Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 10 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/00398 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y2GN

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 JUILLET 2024
MINUTE N° 24/02010
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Nous, Monsieur Bernard AUGONNET, Premier Vice-Président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 03 Mai 2024 avons mis l'affaire en délibéré au 14 juin 2024 et avons prorogé aux 21 juin 2024 et à ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

L’OFFICE PUBLIC SEINE-SAINT-DENIS HABITAT
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :C1272

ET :

L’ASSOCIATION PLATE-FORME DES ASSOCIATIONS COMORIENNES DE LA SEINE SAINT DENIS
dont le siège est sis [Adresse 2], 

non comparante, ni représentée

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 septembre 2019, l'OPH Seine-Saint-Denis habitat a consenti à l'association Plate-forme des associations comoriennes de la Seine-Saint-Denis un droit d'occupation à titre précaire sur des locaux sis [Adresse 3], local n°43.

Le 5 décembre 2023, l'OPH Seine-Saint-Denis habitat a fait délivrer à l'association Plate-forme des associations comoriennes de la Seine-Saint-Denis un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2 998,31 euros.

Par acte du 22 février 2024, l'office public de l'habitat (l'OPH) Seine-Saint-Denis habitat a assigné en référé devant le président de ce tribunal l'association Plate-forme des associations comoriennes de la Seine-Saint-Denis, pour :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
- ordonner l'expulsion de l'association Plate-forme des associations comoriennes de la Seine-Saint-Denis sous astreinte ;
- dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
- la voir condamner à lui payer à titre provisionnel :
- une somme de 2 588,31 euros à valoir sur les redevances contractuelles, charges, taxes et accessoires impayés, échéance du 1er trimestre 2024 incluse, avec les intérêts de retard conventionnels à compter du 5 décembre 2023 ;
- une indemnité d'occupation journalière égale au double de la redevance journalière outre la TVA, suivant les mêmes majorations, jusqu'à la libération effective des lieux, 
outre la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l'assignation.

L'affaire a été appelée à l'audience du 3 mai 2024.

À l'audience, l'OPH Seine-Saint-Denis habitat actualise sa demande au titre de l'arriéré de redevance contractuelle et l'établit à 981,84 euros. Elle consent un échelonnement de la dette sur 10 mois. Elle demande finalement 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la condamnation de la défenderesse aux dépens. Elle se désiste des ses autres demandes. 

En défense, l'association Plate-forme des associations comoriennes de la Seine-Saint-Denis n'a pas comparu.

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance.

MOTIFS

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, " toute clause insérée dans la convention d'occupation à titre précaire prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. "



Par ailleurs, les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ".

En l'espèce, la convention d'occupation à titre précaire stipule qu'à défaut de paiement d'un terme de la redevance contractuelle à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l'article L. 145-41 du code de commerce le 5 décembre 2023 pour le paiement de la somme en principal de 2 998,31 euros.

Il résulte du décompte joint à l'assignation, arrêté au 24 avril 2024 que ledit commandement est resté infructueux dans le délai d'un mois.

Par voie de conséquence, la convention d'occupation à titre précaire s'est trouvée résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 6 janvier 2024. 

Sur la provision relative à la dette

L'OPH Seine-Saint-Denis habitat justifie, par la production de la convention d'occupation, du commandement de payer, du décompte joint à l'assignation, et du décompte actualisé au 24 avril 2024 produit à l'audience, que l'association Plate-forme des associations comoriennes de la Seine-Saint-Denis reste lui devoir une somme de 981,84 euros, échéance du 1er trimestre 2024 inclus.

Cette obligation n'étant pas contestable, l'association Plate-forme des associations comoriennes de la Seine-Saint-Denis sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme, laquelle sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l'ordonnance à intervenir.

Sur les délais de paiements suspensifs

Au vu des efforts de la société défenderesse pour apurer sa dette, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L145-41 du code de commerce de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l'effet de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets et l'expulsion des occupants pourra être poursuivie, sans qu'il n'y ait lieu de l'assortir d'une astreinte.

Sur l'indemnité d'occupation en cas de défaillance

En cas du non-respect de l'échelonnement de la dette, la demanderesse serait fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation.

Toutefois, elle sollicite à ce titre une somme supérieure au montant de la redevance contractuelle. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation de la convention d'occupation à titre précaire et peut s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme en l'espèce, elle est susceptible d'apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant de la redevance contractuelle, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation de la convention d'occupation.

La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation égale au montant de la redevance contractuelle rapporté en jours, augmenté des charges et de la TVA, jusqu'à la libération des lieux, et suivant les mêmes majorations que la redevance contractuelle.

Sur les demandes accessoires

L'association Plate-forme des associations comoriennes de la Seine-Saint-Denis, succombante, sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Enfin, l'équité commande d'allouer à l'OPH Seine-Saint-Denis habitat la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l'acquisition de la clause résolutoire au 6 janvier 2024 ;

Condamnons l'association Plate-forme des associations comoriennes de la Seine-Saint-Denis à payer  à l'OPH Seine-Saint-Denis habitat la somme provisionnelle de 981,84 euros correspondant aux redevances contractuelles, charges et taxes impayés au 24 avril 2024, échéance de 1er trimestre 2024 
incluse, avec intérêts au taux légal ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société l'association Plate-forme des associations comoriennes de la Seine-Saint-Denis se libère de la provision ci-dessus  allouée en 10 acomptes mensuels de 95 euros, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

Disons que ces acomptes mensuels seront à verser en plus des redevances contractuelles et charges courantes,  lesquels demeurent payés aux termes prévus par la convention d'occupation ;

Disons que le paiement du premier de ces acomptes devra intervenir dans les 15 jours de la signification  de l'ordonnance et les suivants avant le 5 de chacun des mois suivants ;

Disons qu'à défaut de règlement d'un seul acompte ou d'une seule des échéances courantes à leur terme :
l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,la clause résolutoire produira son plein et entier effet,il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l'expulsion de l'association Plate-forme des associations comoriennes de la Seine-Saint-Denis et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 3], local n°43 ; l'association Plate-forme des associations comoriennes de la Seine-Saint-Denis devra payer à l'OPH Seine-Saint-Denis habitat, à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation journalière, une somme égale au montant de la redevance contractuelle mensuelle rapportée en jours résultant de la convention d'occupation à titre précaire outre les charges et les taxes, provision journalière qui suivra les mêmes majorations que la redevance contractuelle ;
Condamnons l'association Plate-forme des associations comoriennes de la Seine-Saint-Denis aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Condamnons l'association Plate-forme des associations comoriennes de la Seine-Saint-Denis  à payer à l'OPH Seine-Saint-Denis habitat la somme de 500 euros sur le fondement de  l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 10 JUILLET 2024.


LE GREFFIER
LE PRÉSIDENT