Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 2ème section — 18 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :


■

8ème chambre 
2ème section

 
N° RG 22/05396 
N° Portalis 352J-W-B7G-CWVRF

N° MINUTE : 


Assignation du :
27 Avril 2022


JUGEMENT 
rendu le 18 Juillet 2024 
DEMANDEUR

Monsieur [W] [A] [O] [F]
demeurant [Adresse 7], 
[Localité 3], Portugal 
élisant domicile en application de l’article 689-1 du code de procédure civile dans le cabinet de Maître Barberine Martinet de Douhet 
[Adresse 2], [Localité 4] 

représenté par Maître Barberine MARTINET DE DOUHET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1370


DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] [Localité 5], représenté par son syndic, le Cabinet CORRAZE, SARL
[Adresse 1] 
[Localité 5]

représentée par Maître Lionel BUSSON de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant/postulant, vestiaire #P0466


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Anita ANTON, Vice-présidente
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière
Décision du 18 Juillet 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 22/05396 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWVRF


DEBATS

A l’audience du 25 Avril 2024 présidée par Frédéric LEMER GRANADOS tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 Juillet 2024.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort




EXPOSÉ DU LITIGE

L'immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 5] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il comprend deux bâtiments respectivement nommés A et B. Il leur est attaché une quote-part des charges communes générales et une quote-part des charges communes spéciales propres à chacun d'eux. 

Le syndic de l'immeuble est le Cabinet Corraze. 

Monsieur [W] [F] est copropriétaire dans le bâtiment A du lot n° 1011 qu'il a acquis. 
Ce lot représente 54/10.434 millièmes en charges bâtiment A. 
Ce lot représente 46/10.364 millièmes en charges générales. 

Il y est également copropriétaire des lots n° 1010, 1201, 1202 et 1203 que sa mère, Madame [M] [F], décédée le 27 mars 2018, à [Localité 8], lui a légués.

Monsieur [W] [F] est également le seul copropriétaire du bâtiment B correspondant aux lots 1102 (cave) et 1101 (habitation) et 1205 (jouissance exclusive d'un jardin et d'un patio). Ces lots représentent 936/10.364 millièmes en charges générales. 
 
L'ensemble des lots représente en charges générales 2.323 millièmes sur 10.364 millièmes. 
 
Le 28 novembre 2016, les copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 6], se sont réunis en assemblée générale. Il a été pris la décision de créer des caves dans des parties communes du sous-sol du bâtiment A et un budget a été approuvé à cet effet.
 
Le 15 novembre 2017, l'assemblée générale des copropriétaires a décidé, dans sa résolution n° 15, " de répartir le coût total des travaux de création de caves entre les propriétaires acquéreurs en proportion des surfaces respectives de chaque cave ".
 
Lors de cette assemblée générale, la cession des parties communes concernées a été autorisée et il a été décidé que seuls les propriétaires des caves nouvellement créées pouvaient être appelés à contribuer à l'ensemble des frais engendrés par la création desdites caves, lesquels comprenaient le coût des travaux de leur création ainsi que l'ensemble des frais et honoraires liés à la réalisation des actes de cession et de modificatif du règlement de copropriété. 

Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 14 mars 2019, Monsieur [W] [F] a refusé l'offre d'aliénation qui lui a été faite du lot de cave n° 1016 nouvellement créé. 

Par jugement du 1er juillet 2021, le tribunal judiciaire de Paris a condamné le syndicat des copropriétaires à rembourser à Monsieur [W] [F] les sommes qu'il lui avait imputées au titre de travaux de création de caves, au débit de son compte de charges de copropriété. Ce jugement est définitif.

Le 1er mars 2022, l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] [Localité 5] a pris les résolutions litigieuses suivantes :

Résolution n° 2 : " Approbation des comptes 2021 (vote art. 24) 
Il est rappelé en application de l'article 9-1 du décret du 17 mars 1967, que les copropriétaires ont la possibilité de procéder au contrôle des pièces justificatives des dépenses de l'immeuble, le même jour que le contrôle effectué par le conseil syndical et en se joignant à lui. 
L'assemblée approuve en leur forme, teneur, imputation et répartition les comptes de charge de l'exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021 arrêtés à la somme de 59.609,94 euros pour les dépenses courantes, ainsi que les annexes comptables. 
Vote contre : [F] [W], [F] [M] 
Abstention : 
Adoptée à la majorité des voix exprimées ". 

Résolution n° 15 : " Suite au jugement du 1er juillet 2021 ayant débouté le syndicat des copropriétaires de sa créance sur Monsieur [F] [W], approbation du compte " copropriétaires - créances douteuses ", et remboursement du compte " avance copropriétaire défaillant " du même montant appelé par le syndic pour combler la trésorerie (Vote Art. 24) 
L'assemblée approuve le compte " copropriétaires - créances douteuses " pour un montant de 24.971,27euros. Cette somme sera immédiatement répartie entre tous les copropriétaires en proportion des millièmes généraux. 
Concomitamment, il est procédé au remboursement du compte " avance copropriétaire défaillant " du même montant appelé par le syndic pour combler la trésorerie. 
Information sur la procédure de l'article 29-1 loi du 10 juillet 1965 : " Si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur du syndicat. " 
Vote contre [F] [W], [F] [M] 
Abstention : 
Adoptée à la majorité des voix exprimées " 

Résolution n° 16 : " Mise en vente de la cave n°5 (lot 1016) appartenant au syndicat des copropriétaires - proposition de rachat de Monsieur [E] (Vote Art. 26) 
Décision du 18 Juillet 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 22/05396 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWVRF

L'assemblée décide la cession de la cave n°5 (lot 1016) appartenant au syndicat des copropriétaires, à Monsieur [E], pour un prix de 14.000 euros. Les frais de cession (notaires, publication, taxes) seront à la charge de l'acquéreur. L'assemblée donne mandat au syndic pour accomplir toutes formalités. 
Vote contre [F] [W], [F] [M] 
Abstention : 
Adoptée à la majorité des copropriétaires ". 
 
Résolution n° 18 : " Travaux de remplacement du collecteur fuyard au droit de la terrasse de Madame [B] suite aux infiltrations sur le mur des caves (Vote Art. 24) 
L'assemblée décide de procéder aux travaux de remplacement du collecteur pluvial fuyard au droit de la terrasse de Madame [B], suivant un budget de 18.000 euros TTC. 
Honoraires syndic : 4.5 % du montant HT des travaux. 
Répartition en millièmes généraux 
Date de début des travaux : Mai 2022 
Date d'exigibilité des appels de fonds : 1er avril 2022 
Vote contre [F] [W], [F] [M] 
Abstention : 
Adoptée à la majorité des voix exprimées

Monsieur [W] [F] s'est opposé à ces résolutions. 

Par exploit de commissaire de justice délivré le 27 avril 2022, Monsieur [W] [F] a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic, le Cabinet Corraze, afin de voir notamment : 

- à titre principal, prononcer la nullité des résolutions 2, 15, 16, et 18 de l'assemblée générale du 1er mars 2022 du [Adresse 6], [Localité 5], 

- à titre subsidiaire compléter la résolution numéro 2 en jugeant que : 

 les charges relatives aux travaux de création des nouvelles caves (463,44 euros), seront supportées par les seuls propriétaires des lots 1012, 1013, 1014, 1015 et 1017 et non par l'ensemble des copropriétaires ; 
le paiement des condamnations prononcées par le jugement du tribunal judiciaire du 1er juillet 2021 (7.785,20 euros), les avances destinées à alimenter le compte dit " compte propriétaire défaillant Mr [F] " (soit 121,48 euros) et les charges figurant à la rubrique " 623 Rémunérations des tiers intervenants " à la date du 18/08/21, sous l'intitulé " [N] [K] Procédure [F] [W] " (soit 1.080 euros) seront supportées par les copropriétaires de tous les lots à l'exception des propriétaires des lots 1010, 1011, 1101, 1102, 1201, 1202, 1203 et 1205 de Monsieur [F] ; 
les charges spéciales au bâtiment A (1.985,50 euros) seront supportées par les copropriétaires de tous les lots à l'exception des propriétaires des lots 1101, 1102 et 1205 du bâtiment B de Monsieur [F]. 
- et à titre subsidiaire compléter la résolution numéro 16 en jugeant que la charge de la perte (15.328,20 euros) entre le prix de construction de la cave numéro 5 lot 1016 (29.328,20 euros) et son prix de vente (14.000 euros) sera supportée par les seuls propriétaires de caves (lots 1012, 1013, 1014, 1015 et 1017) et non par l'ensemble des copropriétaires. 
 
Par jugement rendu le 19 mai 2022 selon la procédure accélérée au fond, le tribunal judiciaire de Paris a nommé Me [R] [U], administrateur judiciaire en qualité de mandataire successoral, à l'effet d'administrer provisoirement la succession de Madame [M] [V] [C] [X] veuve [F], pour une durée de 12 mois à compter du jugement.

Par conclusions en réplique n° 3 notifiées par voie électronique le 25 septembre 2023, Monsieur [W] [F] demande au tribunal de:

" Vu les articles 10-1, 24 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et son Décret d'application, 
Vu les articles 1100-1, 1188, 1240, 1241, 1383 et 1383-2 du code civil, 
Vu les articles 12, 31, 408, 689-1, 699, 700 du Code de Procédure Civile, 
Vu les pièces énumérées dans le bordereau de communication de pièces ci-dessous : 
1. Règlement de copropriété du [Adresse 6] 
2. Procès- verbal de l'assemblée générale du [Adresse 6] du 15 novembre 2017 
3. Acte modificatif au règlement de copropriété et état descriptif de division de l'immeuble sis à [Localité 5], [Adresse 6] en date du 9 novembre 2020 
4. Jugement du tribunal judiciaire de Paris (chambre charges de copropriété) du 1er juillet 2021 déboutant le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de charges afférentes aux travaux de création de caves à l'encontre de Monsieur [W] [F] et le condamnant au paiement de diverses sommes et certificat de non appel en date du 10 novembre 2021
5. Lettres de mise en demeure de Monsieur [W] [F] au syndic en RAR en dates des 3, 18 et 22 septembre 2021 dans laquelle apparaissent les sommes dues par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] [Localité 5] au titre du jugement du 1er juillet 2021, et dont le contenu n'a pas été contesté ainsi que le courriel officiel et la lettre officielle de l'avocat de Monsieur [W] [F] à l'avocat du syndicat des copropriétaires en dates des 5 et 25 novembre 2021 restés sans réponse et sans effet 
6. Convocation à l'assemblée générale du [Adresse 6] du 1er mars 2022 
7. Procès-verbal de l'assemblée générale du [Adresse 6] du 1er mars 2022 
8. Avis de notification du 7 mars 2022 
9. Lettre de Monsieur [W] [F] au syndic en date du 12 avril 2022 en réponse à lettre du syndic dite " relance amiable " à Monsieur [W] [F] en date du 11 avril 2022 
10. Lettre de Monsieur [W] [F] au syndic en date du 28 novembre 2022 aux fins de lui rappeler que la copropriété reste lui devoir les sommes au paiement desquelles elle a été condamnée par le jugement du 1er juillet 2021 
11. Procès-verbal de l'assemblée générale du [Adresse 6] du 28 novembre 2016 
12. Conclusions de Monsieur [W] [F] signifiées le 15 avril 2021 devant le tribunal judiciaire de Paris dans le cadre de la procédure en recouvrement de charges liées aux travaux de création de caves dans le bâtiment A 
13. Compte de charges de Monsieur [W] [F] pour la période du 01/01/2014 au 10/01/2023 
14. Convocation à l'assemblée générale du [Adresse 6] du 16 février 2023 
15. Procès-verbal de l'assemblée générale du [Adresse 6] du 16 février 2023 
16. Testament de [M] [F] 
17. Procès-verbal de saisie attribution effectuée le 27 juillet 2023 à la demande de Monsieur [W] [F] en exécution du jugement du tribunal judiciaire du 1er juillet 2021 
18. Relevé du compte de charges de Monsieur [W] [F] du 01/01/2022 au 07/09/2023 

JUGER que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] [Localité 5] a avoué judiciairement (article 1383-2 du code civil) le 14 décembre 2022 n'avoir recrédité le compte de charges de Monsieur [W] [F] que de la somme de 24.971,27 euros au lieu des 29.328,20 euros prévus par le jugement rendu par le tribunal judiciaire chambre charges de copropriété le 1er juillet 2021, 

PRONONCER la nullité des résolutions 2, 15, 16, et 18 du procès-verbal de l'assemblée générale du 1er mars 2022 du [Adresse 6], [Localité 5], 

Subsidiairement, au cas où le tribunal n'annulerait pas la résolution numéro 2, 

L'INTERPRETER EN JUGEANT que : 

les charges relatives aux travaux de création des nouvelles caves (463,44 euros), seront supportées par les seuls propriétaires des lots 1012, 1013, 1014, 1015 et 1017 et non par l'ensemble des copropriétaires ; 
le paiement des condamnations prononcées par le jugement du tribunal judiciaire du 1er juillet 2021 (9.381,69 euros), les avances destinées à alimenter le compte dit " compte propriétaire défaillant Mr [F] " (soit 121,48 euros) et les charges figurant à la rubrique " 623 Rémunérations des tiers intervenants " à la date du 18/08/21, sous l'intitulé " [N] [K] PROCÉDURE [F] [W] " (soit 1.080 euros) seront supportées par les copropriétaires de tous les lots, à l'exception des propriétaires des lots 1010, 1011, 1101, 1102, 1201, 1202, 1203 et 1205 de Monsieur [F] ; 
les charges spéciales au bâtiment A (1.985,50 euros) seront supportées par les copropriétaires de tous les lots, à l'exception du propriétaire des lots 1101, 1102 et 1205 du bâtiment B, à savoir Monsieur [W] [F]. 
Subsidiairement, au cas où le tribunal n'annulerait pas la résolution numéro 16, 

L'INTERPRETER EN JUGEANT que la charge de la perte (15.328,20 euros) entre le prix de construction de la cave numéro 5 lot 1016 (29.328,20 euros) et son prix de vente (14.000 euros) sera supportée par les seuls propriétaires de cave (lots 1012, 1013, 1014, 1015, et 1017) et non par l'ensemble des copropriétaires, 

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses demandes, 

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] à verser à Monsieur [W] [F] la somme de 5.000 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] aux entiers dépens, autorisant Maître Barberine Martinet de Douhet, Avocat, à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans en avoir reçu provision, en application de l'article 699 du code de procédure civile. ". 

Par conclusions n° 3 notifiées par voie électronique le 26 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 6]) demande au tribunal de :
 
" Vu les articles 10 et 30 de la Loi du 10 juillet 1965, 
Vu l'article 35-1 du décret du 17 mars 1967, 
Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile, 

DEBOUTER Monsieur [W] [F] de l'ensemble de ses demandes. 

CONDAMNER Monsieur [W] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 6], pris en la personne de son syndic, le Cabinet CORRAZE, la somme de 5.000 euros, conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

Le CONDAMNER aux entiers dépens de l'instance, lesquels pourront être recouvrés par Maître Lionel BUSSON, Avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile. "

Pour l'exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 26 septembre 2023.

L'affaire, plaidée à l'audience collégiale du 25 avril 2024, a été mise en délibéré au 18 juillet 2024. 

MOTIFS DE LA DECISION 

1. Sur la demande d'annulation de la résolution n° 2 " Approbation des comptes 2021 " 

Monsieur [W] [F] conteste l'approbation par l'assemblée générale du 1er mars 2022 de la teneur, de l'imputation et de la répartition des comptes de charges 2021, en faisant valoir que : 

- dans la convocation à cette assemblée, le montant des comptes de charges s'élève à 56.609,94 euros et non pas à 59.609,94 euros, comme mentionné manuscritement dans le procès-verbal, (le 9 est manuscrit),

- par le vote de la résolution 2, il lui est imputé pour ses lots au titre de travaux de création de caves dont il ne s'est pas porté acquéreur, les charges suivantes : 
* 03/02/21 rc actes notariés création et cession de caves 119,92 euros 
* 01/04/21 tvx mise en étanchéité mur caves 7,52 euros 
* 20/12/21 DDE Expertise 09/12/21, 336 euros, 

- dans ses conclusions des 14 décembre 2022, 30 mars 2023 et 26 mai 2023, le syndicat des copropriétaires a avoué judiciairement (article 1383-2 du code civil) que ces sommes ont été " réparties en charges communes générales ", dont Monsieur [W] [F] supportera une quote-part, 

- or la résolution 15 de l'assemblée générale des copropriétaires du 15 novembre 2017 qui a décidé de " répartir le coût total des travaux de création de caves entre les propriétaires acquéreurs en proportion des surfaces respectives de chaque cave (…) " ne peut plus être rétractée puisqu'elle a été exécutée, les caves ayant été construites et vendues, 
 
- s'agissant de l'écriture " rc actes notariés création et cession de caves 119,92 euros ", le syndicat des copropriétaires prétend que les frais " d'actes notariés création et cession de caves " sont dus à un engagement de Monsieur [W] [F], ce qui est faux, 
- de surcroit, il a été jugé par le tribunal judiciaire de Paris, dans son jugement définitif du 1er juillet 2021, que Monsieur [F] ne s'était pas engagé, 
 
- le syndicat des copropriétaires en soutenant que cette écriture a été annulée par l'écriture débitrice s'élevant à 879,63 euros apparaissant au 3 février 2021, reconnaît que les frais liés à la création de caves ne sont pas dus par Monsieur [W] [F], ni par aucun copropriétaire qui ne serait pas acquéreur d'un lot de cave nouvellement créé, 
 
- l'écriture intitulée " rc création caves 879,63 " qui a été annulée est distincte de l'écriture " " 03/02/21 rc actes notariés création et cession de caves 119,92 euros ", laquelle n'a pas été annulée, 
 
- le compte de charges de Monsieur [W] [F] a été débité à tort le 01/04/2020 de la somme de 479,65 euros au titre " actes notariés création et cession caves 1/1 compte 0011 - Lot N°1016 " et cette somme n'a jamais été recréditée postérieurement au jugement du 1er juillet 2021, 
 
- s'agissant de l'écriture " tvx mise en étanchéité mur caves 7,52 euros", l'intitulé même de cette écriture démontre un rapport avec la création des caves dès lors qu'il n'existe pas d'autres caves ayant fait l'objet d'une mise en étanchéité que celles qui ont été créées, que de plus, il existe une seule cave dans le bâtiment B appartenant à Monsieur [W] [F] et n'ayant été concernée par aucun travaux,

- s'agissant de l'écriture " DDE Expertise 09/12/21, 336 euros ", elle est en rapport avec la création des caves puisqu'il n'y a eu de dégât des eaux que par des infiltrations provoquées, pendant les travaux, par la création des caves dans le bâtiment A, 
- le colmatage de ces caves privatives nouvellement créées, et les honoraires du syndic y afférents, ne doivent pas être répartis en charges communes générales mais incombent aux seuls propriétaires acquéreurs de caves nouvellement créées dans le bâtiment A, conformément à ce qui a été décidé de manière définitive par l'assemblée générale du 15 novembre 2017, dans sa résolution 15, ces charges (463,44 euros), doivent être supportées par les seuls propriétaires des lots de cave nouvellement créés 1012, 1013, 1014, 1015 et 1017 et non par l'ensemble des copropriétaires, 

- les comptes qui ont été approuvés le 1er mars 2022 ne prévoient pas le paiement à Monsieur [W] [F] des sommes que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] a été condamné à lui payer par jugement définitif rendu le 1er juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Paris (chambre charges de copropriété), aucune mention de cette dette n'étant faite non plus, ni dans le budget prévisionnel, ni dans les comptes de l'exercice 2022 sur lesquels les copropriétaires ont été amenés à se prononcer lors de l'assemblée générale du 16 février 2023, 
 
- il apparaît que figure, dans les comptes : en page 3, au chapitre " Etat des dépenses ", à la rubrique " 623 Rémunérations de tiers intervenants ", à la date du 18/08/21, sous l'intitulé " [N] [K] Procédure [F] [W] ", une somme de 1.080 euros, laquelle est portée en charges communes générales payables pour partie par Monsieur [W] [F], cette écriture ayant été passée par le syndic postérieurement au jugement du 1er juillet 2021, 
 
- les comptes ont également inclus en charges générales, payables pour partie par Monsieur [W] [F], propriétaire du bâtiment B, des dépenses exposées au profit du seul bâtiment A et ce en violation du règlement de copropriété ; il s'agit des dépenses figurant : 
* en page 2 au chapitre " Etat des dépenses " à la date du 08/02/21, à la rubrique " Entretien et petites réparations ", sous l'intitulé " ALPI corde nettoyage gouttières immeuble " une somme de 715 euros, 
* en page 2 au chapitre " Etat des dépenses " à la date du 22/02/21, à la rubrique " Entretien et petites réparations ", sous l'intitulé " Domenech Ref. Soubassement façade suite infiltra " une somme de 1.270,50 euros, 

- les gouttières du bâtiment A, ainsi que les gros murs du bâtiment A (dont le soubassement façade) correspondent à des parties communes spéciales, 

- le syndic fait supporter à Monsieur [F] les travaux sur le bâtiment A qu'il ne doit pas, 
 
- les charges spéciales au bâtiment A (1.985,50 euros) doivent être supportées par les copropriétaires de tous les lots, à l'exception du propriétaire des lots 1101, 1102 et 1205 du bâtiment B, à savoir Monsieur [W] [F], 
 
Subsidiaire Monsieur [W] [F] soutient que :

- il appartient au juge d'interpréter la délibération de l'assemblée générale du 1er mars 2022 au regard du règlement de copropriété, du jugement définitif rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 1er juillet 2021 et des décisions irrévocablement prises antérieurement,

- la question de l'annulation de la résolution n° 2 qui consiste notamment à mettre à néant un jugement passé en force de chose jugée, à porter atteinte aux intérêts de Monsieur [W] [F] et à mettre en charges communes générales n'a pas de lien avec la question de la qualité ou pas de Monsieur [W] [F] pour représenter ou pas les lots qui lui ont été légués par sa mère alors que tout copropriétaire est intéressé à une juste répartition des charges puisque cette répartition affecte tous les lots et qu'il a qualité et intérêt pour contester la résolution n° 2. 

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 6]) fait valoir en réponse que :

- s'il est vrai que la convocation comporte une erreur de plume au niveau des projets de résolution, il n'en demeure pas moins qu'un examen attentif des comptes permet de s'assurer du fait que le montant des comptes à approuver s'élève bien à 59.609,94 euros, chiffre qui apparaît en page 7 de l'état des dépenses joint à la convocation,

- le montant qui figure dans la résolution querellée correspond bien au document comptable joint à la convocation,

- les charges afférentes aux travaux de création de caves n'ont pas été imputées à M. [F],

- les dépenses intitulées : 03/02/21 RC actes notariés création et cession de caves : 119,92 euros, 01/04/21 mise en étanchéité mur caves : 7,52 euros, 20/12/21 DDE Expertise 09/12/21 : 336 euros, correspondent aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration de l'immeuble visées à l'article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. 
 
- s'agissant de l'écriture " RC actes notariés création et cession de caves ", l'accord donné par Monsieur [F] lors de l'assemblée générale du 15 novembre 2017 a généré cette dépense, 

- si, dès l'origine, Monsieur [F] ne s'était pas engagé dans le projet, soit les copropriétaires, finalement, ne se seraient pas engagés dans cette opération, soit la cave aurait été acquise par un autre copropriétaire, 

- cette écriture a été annulée par l'écriture débitrice s'élevant à 879,63 euros apparaissant au 3 février 2021 (compte 614), 

- s'agissant de la facture afférente à la " mise en étanchéité du mur des caves " et de celle intitulée " DDE Expertise 09/12/21 ", rien ne permet de démontrer que les sommes correspondantes doivent être rattachées à l'opération de création des caves,
 
- cette écriture comptable concerne les honoraires qui ont été pris par le syndic de l'immeuble dans le cadre du suivi d'un dégât des eaux et Monsieur [F] confirme l'existence de ce dégât des eaux lié à " des infiltrations provoquées, pendant les travaux, par la création des caves", or les honoraires du syndic doivent être répartis en charges communes générales et il existe d'autres caves que celles qui ont été créées par l'assemblée générale du 15 novembre 2017,

Décision du 18 Juillet 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 22/05396 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWVRF

- dès lors que comptablement, les sommes au paiement desquelles le syndicat des copropriétaires a été condamné à lui payer n'ont pas été réglées à Monsieur [F], elles n'ont pas à figurer dans la comptabilité de l'exercice 2021, 

- à tout le moins, ces sommes auraient pu figurer dans le budget de l'exercice 2022, comptablement, rien n'impose au syndicat des copropriétaires de tenir compte d'une écriture qui n'a pas été passée sur l'exercice sur lequel les copropriétaires sont amenés à se prononcer, 
 
- les écritures s'élevant à 34,74 euros et 86,74 euros correspondant aux intitulés " avance copros défaillant [F] " et " avance copros défaillant Monsieur [F] ", cette avance ayant été constituée pour couvrir l'impayé de charges de Monsieur [F] ; il s'agit d'une charge commune générale qui doit être assumée par tous les copropriétaires, conformément aux articles 35-7° et 45-1 du décret du 17 mars 1967,

- concernant l'écriture passée dans les charges de l'immeuble pour l'exercice 2021 correspondant à l'intitulé " [N] [K] Procédure [F] [W] " pour un montant de 1.080 euros (compte 623 - sous compte 870), si selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui voit sa prétention déclarée fondée par le juge est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge doit être répartie entre les autres copropriétaires, cette incidence n'a pas lieu au niveau de la comptabilité générale de l'immeuble, mais au niveau du compte de charges du copropriétaire,

- s'agissant des gouttières, il ressort du règlement de copropriété que si les gouttières du bâtiment A sont des parties communes spéciales, pour autant, il n'existe pas de charges spéciales bâtiment A au titre des gouttières et il n'existe pas, dans le règlement de copropriété et ses modificatifs, de définition des charges communes spéciales bâtiment A ; or en l'absence de charges communes spéciales, la dépense doit être répartie en charges communes générales, et ce conformément aux dispositions de l'article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965,

- s'agissant de la facture afférente au soubassement des façades, les gros murs de façade ont été définis comme des parties communes générales par le règlement de copropriété de l'immeuble, Monsieur [F] ne démontrant par ailleurs pas que l'entreprise Domenech est intervenue au niveau du soubassement de la façade du bâtiment A. 

Sur la demande subsidiaire de voir la résolution complétée et qu'il soit jugé qu'un certain nombre de charges ne soit pas supportées par les lots dont Monsieur [F] est propriétaire et par d'autres dont il n'en est toutefois pas propriétaire à ce jour, à savoir les lots dépendant de la succession de sa mère, Madame [M] [F] (lots n°1010, 1201, 1202 et 1203), le syndicat des copropriétaires fait valoir que :

- Monsieur [F] n'a pas qualité à formuler une demande au titre des lots dépendant de la succession de Madame [M] [F], cette prétention ne pouvant être soutenue que par Maître [U], es qualité d'administrateur provisoire de cette succession, conformément au jugement qui a été rendu le 19 mai 2022. 

- Monsieur [F] sera donc débouté des demandes portant sur les lots n° 1010, 1201, 1202 et 1203, nul ne plaidant par procureur,
Décision du 18 Juillet 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 22/05396 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWVRF


- Monsieur [F] ne peut demander au tribunal de compléter une résolution qui a été votée en assemblée générale, une telle demande étant contraire à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, alors qu'il est de jurisprudence qu'il n'appartient qu'à l'assemblée et non à un copropriétaire d'apprécier les mesures à prendre à la suite de l'annulation d'une décision. 

*
* *
En droit, selon l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :" Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ".

La décision approbative rend les comptes définitivement opposables à tous les copropriétaires, sauf éventuelle annulation de la décision à la suite d'un recours en nullité dans le délai de deux mois, imparti par l'article 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Les juges du fond ne peuvent substituer leur propre appréciation à celle de l'assemblée générale des copropriétaires, en se prononçant sur l'opportunité en elle-même des décisions incriminées (3ème Civ., 3 juin 2009, n° 08-16.189 : approbation des comptes en dépit du double versement par le syndic d'honoraires d'avocat dont le syndicat lui-même avait reconnu qu'il s'agissait " d'une erreur qui avait été rectifiée dans les comptes de l'exercice 2001 " : la décision d'approuver malgré tout les comptes relevait donc d'une " question d'opportunité dévolue au seul pouvoir de l'assemblée générale ", en l'absence de démonstration d'un abus de majorité). 

En outre, l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation par chacun des copropriétaires de son compte individuel, selon l'article 45-1, alinéa 1er du décret du 17 mars 1967.

La jurisprudence, constante sur ce point, confirme que " l'approbation des comptes emporte seulement constatation de la régularité comptable et financière des comptes du syndicat " (3ème Civ. 14 mars 2019, n° 17-26.190) et qu'elle ne constitue pas pour autant " une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires " (3ème Civ., 1er février 2018, n° 16-26.992).

Il en résulte qu'une erreur reprochée au syndic dans le solde débiteur du décompte d'un copropriétaire, reprise sur les documents comptables soumis à l'analyse des copropriétaires en vue de l'approbation des comptes, n'est pas de nature à entraîner l'irrégularité des comptes approuvés.

En ce sens, il a déjà été jugé que le moyen d'un copropriétaire relatif à la contestation de sa dette de charges est insuffisant à appuyer sa demande d'annulation de l'approbation des comptes même si sa dette de charges est reprise dans l'état financier communiqué avec la convocation à l'assemblée générale (ex. : Cour d'appel de Paris, Pôle 4, chambre 2, 12 Octobre 2022 - n° 17/12180).

En l'espèce, la résolution n° 2 de l'assemblée générale du 1er mars 2022 portant " Approbation des comptes 2021 (vote art. 24) est libellée comme suit : 
" Il est rappelé en application de l'article 9-1 du décret du 17 mars 1967, que les copropriétaires ont la possibilité de procéder au contrôle des pièces justificatives des dépenses de l'immeuble, le même jour que le contrôle effectué par le conseil syndical et en se joignant à lui. 
L'assemblée approuve en leur forme, teneur, imputation et répartition les comptes de charge de l'exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021 arrêtés à la somme de 59.609,94 euros pour les dépenses courantes, ainsi que les annexes comptables. 
Vote contre : [F] [W], [F] [M] 
Abstention : 
Adoptée à la majorité des voix exprimées ".

Monsieur [W] [F] critique, non pas les dépenses générales de l'immeuble, mais son compte personnel de copropriétaire, à raison de versements qui ne lui auraient pas été crédités ou de sommes qui ne lui seraient pas imputables.

Or, quand bien même les comptes soumis à l'assemblée générale des copropriétaires du 1er mars 2022 auraient fait apparaître un solde erroné s'agissant de son compte individuel, cet élément ne serait de nature à entrainer l'irrégularité des comptes approuvés.

Il en résulte que la contestation de Monsieur [F] sur le solde de son compte individuel n'est pas de nature à justifier sa demande d'annulation de l'approbation des comptes.

A titre surabondant, le tribunal précise que :

Sur le montant des comptes

Il ressort de la lecture de l'état des dépenses joint à la convocation que le montant des comptes à approuver s'élève bien à 59.609,94 euros (page 7 de l'état des dépenses joint à la convocation).

Dans ces conditions, la coquille figurant dans la convocation qui a été rectifiée manuscritement dans le procès-verbal est sans conséquence.

Sur l'imputation de charges à Monsieur [F]

Les charges suivantes : 
- 03/02/21 RC actes notariés création et cession de caves : 119,92 euros 
- 01/04/21 mise en étanchéité mur caves : 7,52 euros 
- 20/12/21 DDE Expertise 09/12/21 : 336 euros
dont M. [F] conteste qu'elles lui soient imputées, correspondent en réalité à des sommes qui ont été réparties en charges communes générales. 

Ces dépenses correspondent aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration de l'immeuble visées à l'article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. 
 
Monsieur [F] devra donc s'acquitter de sa quote-part sur ces dépenses.
 
Sur les sommes dues par le syndicat des copropriétaires à Monsieur [F] à la suite du jugement du 1er juillet 2021 
 
Monsieur [W] [F] soutient que les comptes qui ont été approuvés le 1er mars 2022 auraient dû tenir compte des sommes au paiement desquelles le syndicat des copropriétaires a été condamné à lui payer. 
 
Toutefois dès lors que ces sommes ne lui ont pas encore été réglées, elles n'ont pas à figurer dans la comptabilité de l'exercice 2021. 
 
En ce qui concerne les écritures s'élevant à 34,74 euros et 86,74 euros correspondant aux intitulés " avance copros défaillant [F] " et " avance copros défaillant Monsieur [F] ", dès lors qu'il s'agit d'avances constituées pour couvrir des charges imputées à Monsieur [F] mais qui ne seront en définitive pas payées par lui, il s'agit de charges communes générales qui doivent être assumées par tous les copropriétaires, conformément aux articles 35-7° et 45-1 du décret du 17 mars 1967.

S'agissant de l'écriture passée dans les charges de l'immeuble pour l'exercice 2021 correspondant à l'intitulé " [N] [K] Procédure [F] [W] " pour un montant de 1.080 euros (pièce n°6 de M. [F]), elle correspond à des honoraires d'avocats, considérés comme étant une charge commune générale. Cette somme apparaît dans la comptabilité générale de l'immeuble pour l'exercice durant lequel la facture d'honoraires a été émise, en l'espèce, le 18 août 2021. 
 
La dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure prévue à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 a une incidence au niveau du compte de charges du copropriétaire dispensé qui doit voir son compte individuel recrédité de la quote-part de charges correspondante.

A titre subsidiaire, s'agissant de la résolution n° 2, Monsieur [F] sollicite, sur le fondement des articles 1100-1 et 1188 du code civil, que le tribunal l'" interprète en jugeant " au regard du règlement de copropriété, du jugement définitif rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 1 er juillet 2021 et des décisions irrévocablement prises antérieurement.

Ce moyen est inopérant dès lors que les règles d'interprétation des contrats prévues aux articles 1188 et suivants du code civil ne peuvent être invoquées par un copropriétaire au soutien d'une contestation de résolution adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires, laquelle est soumise aux dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et dès lors qu'elles n'ont de ce fait aucune influence sur la solution du litige.

Ce moyen sera donc écarté par prétérition sans qu'il y ait lieu de statuer sur la demande d'interprétation formée par Monsieur [F]. 

En conséquence, Monsieur [F] sera débouté de sa demande d'annulation de la résolution n° 2 de l'assemblée générale des copropriétaires du 1er mars 2022 portant sur l'approbation des comptes 2021.
 
2. Sur la demande d'annulation de la résolution n°15 portant sur l'approbation du compte " copropriétaires - créances douteuses " et le remboursement du compte " avance copropriétaire défaillant "

Monsieur [W] [F] fait valoir que : 

- la création d'un compte " copropriétaires - créances douteuses " d'un montant de 24.971,27 euros, destinée à lui faire supporter des charges afférentes aux travaux de construction de caves, se heurte au fait qu'il n'y a ni créance du syndicat des copropriétaires, ni doute, ni copropriétaire défaillant,

- l'intention frauduleuse est mise en évidence par le fait que le montant qui a été porté au compte " copropriétaires - créances douteuses " visé à la résolution 15 (24.971,27 euros) est exactement le même montant que celui qui a été réclamé par le syndicat des copropriétaires au titre de ces charges dans le cadre de l'instance qui l'a opposé à Monsieur [W] [F] et qui l'a débouté, 
 
- il a été jugé de manière définitive par le tribunal judiciaire de Paris, le 1er juillet 2021, que le syndicat des copropriétaires ne disposait d'aucune créance à l'encontre de Monsieur [W] [F], qui n'a pas été défaillant, que Monsieur [F] n'avait pas à participer aux travaux de création de caves n'ayant pas acquis dans le bâtiment A le lot de cave nouvellement créé n° 1016 et que son compte devait être recrédité de la somme de 29.328,20 euros et non pas de la somme de 24.971,27 euros, 

- depuis le jugement du 1er juillet 2021, le syndicat des copropriétaires avait, non pas une créance, mais une dette à l'égard de Monsieur [W] [F] et faire passer cette dette pour une " créance douteuse " reviendrait à l'annuler en mettant le jugement définitif du 1er juillet 2021 à néant, 

- il n'y avait donc pas lieu d'ouvrir un compte " copropriétaires - créances douteuses ". 

- la résolution 15 de l'assemblée générale du 1er mars 2022 fait supporter à Monsieur [W] [F], des charges non dues par lui au titre de travaux de création de caves nouvellement créées, dont il ne s'est pas porté acquéreur, et ce pour : 
* un montant de 2.323/10.364ème x 24.971,27 euros = 5.597,09 euros, si Monsieur [W] [F] a qualité et intérêt pour représenter ses lots propres et ceux qui lui ont été légués par sa mère, 
* un montant de 982/10.364ème x 24.971,27 euros = 2.366,05 euros, si Monsieur [W] [F] a qualité et intérêt pour représenter uniquement les lots qui lui appartiennent hors succession. 

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 6]) fait valoir en réponse que :

- le syndicat des copropriétaires a estimé détenir une créance sur Monsieur [F] correspondant aux travaux de création de la cave qu'ils s'étaient engagés à acheter, s'élevant à 24.971,27 euros, cette créance n'étant pas payée, 

- compte tenu de la situation de l'immeuble, un appel " copropriétaire défaillant " destiné à couvrir cet impayé a été émis auprès des copropriétaires de l'immeuble, 
 
 - au regard de la contestation de Monsieur [F], la créance du syndicat des copropriétaires a été comptablement classée dans un compte " copropriétaires - créances douteuses ", 
 
 - par l'effet du jugement rendu le 1er juillet 2021, le compte " avance copropriétaire défaillant " a été remboursé et l'écriture " copropriétaires - créances douteuses " a été classée dans un compte qui a été approuvé, 

- la somme de 24.971,27 euros correspond à des dépenses réellement engagées sur la base de sa vaine promesse d'acquérir une cave, à partir du moment où le jugement du 1er juillet 2021 a estimé que Monsieur [F] pouvait se délier de son engagement, mais que les travaux ne pouvaient pas être appelés sur lui, de sorte que la dépense doit tout de même être assumée par la collectivité, 
 
- Monsieur [F] doit participer à cette dépense à hauteur de sa quote-part dans la somme de 24.971,27 euros, 

- le relevé de compte de Monsieur [F] laisse apparaître que la somme de 24.971,27 euros a été créditée sur son compte individuel.

En droit, selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs, ainsi qu'à celles relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes.

Force est de rappeler qu'une créance douteuse n'est pas une créance dont l'existence est douteuse, mais une créance dont le recouvrement, en principal ou intérêt, n'est pas garantie. 

Afin d'annuler la dette du débiteur mais aussi d'en " tracer " le montant, il y a lieu comptablement de créditer le compte du copropriétaire concerné du montant de sa dette, par le débit du compte 459 intitulé copropriétaire-créances douteuses, conformément à la nomenclature des comptes de l'arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires (Titre II, Chapitre 1er, article 7).

Décision du 18 Juillet 2024
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Ce type d'écriture s'effectue à la date de l'arrêté comptable et doit figurer dans la présentation des comptes que l'assemblée générale devra approuver. Son montant constitue une créance. 

Par la suite, il convient que l'assemblée générale constate le caractère irrécouvrable de cette dette en adoptant une résolution en ce sens. 

En l'espèce, il ressort des éléments versés aux débats que le syndicat des copropriétaires a considéré initialement détenir une créance sur Monsieur [F] correspondant aux travaux de création de la cave pour un montant de 24.971,27 euros.

Cette créance a été contestée par M. [F] et n'a pas été payée de sorte que, sur un plan comptable, elle a été classée dans un compte " copropriétaires - créances douteuses ". 
 
A la suite du jugement du 1er juillet 2021, le relevé de compte de Monsieur [F] laisse apparaître que la somme de 24.971,27 euros a été créditée sur son compte individuel (3ème Civ., 28 septembre 2022, n° 21-18.656, premier moyen pris en sa première branche) et l'écriture " copropriétaires - créances douteuses " a été classée dans un compte qui a été approuvé. 

Dans ces conditions, la contestation par M. [F] de cette résolution n°15 portant sur l'ouverture d'un compte " copropriétaires - créances douteuses " est mal fondée.

En conséquence, Monsieur [F] sera débouté de sa demande d'annulation de la résolution n° 15 de l'assemblée générale des copropriétaires du 1er mars 2022 portant sur l'approbation du compte " copropriétaires - créances douteuses " et le remboursement du compte " avance copropriétaire défaillant ".

3. Sur la demande d'annulation de la résolution n°16 relative à la mise en vente de la cave n°5 (lot 1016) appartenant au syndicat des copropriétaires - proposition de rachat de Monsieur [E]

Monsieur [W] [F] fait valoir que : 

- Monsieur [G] [E] a toujours porté à la connaissance du syndic qu'il souhaitait acquérir des caves dans le sous-sol du bâtiment A et, à la suite des travaux de création des caves, s'est vu proposé d'acquérir, lors de l'assemblée générale du 14 mars 2019, le seul lot à créer 1015 (cave n°4) d'une surface de seulement 6,80 m², 
 
- cette situation n'étant pas conforme à ses desideratas initiaux, l'assemblée générale du 1er mars 2022 lui a proposé, d'acquérir le lot de cave 1016, ce que Monsieur [E] a accepté, étant précisé que Monsieur [E] occupait déjà cette cave,

- il estime qu'au mépris de la résolution n° 15 de l'assemblée générale des copropriétaires du 15 novembre 2017 qui a décidé de " répartir le coût total des travaux de création de caves entre les propriétaires acquéreurs (…) ", l'assemblée générale des copropriétaires du 1er mars 2022 a décidé, à la résolution 16, de vendre à Monsieur [E] la cave n° 5 correspondant au lot 1016 pour le prix de 14.000 euros, sans lui faire supporter le coût des travaux de création de la cave correspondant à la somme de 29.328,20 euros, et en le faisant supporter aux autres copropriétaires qui ne sont acquéreurs d'aucune des caves nouvellement créées. 

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 6]) s'oppose à l'annulation de cette résolution en soutenant que :

- par l'assemblée générale du 15 novembre 2017, le prix d'acquisition d'une cave a été fixé par rapport à sa surface, 
 
- Monsieur [F] a approuvé cette résolution ainsi que le mode de détermination du prix d'acquisition, 
 
- Monsieur [E] a accepté d'acquérir la cave pour un prix deux fois supérieur à celui qui avait été fixé lors de l'assemblée générale du 15 novembre 2017, 
 
- aucune assemblée générale n'a déterminé le prix d'acquisition d'une cave moyennant acquisition de la surface et coût des travaux. 

Il sera relevé que Monsieur [F] n'invoque aucun fondement juridique au soutien de sa demande. Il précise seulement estimer que la somme de 15.328,20 euros correspondant à la différence entre le prix d'acquisition de la cave n°5 (lot 1016) et le coût des travaux de création de caves doit être supportée par l'ensemble des acquéreurs de caves nouvellement créées, et qu'il ne doit pas en faire partie.

Au soutien de sa demande d'annulation, Monsieur [W] [F] fait seulement valoir que la résolution n° 16 de l'assemblée générale du 1er mars 2022 contreviendrait à la résolution n°15 de l'assemblée générale des copropriétaires du 15 novembre 2017 portant sur le budget et la répartition des travaux de création de caves. 

En l'espèce, lors de l'assemblée générale du 15 novembre 2017, le prix d'acquisition d'une cave a été fixé par rapport à sa surface comme suit:

13°) Création et vente de caves dans le volume en sous-sol (Vote art.26)

A l'issue du recensement effectué en séance, les copropriétaires désignés ci-après, décident de se porter acquéreur d'une cave, pour un montant de 1 000 € par m2, à savoir :

Madame [Z] [Y], acquéreur de la cave n° 1 (lot 1012), d'une surface de 7, 10 m2 Monsieur et Madame [J], acquéreurs de la cave n° 2 (lot 1013), d'une surface de 7, 10 m2
Monsieur et Madame [J], acquéreurs de la cave n° 3 (lot 1014), d'une surface de 4, 30 m2
Monsieur [E], acquéreur de la cave n° 4 (lot 1015), d'une surface de 4, 30 m2 Monsieur [E], acquéreur de la cave n° 5, (lot 1016) d'une surface de 7 m2 Monsieur [F] [W], acquéreur de la cave n° 6 (lot 1017), d'une surface de 7m2.
Madame [B], acquéreur de la cave n° 7 (lot 1018), d'une surface de 39, 90 m2

L'Assemblée approuve le Projet de Modificatif de l'Etat Descriptif de Division établi par la société [T] géomètre-expert.

Tous les frais et honoraires liés à la réalisation des actes de cession et de modificatif du Règlement de Copropriété, seront à la charge des acquéreurs en proportion des surfaces respectives de chaque cave.

L'Assemblée mandate le syndic pour accomplir toutes formalités et signer tous les actes.

L'Assemblée décide de confier l'établissement des actes de Modificatif au Règlement de Copropriété et de ventes à l'étude notariale [L].

Date prévisionnelle des actes de vente : vers le 15 avril 2018.

L'Assemblée décide que le prix issu de la vente des lots sera réparti entre les propriétaires de caves en proportion des surfaces respectives de chaque cave. "

La même assemblée a fixé le budget global des travaux de création de caves et sa répartition comme suit :

" 15°) Vote du budget global des travaux de création de caves (vote art. 25)

L'assemblée approuve le budget global des travaux à la somme de 211.234 euros TTC.

- devis [P] d'un montant de 158.000 euros TTC
- honoraires d'architecte 9 % HT 14.200 euros HT
- honoraires du Bureau d'Etude Technique 2.500 euros HT
- honoraires du Bureau de Contrôle 4.500 euros HT
- honoraires SPS (Santé Protection, Sécurité) 4.000 euros HT
- honoraires syndic 3 % HT 4.740 euros HT
- Assura