Tribunal Judiciaire · PCP JCP référé — 19 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le : 19/07/2024
à : Maître Aude ABOUKHATER


Copie exécutoire délivrée 
le : 19/07/2024
à : Maître Alain DE LANGLE

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé
 
N° RG 24/03424 
N° Portalis 352J-W-B7I-C4N7F

N° MINUTE : 6/2024



ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 19 juillet 2024

DEMANDERESSE

Société EPJ INVEST SAS, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Alain DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208


DÉFENDERESSE

Madame [W] [T], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne assistée de Maître Aude ABOUKHATER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0031


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Nicole COMBOT, 1ère vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière,


DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 04 juin 2024


ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 juillet 2024 par Nicole COMBOT, 1ère vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 19 juillet 2024
PCP JCP référé - N° RG 24/03424 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4N7F

EXPOSE DU LITIGE

Madame [I] [G], qui était propriétaire occupante d’un appartement de 3 pièces situé au 3ème étage de l’immeuble du [Adresse 2], correspondant au lot de copropriété n° 11, est décédée le 12 juin 2019.

Elle avait institué, par testaments olographes des 7 février 2010, 16 mai 2011 et 8 février 2014, comme légataire universelle Madame [W] [T] qui vivait avec elle et s’occupait d’elle.

La SARL GLADEL et Associés a été désignée, par ordonnance du président du tribunal judiciaire de PARIS en date du 13 novembre 2019, en qualité d’administrateur provisoire de la succession de Madame [I] [G]. Sa mission a été prorogée par ordonnance du président du tribunal judiciaire de PARIS des 2 novembre 2020, 2 novembre 2021, 10 novembre 2022 et enfin 30 octobre 2023, pour une durée de douze mois, et s’agissant de la dernière ordonnance à compter du 13 novembre 2023. 

Par jugement du tribunal judiciaire de PARIS du 21 septembre 2023, à la requête de la SA Crédit Foncier de France, l’appartement a été adjugé au profit de la SAS EPJ INVEST. Madame [W] [T] y demeure toujours.

C’est dans ces conditions que par acte d'huissier en date du 18 mars 2024, la SAS EPJ INVEST a fait assigner Madame [W] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, au visa des articles 544 du code civil et 834 du code de procédure civile :
- constater que Madame [W] [T] est occupante sans droit ni titre des lieux et en conséquence, ordonner, à défaut de départ volontaire, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,
- ordonner la séquestration des meubles aux frais de Madame [W] [T],
- condamner Madame [W] [T] au paiement d'une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation d’un montant de 2.000 euros à compter du 1er octobre 2023, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux,
- condamner Madame [W] [T] au paiement d'une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la SAS EPJ INVEST fait valoir que l'occupation par Madame [W] [T] du logement lui cause un préjudice matériel et financier tenant à l'impossibilité de disposer du bien.

A l’audience du 16 avril 2024 à laquelle l’affaire a été appelée, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 4 juin 2024 pour permettre à Madame [W] [T] de préparer sa défense.

A l'audience du 4 juin 2023, la SAS EPJ INVEST, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Madame [W] [T], assistée de son conseil, a conclu :
- à titre principal, à l’irrecevabilité de la demande de la SAS EPJ INVEST pour défaut de qualité à agir, en ce qu’elle n’apporte pas la preuve qu’elle est propriétaire du bien litigieux, le jugement d’adjudication ne valant pas titre de propriété, à défaut de signification dudit jugement, de preuve du paiement du prix et de publication au fichier immobilier, 
- à titre subsidiaire, au défaut d’urgence et à l’existence de contestations sérieuses, Madame [W] [T] pouvant toujours accepté la succession de Madame [I] [G], qui font obstacle aux pouvoirs du juge des référés pour statuer sur la demande présentée par la SAS EPJ INVEST, 
- à titre infiniment subsidiaire, à l’octroi d’un délai de deux mois pour quitter les lieux et à la réduction du montant de l’indemnité d’ocupation à de plus justes prooportions. 

La SAS EPJ INVEST, assistée par son avocat, a répliqué qu’elle dispose d’un jugement d’adjudication qui vaut titre de propriété, qu’elle se propose de produire la signification de ce jugement à Madame [W] [T] en cours de délibéré, que les contestations que Madame [W] [T] élève ce jour auraient dû l’être au cours de la procédure de saisie immobilière et la qualité de propriétaire des lieux de la SAS EPJ INVEST ne peut plus être mise en cause.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 19 juillet 2024. 

La SAS EPJ INVEST a produit en cours de délibéré la signification du jugement d’adjudication à Madame [W] [T].

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande 

En vertu de l’article 30 du code de procédure civile, l’action est le droit, pour l’auteur d’une prétention, d’être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée. L’article 31 précise que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention. L’article 32 dispose qu’est irrecevable toute prétention émise par une personne dépourvue du droit d’agir.

Il y lieu de rappeler qu’il appartient au juge des référés de se prononcer sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité du demandeur.

Il résulte des pièces régulièrement versées aux débats par la SAS EPJ INVEST et notamment du rapport de la SARL GARDEL et Associés, administrateur provisoire de la succession de Madame [I] [G] en date du 30 octobre 2023, que celle-ci a écrit le 16 octobre 2020, au notaire en charge du réglement de la succession et à Maître [D], notaire de Madame [W] [T], pour l’informer de sa désignation.

Alors que la SARL GARDEL et Associés avait été autorisée par ordonnance du président de ce tribunal en date du 2 novembre 2021 à vendre l’appartement litigieux dans lequel vit Madame [W] [T] au prix de 665.000 euros, afin notamment de régler les charges de copropriété impayées des années 2017 à 2020, qu’elle avait été condamnée à payer par jugement de ce tribunal du 25 février 2021, il a été sursis à cette vente afin de vérifier auprés de Maître [D], notaire de Madame [W] [T], si celle-ci avait procédé aux formalités nécessaires, pour obtenir le transfert du bien immobilier dans son patrimoine et le rendre opposable aux tiers. Maître [D], indiquait le 9 septembre 2022, relancer Madame [W] [T].

Madame [W] [T], instituée légataire universelle par testaments olographes de Madame [I] [G] des 7 février 2010, 16 mai 2011 et 8 février 2014, ne prouve ni même n’allègue, avoir accompli dans le cadre de la procédure de saisie immobilière, aucune des formalités prévues par les articles 1007 du code civil et 1378-1 du code de procédure civile, notamment de dépôt entre les mains de son notaire des testaments olographes susvisés, de procés-verbal d’ouverture de ceux-ci par le notaire, de publicité par ce dernier d’un avis comportant le nom du défunt, le nom et les coordonnées du notaire chargé de la succession, ainsi que l’existence d’un legs universel, au Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales et dans un journal d’annonces légales, faisant courir un délai d’opposition d’un mois, qui lui aurait permis d’être saisie de plein droit de son legs. 

A la suite d’un jugement du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de PARIS du 25 mai 2023, le bien a été vendu sur saisie immobilière, à la requête de la SA le Crédit Foncier de France, prêteur de deniers, et adjugé à la SAS EPJ INVEST, par jugement du 21 septembre 2023, signifié à Madame [W] [T] le 4 décembre 2023. 

Il résulte de l’article L.132-10 du code des procédures civiles d’exécution que l’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire.

En conséquence, la SAS EPJ INVEST, adjudicataire et propriétaire du bien, a qualité pour agir. Sa demande sera déclarée recevable.

Sur la demande d’expulsion en raison de l'occupation illicite du logement

En application de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

L’urgence ne constitue pas en vertu de ce texte, contrairement à ce que soutient Madame [W] [T], une des conditions de l’intervention du juge des référés pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Le trouble résultant de l'occupation d’un bien n'est manifestement illicite que si l’absence de titre de l’occupant est évidente et si les contestations qu’il élève au sujet de son droit à occuper le bien ne sont pas sérieuses. En l’espèce, il résulte des développements qui précédent que Madame [W] [T] n’a pas demandé à être saisie de son legs portant notamment sur l’appartement litigieux, au moment où elle aurait pu le faire dans le cadre de la procédure de saisie imobilière et alors que son notaire le lui a demandé. Elle n’est pas propriétaire du bien comme elle le prétend et ne peut plus en revendiquer la propriété. En conséquence, sa contestation n’apparaît pas sérieuse.

Elle ne conteste pas occuper le logement litigieux, appartenant à la SAS EPJ INVEST à des fins d'habitation. 

Il convient donc d’ordonner son expulsion, selon les modalités détaillées dans le dispositif de la présente décision. 

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande de délais 

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an. 

En l'espèce, Madame [W] [T] ne justifie pas de démarches pour trouver un autre logement. Cependant, au vu de la situation respective des parties, il convient de lui accorder un délai supplémentaire, qui ne saurait être supérieur à deux mois, compte tenu des délais dont elle a déjà bénéficié depuis la signification du jugement d’adjudication, pour quitter les lieux et ce, à compter de la signification de la présente décision. A défaut, elle pourra en être expulsée dans le délai de deux mois après signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L 411-1 et L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin.

Sur la provision au titre de l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier. 

L'obligation non sérieusement contestable vise aussi bien les créances d'origine contractuelle, quasi contractuelle, délictuelle ou quasi délictuelle, le juge des référés étant cependant tenu de préciser la nature de l'origine de cette créance ou la nature de l'obligation la fondant. Il y a une contestation sérieuse chaque fois que la décision du juge des référés l'obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l'existence d'un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l'interprétation d'un acte juridique. Ce dernier apprécie souverainement le montant de la provision à accorder.

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasidélictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce afin de préserver les intérêts de la SAS EPJ INVEST, il convient de dire que Madame [W] [T] sera redevable, à son égard, d'une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2023, conformément à la demande de la SAS EPJ INVEST, qui est adjudicataire des lieux depuis le 23 septembre 2023, et jusqu'à libération effective des lieux.

La SAS EPJ INVEST ne fournit aucun justificatif sur les caractéristiques des lieux occupés ni de simulation de location dans le quartier. Toutefois, compte tenu de la superficie du bien (62,28 m2), du nombre de pièces (3) et de sa localisation (9ème arrondissement à proximité de l’opéra) et au regard de la nécessité de rendre dissuasive l'occupation tout en compensant le préjudice subi par le propriétaire des lieux, l'indemnité d'occupation peut être fixée à 1.750 euros par mois. Madame [W] [T] sera ainsi condamnée au paiement de cette somme à titre provisionnel.

Sur les demandes accessoires

Madame [W] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS EPJ INVEST les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort rendue par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'absence de contestation sérieuse,

Déclarons recevable la demande de la SAS EPJ INVEST, 

Constatons que Madame [W] [T] est occupante sans droit ni titre du logement de 3 pièces situé au 3ème étage de l’immeuble du [Adresse 2], correspondant au lot de copropriété n° 11, et appartenant à la SAS EPJ INVEST ;

Ordonnons en conséquence à Madame [W] [T] de libérer les lieux dans les deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut pour Madame [W] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux, dans ce délai, la SAS EPJ INVEST pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.411-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Condamnons Madame [W] [T] à verser à la SAS EPJ INVEST une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation provisionnelle d'un montant de 1.750 euros à compter du 1er octobre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

Déboutons les parties du surplus de leurs demandes ; 

Condamnons Madame [W] [T] à verser à la SAS EPJ INVEST une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Madame [W] [T] aux dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés. 

La greffière, La juge des contentieux de la protection,