Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 18 juillet 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 5] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]





REFERENCES : N° RG 24/01662 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y4DF

Minute : 24/665







S.A. HLM LOGIREP
Représentant : Me Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

 

C/


Monsieur [J] [E]
Madame [P] [E]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 18 juillet 2024 ;

Par Madame Fanny TEMAM, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 30 mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


S.A. HLM LOGIREP, 
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEURS :


Monsieur [J] [E], 
demeurant [Adresse 3]
[Localité 7]

comparant en personne

Madame [P] [E], 
demeurant [Adresse 3]
[Localité 7]

comparante en personne



D'AUTRE PART






EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 janvier 2013, modifié par avant le 12 octobre 2010, la SA D'HLM LOGIREP a donné à bail à Monsieur [J] [E] et Madame [P] [K] épouse [E] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 480,55 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 juillet 2023, la SA D'HLM LOGIREP a fait signifier à Monsieur [J] [E] et Madame [P] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1.137,03 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. 

Par lettre en date du 27 juin 2023 reçue le 3 juillet 2023, la SA D'HLM LOGIREP a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 février 2024, la SA D'HLM LOGIREP a fait assigner Monsieur [J] [E] et Madame [P] [E] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [E] et Madame [P] [E] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles du code des procédures civiles d’exécution,condamner solidairement Monsieur [J] [E] et Madame [P] [E] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2.729,69 euros arrêtée à la date du 23 octobre 2023, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l’audience même en cas de non comparution, augmentée des intérêts légaux à compter du commandement de payer du 7 juillet 2023 visant la clause résolutoire, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à leur départ effectif et celui de tout occupant de leur chef, la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les entiers dépens.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 15 février 2024.

À l'audience du 30 mai 2024, la SA D'HLM LOGIREP, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3.204,20 euros, arrêtée au 7 mai 2024, loyer du mois d’avril 2024 inclus. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

La SA D'HLM LOGIREP soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [J] [E] et Madame [P] [E] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 7 juillet 2023. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. 

Monsieur [J] [E] et Madame [P] [E], comparants, ne contestent pas le principe de la dette. Ils demandent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de leurs prétentions, ils expliquent que Monsieur [J] [E] ne travaille plus depuis plus 1 an mais qu’il a suivi une formation début 2024 lui permettant de débuter prochainement un emploi dans un aéroport rémunéré environ 1.600 euros par mois. Madame [P] [E] déclare être accompagnante des élèves en situation de handicap et compléter son emploi par de l’aide aux devoirs, pour percevoir un salaire mensuel moyen de 1.300 euros. Enfin, ils ajoutent avoir un enfant de 11 ans et des petits crédits à la consommation à hauteur de 123 euros par mois à régler. 

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 18 juillet 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 15 février 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la SA D'HLM LOGIREP le 3 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA D'HLM LOGIREP aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 4 janvier 2013, du commandement de payer délivré le 7 juillet 2023 et du décompte de la créance actualisé au 7 mai 2024 que la SA D'HLM LOGIREP rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 188,28 euros imputée pour des frais.

Conformément à la clause du contrat de bail, à l’article 14, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [J] [E] et Madame [P] [E] à payer à la SA D'HLM LOGIREP la somme de 3.015,92 euros, au titre des sommes dues au 7 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter, de l’assignation du 8 février 2024 sur la somme de 633,76 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient, à l'article 12, une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 7 juillet 2023. 

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. 

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 7 septembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 4 janvier 2013 à compter du 8 septembre 2023.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire 

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [J] [E] et Madame [P] [E] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Ils justifient de leur situation personnelle et financière, notamment par un retour à meilleure fortune du fait du retour de Monsieur [E] à l’emploi, et sont donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [J] [E] et Madame [P] [E] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges et ont commencé à résorber leur dette. 

En outre, la SA D'HLM LOGIREP n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Monsieur [J] [E] et Madame [P] [E] la demande de délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. 

De plus, l’expulsion de Monsieur [J] [E] et Madame [P] [E] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [J] [E] et Madame [P] [E] 

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 8 septembre 2023, Monsieur [J] [E] et Madame [P] [E] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. 

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [J] [E] et Madame [P] [E] à son paiement à compter de 8 septembre 2023, jusqu'à la libération effective des lieux.

Monsieur [J] [E] et Madame [P] [E] étant mariés, conformément à l’article 220 du code civil, ils seront obligés solidairement au paiement de l'indemnité d'occupation.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [J] [E] et Madame [P] [E] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [J] [E] et Madame [P] [E] à payer à la SA D'HLM LOGIREP la somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA D'HLM LOGIREP aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 4 janvier 2013 entre la SA D'HLM LOGIREP d'une part, et Monsieur [J] [E] et Madame [P] [E] d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 7], sont réunies à la date du 8 septembre 2023, 

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [E] et Madame [P] [E] à payer à la SA D'HLM LOGIREP la somme de 3.015,92 euros (trois mille quinze euros et quatre-vingt-douze centimes) au titre des loyers et charges arrêtés au 7 mai 2024, échéance d’avril 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 8 février 2024 sur la somme de 633,76 euros et du présent jugement sur le surplus,

ACCORDE un délai à Monsieur [J] [E] et Madame [P] [E] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [J] [E] et Madame [P] [E] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 50 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, 

En ce cas, 

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [J] [E] et Madame [P] [E] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [E] et Madame [P] [E] à payer à la SA D'HLM LOGIREP une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 8 septembre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [E] et Madame [P] [E] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [E] et Madame [P] [E] à payer à la SA D'HLM LOGIREP la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LE GREFFIER LE JUGE

Page