Tribunal Judiciaire · Référés — 18 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 18 JUILLET 2024

N° RG 23/03107 - N° Portalis DB3R-W-B7H-ZBVP 

N° minute : 

S.C.I. FYLDIN CRECHES BIS

c/

S.A.S. MICROBABY




DEMANDERESSE

S.C.I. FYLDIN CRECHES BIS
130 rue La Fayette
75010 PARIS

représentée par Maître Tristan DUPRE DE PUGET de la SCP FISCHER TANDEAU DE MARSAC SUR & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0147



DEFENDERESSE

S.A.S. MICROBABY
9 avenue Hoche
75008 PARIS

représentée par Maître Harmonie RENARD de la SELARL GAIST & RENARD, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0850


COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,
Greffier : Esrah FERNANDO, Greffière

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Le juge des référés, après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 04 avril 2024, a mis l'affaire en délibéré au 06 juin 2024, prorogé au 08 juillet 2024 puis à ce jour :

Par acte authentique en date du 28 novembre 2018 la société ALAN PETERS Investissements a donné à bail à la société Zazzen Communauté Enfantine des locaux situés 16 avenue Jacques Jezequel 92170 VANVES, moyennant notamment un loyer annuel indexé de 37 000 euros hors taxes hors charges payable par trimestre d’avance, outre des provisions sur charges et taxes trimestrielles . Le bail a fait l’objet de trois avenants. 

Se sont substituées au bailleur initial la société VANVES ONE puis la SCI FYLDIN CRECHES BIS qui a acquis les locaux en avril 2021. 
 
La société MICROBABY a absorbé la société ZAZZEN Communauté Enfantine selon publication Bodacc du 30 novembre 2021. 

Des loyers sont demeurés impayés. 

Deux commandements de payer ont été délivrés les 31 janvier 2023 et 25 mai 2023 et ont donné lieu à paiement juste avant l’expiration du délai d’ un mois. 

Un nouveau commandement de payer a été délivré par acte d’huissier du 24 juillet 2023 à hauteur de 16 984,83 euros, somme sur laquelle a été payée un montant de 12 862,33 euros le 22 aout 2023. 

Un nouveau commandement de payer a été délivré le 13 octobre 2023 pour la somme de 22 212,28 euros. 

Suite à un échange concernant la justification des charges, le preneur a payé une somme de 7287,30 euros et par courrier du 23 novembre 2023, il a indiqué contester certaines charges sur l’échéance réclamée mais aussi depuis l’exercice 2018. 

Par actes d’huissier du 18 décembre 2023, la SCI FYLDIN CRECHES BIS a fait assigner la société MICROBABY devant la juridiction des référés aux fins de voir principalement constater l’acquisition de la clause résolutoire et obtenir paiement d’une provision de 14 924,99 euros. 

A l’audience du 4 avril 2024, la demanderesse soutient des conclusions selon lesquelles elle sollicite principalement :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et reproduite dans les commandements de payer des 24 juillet 2023 et 13 octobre 2023,
- condamner la société MICROBABY à lui payer la somme provisionnelle de 30 980,74 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 4 avril 2024 (2ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux EURIBOR majoré de 300 points à compter de leurs dates d’exigibilité respective,
- ordonner l'expulsion de la société MICROBABY et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec, en cas de besoin, le concours de la force publique, 
- ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu'il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,
-condamner le preneur à lui payer la somme de 3 098,07 euros de pénalité contractuelle de 10%,
-dire que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de dommages intérêts
- condamner la société MICROBABY au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale à 150 % du montant du dernier loyer payé ou subsidiairement, égale au montant du dernier loyer payé, à compter du 25 aout 2023, jusqu'à la libération des locaux 
- condamner la société MICROBABY au paiement d'une somme de 3000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandements du 24 juillet 2023 et 13 octobre 2023. 

Elle précise avoir dénoncé l’assignation aux créanciers inscrits et avoir délivré un autre commandement de payer après l’assignation, daté du 15 janvier 2024. Elle indique ne pas être informée du virement effectué la veille de l’audience par le preneur et indique qu’elle fera une note en délibéré pour l’indiquer (note autorisée par le juge). Dans ses écritures elle indique qu’au jour de l’audience le preneur reste devoir au bailleur la somme de 11 471,47 euros outre les loyers du 2ème trimestre 2024 à savoir 19 509,27 euros exigible le 1er avril 2024. 

Par note en délibéré elle confirme que le preneur a payé par virement du 4 avril 2024 la somme de 14 033,11 euros. 

A cette même audience, la société MICROBABY soutient des conclusions selon lesquelles elle sollicite principalement :

-débouter la demanderesse
-subsidiairement lui accorder des délais de paiement rétroactifs concernant les commandements de payer des 24 juillet 2023, 13 octobre 2023 et 15 janvier 2024,
-très subsidiairement juger irrecevable la demande d’indemnité d’occupation et fixer celle-ci au montant du loyer applicable,
-dire qu’aucune expulsion ne pourra intervenir avant le terme de l’année scolaire en cours,
 -exclure l’exécution provisoire au vu de la gravité des mesures prononcées, 
-condamner la demanderesse à lui payer 3000 euros d’indemnité de procédure et aux dépens. 

Elle expose qu’elle a réglé par virement de la veille l’échéance du 2ème trimestre 2024 ; que le solde réclamé par la demanderesse, de 16 947 euros correspond à des frais de procédure et des pénalités contestées ; qu’elle est donc à jour de ses obligations non sérieusement contestables et qu’il convient de lui accorder des délais rétroactifs ; que la clause de frais du contrat de bail est potestative et donc nulle donc les frais à hauteur de 4 720,68 euros sont indûs ; qu’il n’appartient pas au juge des référés de statuer sur le bien-fondé des intérêts de retard excessifs, de la clause pénalité de 10% excessive, et de la clause de conservation du dépôt de garantie également excessive ; que les charges étaient insuffisamment justifiées à hauteur de 8 588,66 euros et n’ont été justifiées que postérieurement à la délivrance du commandement de payer du 15 janvier 2024, ce qui a eu pour conséquence qu’elle a intégralement régularisé son arriéré locatif en procédant au virement de 21 682,98 euros par virement du 9 février 2024 couvrant le solde des loyers du 3ème trimestre 2023 et l’échéance du 1er trimestre 2024 ; que de ce fait le commandement de payer du 13 octobre 2023 ne peut prospérer ; enfin qu’elle a subi des difficultés de trésorerie depuis la crise Covid 19 et la fermeture des crèches, et ensuite le contexte inflationniste à compter de février 2022, et le décalage des paiements notamment de la CAF ; qu’une expulsion l’obligerait à mettre fin à l’ensemble des contrats de réservation de berceaux pluriannuels et mettrait en péril sa situation et celle des salariés. 

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures soutenues oralement à l’audience.

MOTIFS DE L’ORDONNANCE
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
 
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce :

 « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. / Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que :  
<   le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
<   le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
<  la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. Dans ce cas la clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil, n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande, mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

En l'espèce, 

La demanderesse n’indique pas sur la base de quel commandement de payer elle prétend au constat d’acquisition de la clause résolutoire du bail. 

Toutefois le dernier commandement de payer délivré avant l’assignation est celui du 13 octobre 2023, c’est donc au regard de ce commandement de payer que sera examinée la demande. 

Le commandement de payer du 13 octobre 2023 reproduit la clause résolutoire mentionnée dans le bail qui prévoit un délai d'effet d'au moins un mois, et qui produit donc tous ses effets.

Concernant le commandement de payer, il a été régulièrement délivré au siège social du preneur (remise à personne morale). 

Le commandement de payer fait état d’une somme due de 22 212,28 euros, représentant 4 122,49 euros de solde des loyers charges et taxes du 3ème trimestre 2023, et de 18 089,79 euros au titre de l’échéance du 4ème trimestre 2023. 

Néanmoins aucun décompte n’est annexé au commandement de payer qui viendrait détailler la somme de 4 122 euros qui serait due au titre du 3ème trimestre 2023. 

Par ailleurs, aucun décompte ne vient expliquer la somme de 18 089,79 euros qui serait due au titre de l’échéance du 4ème trimestre 2023, ce, alors que la facture du 10 septembre 2023 communiquée en pièce n° 13 par la demanderesse présente un détail de cette somme qui fait apparaitre des frais d’avocats, des intérêts de retard et des pénalités de retard qui seraient susceptibles d’apparaitre au preneur comme sérieusement contestables, de sorte que l’absence de décompte détaillé annexé au commandement de payer fait grief au preneur et l’empêche de contester utilement le commandement de payer. 

Dès lors, il existe une contestation sérieuse sur les effets du commandement de payer du 13 octobre 2023. 

Partant, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, ni sur les demandes subséquentes d’expulsion, conservation de dépôt de garantie, indemnité d’occupation. 

Sur la demande provisionnelle

Aux termes de l’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l'existence de l'obligation, puis au défendeur de démontrer qu'il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. La non-comparution du défendeur ne peut, à elle seule, caractériser l’absence de contestation sérieuse.

L'existence d'une contestation sérieuse s'apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, dans sa version applicable au litige, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce,

 la demande a été actualisée à l’audience à la somme de 30 980,74 au 1er avril 2024 (2ème trimestre 2024 inclus) , et la demanderesse a confirmé qu’elle a été réglée de 14 033,11 euros le jour même de l’audience, il reste donc sur la somme demandée, une somme de 16 947,63 euros qui selon la demanderesse serait due au 1er avril 2024 (2ème trimestre 2024 inclus). 

La demanderesse produit aux débats un décompte en date du 1er avril 2024 (pièce n° 34) qui ne détaille pas les sommes réclamées et ne permet pas d’en faire la critique. 

Néanmoins les factures correspondant à l’appel du10 juin 2023, 10 septembre 2023, 10 décembre 2023 et 10 mars 2024 sont versées aux débats et correspondent aux montants globaux non détaillés mentionnés sur ledit décompte. 

A l’examen de ces factures, il apparait qu’ont été appelées des sommes correspondant à des frais d’avocat et huissier, des intérêts de retard et des pénalités de retard. 

La pénalité contractuelle dont il est demandé de faire application à hauteur de 10 % du montant de l’arriéré locatif, ainsi que l’intérêt de retard EURIBOR majoré de 300 points s’analysent en une clause pénale susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

De la même manière les frais d’huissier et avocat sont facturés conformément à une clause contractuelle dont la validité est susceptible d’être remise en cause du fait de son caractère potentiellement potestatif qui doit être tranché par le juge du fond. 

Dès lors, les sommes dont l’exigibilité est sérieusement contestable au regard des pouvoirs du juge des référés se montent à la somme de 14 118 euros, qu’il convient donc de déduire du montant non sérieusement contestable de l’obligation du preneur ; celui-ci devient dès lors 16 947,63- 14 118 euros soit 2 829,63 euros. 

Dès lors, il y a lieu de condamner par provision le preneur au paiement de la somme de 2 829,63 euros au titre de l’arriéré locatif au 1er avril 2024 (2ème trimestre 2024 inclus). 

Sur les demandes accessoires
 
 La société MICROBABY, qui succombe, doit supporter la charge des dépens.
 L'équité et les circonstances de l'espèce commandent de condamner la société MICROBABY à payer à la demanderesse la somme de 2500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

 PAR CES MOTIFS
 
Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, exécutoire à titre provisoire,
 
Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes subséquentes d’expulsion, indemnité d’occupation, conservation du dépôt de garantie,

CONDAMNE la société MICROBABY à payer à la société FYLDIN CRECHES BIS la somme provisionnelle de 2 829,63 euros au titre des loyers, charges, accessoires au 1er avril 2024 (échéance du 2ème trimestre 2024) , avec intérêt legal à compter de l’assignation,

CONDAMNE la société MICROBABY aux entiers dépens en ce non compris le coût des commandements de payer ;

CONDAMNE la société MICROBABY à payer à la société FYLDIN CRECHES BIS la somme de 2500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETE toutes les autres demandes des parties ;


RAPPEL que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

RAPPEL que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À NANTERRE, le 18 juillet 2024.


LE GREFFIER


Esrah FERNANDO, Greffière

LE PRÉSIDENT


Karine THOUATI, Vice-présidente