Tribunal Judiciaire · Service des référés — 22 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/51099 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C35GL

N° : 5-CB

Assignation du :
06 février 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 22 juillet 2024



par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Clémence BREUIL, Greffier. 




DEMANDERESSE

La SOCIETE CIVILE ATHENA
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS - #P0208


DEFENDERESSE

L’E.U.R.L. DON MANUEL exerçant sous l’enseigne “LA FERIA”
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Delphine MARATRAY-BACCUZAT, avocat au barreau de PARIS - #B1066




DÉBATS

A l’audience du 11 Juin 2024, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente, assistée de Clémence BREUIL, Greffier, 

Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d'un acte sous seing privé du 26 avril 2010, la société ROYALE PIERRE aux droits de laquelle vient la SCI ATHENA a consenti à Monsieur [Y] [R] [J], aux droits duquel vient la société DON MANUEL, le renouvellement du contrat de bail portant sur des locaux à usage commercial situés [Adresse 1], moyennant un loyer annuel en principal de 27.000 euros durant les 24 premiers mois, payable trimestriellement d'avance.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI ATHENA a fait délivrer à la société DON MANUEL, par exploit du 14 novembre 2023, un commandement de payer la somme de 36.228,56 euros en principal au titre des loyers et charges échus à la date du 9 janvier 2023, le commandement visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Se prévalant de la non-régularisation des causes du commandement de payer dans le délai imparti, la SCI ATHENA a, par exploité délivré le 6 février 2024, fait citer la société DON MANUEL devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, au visa des articles L.145-41 et suivants du code de commerce et 834 et suivants du code de procédure civile :

Constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire,
Ordonner l’expulsion de la société DON MANUEL ainsi que celle de tous occupants de son chef si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier des locaux qu’elle occupe dans l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 3],
Condamner par provision la société DON MANUEL au paiement de la somme de 41.343,82 euros arrêtée à la date de délivrance de l’assignation au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arriérés (terme du 1er janvier 2024 inclus),
Fixer l’indemnité d’occupation à compter du 1er avril 2023 au montant résultant du contrat résilié et condamner par provision la société DON MANUEL à payer les sommes dues de ce chef jusqu’à la libération définitive des lieux,
 Condamner la société DON MANUEL au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 14 novembre 2023, de l’extrait Kbis et des états d’endettement.
L’assignation a été dénoncée à la société BRED BANQUE POPULAIRE, créancier inscrit, par exploit du 8 février 2024.

L'affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 14 mars 2024, a fait l’objet d’un renvoi, les parties recevant parallèlement l’injonction de rencontrer un médiateur.

Les parties n’ayant pas souhaité entrer en médiation, l’affaire a été évoquée à l’audience du 11 juin 2024.

Soutenant oralement ses conclusions en réponse déposées à l’audience, la SCI ATHENA maintient les demandes de son assignation, en actualisant sa demande de provision à la somme de 51.464,62 euros au titre de l’arriéré locatif, terme du 1er avril 2024 inclus. Elle indique oralement s’opposer à titre principal aux délais de paiement sollicités et à titre subsidiaire, ne les accepter qu’à hauteur de 12 mois.

La société DON MANUEL développe oralement ses conclusions déposées à l’audience et demande au juge des référés, au visa des articles 834 et suivants du code de procédure civile, 1134 dans son ancienne rédaction, 1343-5 du code civil, de :

A titre principal, débouter la SCI ATHENA de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

A titre subsidiaire :
Juger que la somme de 18.806,02 euros est indue car correspondant à des sommes non contractuellement dues par le locataire,Limiter à 33.182,97euros le montant des sommes dues à la SCI ATHENA au 30 juin 2024 inclus,Suspendre rétroactivement les effets de la clause résolutoire,Accorder des délais de paiement rétroactivement en autorisant la société DON MANUEL à régler sa dette locative comme suit :*750 euros par mois pendant les 12 premiers mois (9.000 euros)
*1.500 euros par mois du 13eme au 18eme mois inclus (9.000 euros)
*2.530,50 euros du 19eme au 24eme mois inclus (15.183 euros)

Condamner la SCI ATHENA à payer à la société DON MANUEL la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance, aux écritures ainsi qu’aux notes d’audience.

La décision a été mise en délibéré au 22 juillet 2024.

MOTIFS

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

La clause résolutoire ne peut être mise en œuvre que pour un manquement à une stipulation expresse du bail, qui doit être contractuellement sanctionné par la clause résolutoire, qui est d’interprétation stricte.

En l’espèce, le contrat de renouvellement stipule une clause résolutoire qui prévoit qu’« A défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou d’inexécution de l’une quelconque des clauses du présent contrat et UN MOIS après un simple commandement de payer ou une mise en demeure adressée par acte extrajudiciaire resté sans effet, et exprimant la volonté du bailleur de se prévaloir de la présente clause, le bail sera résilié immédiatement et de plein droit (…) ». 

Le commandement de payer du 14 novembre 2023 vise la clause résolutoire et reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d'en critiquer éventuellement les causes.

La défenderesse soutient que ce commandement de payer lui a été délivré de mauvaise foi par la bailleresse car il porte sur des sommes qui ne sont pas mises à sa charge par le contrat de bail, tels la TVA sur le remboursement des taxes foncières, le paiement de sommes dues au titre des travaux de ravalement de façade qui relèvent pourtant des grosses réparations de l’article 606 du code civil devant être supportées par le bailleur, et des frais de commandements de payer, de constat et de rejet de prélèvements bancaires.

En réplique, la SCI ATHENA fait valoir que la mauvaise foi ne saurait être admise dès lors que des sommes sont effectivement dues, peu important que le montant réclamé dans ce commandement excède ce qui est réellement dû, et qu’elle ne fait en tout état de cause qu’une stricte application des clauses du bail.

Il sera cependant relevé en premier lieu que la clause résolutoire prévue au contrat de renouvellement de bail ne prévoit, s’agissant de sa mise en œuvre pour non-paiement des sommes dues, que « le défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer », et que le commandement a été délivré, notamment, pour des frais de rejet de prélèvement, de commandement de payer, de taxe foncière, de TVA sur taxe foncière, de taxes sur ordures ménagères et d’appels de charges pour des travaux de ravalement de façade.

Il est exact qu’en cas de contestation sur une partie de la dette, le commandement reste valable à concurrence des sommes qui sont réellement dues; force est cependant de relever qu’au cas présent, la nature même des sommes réclamées dans le commandement au-delà des loyers impayés, excède manifestement le champ des défauts de paiement contractuellement sanctionnés par la mise en œuvre de la clause résolutoire, étant rappelé que celle-ci doit s’interpréter strictement.

Il sera ensuite noté que le commandement de payer mentionne deux délais différents pour en régler les causes, sous peine de mise en œuvre de la clause résolutoire. Il comporte en effet, juste au-dessus de l’encadré de la première page mentionnant les sommes réclamées, la mention « Je vous fais commandement de payer immédiatement et sans délai, les loyers et charges impayés selon décompte » en lettres capitales et en gras, et ne mentionne le délai d’un mois prévu par l’article L.145-41 du code de commerce, que plus bas sur la page, sans que cette mention ne soit en gras. 

En mentionnant ainsi deux délais différents pour en solder les causes, dont le premier est mentionné dans des termes comminatoires, à la différence du second, ce commandement crée une équivoque qui tient en échec les dispositions d’ordre public précitées, ce qui est susceptible d’entraîner sa nullité.

Ces deux éléments caractérisent, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur la mauvaise foi de la bailleresse, des contestations sérieuses qui font échec au jeu de la clause résolutoire invoquée dans le commandement délivré le 14 novembre 2023.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur la demande tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes tendant à l’expulsion du preneur et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande de provision

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.
Il appartient au demandeur de prouver l'existence de l'obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. 

La contestation est dite sérieuse dès lors qu’elle implique, pour être tranchée, d’être discutée au fond du litige. A ce titre, la juridiction de céans ne peut se livrer à l’interprétation d’un acte sans outrepasser ses pouvoirs ; elle peut en revanche tirer les conséquences d’un acte clair. Enfin, il est rappelé que le caractère sérieux de la contestation s’apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine.

Aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

La SCI ATHENA sollicite la condamnation de la société DON MANUEL au paiement d’une provision de 51.464,62 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 11 juin 2024, terme du 1er avril 2024 inclus.

Cette somme est partiellement contestée par la défenderesse, qui reconnaît néanmoins être redevable de la somme de 33.182,97 euros d’impayés de loyers et de charges.

Sur les sommes réclamées au titre de la TVA

La société DON MANUEL fait valoir que, nonobstant les prévisions du bail, le remboursement des taxes foncières et les provisions sur charges locatives ont indûment été assujetties à la TVA par la bailleresse, et que la somme totale de 723,29 euros lui est réclamée, à tort, à ce titre.

La demanderesse, sans répondre sur les prévisions du bail, oppose quant à elle que l’assujettissement à la TVA est neutre pour le locataire, qui ne saurait réclamer le remboursement de sommes appelées alors même qu’elle les a déduites de la TVA payée au trésor Public, sauf à bénéficier d’un enrichissement sans cause. Elle cite en outre un extrait du Bulletin Officiel des Impôts au soutien de sa demande.

Le bail initial de 27 février 1990, auquel renvoie le contrat de renouvellement de bail du 26 avril 2010 s’agissant de ses clauses inchangées, contient une clause IV- Loyer dont le 2°) est intitulé « Droit de bail, taxe additionnelle ou TVA » et stipule :
« Le loyer est assujetti de plein droit au droit de bail et éventuellement à la taxe additionnelle. 

Cependant, ces impositions peuvent être remplacées par la TVA lorsque :
- Le BAILLEUR est assujetti à cette taxe, soit obligatoirement en fonction de la règlementation en vigueur soit sur option volontaire de sa part.
- Au cas où l’une de ces deux conditions serait remplie l’assujettissement des loyers à la TVA aura lieu, de plein droit, sans l’accomplissement d’aucune formalité, ce que le preneur accepte. »


Force est de constater ainsi que les stipulations contractuelles, dont l’interprétation excède les pouvoirs du juge des référés, prévoient uniquement l’assujettissement du loyer à la TVA, de sorte que les sommes réclamées au titre de l’assujettissement à la TVA par la bailleresse semblent manifestement excéder les prévisions contractuelles.

La contestation est donc jugée sérieuse et il n’y a pas lieu à référé, à hauteur de 723,29 euros, sur la demande de provision.

Sur les sommes réclamées au titre des frais de ravalement de façade

La somme totale de 17.163,99 euros est sollicitée au titre des travaux de ravalement de façade.

La défenderesse oppose une contestation à ce chef de demande en faisant valoir que ces travaux relèvent des gros travaux, prévus par l’article 606 du code civil, devant être supportés la bailleresse.

La SCI ATHENA fait quant à elle valoir que de tels frais ne constituent pas une grosse réparation au sens de l’article précité.

Il a été jugé, au visa de l’article 606 du code civil, que le ravalement est une réparation d’entretien qui reste à la charge de l’usufruitier (voir en ce sens Civ.1ere, 21 mars 1962, bulletin n°175) auquel il convient, par analogie, d’assimiler le locataire.

Le contrat de bail stipule que le preneur devra tenir les lieux en bon état de réparations pendant toute la durée du bail, et effectuer, le cas échéant, « toutes réparations, petites ou grosses, sans distinction, à l’exception de celles prévues par l’article 606 du code civil (…) ».

En conséquence, ces frais de ravalement sont à la charge de la locataire, de sorte que la contestation n’est pas jugée sérieuse.

Sur le surplus des sommes contestées

Les frais de commandement de payer figurant sur le décompte produit doivent en être déduits, ainsi que la TVA y afférente, dès lors qu’ils relèvent des dépens et non de la dette locative ; la somme totale de 629,24 euros sera ainsi déduite de la provision réclamée.

Les frais de rejet de prélèvements bancaires sont nécessairement dus par le locataire dès lors qu’ils ont pour unique cause sa défaillance dans le paiement des loyers et charges, de sorte que la contestation de ce chef n’est pas jugée sérieuse.


***

Le montant non sérieusement contestable de la somme due par la société DON MANUEL au titre des loyers, charges et accessoires restés impayés à la date du 11 juin 2024, terme du 2eme trimestre 2024 inclus, s’élève ainsi à 51.988,99 – (723,29 + 629,24) = 50.636,46 euros. La société DON MANUEL sera condamnée par provision au paiement de cette somme.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

La société DON MANUEL sollicite le bénéfice de tels délais de paiement à hauteur de 24 mois, faisant valoir que les deux prêts bancaires qu’elle a contractés pour financer l’achat du fonds de commerce arriveront à échéance fin juin 2024, qu’en conséquence elle dégagera davantage de trésorerie et qu’elle a mis en vente son fonds de commerce.

La demanderesse s’oppose à l’octroi de tels délais au motif qu’aucun paiement n’est intervenu depuis janvier 2024 et qu’aucun document justificatif de la situation comptable de la défenderesse n’est produit.
 
Compte-tenu des justificatifs produits quant à l’arrivée à échéance le 30 juin 2024 de deux prêts bancaires, qui aura pour effet d’alléger d’autant les charges de la défenderesse, mais également des très faibles efforts de paiement intervenus depuis la délivrance du commandement et de l’absence de pièces justificatives de sa situation financière, il ne sera fait droit à la demande de délais de paiement qu’à hauteur de ceux acceptés à titre subsidiaire par la demanderesse, soit douze mois, et les effets de la clause résolutoire seront suspendus durant le délai accordé.

A défaut de respect de ce délai ou de paiement à bonne date de toute échéance de loyers et charges, la clause résolutoire reprendra son plein effet. L’expulsion du preneur sera ordonnée, et le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le cas échéant, l’indemnité d’occupation à titre provisionnel sera égale au montant du dernier loyer tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat outre les charges, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur le surplus des demandes

Succombant à l’instance, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 14 novembre 2023, qui seul doit être pris en compte dans la présente instance (261,29 euros), en application des dispositions de l'article 696 du même code.

Il n'apparaît par ailleurs pas inéquitable, au regard des circonstances de l’espèce, de laisser à chacune des parties la charge de ses propres frais irrépétibles.






PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

Condamnons par provision la société DON MANUEL à payer à la SCI ATHENA la somme de 50.636,46 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 11 juin 2024, 2eme trimestre 2024 inclus ;

L'autorisons à se libérer de cette dette en douze mensualités égales, en sus des loyers courants, le premier versement devant être effectué le 5ème jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance et tout paiement étant imputé en priorité sur les loyers en cours, puis le 5 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties,

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement,

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets,

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à la société DON MANUEL sur les locaux situés [Adresse 1] ;

Autorisons en ce cas l'expulsion de la société DON MANUEL et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire dans le mois suivant la signification de la décision, elle pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons en ce cas la société DON MANUEL à payer à la SCI ATHENA une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges, et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamnons la société DON MANUEL au paiement des dépens dont le coût du commandement de payer (261,29 euros) ;


Disons n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 22 juillet 2024.

Le Greffier, Le Président,



Clémence BREUIL Emmanuelle DELERIS