Tribunal Judiciaire · Saisies Immobilières — 19 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGE DE L’EXECUTION CHARGE DU SERVICE
DES SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT D’ORIENTATION
ORDONNANT LA VENTE FORCEE

DU 19 JUILLET 2024


N° RG 23/00173 - N° Portalis DB22-W-B7H-RXWG
Code NAC : 78A

ENTRE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 17] SISE [Adresse 8] ET [Adresse 2] À [Localité 20], représenté par son syndic, le Cabinet AE2C SYNDIC, société à responsabilité limitée immatriculée au immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 878 915 131, dont le siège social est situé [Adresse 1] à [Localité 22], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

CREANCIER POURSUIVANT
Représenté par Maître Marion CORDIER de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIÉS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 189.
 
ET

Monsieur [S] [V], né le [Date naissance 4] 1988 à [Localité 21], de nationalité française, demeurant [Adresse 7] à [Localité 16].

Madame [T] [Y] [R] [U] divorcée [V], née le [Date naissance 6] 1990 à [Localité 14], de nationalité française, demeurant [Adresse 3] à [Localité 13].
Bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2024-000345 du 17/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Versailles

Divorcés suivant jugement du Juge aux affaires familiales du Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES en date du 18 mai 2017.

PARTIES SAISIES
Monsieur [S] [V] étant ni comparant, ni représenté.
Madame [T] [U] étant représentée par Maître Stéphanie CHANOIR, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 143.


S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE, société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 542 029 848, dont le siège social est situé [Adresse 5] à [Localité 15], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux audit siège.

CREANCIER INSCRIT
Représenté par Maître Elisa GUEILHERS de la SELARLU ELISA GUEILHERS AVOCAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 96.

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Président : Anaëlle PRADE
Greffier : Sarah TAKENINT

DÉBATS
À l’audience du 12 juin 2024, tenue en audience publique.


***


Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date des 7 septembre 2023, signifié Madame [T] [U] divorcée [V] et 18 septembre 2023, signifié à Monsieur [S] [V], lesquels ont été publiés le 09 octobre 2023 au Service de la publicité foncière de [Localité 21] 2, Volume 2023 S n°124 et n°125, et dénoncé aux créanciers inscrits, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 17] a poursuivi la vente des droits et biens immobiliers appartenant à Monsieur [S] [V] et Madame [T] [U] divorcée [V], situés dans un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 17] », sis [Adresse 8] à [Localité 20] (78), cadastré section AW n°[Cadastre 9] lieudit « [Adresse 18] » pour une contenance de 19a 28ca, AW n°[Cadastre 10] lieudit « [Adresse 19] » pour une contenance de 05a 10ca, AW n°[Cadastre 11] lieudit « [Adresse 18] » pour une contenance de 02a 66ca, AW n°[Cadastre 12] lieudit « [Adresse 19] » pour une contenance de 01a 01ca, consistant aux lots n°9 et n°78, plus amplement désigné au cahier des conditions de vente.

Par acte d’huissier délivré le 04 décembre 2023, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 17] a fait assigner Monsieur [S] [V] et Madame [T] [U] divorcée [V] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Versailles, afin de comparaître à l’audience d’orientation de la procédure de saisie immobilière.

Le cahier des conditions de vente a été déposé le 08 décembre 2023 au greffe du juge de l’exécution.

Par dernières conclusions notifiées le 20 mars 2024 par RPVA, Madame [T] [U] divorcée [V] demande au juge de l’exécution, à titre principal d’annuler le commandement de payer du 07 septembre 2023 et débouter le créancier poursuivant de l’intégralité de ses demandes, à titre subsidiaire de fixer la mise à prix à la somme de 28.500 euros et rejeter la déclaration de créance du CREDIT FONCIER DE FRANCE, à titre infiniment subsidiaire de ramener l’indemnité d’exigibilité à l’euro symbolique. 
Par dernières conclusions notifiées le 07 juin 2024 par RPVA, le créancier poursuivant sollicite du juge de l’exécution de mentionner le montant retenu pour la créance du poursuivant, arrêtée au 01er juin 2023 à la somme de 9.362,72 euros en principal, frais et intérêts, outre intérêts au taux légal majoré à compter de cette date, d’ordonner la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis et fixer à 10 semaines la date à laquelle il sera procédé à l’adjudication, débouter la partie saisie de toutes demandes.

Par dernières conclusions notifiées le 11 juin 2024 par RPVA, le CREDIT FONCIER DE FRANCE demande au juge de l’exécution, à titre principal de débouter Madame [T] [U] divorcée [V] de l’ensemble de ses demandes, de déterminer les modalités de poursuite de la procédure, de mentionner le montant de la créance du CREDIT FONCIER DE FRANCE en principal, intérêts, frais et autres accessoires, d’ordonner la vente forcée des biens et droits immobiliers de la partie saisie. À titre subsidiaire et en cas de vente sur autorisation judiciaire, condamner la partie saisie au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions.

L'affaire a été dernièrement évoquée à l’audience du 12 juin 2024, au cours de laquelle les parties ont soutenu oralement leurs conclusions, la partie saisie sollicitant en outre le rejet des demandes formulées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Monsieur [S] [V], régulièrement assigné, n’a pas comparu à l’audience. 

La décision a été mise en délibéré au 05 juillet 2024, prorogé au 19 juillet 2024.


MOTIFS DE LA DECISION


Sur la demande en suspension de la procédure de saisie immobilière

Madame [T] [U] divorcée [V] soutient que le commandement de payer valant saisi du 07 septembre 2023 est prématuré. Elle indique qu’elle a bénéficié de mesures imposées par la commission de surendettement des Yvelines par décision du 02 juillet 2021, que la commission leur a accordé un moratoire pour vente amiable de 18 mois et que la décision de la commission de surendettement a été confirmée par jugement du 07 février 2023. 

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 17] et le CREDIT FONCIER DE FRANCE rétorquent que les biens saisis ont été acquis par Monsieur [S] [V] et Madame [T] [U] divorcée [V] pour le compte de la communauté lorsqu’ils étaient mariés et qu’ils sont désormais indivis à la suite de leur divorce prononcé par jugement du 18 mai 2017. Ils considèrent que la procédure de surendettement ne concernant que l’un des codébiteurs, Madame [T] [U] divorcée [V], celle-ci n’est pas de nature à suspendre la poursuite de la procédure. 

La demande formulée par la partie saisie, visant à « dire nul et de nul effet le commandement de payer » s’analyse en réalité en une demande de suspension de la procédure de saisie immobilière eu égard à la procédure de surendettement dont bénéficie Madame [T] [U] divorcée [V] et non en une demande de nullité, celle-ci n’étant fondée sur aucun vice de forme et aucun grief n’étant allégué. 

Par application de l’article L. 733-16 du Code de la consommation, les créanciers auxquels sont opposables les mesures imposées par la commission en application des articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 ou celles prises par le juge en application de l'article L. 733-13 ne peuvent exercer des procédures d'exécution à l'encontre des biens du débiteur pendant la durée d'exécution de ces mesures. 

Cependant, en cas de condamnation solidaire, le créancier conserve son droit de poursuite à l'encontre des coobligés, la dette n'étant pas éteinte. Ainsi, lorsque la dette dont le recouvrement est poursuivi est une dette solidaire engageant les biens acquis par les débiteurs coïndivisaires et que l'un des codébiteurs n'a pas été déclaré en situation de surendettement, la procédure de saisie immobilière ne peut être suspendue à l'égard de ce dernier. Il en résulte que le surendettement de l'un des débiteurs d'une dette commune et solidaire n'affecte pas l'engagement du conjoint qui n'en fait pas l'objet.

En l’espèce, il est constant que le bien immobilier, objet de la présente procédure de saisie immobilière, est un bien acquis par Monsieur [S] [V] et Madame [T] [U] divorcée [V] durant leur mariage, sous le régime de la communauté réduite aux acquêts. Ce bien, initialement acquis pour le compte de la communauté, doit désormais être considéré comme un bien indivis, à la suite du divorce prononcé par jugement du 18 mai 2017. 

Or, il ressort de l’ordonnance rendue le 14 juin 2018 par le tribunal judiciaire de Versailles et du jugement rendu le 07 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Versailles, que Monsieur [S] [V] et Madame [T] [U] divorcée [V] ont été condamnés solidairement au paiement de charges de copropriétés. 
La procédure de saisie immobilière ne peut donc être suspendue à l'égard de Monsieur [S] [V], celui-ci n’ayant pas été déclaré en situation de surendettement.

En conséquence, la demande de nullité du commandement de payer, qui s’apparente en réalité à une demande de suspension de la procédure de saisie immobilière, sera rejetée. 


Sur la demande de revalorisation de la mise à prix des immeubles saisis

Madame [T] [U] divorcée [V] considère que la mise à prix de 15.059,82 euros est insuffisante au regard de la valeur de l’immeuble saisi et de l’augmentation des prix du marché dans le secteur, ce pourquoi elle sollicite une revalorisation de la mise à prix à la somme de 28.500 euros. 

L’article L. 322-6 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution énonce que : « Le débiteur peut, en cas d'insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l'immeuble et les conditions du marché. Toutefois, à défaut d'enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale ». 

La charge de la preuve incombe au saisi demandeur qui doit produire des éléments permettant de considérer que la mise à prix est manifestement insuffisante. 

En l’occurrence, la mise à prix a été fixée à la suite notamment du procès-verbal descriptif du 16 novembre 2023, établi par le commissaire de justice sur la base d’examens approfondis et accompagné de photographies permettant de vérifier la réalité des indications fournies par le commissaire de justice. Or, pour s’opposer à la mise à prix, la partie saisie fournit qu’une simple indication des prix du marché pratiqué dans le secteur géographique du bien, sans produire un quelconque avis de valeur du bien. Il n’est donc pas démontré que cette mise à prix est manifestement insuffisante. Elle apparaît au contraire attractive. 

Il convient de rappeler que la mise à prix ne constitue qu’un départ d’enchères, qui ne saurait être équivalent aux prix du marché et à la valeur vénale du bien saisi. Il est usuel de proposer une mise à prix inférieure à la valeur réelle estimée du bien immobilier saisi de manière à attirer les enchérisseurs et à faciliter la vente.

Par conséquent, Madame [T] [U] divorcée [V] sera déboutée de sa demande de revalorisation de la mise à prix du bien saisi, qui sera fixée à la somme de 15.059,82 euro.


Sur les contestations relatives à la créance du CREDIT FONCIER DE FRANCE 


Sur la recevabilité de la déclaration de créance


Madame [T] [U] divorcée [V] indique qu’en l’absence de décompte précis de la créance du CREDIT FONCIER DE FRANCE, la partie saisie ne peut apprécier la validité de la créance revendiquée. Elle fait notamment valoir que le décompte ne comporte aucune date, qu’en l’absence d’historique et de courrier de déchéance la partie saisie ne peut apprécier le caractère liquide et exigible de la créance revendiquée. 

Le créancier inscrit soutient que s’il n’a pas prononcé la déchéance du terme du prêt, c’est en raison de la procédure de surendettement dont bénéficie Madame [T] [U] divorcée [V]. Il fait valoir que sa créance n’est, certes, pas exigible, mais qu’il était tenu de la déclarer et produit un décompte actualisé à la date du 10 janvier 2024.

En application de l’article de R. 322-12 du Code des procédures civiles d’exécution, le délai dans lequel le créancier inscrit, à qui a été dénoncé le commandement de payer valant saisie, déclare sa créance est de deux mois à compter de la dénonciation.

Aux termes de l’article L. 331-2 du Code des procédures civiles d’exécution, les créanciers sommés de déclarer leur créance et qui ont omis de le faire sont déchus du bénéfice de leur sûreté pour la distribution du prix de vente de l'immeuble.

Il convient de rappeler qu’à peine de déchéance du bénéfice de sa sûreté pour la distribution du prix de vente de l'immeuble, tout créancier inscrit doit déclarer sa créance, peu important qu'elle ne soit pas exigible et que le décompte de sa créance ne soit pas actualisé au jour même de sa déclaration.

En l’espèce, le commandement de payer valant saisie a été dénoncé le 06 décembre 2023 au CREDIT FONCIER DE FRANCE et ce dernier justifie avoir déclaré sa créance le 31 janvier 2024 auprès du greffe du juge de l’exécution de Versailles, soit dans le délai imparti de deux mois, peu important que la créance revendiquée ne soit pas exigible et que le décompte de sa créance ne soit pas actualisé. En effet, contrairement au créancier poursuivant, le créancier inscrit n’a pas à justifier d’une créance exigible au moment de sa déclaration de créance, celle-ci étant fixée à hauteur de 154.571,62 euros selon décompte arrêté au 10 janvier 2024. 

Dès lors, la déclaration de créance du CREDIT FONCIER DE FRANCE d’un montant de 154.571,62 euros selon décompte arrêté au 10 janvier 2024, sera déclarée recevable. 


Sur la contestation relative à l’indemnité d’exigibilité anticipée du prêt


Madame [T] [U] divorcée [V] sollicite la réduction de la clause pénale, d’un montant égal à 7% du capital restant dû, à une somme symbolique au regard du montant du taux d’intérêts pratiqué par le prêteur. 

Le CREDIT FONCIER DE FRANCE rétorque que l’indemnité de 7% est fixée à un taux usuel s’agissant de crédits immobiliers et tend à réparer le préjudice subi par le prêteur, privé des intérêts devant courir pendant la durée du prêt du fait de sa résiliation anticipée. 

Selon l'article 1152 ancien devenu 1231-5 du Code civil, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. 

L’indemnité contractuelle de résiliation litigieuse, fixée par le contrat de prêt à 7% du capital restant dû, s’analyse en une clause pénale susceptible de modération, en application du texte susvisé.

Sa mise en œuvre ne nécessite pas de la part du prêteur la démonstration d’un préjudice, qui résulte de la seule exigibilité anticipée du prêt, qui rompt à elle seule l’équilibre financier du prêt. 

Le prêt litigieux a été consenti le 23 août 2012 pour un montant en principal de 95.000 euros au taux nominal fixe de 4,45 % l’an amortissable sur une durée de 30 ans.




À la suite de la dénonciation faite le 06 décembre 2023 au CREDIT FONCIER DE FRANCE de l’assignation délivrée par le créancier poursuivant à l’encontre des parties saisies, le CREDIT FONCIER DE FRANCE a été tenu de déclarer sa créance. Le décompte produit par ce dernier atteste d’une indemnité d’exigibilité de 7 % calculée sur la base de 143.694,54 euros, montant dû au 06 décembre 2023, soit le jour de la dénonciation de l’assignation des parties saisies par le créancier poursuivant. 

Au regard de ces éléments, et du préjudice nécessairement subi par le prêteur du fait de cette résiliation anticipée, le montant de la clause pénale, qui n’apparaît pas excessif, ne donne pas lieu à réduction.

La demande de réduction de l’indemnité d’exigibilité anticipée du prêt sera rejetée. 


Sur le titre exécutoire et la créance

Aux termes de l'article L. 311-2 du Code des procédures civiles d'exécution, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

Le texte de l'article R. 322-15 du Code des procédures civiles d'exécution rajoute qu'à l'audience d'orientation, le juge de l'exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L.311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu'il autorise la vente amiable, le juge s'assure qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

En l'espèce, le créancier poursuivant justifie d'un titre exécutoire constitué par :
La copie exécutoire d’une ordonnance en la forme des référés rendue le 14 juin 2018 par le tribunal judiciaire de Versailles, signifiée le 21 juin 2018 et définitive à défaut d’appel, selon certificat de non-appel du 18 juillet 2018 ;La copie exécutoire d’un jugement rendu le 07 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Versailles, signifié les 26 mai 2021 et 25 juin 2021 et définitif à défaut d’appel, selon certificat de non appel du 7 décembre 2021 ;
En vertu de ce titre, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 17] justifie d'une créance liquide et exigible au sens de l'article L. 311-2 du Code des procédures civiles d'exécution.

Le décompte de la créance établi par le SDC DE LA [Adresse 17] apparaît conforme aux causes de l’ordonnance et du jugement, à l’exception des somme de 211,09 euros et 198,88 euros qui y figurent au titre des dépens dont le recouvrement ne peut être poursuivi que sur le fondement d’un état de frais vérifié, ainsi que des frais de procédure pour un montant global de 844,78 euros, qui donneront lieu le cas échéant à taxation dans le cadre de la présente procédure mais doivent être retranchés du montant de la créance.


Le montant de la créance sera donc mentionné à la somme de 9.362,72 – 211,09 – 198,88 – 844,78 = 8.107,97 euros en principal, frais et intérêts, arrêtée au 01er juin 2023, outre les intérêts au taux légal majoré à compter de cette date.

La créance du poursuivant sera fixée à cette somme.


Sur l'orientation de la procédure

Faute de demande de vente amiable, il convient d'ordonner la vente forcée de l'immeuble saisi sur la mise à prix fixée par le créancier poursuivant.

En application de l'article R. 322-26 du Code des procédures civiles d'exécution, il convient également d'autoriser le créancier poursuivant, d'une part, à faire procéder à la visite des biens saisis selon les modalités fixées au dispositif, et de l'autre, à faire paraître la publicité de vente forcée sur internet.

Il convient néanmoins de rappeler aux parties qu’en application de l'article L. 322-1 alinéa 2 du Code des procédures civiles d'exécution, en cas d'accord entre le débiteur, le créancier poursuivant, les créanciers inscrits sur l'immeuble saisi à la date de la publication du commandement de payer valant saisie, les créanciers inscrits sur l'immeuble avant la publication du titre de vente, lesquels sont intervenus dans la procédure, et le créancier mentionné au 1° bis de l'article 2374 du Code civil, les biens saisis peuvent être vendus de gré à gré après l'orientation en vente forcée, et ce jusqu'à l'ouverture des enchères.


Sur les autres demandes et les dépens

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile. Les demandes formées à ce titre seront rejetées. 

Les dépens seront compris dans les frais taxés.


PAR CES MOTIFS

Le Juge de l'exécution, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

REJETTE les demandes de nullité du commandement de payer et de suspension de la procédure de saisie immobilière ; 

REJETTE la demande de revalorisation de la mise à prix, fixée à la somme de 15.095,82 euros ;

DECLARE recevable la déclaration de créance du CREDIT FONCIER DE FRANCE d’un montant de 154.571,62 euros selon décompte arrêté au 10 janvier 2024 ;

REJETTE la demande de réduction de l’indemnité d’exigibilité anticipée du prêt ;

REJETTE toutes les contestations et demandes incidentes de Madame [T] [U] divorcée [V] ;
ORDONNE la vente forcée à l'audience du MERCREDI 13 NOVEMBRE 2024 à 09h30 des biens immobiliers appartenant à Monsieur [S] [V] et Madame [T] [U] divorcée [V], tels que désignés au cahier des conditions de vente ;

MENTIONNE le montant retenu en principal, frais et intérêts pour la créance du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 17] à la somme de 8.107,97 euros en principal, intérêts et accessoires, arrêtée au 01er juin 2023, outre les intérêts au taux légal majoré à compter de cette date ;

AUTORISE le créancier poursuivant à faire procéder à la visite des biens saisis dans les jours précédant la vente, à raison de deux visites de deux heures chacune, entre 9h et 18h, par tel huissier de son choix, assisté le cas échéant de tout expert chargé d'établir les diagnostics requis et, si nécessaire, d'un serrurier et de la force publique ou de deux témoins ;

AUTORISE le créancier poursuivant à faire paraître la publicité de vente forcée sur internet ;

RAPPELLE que les biens saisis peuvent être vendus de gré à gré dans les conditions de l’article L. 322-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d'exécution, après l'orientation en vente forcée, et ce jusqu'à l'ouverture des enchères ;

REJETTE les demandes formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT que les dépens seront compris dans les frais taxés.

Fait et mis à disposition à Versailles, le 19 Juillet 2024.

Le Greffier Le Président
Sarah TAKENINT Anaëlle PRADE