Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 22 juillet 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 7] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]





REFERENCES : N° RG 24/02850 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZCMB

Minute : 24/684







S.A. RATP HABITAT
Représentant : Me Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0035

 

C/


Madame [I] [E]
Monsieur [H] [D]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 22 Juillet 2024 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 27 Mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :

S.A. RATP HABITAT, 
demeurant [Adresse 2] 
[Localité 4]

Représentée Me Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0035



D'UNE PART


ET DÉFENDEURS :


Madame [I] [E], 
demeurant [Adresse 3] 
[Localité 6]

comparante en personne

Monsieur [H] [D], 
demeurant [Adresse 3] 
[Localité 6]

non comparant, ni représenté



D'AUTRE PART







EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 mai 2018, la SA D'HLM LOGIS-TRANSPORTS a donné à bail à Madame [I] [E] et Monsieur [H] [D] un logement (bâtiment 3, escalier C, étage 02, appartement n°0322) situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 588,84 euros, et 134,60 euros de provisions sur charges.

Selon extrait des délibérations du Conseil d'administration du 17 octobre 2018, la SA D'HLM LOGIS-TRANSPORTS a modifié sa dénomination sociale pour devenir RATP HABITAT. 

Par acte de commissaire de justice en date du 11 août 2023, la SA D'HLM RATP HABITAT a fait signifier à Madame [I] [E] et Monsieur [H] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1771,00 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. 

Par lettre en date du 4 janvier 2024 reçue le 9 janvier 2024 la SA D'HLM RATP HABITAT a saisi la caisse d'allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2024, la SA D'HLM RATP HABITAT a fait assigner Madame [I] [E] et Monsieur [H] [D] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
" à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire,
" à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,
" ordonner l'expulsion de Madame [I] [E] et Monsieur [H] [D] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, 
" ordonner que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions des articles du code des procédures civiles d'exécution aux frais, risques et périls des défendeurs et de qui ils appartiendront,
" fixer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, des charges et des éventuels suppléments de loyer de solidarité que Madame [I] [E] et Monsieur [H] [D] auraient payés si le bail n'avait pas été résilié, 
" condamner solidairement Madame [I] [E] et Monsieur [H] [D] au paiement des sommes suivantes :
o une l'indemnité d'occupation et ce jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés, 
o la somme de 5964,25 euros à valoir sur les loyers, charges, indemnités d'occupation et éventuels suppléments de loyer dus, et ceux qui seront dus au jour de l'audience, avec intérêts de droit sur la somme de 1771,00 euros à compter du commandement de payer du 11 août 2023, et de l'assignation en date du 12 mars 2024 pour le surplus,
o la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile 
o les dépens. 

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 13 mars 2024.

À l'audience du 27 mai 2024, la SA D'HLM RATP HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6254,24 euros arrêtée au 21 mai 2024, loyer du mois de mai 2024 inclus. Elle n'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, à hauteur de 100 euros par mois.

La SA D'HLM RATP HABITAT soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [I] [E] et Monsieur [H] [D] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 11 août 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D'HLM RATP HABITAT souligne qu'il y a eu une reprise partielle du versement du loyer courant. 

Madame [I] [E] comparait, ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, elle explique que Monsieur [H] [D] est parti du logement en 2020 ou 2021 et que la dette date de 2022. Madame [I] [E] souligne percevoir 1400 euros de revenu et avoir 1 enfant pour qui elle ne paye pas de pension alimentaire. Elle précise qu'elle va recevoir une prime en plus de son salaire, outre, une rétroactivité de 1886 euros d'allocation de soutien familial de la part de la caisse d'allocations familiales. Enfin, elle déclare ne pas avoir été contactée par l'assistante sociale. 

Monsieur [H] [D], régulièrement assigné, selon les dispositions de l'article 659 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représenté. 

À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 22 juillet 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 27 mai 2024, Madame [I] [E] a fait parvenir un avenant au contrat de bail en date du 14 février 2020 constatant le départ de Monsieur [H] [D] du logement, Madame [I] [E] se trouvant alors seule titulaire du bail à compter du 3 août 2020. 

Par une seconde note en délibéré, autorisée, reçue le 24 juin 2024, la SA D'HLM RATP HABITAT a fait parvenir le même avenant au contrat de bail en date du 14 février 2020 confirmant le départ de Monsieur [H] [D] du logement depuis le 3 août 2020, ainsi qu'un décompte de la dette actualisé au 20 juin 2024, mois de juin inclus, faisant état de différents règlements à hauteur de 1815,88 euros entre le 24 mai 2024 et le 20 juin 2024, portant la dette locative à la somme de 5.226,88 euros. 

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur les demandes à l'encontre de Monsieur [H] [D] 

Par acte sous seing privé en date du 15 mai 2018, la SA D'HLM LOGIS-TRANSPORTS a donné à bail à Madame [I] [E] et Monsieur [H] [D] un logement (bâtiment 3, escalier C, étage 02, appartement n°0322) situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 588,84 euros, et 134,60 euros de provisions sur charges. Par avenant au contrat en date du 14 février 2020, Madame [I] [E] est devenue seule titulaire du bail à compter du 3 août 2020.

En outre, il résulte des pièces versées au débat que la dette locative est née à compter du 21 décembre 2022, soit posterieurement au départ de Monsieur [D] et de l'avenant au contrat.

En conséquence, la SA D'HLM RATP HABITAT sera déboutée de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de Monsieur [H] [D]

Sur les demandes à l'encontre de Madame [I] [E]

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 13 mars 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la SA D'HLM RATP HABITAT le 9 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 12 mars 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA D'HLM RATP HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 15 mai 2018, du commandement de payer délivré le 11 août 2023 et du décompte de la créance actualisé au 20 juin 2024 que la SA D'HLM RATP HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 

En conséquence, il convient de condamner Madame [I] [E] à payer à la SA D'HLM RATP HABITAT la somme de 5226,88 euros, au titre des sommes dues au 20 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 12 mars 2024 sur la somme de 3148,37 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, disposait, dans son premier alinéa, que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
 
Ce texte dispose désormais, depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 
 
Toutefois, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. 
 
Dès lors, le nouvel article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, 13 juin 2024, n°24-70.002). 
 
Aussi, lorsque le bail a été conclu antérieurement à la loi nouvelle ou n'a pas été renouvelé postérieurement à celle-ci, et qu'il fixe contractuellement un délai accordé au locataire pour apurer sa dette de deux mois à compter du commandement de payer, ce délai de deux mois reste applicable.
 
A l'inverse, si le bail a été conclu ou renouvelé postérieurement à la loi nouvelle, l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable en ses nouvelles dispositions, le délai étant réduit à six semaines.
 
En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.
 
Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 11 août 2023. 
 
Bien que celui-ci vise un délai de six semaines pour permettre au locataire de solder sa dette, il reproduit également la clause résolutoire contenue au bail qui prévoit un délai de deux mois. Le bail étant antérieur à la loi du 27 juillet 2023 et n'ayant pas été renouvelé après celle-ci, le délai de deux mois est applicable.
 
Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.
 
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 11 octobre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 15 mai 2018 à compter du 12 octobre 2023.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire 

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l'article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [I] [E], propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Madame [I] [E] a repris un paiement partiel du loyer et des charges et a commencé à résorber sa dette. 

En outre, la SA D'HLM RATP HABITAT n'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. 

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Madame [I] [E] la demande de délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d'impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l'intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. 

De plus, l'expulsion de Madame [I] [E] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [I] [E] 

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 12 octobre 2023, Madame [I] [E] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. 

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner Madame [I] [E] à son paiement à compter de 12 octobre 2023, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [I] [E] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d'allocations familiales.

Il convient également de condamner Madame [I] [E] à payer à la SA D'HLM RATP HABITAT la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SA D'HLM RATP HABITAT aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 15 mai 2018, modifié par avenant du 14 février 2020 entre la SA D'HLM RATP HABITAT d'une part, et Madame [I] [E] d'autre part, concernant le logement (bâtiment 3, escalier C, étage 02, appartement n°0322) situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 12 octobre 2023, 

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Madame [I] [E] à payer à la SA D'HLM RATP HABITAT la somme de 5226,88 euros (cinq mille deux cent vingt-six euros et quatre-vingt-huit centimes) au titre des loyers et charges arrêtés au 20 juin 2024 échéance de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 12 mars 2024 sur la somme de 3148,37 euros et du présent jugement sur le surplus,

ACCORDE un délai à Madame [I] [E] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [I] [E] à s'acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d'une seule mensualité à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, 

En ce cas, 

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [I] [E] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE Madame [I] [E] à payer à la SA D'HLM RATP HABITAT une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi à compter du 12 octobre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

DEBOUTE SA D'HLM RATP HABITAT de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de Monsieur [H] [D]

CONDAMNE Madame [I] [E] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 11 août 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d'allocations familiales,

CONDAMNE Madame [I] [E] à payer à la SA D'HLM RATP HABITAT la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,


LE GREFFIER LE JUGE