Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 2ème section — 18 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

8ème chambre 
2ème section

N° RG 21/15236 
N° Portalis 352J-W-B7F-CVPLM

N° MINUTE : 



Assignation du :
29 Novembre 2021



JUGEMENT 
rendu le 18 Juillet 2024 
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Localité 8], représenté par son syndic, la Société ISAMBERT -ETUDE DU THEATRE
[Adresse 7] 
[Localité 6]

représenté par Maître Gwenaëlle MADEC de la SCP LMBE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #J0100


DÉFENDERESSES

S.C.I. NATACHA, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Stefania VALMACHINO, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #G0162, Maître Laurence CADENAT de la SELARL CVS (Cornet Vincent Ségurel) , avocat au barreau de NANTES, avocat plaidant

Société LA PACHE, SARL, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentée par Maître Valérie MENARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1354
Décision du 18 Juillet 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/15236 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVPLM

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Anita ANTON, Vice-Présidente
Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,


DÉBATS

A l’audience du 02 Mai 2024 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort


***

Exposé du litige :

La S.C.I. NATACHA est propriétaire des lots n° 2, 3 (boutique et pièce au rez-de-chaussée) et 24 (cave en sous-sol, n° 3) au sein de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, lots exploités à usage de restaurant par la société LE CLAN DES SAINTS, qui a ensuite cédé son fonds de commerce à la S.A.R.L. LA PACHE, par acte sous seing privé du 30 septembre 2016.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 mars 2016, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] a indiqué à la S.C.I. NATACHA qu'elle aurait apposé une porte en fer devant le couloir d'accès à la cave portant le lot n° 6, de telle sorte qu'elle aurait annexé la partie commune surlignée en jaune sur un plan joint, et il a mis en demeure cette dernière d'avoir à faire déposer, sous huit jours, ladite porte.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 mai 2016, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] s'est plaint de la transformation d'une fenêtre donnant sur la courette située au rez-de-chaussée en porte fenêtre, travaux affectant les parties communes de l'immeuble.

Selon acte d'huissier du 13 septembre 2016, la S.C.I. NATACHA a fait sommation à la S.A.R.L. LE CLAN DES SAINTS d'avoir, notamment, à remettre en son état d'origine la fenêtre donnant sur la cour de l'immeuble, transformée en porte-fenêtre sans autorisation préalable de la bailleresse et a fortiori du syndicat des copropriétaires.
Décision du 18 Juillet 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/15236 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVPLM

Par actes d'huissier des 30 novembre 2016, 7 décembre 2016 et 12 décembre 2016, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] a fait assigner en référé la S.A.R.L. LA PACHE, la S.A.R.L. LE CLAN DES SAINTS et la S.C.I. NATACHA devant le juge des référés de Paris afin de solliciter une mesure d'expertise judiciaire.

Selon ordonnance de référé du 10 février 2017, Madame [V] [X] a été désignée en qualité d'expert, avec notamment pour mission de procéder à un examen contradictoire du RESTAURANT-BAR sis [Adresse 4] à [Localité 8], décrire précisément les travaux réalisés permettant l'accès au lot n° 2 vers le lot n° 3 (ouverture du mur porteur), et toutes les installations internes et externes mises en œuvre dans l'ancienne loge de la concierge (lot n° 3 du règlement de copropriété) pour créer une cuisine, indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires à la réfection des parties communes.

L'expert a établi une note aux parties le 21 mars 2018.

Par actes d'huissier des 26 septembre et 7 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] a fait assigner en référé la S.C.I. NATACHA et la S.A.R.L. LA PACHE afin de solliciter leur condamnation in solidum, sous astreinte, à réaliser divers travaux.

Selon ordonnance de référé du 23 juin 2020 le juge des référés de Paris a ordonné une mesure de médiation, qui n'a pas abouti à une résolution amiable du litige.

Par ordonnance de référé du 21 juin 2021, le juge des référés de Paris a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de remise en état formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8], supposant d'interpréter le règlement de copropriété, le rapport d'expertise, en cours, et de statuer sur la contestation tirée de la prescription, soulevée en défense.

C'est dans ces conditions que, par actes d'huissier des 29 novembre et 2 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] a fait assigner au fond la S.C.I. NATACHA et la S.A.R.L. LA PACHE afin notamment de solliciter, à titre principal, la condamnation in solidum de ces dernières, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir, à :
- remettre en dans son état d'origine la fenêtre donnant sur la cour, transformée sans autorisation en porte fenêtre, dépendant du lot n° 3 situé en rez-de-chaussée,
- d'avoir à restituer les 4 mètres carrés de parties communes en cave, en recréant la cloison comme et à l'endroit où elle existait initialement ainsi que relevé dans les plans des locaux.

Selon ordonnance rendue le 16 février 2023, le juge de la mise en état de la 8ème chambre – 2ème section du tribunal judiciaire de Paris a notamment : 
- rejeté la fin de non-recevoir, formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8], tirée de la prescription soulevée par la S.C.I. NATACHA et la S.A.R.L. LA PACHE concernant les demandes de remise en état d'une fenêtre donnant sur cour et de restitution de 4 m² de parties communes en cave, avec recréation d'une cloison à l'endroit où elle existait initialement, ainsi que relevé dans les plans des locaux, 
- et déclaré irrecevable comme prescrite la demande de recréation d'une cloison pleine, comme celle existant initialement, formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8]. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] demande au tribunal de :

Vu les articles 9, 25, 25 b et 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu l’article L.131-2 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, 
Vu les pièces versées aux débats, 
Vu la jurisprudence citée, 

➢ DECLARER recevable et bien fondé en ses demandes le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 8], 

Par conséquent, 

➢ CONDAMNER in solidum la SCI NATACHA et la société LA PACHE, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir, à :
- remettre dans son état d'origine la fenêtre donnant sur la cour, transformée sans autorisation en porte fenêtre, dépendant du lot N03 situé en rez-de-chaussée, 
- d'avoir à restituer les 4 mètres carrés des parties communes en cave, en recréant la cloison à l’endroit où elle existait initialement ainsi que relevé dans les plans des locaux, 

➢ SE RESERVER la liquidation de l'astreinte, 

➢ CONDAMNER in solidum la SCI NATACHA et la société LA PACHE à payer au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 4] à [Localité 8] la somme de 10.000 € au titre des frais non répétibles de procédure, 

➢ ORDONNER l’exécution provisoire, 

➢ CONDAMNER, sous la même solidarité, la SCI NATACHA et la société LA PACHE aux entiers dépens de l'instance.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 avril 2023, la S.C.I. NATACHA demande au tribunal de :

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] – [Localité 8] de l’ensemble de ses demandes dirigées contre la SCI NATACHA, 
Décision du 18 Juillet 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/15236 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVPLM

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] – [Localité 8] à payer à la SCI NATACHA la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] – [Localité 8] aux entiers dépens de l’instance, 

DISPENSER la SCI NATACHA de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 août 2023, la S.A.R.L. LA PACHE demande au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965, 
Vu les pièces versées aux débats, 

DECLARER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4]- [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, mal fonde en l’ensemble de ses demandes dirigées contre la société LA PACHE, prise en la personne de son représentant légal ; 

En conséquence, 

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] — [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, de l’ensemble de ses demandes dirigées contre la société LA PACHE, prise en la personne de son représentant légal ; 

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, à payer à la société LA PACHE, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; 

CONDAMNER Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] — [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, aux entiers dépens.
 
Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.
 
L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 novembre 2023.

L’affaire, plaidée à l’audience du 2 mai 2024, a été mise en délibéré au 18 juillet 2024. 

MOTIFS DE LA DECISION :

I - Sur les demandes de remise en état d’origine de la fenêtre donnant sur la cour transformée en porte fenêtre, dépendant du lot n° 3 situé en rez-de-chaussée et de restitution de 4 m² de parties communes en cave, par recréation de la cloison à l’endroit où elle existait initialement, formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] :
Décision du 18 Juillet 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/15236 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVPLM

1-1 Sur la remise en état de la fenêtre sur cour :

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] soutient, au visa de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, que : 
- les travaux de création d’une porte n’ont jamais été autorisés par l’assemblée générale des copropriétaires, ce qui n’a d’ailleurs jamais été contesté par les parties, 
- le bailleur est d’ailleurs responsable vis-à-vis du syndicat des copropriétaires des agissements de son locataire, notamment lorsque que ce dernier contrevient sciemment aux dispositions du règlement de copropriété et de la loi du 10 juillet 1965, 
- l’expertise a établi de manière certaine l’existence des travaux de création d’une porte-fenêtre, non autorisés, la société NATACHA ayant mis en demeure puis sommé son locataire de remettre en état la fenêtre en son état d’origine, 
- il n’y a donc pas lieu d’attendre le dépôt du rapport définitif pour procéder à la réalisation des travaux sollicités et ce d’autant plus que l’expert judiciaire désigné est défaillant et ne répond pas aux nombreuses relances qui lui ont été adressées, 
- l’article 271 du Code de procédure civile ne prévoit de caducité qu’en cas de défaut de consignation dans le délai, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, 
- malgré ses engagements la société LA PACHE n’a toujours pas réalisé les travaux de remise en état, 
- la société LA PACHE s’est engagée depuis 2016 à réaliser les travaux de remise en état mais ceux-ci n’ont toujours pas été effectués à l’heure actuelle, 
- aux termes de son dire n° 2 la société LA PACHE affirmait : « La société LA PACHE a accepté de prendre en charge la réalisation de ces travaux. » (Page 2 du Dire n°2). « Il est important de préciser que la société LA PACHE s’est engagée à remettre à l’identique de ce qui existait précédemment, à savoir la pose d’une fenêtre dans la cuisine de son local commercial » (page 3 du Dire n°2 Pièce n°18), 
- elle a donc expressément reconnu être débitrice de l’obligation de réaliser les travaux dans le cadre de la procédure d’expertise qui est toujours en cours,
- il est donc bien fondé à solliciter la remise en état de la fenêtre donnant sur la cour transformée sans son autorisation en porte fenêtre, alors qu’il n’existe aucun obstacle empêchant la réalisation de ces travaux et qu’aucun désaccord n’existe entre l’architecte de l’immeuble et le syndicat sur la nature des travaux à réaliser, 
- si la société LA PACHE n’a pas réalisé les travaux comme elle s’y était expressément engagée à plusieurs reprises, ce n’est pas parce qu’elle n’a pas obtenu l’accord du syndicat des copropriétaires, puisque celui-ci lui avait expressément donné par courrier en date du 14 novembre 2016 mais c’est parce qu’elle exige, comme elle l’indique encore dans ses dernières écritures, (page 16), d’obtenir un accord exprès et sans aucune réserve du syndicat des copropriétaires et de l’architecte pour qu’elle puisse les exécuter, 
- dès lors que l’architecte indiquait qu’il n’était pas le maître d’œuvre du GATSBY, l’on voit mal comment et pourquoi il devrait donner son accord exprès et surtout sans réserve, 
- la société LA PACHE ne justifie d’ailleurs pas avoir sollicité l’accord de l’architecte alors même qu’elle le requiert, 
- le syndicat des copropriétaires n’aurait pas saisi le juge des référés puis la juridiction de céans pour faire condamner les sociétés défenderesses à réaliser les travaux s’il s’y opposait,
- de même, il n’aurait pas écrit à l’expert judiciaire, s’étonnant de ce que les travaux n’étaient toujours pas réalisés (pièce n°16), la position du syndicat n’ayant jamais fluctué. 

La S.C.I. NATACHA répond en substance que l’architecte n’a jamais donné son accord pour valider les travaux devisés par la société URBANRENO, en raison d’une mésentente avec certains copropriétaires refusant que la société LA PACHE puisse conserver l’issue de secours en sous-sol. Elle ajoute que la société LA PACHE a toujours déclaré qu’elle effectuerait les travaux décrits dans le devis URBANRENO, le syndicat des copropriétaires ayant refusé, par la voie de son nouveau conseil, de l’autoriser à les faire effectuer, en conservant l’issue de secours en sous-sol. 

Elle ajoute que l’absence de réalisation des travaux de remplacement de la porte-fenêtre n’est donc imputable ni à la société LA PACHE ni à la société NATACHA, qui a sommé son locataire d’effectuer les travaux de remise en état et qui n’a pas la jouissance des lieux loués, de sorte qu’elle ne saurait être condamnée à effectuer quelques travaux que ce soit, encore moins sous astreinte.

La S.A.R.L. LA PACHE souligne également que le syndicat des copropriétaires aurait refusé de l’autoriser à faire effectuer les travaux décrits aux termes du devis URBANRENO, puisqu’il souhaitait obtenir en sus la suppression de l’issue de secours de l’établissement exploité. 

*** 
L'article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, prévoit que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant « l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

Il est par ailleurs constant que le copropriétaire qui procède, sans autorisation de l’assemblée, à des travaux affectant les parties communes doit être condamné à remettre les lieux dans leur état d’origine, dès lors qu'elle est matériellement possible (ex. : Civ. 3ème, 18 juin 1975, n° 74-10.297) et en l'absence de disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier, en application des dispositions de l'article 1221 du Code civil. 

A défaut de ratification par l'assemblée générale de travaux irrégulièrement entrepris, la remise en état des parties communes dans leur configuration initiale doit donc être ordonnée, même en l'absence de préjudice subi par le syndicat des copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 15 janvier 2003, n° 01-10.337).

La réalisation de travaux affectant les parties communes sans autorisation préalable de l’assemblée générale suffit à caractériser la violation des dispositions de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 et à justifier la remise en état (ex. : Civ. 3ème, 15 janvier 2003, n° 01-10.337 ; 27 janvier 2009, n° 07-15.993). 

Le copropriétaire bailleur qui est responsable de l’inobservation par le locataire de ses obligations et des prescriptions du règlement de copropriété a le devoir d’intervenir pour que ce dernier respecte les obligations qui lui incombent ; à défaut son inaction revêt un caractère fautif et il engage en conséquence sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires, la responsabilité étant dans ce cas partagée, ce qui permet la condamnation in solidum du bailleur et de son locataire. 

La responsabilité du copropriétaire bailleur peut donc être retenue sans qu’il soit nécessaire de relever l’existence d’une faute à son égard. 

Le copropriétaire bailleur répond ainsi des infractions au règlement de copropriété et aux règles gouvernant le statut de la copropriété commises par son locataire à l'égard du syndicat des copropriétaires, et ce même s’il l’a mis en demeure de respecter ses obligations.

Le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir tant à l'encontre du copropriétaire bailleur que de son locataire (ex. : Civ. 3ème, 9 juin 1999, n° 97-18.739), qui peuvent être condamnés in solidum. Les dispositions précitées de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 s’imposent à chaque copropriétaire ainsi qu’à leurs locataires à l’origine des travaux (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 1 – Chambre 8, 19 mars 2021, n° RG 20/11935). 

En l'espèce, aux termes de l’article 3 I du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] (pièce n° 1 produite en demande, pages 7 et 8, Division de l’immeuble en parties communes et en parties privatives), les parties communes générales comprennent notamment les gros murs de façade, pignons et refends, ainsi que les gros murs pouvant séparer entre eux les logements, les ornements extérieurs des façades, balcons et fenêtres. 

Par ailleurs, il ressort des éléments constants de la procédure ainsi que des pièces produites, et en particulier de la note aux parties n° 1 de Madame [V] [X], expert judiciaire, en date du 30 mai 2017 (pièce n° 14 produite en demande, page 11/18 en particulier) que des travaux de remplacement d’une porte fenêtre, partie commune, donnant sur la cour intérieure, ont été réalisés courant 2016, avant la cession du fonds de commerce par la société LE CLAN DES SAINTS à la société LA PACHE, par acte sous seing privé du 30 septembre 2016, le cédant s’étant engagé à prendre « à sa charge les travaux de remplacement de la porte fenêtre donnant sur la cour, et de suppression de la porte en fer donnant sur la cave n° 6 » et un devis « de réalisation de ces travaux » ayant été annexé à l’acte de cession, en annexe VII (pièce n° 5 produite en demande, § 10, page 14). 

Le tribunal relève à ce titre que ni la société LE CLAN DES SAINTS ni les précédents locataires des locaux actuellement exploités par la S.A.R.L. LA PACHE n’ont été appelés en la cause dans le cadre de la présente instance. 

Ces travaux, qui affectent les parties communes, ont été réalisés sans autorisation préalable ni a posteriori de l’assemblée générale, en violation des dispositions d’ordre public précitées de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, ce dont conviennent parfaitement depuis plusieurs années tant la société NATACHA (pièce n° 10 produite en demande : sommation visant la clause résolutoire du 13 septembre 2016, pages 3 et 4) que la société LA PACHE (pièce n° 18 produite en demande, dire n° 2 du 2 avril 2019, pages 1 et 3 en particulier), cette dernière s’étant même engagée à « remettre à l’identique ce qui existait précédemment, à savoir la pose d’une fenêtre dans la cuisine de son local commercial et la construction d’une cloison destinée à restituer les 4 m² de parties communes se trouvant au sous-sol du local ». 

Un désaccord subsistait toutefois entre les parties quant à l’étendue des travaux de reprise à effectuer, avec (ou non) pose d’un bloc de secours coupe-feu, après dépose de la porte métallique déplacée, eu égard à la préexistence d’un accès indirect à la cave des locaux donnés à bail par l’escalier intérieur, depuis la salle du restaurant.

Or, selon ordonnance rendue le 16 février 2023, dont il n’a pas été interjeté appel, le juge de la mise en état de la 8ème chambre – 2ème section de ce tribunal a, notamment, déclaré irrecevable comme prescrite la demande de recréation d’une cloison pleine, comme celle existant initialement, formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8]. 

Aucun obstacle technique ou juridique ne s’oppose donc, depuis cette date, à la réalisation de travaux de remise en état par le propriétaire et/ou son locataire, sans recréation d’une cloison pleine, donc avec maintien d’un accès indirect du restaurant par porte séparée et passage ouvert par une partie commune aux WC-lavabo du sous-sol, qui ne supposent aucun accord « express » de l’architecte de l’immeuble pour pouvoir être exécutés. 

Ces travaux engagent la responsabilité du copropriétaire bailleur, sur le fondement de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, celui-ci étant responsable des infractions commises au règlement de copropriété par le/ les locataire(s) successifs de ses locaux (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 1 – Chambre 3, 18 octobre 2017, n° RG 17/02609), à l’exclusion de celle de la S.A.R.L. LA PACHE, qui n’est pas à l’origine des travaux litigieux.

En effet, aucun manquement fautif ne saurait être reproché en l’espèce à la S.A.R.L. LA PACHE, qui a toujours indiqué qu’elle n’était pas à l’origine des modifications réalisées au sein des locaux commerciaux qu’elle exploite, les travaux litigieux ayant été réalisés, sans autorisation, par son prédécesseur, la société LE CLAN DES SAINTS (pièce n° 18 produite en demande, dire n° 2, page 2), nonobstant l’engagement pris par cette dernière de procéder à des travaux de remise en état. 

La S.A.R.L. LA PACHE n’est donc pas à l’origine des travaux faisant l’objet du présent litige, réalisés avant cession à son profit du fonds de commerce, ainsi qu’il en ressort clairement de la sommation visant la clause résolutoire adressée par voie d’huissier à la société LE CLAN DES SAINTS le 13 septembre 2016 (donc avant la cession du fonds de commerce à la S.A.R.L. LA PACHE) lui intimant d’avoir, dans le délai d’un mois, à « remettre en son état d’origine la fenêtre donnant sur la cour de l’immeuble et qui a été transformée en porte fenêtre sans autorisation préalable de la SCI requérante et a fortiori, sans autorisation du syndicat des copropriétaires » (pièce n° 10 produite en demande, page 4). 

Ainsi, il n’est pas établi que la S.A.R.L. LA PACHE, en sa qualité de locataire, aurait agir hors des prescriptions du règlement de copropriété et des dispositions légales déterminant les conditions d’utilisation des parties privatives et communes de l’immeuble, de sorte que sa responsabilité ne saurait être engagée. 

Dans ces conditions, il convient de condamner la S.C.I. NATACHA, seule, à faire réaliser les travaux de remise en état d’origine de la fenêtre donnant sur la cour intérieure, remplacée sans autorisation par une porte-fenêtre, au niveau de la cuisine du lot n° 3 situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8], avec maintien d’un accès indirect du restaurant par porte séparée et passage par une partie commune aux WC/lavabo du sous-sol de l’immeuble, sous astreinte de 50 € par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification du présent jugement. 

L’astreinte courra pendant six mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L. 131-3 du code des procédures civiles d'exécution.
 
1-2 Sur la restitution des 4 m² des parties communes en cave avec recréation d’une cloison à l’endroit où elle existait initialement :

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] fait valoir que : 
- l’appropriation des 4 m² de parties communes n’a pas été autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires, 
- il a été constaté au sous-sol que la cloison séparant la cave n° 3 (lot n° 24) du couloir permettant d’accéder aux caves des copropriétaires avait été volontairement supprimée (pièce n° 14), et qu’une nouvelle cloison avait été apposée dans le couloir qui jusque-là était ouvert, générant, ainsi, une véritable annexion de partie commune (pièces n° 4, 6 et 7 et 8), 
- le règlement de copropriété prévoit que constituent des parties communes les couloirs d’accès aux caves, les voutes des caves, les couloirs et descentes de caves (pièce n° 1, page 7), 
- l’appropriation des parties communes a été établie durant l’expertise et n’a pas été contestée par les défenderesses, 
- la pose de cette nouvelle cloison n’a jamais été contestée, y compris durant l’expertise, par les défendeurs, ni par la société LA PACHE, ni par la société NATACHA, 
- il ressort d’ailleurs de la note aux parties n° 1 de l’expert en page 13 une photographie avec la légende suivante : « Issue de secours, avec trace de l’ancien cloisonnement des caves, montrant bien une annexion des parties communes », l’appropriation des parties communes étant manifeste, 
- il n’entrait pas dans la mission de l’expert judiciaire de dater l’annexion ainsi effectuée, 
- la société NATACHA a mis en demeure son locataire le 4 avril 2016 puis l’a sommé de remettre en état l’annexion (Pièces n°8 et 10), 
- ainsi, elle n’a jamais considéré que cette annexion existait depuis 1990 comme elle le soutient, désormais, fort opportunément. 

La S.C.I. NATACHA répond en substance que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’annexion des parties communes sur une surface de 4 m² environ, se contentant de communiquer à l’appui de cette affirmation un plan qu’elle affirme être le plan annexé au règlement de copropriété, ce qui est inexact, ainsi qu’une note d’un expert judiciaire affirmant, de façon très discutable, l’existence d’une annexion de parties communes. 

Elle précise que : 
- s’agissant du plan versé aux débats, personne n’est capable de le dater ni d’en détailler la provenance, mais il n’est pas annexé au règlement de copropriété et n’a aucune force probante, 
- s’agissant de la portée de la note de l’expert judiciaire, Madame [X] a montré la présence au plafond de traces montrant qu’une ancienne cloison avait été supprimée, ce qu’elle ne conteste pas, tout en soulignant que la cloison ne date pas de la construction de l’immeuble, le syndicat étant incapable d’établir qui a monté cette cloison, à quelle date, ni qui l’a fait tomber et à quelle date, alors qu’il ressort d’un bail commercial conclu le 25 juin 1999 avec la société MASTER’S BAR, ancien preneur, que la cave est utilisée à usage de restaurant et qu’elle a un accès aux parties communes de l’immeuble depuis le 1er juillet 1990, soit depuis plus de trente ans, 
- il est donc établi, grâce au préambule de ce bail que, matériellement, depuis 1990 au moins, le plan communiqué par la demanderesse en pièce n° 2 montrant un mur sans porte ne correspond pas à la réalité de ce mur, qui avait été abattu et remplacé par la cloison actuelle qui, elle, dispose d’une porte d’accès au couloir commun, 
- le syndicat des copropriétaires est incapable d’établir la configuration précise des lieux lors de la mise en copropriété, ni la date de la modification intervenue sur la cloison qui, selon lui, serait constitutive d’une annexion de parties communes. 

La S.A.R.L. LA PACHE estime également que le plan communiqué par le syndicat n’a pas de valeur probante, le syndicat des copropriétaires ne pouvant préciser d’où il provient, ni le dater. Elle ajoute qu’il ressort des photographies de l’expert judiciaire que la cloison coupe en deux la porte d’accès à une autre cave, l’expert judiciaire n’ayant pas réussi à déterminer la date à laquelle cette annexion aurait été effectuée mais ayant seulement pu établir que l’annexion était antérieure à 2008, ce qui démontre qu’elle n’en est pas à l’origine, contrairement à ce qu’affirme le syndicat des copropriétaires. Elle précise qu’elle n’a fait que répondre à une demande qui était impérative pour la régularisation de l’acquisition du fonds de commerce et qu’elle s’est vue imposer des travaux qui étaient demandés sans pouvoir vérifier si lesdits travaux (dont la remise en état d’une cloison) étaient légitimes et réguliers. 

***
Aux termes de l’article 3 I du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] (pièce n° 1 produite en demande, pages 7 et 8, Division de l’immeuble en parties communes et en parties privatives), les parties communes générales comprennent notamment les couloirs d’accès aux caves communes, les voutes des caves, ainsi que les couloirs et descentes de caves. 

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure ainsi que des pièces produites, et en particulier de la note aux parties n° 1 de Madame [V] [X], expert judiciaire, en date du 30 mai 2017 (pièce n° 14 produite en demande, pages 11 et 13/18 en particulier) qu’à la suite de l’acquisition de son lot par la S.C.I. NATACHA, deux portes ont été percées pour l’accès aux sanitaires depuis la salle et l’accès à la cuisine depuis le bar, l’expert judiciaire ayant relevé au cours de la réunion d’expertise la présence d’une issue de secours ainsi que la trace « de l’ancien cloisonnement des caves, montrant bien une annexion des parties communes » (note précitée, page 13/18, avec photographie). 

Cette appropriation de portions de couloirs en caves, parties communes, avec modification de l’état d’origine des caves, est par ailleurs corroborée : 
- par les plans du sous-sol de l’immeuble produits en demande par le syndicat des copropriétaires tant au cours des opérations d’expertise que dans le cadre de la présente instance (pièce n° 2 produite en demande), et ce même s’ils ne sont pas annexés au règlement de copropriété, ce qui n’est pas de nature à les rendre dépourvue de toute force probante, 
- ainsi que par deux procès-verbaux de constats d’huissier établis à la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] les 29 décembre 2015 et 4 octobre 2016, montrant qu’à la suite de la suppression d’un sas donnant accès à la cave n° 6, l’accès de l’exploitant d’un local en rez-de-chaussée ne peut se faire à sa cave n° 6 qu’en sollicitant l’autorisation de passer par une « porte métallique » de la cave n° 3 (pièce n° 4, page 4, et pièce n° 5, page 4, produites en demande) 

Selon lettre recommandée avec accusé de réception du 4 avril 2016, la S.C.I. NATACHA a ainsi mis en demeure son ancien locataire de supprimer la porte en fer qu’elle aurait mis en place « devant le couloir d’accès de la cave portant le lot n° 6 » (pièce n° 8 produite en demande). 

De même, dans un dire n° 2 à l’expert judiciaire du 2 avril 2019, le conseil de la S.A.R.L. LA PACHE a admis la réalisation sans autorisation de l’assemblée générale, par le ou les prédécesseurs de la société LA PACHE de travaux ayant conduit à une appropriation de parties communes « se trouvant au sous-sol du local », nécessitant la restitution de « 4 m² de partie communes » (pièce n° 18 produite en demande, pages 2 et 3 en particulier). 

L’examen de l’acte de cession du fonds de commerce par la S.A.R.L. LE CLAN DES SAINTS à la S.A.R.L. LA PACHE en date du 30 septembre 2016 permet également d’établir l’appropriation irrégulière de parties communes par le prédécesseur de la S.A.R.L. LA PACHE, le cédant s’étant engagé à supprimer « la porte en fer donnant sur la cave n° 6 », reconnaissant par là-même l’illicéité des travaux réalisés à son initiative (pièce n° 5 précitée, produite en demande, page 14). 

Enfin, le tribunal relève que le juge de la mise en état a déjà répondu, aux termes de l’ordonnance précitée du 16 février 2023, au moyen tiré de l’absence de datation de l’annexion effectuée, en retenant qu’en l’absence d’élément quant à la date exacte de réalisation des travaux litigieux, constituant le premier acte de possession susceptible de présumer une possession, l’action réelle tendant à faire cesser une appropriation de partie commune, soumise à la prescription trentenaire, ne pouvait être considérée comme prescrite. 

Est ainsi pleinement caractérisée l’appropriation de parties communes, intervenue avant la cession du fonds de commerce à la S.A.R.L. LA PACHE, le 30 septembre 2016, l’expert judiciaire désigné par ordonnance de référé du 10 février 2017 ayant confirmé contradictoirement la réalité de cette annexion de parties communes, à la suite d’une réunion du 30 mai 2017. 

Aucun obstacle ne s’opposant à la restitution de ces parties communes, la demande formée à ce titre par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] apparaît bien fondée à l’encontre du copropriétaire bailleur mais pas à l’encontre de l’actuel locataire des locaux, dès lors que l’appropriation litigieuse, connue du bailleur avant la cession du fonds de commerce à la S.A.R.L. LA PACHE (pièce n° 8 précitée, lettre recommandée du 4 avril 2016), est intervenue, à l’initiative du précédent locataire, plusieurs mois avant la cession du fonds de commerce et la prise de possession des lieux par la S.A.R.L. LA PACHE, sans pour autant que la S.A.R.L. LE CLAN DES SAINTS donne suite à la demande formulée par son bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception du 4 avril 2016 de « bien vouloir faire déposer » la porte en fer mise en place « devant le couloir d’accès de la cave portant le lot n° 6 » et « remettre l’accès dans son état d’origine avant le 08 Avril 2016 » préalablement à la cession du fonds de commerce intervenue le 30 septembre 2016. 

Dans ces conditions, la S.C.I. NATACHA devra être condamnée seule à restituer les 4 m² de parties communes se trouvant au sous-sol de l’immeuble, en recréant la cloison à l’endroit où elle se situait initialement, tel que figurant dans les plans du sous-sol, sous astreinte de 50 € par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification du présent jugement. 

L’astreinte courra pendant six mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L. 131-3 du code des procédures civiles d'exécution.
 
II – Sur les autres demandes :

S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile. 

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile.

La S.C.I. NATACHA, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 4.000,00 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

Elle sera par ailleurs intégralement déboutée de ses demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 
L’équité commande également en l’espèce de débouter intégralement de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile la S.A.R.L. LA PACHE, qui avait accepté dès le 2 avril 2019 le principe d’une prise en charge des travaux de « remise à l’identique de ce qui existait précédemment, à savoir la pose d’une fenêtre dans la cuisine de son local commercial et la construction d’une cloison destinée à restituée les 4 m² de parties communes se trouvant au sous-sol du local » (pièce n° 18 précitée, page 3, produite en demande), sans pour autant entreprendre par la suite de démarches concrètes à cette fin. 

La S.C.I. NATACHA, dont les prétentions sont déclarées mal fondées dans le cadre de la présente instance l’opposant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8], sera déboutée de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Les parties seront déboutées du surplus, non justifié, de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.


PAR CES MOTIFS 

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, 

Condamne la S.C.I. NATACHA à faire réaliser les travaux de remise en état d’origine de la fenêtre donnant sur la cour intérieure, remplacée sans autorisation par une porte-fenêtre, au niveau de la cuisine du lot n° 3 situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8], avec maintien d’un accès indirect du restaurant par porte séparée et passage par une partie commune aux WC/lavabo du sous-sol de l’immeuble, sous astreinte de 50 € par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification du présent jugement, 

Dit que l’astreinte précitée courra pendant six mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L. 131-3 du code des procédures civiles d'exécution, 

Condamne la S.C.I. NATACHA à restituer les 4 m² de parties communes se trouvant au sous-sol de l’immeuble, en recréant la cloison à l’endroit où elle se situait initialement, tel que figurant dans les plans du sous-sol, sous astreinte de 50 € par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification du présent jugement, 

Dit que l’astreinte précitée courra pendant six mois et sera, le cas échéant, liquidée par le juge de l'exécution, conformément aux dispositions de l'article L. 131-3 du code des procédures civiles d'exécution, 

Condamne la S.C.I. NATACHA aux entiers dépens, 

Condamne la S.C.I. NATACHA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 8] la somme de 4.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Déboute la S.C.I. NATACHA et la S.A.R.L. LA PACHE de l’intégralité de leurs demandes formées au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, 

Déboute la S.C.I. NATACHA de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure, en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, 

Rappelle que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes.


Fait et jugé à Paris le 18 Juillet 2024


La Greffière Le Président