés — 16 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Référé 
N° RG 24/00126 - N° Portalis DBZS-W-B7I-X5NT
MF/CG 

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 16 JUILLET 2024




DEMANDERESSE : 

S.C.I. LC2 [Adresse 9]
[Adresse 1]
[Localité 6]
représentée par Me Florent MEREAU, avocat au barreau de LILLE




DÉFENDEURS : 

S.A.S.U. KEMER
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Florence MAS, avocat au barreau de LILLE

M. [H] [T]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représenté par Me Florence MAS, avocat au barreau de LILLE

M. [P] [I]
[Adresse 7]
[Localité 4]
non comparant


JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE lors de l’audience et Martine FLAMENT lors de la mise à disposition

DÉBATS à l’audience publique du 11 Juin 2024

ORDONNANCE mise en délibéré au 16 Juillet 2024


LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte sous seing privé du 21 décembre 2011, la SCI LC2 [Adresse 9] a consenti à la S.A.R.L. DARDANI, aux droits de laquelle est venue la S.A.R.L. ARDA, puis la SASU KEMER, un bail commercial, portant sur des locaux situés à [Adresse 8], pour une durée de neuf années à compter du 20 décembre 2011, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 15360 euros, payable mensuellement et d’avance.
[H] [T] s’est engagé à rembourser la dette de la SARL ARDA de 10613,15 euros à l’égard du bailleur, moyennant le paiement d’échéances mensuelles de 600 euros jusqu’à extinction de la dette. 
[P] [I], gérant de la SARL ARDA, s’est porté caution solidaire de la SASU KEMER et de [H] [T], dans la limite de 30.000 euros et pour une durée de neuf ans.

Suivant ordonnance de référé du 20 août 2021, la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire formée par le bailleur a été rejetée et une expertise a été ordonnée aux fins de déterminer les désordres affectant le local. 
L’expert [N] a déposé son rapport le 20 novembre 2023.

Sur assignations des 21 mars et 22 mars 2022, la SCI a obtenu par ordonnance du 16 mai 2023 à laquelle il est fait référence, la condamnation solidaire de [H] [T], [P] [I] et de la SASU KEMER, au paiement de la somme provisionnelle correspondant à l’arriéré de loyers, charges et taxes, pour la période du 1er février 2022 au 15 janvier 2023. 

La bailleresse a fait délivrer le 23 novembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire. 

Par actes des 19 et 22 janvier 2024, la SCI LC2 [Adresse 9] a fait assigner [H] [T], [P] [I] et la SASU KEMER, devant le président du tribunal judiciaire de LILLE statuant en référés, aux fins , entre autres mesures, de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire , expulsion de la locataire et occupants de son chef, condamnation au paiement de l’arriéré locatif et indemnité pour frais irrépétibles. 

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 mars 2024 et renvoyée successivement à la demande des parties à l’audience du 11 juin 2024, pour y être plaidée. 

A cette audience, la SCI LC2 [Adresse 9] représentée par son avocat sollicite oralement le bénéfice de ses dernières écritures reprises oralement, formant les prétentions suivantes : 
Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 23 novembre 2023,
Vu les pièces versées aux débats,
-Constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 23 décembre 2023,
En conséquence,
-Ordonner l’expulsion du local commercial situé [Adresse 8] (référence cadastrale section CS n°[Cadastre 2]) de la SASU KEMER et de tout occupant de son chef dès signification de l’ordonnance à intervenir avec l’aide d’un huissier et si besoin d’un serrurier et de la force publique,
-Condamner in solidum la SASU KEMER, Monsieur [H] [T] et Monsieur [P] [I] au paiement en principal des sommes de 74 020,13 euros au titre des loyers et charges impayés auxquelles s’ajoutent les intérêts au taux légal,
-Condamner in solidum la SASU KEMER, Monsieur [H] [T] et Monsieur [P] [I] au paiement de la somme de 5 535.54 euros au titre de l’indemnité forfaitaire fixée par la clause résolutoire à la SCI LC2 [Adresse 9].
-Ordonner la remise des clés,
-Fixer le montant d’une indemnité d’occupation égale à un mois de loyer par mois jusqu’au départ effectif,
-Condamner in solidum la SASU KEMER, Monsieur [H] [T] et Monsieur [P] [I] à payer à la SCI L2C [Adresse 9] une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

La SASU KEMER et [H] [T], représentés, reprenant oralement leurs dernières écritures déposées à l’audience sollicitent du juge des référés de :
Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile, 
Vu l’article 1343-5 du code civil, 
Vu les articles 1719 et suivants du code civil, 
Vu l’article L. 145-41 du code de commerce, l’article R145-35 du code de commerce 
 Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires, 
À titre principal : 
-Se déclarer incompétent en raison de l'existence d'une contestation sérieuse et de l’autorité de la chose jugée tirée des ordonnances du 20 août 2021 et 16 mai 2023 ; 
-Renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond, par-devant le tribunal judiciaire de LILLE,
-Débouter la SCI LC2 [Adresse 9] de l’ensemble de ses demandes ; 
-Condamner à titre provisionnel, la SCI LC2 [Adresse 9] à verser la somme de 
17 500 euros HT, soit 21 000 euros TTC à la SASU KEMER et à Monsieur [T] au titre des travaux de mise en conformité. 
À titre subsidiaire : 
-Accorder des délais de paiement à la SASU KEMER et à Monsieur [T] pour le paiement de l’arriéré de loyers sur 24 mois ; 
-Suspendre les effets de la clause résolutoire, 
En tout état de cause : 
-Condamner la société civile immobilière LC2 [Adresse 9] à payer la somme de 
5 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; 
-Condamner la société civile immobilière LC2 [Adresse 9] aux entiers dépens. 
 
Bien que régulièrement assigné, par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, [P] [I] n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement. 

La présente décision susceptible d’appel est réputée contradictoire. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’absence du défendeur qui n’a pas constitué avocat, il sera fait application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile selon lesquelles il appartient au juge de ne faire droit à la demande que dans la mesure où celle-ci apparaît recevable, régulière et bien fondée. 

Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits

Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l'expiration du délai d'un mois imparti par l'article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l'assignation tendant à l'acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l'égard des créanciers inscrits qu'un mois après la notification qui leur en a été faite.
La SCI LC2 [Adresse 9] justifie de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce (pièce SCI LC2 n°13).

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”. 

En application de l’article L145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai”.

Le juge des référés dispose des pouvoirs de constater l’acquisition de la clause résolutoire. 

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (pièce SCI LC2 n°3- article 15 page 21 du contrat). Le bailleur a fait délivrer à la locataire, le 23 novembre 2023 un commandement de payer la somme en principal de 74.020,13 euros (pièce SCI LC2 n° 30). 
Le cas échéant, le bailleur sollicite la résolution du contrat pour défaut d’assurance par le preneur des lieux loués, au mépris des clauses du bail. 

La locataire et [H] [T] s’opposent à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, invoquant l’autorité de la chose jugée attachée aux précédentes ordonnances de référé des 20 août 2021 et 16 mai 2023, exposant que si une ordonnance de référé n’a pas autorité de la chose jugée, le juge des référés ne peut toutefois contredire la première décision, sauf circonstances nouvelles et en l’espèce le juge des référés a admis précédemment l’impossibilité d’exploitation des lieux loués et l’existence de contestations sérieuses s’opposant à l’accueil des prétentions du bailleur puis a écarté certaine des demandes en paiement.

Sur le fond, les défendeurs constitués invoquent l’existence de contestations qu’ils estiment sérieuses, à l’encontre des prétentions du bailleur, tenant à l’état de l’immeuble objet du bail et aux manquements du bailleur à ses propres obligations (état du plancher, absence de porte coupe-feu et inaccessibilité PMR des lieux, retrait de la hotte aspirante rendant inexploitable le local au regard de la destination du bail). Les défendeurs invoquent également, la nullité du commandement de payer, délivré pour un montant quatre fois supérieur aux sommes dues. 

-sur l’autorité de la chose jugée

Le bailleur ne développe aucune argumentation sur ce point. 

L’ordonnance du 20 août 2021 (pièce SCI LC2 n°16)retient comme sérieuses les contestations émises par la locataire et sa caution, aux motifs de “l’état du sous-plancher du local commercial qui s’est affaissé et est très fortement dégradé, ce qui empêche l’exploitation des lieux” et que “l’engagement de caution a été souscrit alors que la situation [de [H] [T]] ne le lui permettait pas”. Cette décision a également désigné un expert en la personne de [C] [N].
La seconde ordonnance du 16 mai 2023 (pièce SCI LC2 n°26) a en considération de l’ordonnance précitée et eu égard à l’autorité de la chose jugée attachée à celle-ci, estimé que la demande en paiement au titre des sommes antérieures au 1er février 2022, ne pouvait prospérer. 

Cependant, après le prononcé de ces deux ordonnances, le rapport d’expertise a été déposé le 20 novembre 2023 (pièce SCI LC2 n°32). Il constate une forte dégradation du plancher, liée à des arrivées d’eau importantes et à des phénomènes de condensation, entre la zone froide supérieure (présentoir réfrigéré) et le sol (pièce précitée pages 8 à 10, pages 38/ 116 du rapport) et si l’expert mentionne que les désordres du sol ne permettent pas un usage normal des lieux (page 42/ 116), ce dernier constate néanmoins, que “ce désordre est lié à un défaut d’utilisation de la part du locataire commercial”.
Il s’ensuit que cet élément nouveau met à néant, les considérations antérieures du juge des référés, retenant une contestation sérieuse s’opposant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, puisque le locataire qui se trouve lui-même à l’origine des désordres, ne peut dès lors invoquer les manquements du bailleur à son obligation de délivrance. 
Par ailleurs la contestation sérieuse retenue quant à une probable nullité du cautionnement n’a trait qu’à l’engagement de la caution et est sans effet sur la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire. 
Le moyen tiré de l’autorité de la chose jugée, pour s’opposer à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire est donc inopérant. 

1-sur les contestations

*impossibilité d’exploitation des lieux et défaut de délivrance du local en conformité avec sa destination

Le locataire s’oppose à la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, invoquant les manquements du bailleur à ses obligations de délivrance d’un local conforme à sa destination et l’impossibilité d’exploiter le local, l’autorisant à invoquer une exception d’inexécution et à justifier son abstention au paiement des loyers.

Le bailleur est en application des dispositions du droit commun du bail, tenu d’une obligation de délivrance des locaux, en conformité avec leur destination et de garantir au preneur, une jouissance paisible des lieux, lequel est en contrepartie tenu au paiement des loyers aux termes convenus. 
L’exception d’inexécution invoquée par le locataire n’est admise qu’en cas d’impossibilité totale d’y exercer l’activité prévue au bail,lorsque les désordres sont de nature à rendre les lieux impropres à l’usage auquel ils sont destinés, quand bien même les désordres invoqués ont pu avoir une incidence sur l’exploitation du fonds. 

En l’occurrence, la preneuse invoque l’absence de porte-coupe-feu, l’absence d’accessibilité des lieux aux personnes à mobilité reduite et l’absence de conduit de hotte aspirante. Toutefois aux termes du bail, le preneur a indiqué “faire son affaire personnelle de la mise en conformité des lieux et des travaux qui pourraient être demandés par l’administration au regard de cette activitée souhaitée expressément par le preneur, le tout aux frais du preneur” (pièce SCI LC2 n°3-page 5 du bail).
La SASU KEMER ne peut donc sérieusement invoquer la carence du bailleur, au titre d’installations et d’aménagement du local commercial auxquels il s’était engagé à procéder à sa charge. 

Ce moyen ne constitue pas une contestation sérieuse. 

2-sur la nullité du commandement de payer du 23 novembre 2023

Le locataire s’oppose à la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, invoquant la nullité du commandement de payer, délivré pour quatre fois le montant des sommes réellement dues. 

S’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité d’un acte de procédure ce qui excède ses pouvoirs, il doit néanmoins s’assurer de l’apparente validité de l’acte.Un commandement de payer imprécis ou erroné, qui ne met pas le preneur en mesure de déterminer les causes qui lui sont réclamées et de s’assurer de l’exigibilité des sommes qui lui sont réclamées, est susceptible d’être déclaré nul et ne peut servir de fondement à une demande d’acquisition de la clause résolutoire. Cependant un commandement de payer délivré pour une somme supéreiure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement dues.
Ce moyen est dépourvu de sérieux. 
 
3- sur la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Le commandement de payer du 23 novembre 2023 a été déivré suivant les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, et est demeuré infructueux , le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 23 décembre 2023, ce qu’il convient de constater.
Le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de la SASU KEMER après acquisition de la clause résolutoire est fautif et cause un préjudice à la SCI LC2, celle-ci ne pouvant librement disposer de son bien dont le bail a pris fin. Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de la SASU KEMER, au paiement d’ une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 24 décembre 2023 et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Le bailleur dispose d’ores et déjà d’un titre exécutoire à l’encontre du preneur, au titre des loyers charges et taxes arrêtées au 15 janvier 2023. 

Au vu du décompte au 15 novembre 2023, terme de novembre 2023 inclus, la SASU KEMER se trouve redevable au titre des loyers postérieurs au 15 janvier 2023, pour lesquels le bailleur dispose d’un titre, de la somme de 18.168,72 euros (6x 1798 + 4 x 1845,18 ), termes de février 2023 à novembre 2023, au paiement de laquelle la SASU KEMER sera condamnée à titre provisionnel. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. 

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement

La SASU KEMER sollicite l’octroi de délais de paiement, pour s’acquitter de sa dette.

Toutefois, outre l’absence d’informations sur la situation financière du débiteur, plaçant le juge des référés dans l’impossibilité de déterminer les mensualités susceptibles d’être tenues par lui pour apurer la dette dans le délai de deux ans fixé à l’article 1343-5 du code civil et par suite de faire droit à la demande de délais de paiement présentée par la société défenderesse, il convient de souligner que la locataire n’a pas respecté le protocole qu’elle signé le 15 décembre 2022 (pièce SCI LC2 n° 25), mais également qu’elle n’exploite pas à ce jour le local, dont elle ne peut dès lors tirer aucun revenu. 

Sur la condamnation in solidum des cautions

La demande formée contre [H] [T] se heurte à l’autorité de la chose jugée de l’ordonnance du 20 août 2021, ayant retenu une contestation sérieuse sur la validité de l’engagement de [H] [T]. 
En revanche, en l’absence de contestation de la validité de l’engagement de caution de [P] [I] celui-ci sera condamné in solidum avec la SASU KEMER aux sommes qui sont dues par celle-ci.

Sur la demande reconventionnelle au titre des travaux de mise en conformité

La SASU KEMER et [H] [T] sollicitent la condamnation du demandeur à leur payer la somme de 17.500 euros, au titre des travaux de mise en conformité du local. 

Ainsi qu’il a été dit précédemment, cette charge étant à la charge du preneur, la demande à ce titre n’est pas fondée et sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La SASU KEMER qui succombe, sera condamnée aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer .
Elle sera en outre condamnée à payer à la SCI LC2, la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700, au titre des frais exposés par la demanderesse, pour assurer la préservation de ses droits qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS, 

Statuant en référés, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,mise à disposition au greffe,

Constatons l’acquisition à effet du 23 décembre 2023, de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 12 juillet 2019, portant sur les locaux situés à [Adresse 8],

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SASU KEMER et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 8], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; 

Fixons à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 24 décembre 2023,  

Condamnons à titre provisionnel la SASU KEMER au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux, libres de tout bien et remise des clefs, 
 
Condamnons la SASU KEMER à payer à SCI LC2 la somme provisionnelle de 18.168,72 euros (dix-huit mille cent soixante-huit euros et soixante-douze centimes), au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes, selon décompte arrêté au 15 novembre 2023, termes de février 2023 à novembre 2023 inclus,

Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du prononcé de la présente ordonnance, 

Disons que la condamnation de [H] [T], en qualité de caution, se heurte à l’autorité de la chose jugée en vertu de l’ordonnance du 20 août 2021, 

Déboutons la SASU KEMER et [H] [T] de leur demande reconventionnelle en paiement d’une somme provisionnelle au titre des travaux de mise en conformité du local commercial, 

Rejetons la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement,

Condamnons [P] [I] in solidum avec la SASU KEMER au paiement de l’intégralité des condamnations prononcées, 

Condamnons la SASU KEMER à payer à la SCI LC2 la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Condamnons la SASU KEMER aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 23 novembre 2023, 

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

La présente ordonnance a été signée par la juge et le greffier. 


LE GREFFIER LA JUGE DES RÉFÉRÉS


Martine FLAMENT Carine GILLET