Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 22 juillet 2024

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
8 allée Baratin
93345 LE RAINCY 

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@ : civil.tprx-le-raincy@justice.fr





REFERENCES : N° RG 23/02524 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YNQN

Minute : 24/672







Madame [W] [C]
Représentant : Me Laurence CLENET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 649

 

C/


S.A. d’HLM LOGIREP
Représentant : Maître [O] [T] de la SELARL [T] ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0159










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 22 Juillet 2024 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 27 Mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR(S) :


Madame [W] [C], 
demeurant [Adresse 2] 
[Localité 4]

Assistée par Me Laurence CLENET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 649



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


S.A. d’HLM LOGIREP, 
demeurant [Adresse 1] 
[Localité 3]

Représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0159



D'AUTRE PART












EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 avril 2013, la SA d'HLM LOGIREP a donné à bail à Madame [W] [C] un logement situé [Adresse 2], moyennant paiement d'un loyer mensuel initial de 338,45 euros.

Par exploit d'huissier du 14 septembre 2023, Madame [W] [C] a fait assigner la SA d'HLM LOGIREP aux fins de voir :
- Enjoindre à la SA d'HLM LOGIREP de réaliser les travaux nécessaires afin de résoudre l'origine des désordres et de remettre en état le plafond et les murs du séjour sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir,
- Réduire le loyer par moitié jusqu'à réalisation des travaux par la SA d'HLM LOGIREP
- Condamner la SA d'HLM LOGIREP au paiement des sommes suivantes :
o 2.136 euros au titre du trouble de jouissance,
o 1180 euros au titre de la réfection du plafond,
o 3.000 euros au titre du préjudice moral,
o 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
o les entiers dépens avec distraction au profit de Maître CLENET.

Après deux renvois à la demande de l'une des partis au moins, l'affaire a été retenue à l'audience du 27 mai 2024. 

A l'audience, Madame [W] [C], assistée de son conseil, sollicite que ses demandes soient déclarées recevables, actualise sa demande au titre du trouble de jouissance à la somme de 3560 euros, et au titre de la réfection du plafond à la somme de 980 euros, et maintient le surplus de ses demandes dans les termes de son acte introductif d'instance. Elle sollicite que la SA d'HLM LOGIREP soit déboutée de ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, et au visa des articles 1719 et 1720 du code civil et de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, Madame [W] [C] explique que, depuis sa prise à bail, alors même que le logement était neuf, elle subit des fuites et infiltrations d'eau dans le plafond de la pièce principale. Elle précise que de l'eau pluviale coule par le plafond dans une bassine qu'elle a positionné au sol. Elle indique que la SA d'HLM LOGIREP est intervenue pour remettre en état le plafond mais n'a jamais réparé les dysfonctionnements, se contentant de refaire les peintures et se prévalant de la garantie dommage ouvrage. Elle fait savoir que les désordres persistent depuis la dernière condamnation par jugement du 24 octobre 2022. Elle rappelle que la perte d'usage a été évaluée, lors de la précédente expertise amiable e janvier 2022, à 178 euros par mois. Au surplus, elle sollicite une réduction de son loyer jusqu'à réalisation des travaux nécessaires pour mettre fin définitivement aux désordres. En outre, elle déclare être fatiguée de dix années de litige, ne pas pouvoir meubler son logement comme elle le souhaite et ne pas pouvoir se reloger dans sa situation, caractérisant un préjudice moral. 
En réponse à la partie adverse sur l'autorité de la chose jugée, elle rappelle que l'autorité de la chose jugée ne peut être opposée lorsque les éventements postérieurs tels que des éléments de préjudices distincts des dommages initialement garantis sont venus modifier la situation antérieure reconnue en justice. Elle ajoute que la demande n'est pas fondée sur la même chose ni la même cause en raison de l'apparition d'un nouveau désordre ou l'aggravation du désordres préexistants et la persistance d'un trouble de jouissance. 

Par conclusions écrites complétées oralement, la SA d'HLM LOGIREP sollicite, à titre principal, que Madame [W] [C] soit déclarée irrecevable en ses demandes. A titre subsidiaire, la SA d'HLM LOGIREP sollicite que Madame [W] [C] soit déboutée de ses demandes. A titre infiniment subsidiaire, la SA d'HLM LOGIREP sollicite que soit ordonnée une expertise judiciaire afin d'apprécier les dommages matériels, leurs origines, les travaux nécessaires, les responsabilités encoures et évaluer les préjudices subis. En tout état de cause, la SA d'HLM LOGIREP demande que Madame [W] [C] soit condamnée au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles et des entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, au visa de l'article 1355 du code civil, la SA d'HLM LOGIREP fait valoir que les demandes de la locataire sont irrecevables du fait de l'autorité de la chose jugée. Elle souligne que Madame [C] ne démontre pas la survenance d'un nouveau sinistre ou de nouveaux dommages depuis la précédente condamnation du 24 octobre 2022. Subsidiairement, sur la demande de travaux et de réduction du loyer, elle fait observer que les demandes de Madame [W] [C], imprécises, ne sauraient fonder une condamnation sous astreinte. Sur la demande de réduction du loyer, elle note que Madame [C] peut jouir pleinement de son appartement, les conséquences du sinistre étant limitées à une auréole au plafond et des décollements de peinture, de sorte que la demande est excessive. Sur la demande de réfection du plafond, si une éventuelle pose de peinture devait intervenir, elle se limiterait au seul plafond où se trouve l'auréole. Or, le devis communiqué excède les désordres allégués. Enfin, sur les demandes indemnitaires de Madame [C], elles ont déjà été tranchées dans la précédente décision et Madame [C] ne justifie pas d'un nouveau sinistre. 

À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 22 juillet 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction. 

MOTIVATION

Sur la recevabilité des demandes de Madame [C]

Selon l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, et notamment la chose jugée. 

En application de l'article 480 du code de procédure civile, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal a, dès son prononcé, l'autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu'il tranche.

Selon l'article 1355 du code civil, l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement et concerne la même chose demandée entre les mêmes parties et selon la même cause.
En l'espèce, il est constant que par jugement du 24 octobre 2022 le juge des contentieux de la protection du Raincy a condamné la SA d'HLM LOGIREP à payer à Madame [W] [C] la somme de 2.940 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance, 260 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et débouté Madame [W] [C] de sa demande d'indemnisation au titre de la réfection du plafond.

Par assignation du 14 septembre 2023, Madame [W] [C] sollicite la réalisation des travaux nécessaires afin de résoudre l'origine des désordres et de remettre en état le plafond et les murs du séjour sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir, de réduire le loyer par moitié jusqu'à réalisation des travaux par la SA d'HLM LOGIREP et de condamner la SA d'HLM LOGIREP en paiement du trouble de jouissance, de la réfection du plafond et du préjudice moral pour la période postérieure au jugement du 24 octobre 2022.

Au soutien de sa demande, Madame [W] [C] produit un rapport d'expertise amiable du 9 février 2022 et un procès-verbal de constat du 2 février 2024.

Il ressort de la comparaison des photographies jointes au rapport d'expertise amiable, antérieur au jugement du 24 octobre 2022, et au procès-verbal de constat, antérieur au jugement du 24 octobre 2022, une aggravation des dommages au plafond du logement de Madame [W] [C], avec désormais une ouverture du plafond donnant sur la plancher du haut. En outre, les demandes indemnitaires visent une période de temps postérieure au précédent jugement.

Dès lors, il ne saurait y avoir identité d'objet.

En conséquence, les demandes formées par Madame [W] [C] sont recevables. 

Sur les demandes au titre des travaux nécessaires :

En application des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Les caractéristiques du logement décent sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit notamment satisfaire aux conditions relatives à l'état d'entretien du clos et du couvert, du gros œuvre du logement et de ses accès. Le logement ne doit pas présenter de risques manifestes pour la santé du locataire provenant de problèmes d'humidité ou d'infiltrations, de ventilation, des réseaux d'électricité, de gaz, d'eau et de chauffage, des matériaux de construction, des canalisations ou des revêtements.

Conformément à l'article 6 a) et 6c), le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués tenu d'assurer au locataire une jouissance paisible du logement loué pendant la durée du bail.

Le bailleur est ainsi notamment responsable des troubles de jouissance subis par le locataire même s'ils proviennent des parties communes de l'immeuble.

En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Il convient de déterminer si les troubles de jouissance sont établis et s'ils sont dus à un manquement du bailleur à son obligation d'assurer une jouissance paisible au locataire.

Dès le 26 avril 2013, la locataire alerte la bailleresse d'une infiltration d'eau dans le plafond du séjour. Une remise en état du plafond a été réalisée en septembre 2018. Par la suite, par cinq courriers entre le 31 janvier 2020 et le 13 octobre 2021, Madame [C] a fait connaître la réapparition des désordres. La SA d'HLM LOGIREP, par courrier du 12 juillet 2021, n'a pas contesté l'existence de fuites infiltrantes dans l'immeuble, expliquant devoir mener des travaux de reprises sur la toiture de l'immeuble et une expertise de la toiture, avant de programmer les travaux de peinture dans le logement de Madame [C]. Par rapport d'expertise amiable, la SAS SARETEC FRANCE a constaté, dans le logement de Madame [C], de la peinture cloquée au plafond et une humidité au testeur d'humidité. Par constat d'huissier du 2 février 2024 a été constaté la persistance des désordres " des traces d'infiltrations importantes avec décollements de revêtement, des boursoufflures ". Il en ressort également une aggravation des désordres, l'huissier de justice indiquant la présence " d'une ouverture donnant sur le plancher du haut ".

Toutefois, la nature des travaux qui seraient nécessaires n'est pas déterminée. Le devis produit par Madame [C] sont des travaux esthétiques provisoires qui ne permettront pas de mettre fin de manière durable aux désordres dus à des infiltrations.

Au surplus il n'y a pas lieu d'ordonner une expertise alors qu'il est constant que deux expertises sont d'ores et déjà en cours notamment dans le cadre de la garantie dommages ouvrages pour déterminer les causes des désordres dans le logement de Madame [C]

En conséquence, il convient de rejeter la demande réalisation de travaux sous astreinte et la demande d'expertise.

Sur le trouble de jouissance et la demande de réduction du loyer

En application des articles 6 et suivantes de la loi du 6 juillet 1989, précités, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent et est ainsi responsable des troubles de jouissance subis par le locataire même s'ils proviennent des parties communes de l'immeuble.

En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Il convient de déterminer si les troubles de jouissance sont établis et s'ils sont dus à un manquement du bailleur à son obligation d'assurer une jouissance paisible au locataire. Selon l'article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 
 
En l'espèce, il ressort des pièces communiquées qu'un contrat de location a été conclu le 12 avril 2013. A compter de cette date, la SA d'HLM LOGIREP, bailleresse, était tenue d'une obligation contractuelle de délivrance à l'égard du locataire.

Par cinq courriers entre le 31 janvier 2020 et le 13 octobre 2021, Madame [C] a fait connaître l'apparition des désordres, non contestés, par le bailleur. Par rapport d'expertise amiable, la SAS SARETEC FRANCE a constaté, dans le logement de Madame [C], de la peinture cloquée au plafond et une humidité au testeur d'humidité. Par constat d'huissier du 2 février 2024 a été constaté la persistance des désordres " des traces d'infiltrations importantes avec décollements de revêtement, des boursoufflures ". Il en ressort également une aggravation des désordres, l'huissier de justice indiquant la présence " d'une ouverture donnant sur le plancher du haut "

Ces désordres caractérisent un manquement du bailleur à ses obligations justifient une indemnisation du locataire qui a vécu dans un logement dégradé pendant plusieurs mois.

L'expert a évalué une perte de jouissance estimée à 178 euros par mois, soit l'intégralité de la surface du séjour. Toutefois, il ressort des éléments produits au débat, et notamment des photographies du rapport d'expertise, que seule une partie du séjour est affectée, comportant une auréole, des cloques, une ouverture donnant sur le plancher du haut et entraînant des écoulements en cas de pluie, nécessitant d'apposer une bassine au sol. 

Compte tenu des éléments versés aux débats, de la nature des nuisances et de leur durée, il convient de fixer le montant de l'indemnisation à hauteur de 80 euros par mois, pendant 21 mois (de novembre 2022 à juillet 2024), soit 1680 euros.

Il convient de condamner la SA d'HLM LOGIREP à payer à Madame [W] [C] la somme de 1.680 euros à titre de dommages en réparation du trouble de jouissance et d'ordonner une diminution du loyer à hauteur de 80 euros par mois, à compter d'août 2024, jusqu'à réalisation des travaux de réfection du plafond.

Sur la demande au titre du préjudice matériel

Selon l'article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l'espèce, Madame [C] demande également que la SA d'HLM LOGIREP lui verse la somme de 980 euros au titre du préjudice matériel constitué par la remise en état du plafond, affirmant vouloir réaliser les réparations elle-même.

Toutefois, la remise en état du plafond ne permettra pas de mettre fin de manière permanente aux désordres, en ce qu'elle n'aura qu'une visée esthétique provisoire. En outre, deux expertises sont en cours pour déterminer les causes des désordres avant de faire procéder aux travaux de reprise adéquats. 

Dans ces conditions, Madame [C] sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur le préjudice moral

Selon l'article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l'espèce, il ressort du procès-verbal de constat du 2 février 2024 que les désordres persistent et s'aggravent sur le plafond du séjour avec des écoulements en cas de pluie, nécessitant toujours d'apposer une bassine au sol et le passage réguliers de voisins en cas de fortes pluies.

Cette vigilance et l'anxiété qui en découle caractérisent un préjudice moral.

Au regard de l'ensemble de ces éléments il convient de condamner la SA d'HLM LOGIREP à verser à Madame [W] [C] la somme de 400 euros en réparation de son préjudice moral.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, il convient de condamner la SA d'HLM LOGIREP aux dépens de l'instance. En revanche, conformément à l'article 699 du code de procédure civile, il n'en sera pas ordonné distraction, cette possibilité d'assortir au profit de l'avocat le droit de recouvrer directement les dépens étant limité aux matières où le ministère d'avocat est obligatoire, ce qui n'est pas le cas des instances devant le Juge des contentieux de la protection.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Madame [W] [C] les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner la SA d'HLM LOGIREP, tenue aux dépens, à lui payer à la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

Eu égard à l'issue du litige, Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM LOGIREP les frais irrépétibles qu'elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée par jugement du Tribunal de proximité du Raincy du 24 octobre 2022,

DECLARE recevables les demandes formées par Madame [W] [C] ;

CONDAMNE la SA d'HLM LOGIREP à payer à Madame [W] [C] la somme de 1.680 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du trouble de jouissance ;

ORDONNE une diminution du loyer à hauteur de 80 euros par mois, à compter du mois d'août 2024 jusqu'à réalisation des travaux de réfection du plafond ;

CONDAMNE la SA d'HLM LOGIREP à payer à Madame [W] [C] la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral ;

DEBOUTE Madame [W] [C] de sa demande d'indemnisation au titre de la réfection du plafond ;

DEBOUTE Madame [W] [C] de sa demande de réalisation de travaux ;

DEBOUTE la SA d'HLM LOGIREP de sa demande d'expertise ;

MET les dépens de l'instance à la charge de la SA d'HLM LOGIREP ;

REJETTE la demande de distraction ;

CONDAMNE la SA d'HLM LOGIREP à payer Madame [W] [C] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SA d'HLM LOGIREP de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

 LE GREFFIER LE PRÉSIDENT