Tribunal Judiciaire · Expropriations — 18 juillet 2024

COUR D’APPEL D’ AIX EN PROVENCE 

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







JUGEMENT : ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE ALPES COTE D’AZUR / S.C.E.A. DU DOMAINE [Localité 23]

N° RG 23/00020 - N° Portalis DBWR-W-B7H-OXYV

N° 24/00031

Du 18 Juillet 2024



JUGEMENT














Délivrance le 18.07.2024

Grosse et expédition à
Me Miguel BARATA

Me Jean-marc SZEPETOWSKI


Expéditions à
Me Miguel BARATA

Me Jean-marc SZEPETOWSKI



+ aux DOMAINES

+ 2 dossiers













rendu par mise à disposition au Greffe le 18 Juillet 2024


PAR


PRÉSIDENT :
Monsieur MELHEM, Vice-Président,
au TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE désigné en qualité de Juge titulaire de la JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION POUR CAUSE D’UTILITÉ PUBLIQUE du département des ALPES MARITIMES par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la COUR D’APPEL D’AIX-en-PROVENCE, qui a délibéré


GREFFIER :
Madame BALDUCCI








ENTRE


ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE ALPES COTE D’AZUR, dont le siège social est sis [Adresse 14]
représentée par Me Miguel BARATA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant





ET


S.C.E.A. DU DOMAINE [Localité 23], dont le siège social est sis [Adresse 20] agissant poursuites et diligences de son représentant légal
représentée par Me Jean-marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant






EN PRESENCE DE :
Madame [R] [W]
COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 22]























FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par mémoire de saisine enregistré le 14 février 2023 au greffe de la juridiction de l'expropriation du département des Alpes-Maritimes au tribunal judiciaire de Nice, l’EPF PACA (l’Etablissement Public Foncier PROVENCE-ALPES-COTE-D’AZUR) demande la fixation judiciaire du prix d'aliénation du terrain sis au lieudit [Localité 23] à [Localité 24], parcelles cadastrées Section AK n° [Cadastre 2] (1.155 m2), AK n° [Cadastre 3] (2.587 m2), AK n° [Cadastre 4] (1.250 m2), AK n° [Cadastre 5] (830 m2), AK n° [Cadastre 6] (7.774 m2), AK n° [Cadastre 7] (2.035 m2), AK n° [Cadastre 8] (2.228 m2), AK n° [Cadastre 9] (2.561 m2), AK n° [Cadastre 10] (692 m2), AK n° [Cadastre 11] (8.660 m2), AK n° [Cadastre 12] (3.547 m2), AK n° [Cadastre 13] (3.403 m2), AK n° [Cadastre 15] (3.862 m2), AK n° [Cadastre 16] (4.075 m2), AK n° [Cadastre 17] (35 m2), AK n° [Cadastre 21] (1.976 m2), d’une superficie totale de 46.670 m2, propriété de la SCEA DU DOMAINE [Localité 23], à la somme de 3.033.550 euros, en écartant l’exécution provisoire.

Par mémoire visé le 13 mai 2024, l’EPF PACA s’oppose aux demandes adverses et maintient ses demandes initiales, formulant en outre plusieurs demandes tendant à juger. 

De son côté et par mémoire visé le 7 mai 2024, la société du DOMAINE [Localité 23] (société civile d’exploitation agricole) demande à la juridiction de fixer le prix d’aliénation à 7 millions d’euros, de mettre à la charge de l’EPF PACA la commission de l’Agence Immobilière et condamner le demandeur à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Le Commissaire du Gouvernement a établi ses conclusions devant le Juge de l’Expropriation à la date du 12 février 2024, proposant le même prix de cession que l’EPF PACA.

Le transport sur les lieux a été réalisé en présence des parties, de leur conseil et du commissaire du gouvernement le 27 octobre 2023.

L'affaire a été évoquée à l'audience du 23 mai 2024 et mise en délibéré au 18 juillet 2024.

Ce jour le présent jugement a été prononcé.

Vu les mémoires et conclusions mentionnés ci-dessus auxquels il convient de se référer pour connaître l’intégralité des moyens et prétentions des parties en application de l’article 455 du Code de procédure civile ;

MOTIFS DE LA DECISION

Cadre procédural

Aux termes de l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme : « A défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de réemploi.
Lorsqu'il est fait application de l'article L 213-2-1, le prix d'acquisition fixé par
la juridiction compétente en matière d’expropriation tient compte de l’éventuelle dépréciation subie, du fait de la préemption partielle, par la fraction restante de l’unité foncière.
Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation. Toutefois, dans ce cas :
a) La date de référence prévue à l'article L 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est :
-pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé :
i) la date de publication de l'acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d'aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l'acte créant la zone est publié dans le délai de validité d'un périmètre provisoire ;
ii) la date de publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d'aménagement différé n'a pas été délimité ;
iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l'acte créant la zone d'aménagement différé ;
-pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;
b) Les améliorations, les transformations ou les changements d'affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date mentionnée au a) ci-dessus ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ;
c) A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l'évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables.
Lorsque la juridiction compétente en matière d'expropriation est appelée à fixer le prix d'un bien dont l'aliénation est envisagée sous forme de vente avec constitution de rente viagère, elle respecte les conditions de paiement proposées par le vendeur mais peut réviser le montant de cette rente et du capital éventuel. ».
Par ailleurs l'article R. 213-11 dispose que : « Si le titulaire du droit de préemption estime que le prix mentionné à l'article R. 213-10(b) est exagéré, il peut, dans le délai de quinze jours à compter de la réception de la réponse du propriétaire, saisir la juridiction compétente en matière d'expropriation par lettre recommandée adressée au secrétariat de cette juridiction. Une copie, en double exemplaire, du mémoire du titulaire du droit de préemption est jointe à la lettre adressée au secrétariat de la juridiction. Le propriétaire doit en être informé simultanément.
Il est ensuite procédé comme il est dit aux articles R 311-9 à R 311-32 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
A défaut de saisine de la juridiction dans le délai fixé par le présent article, le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l'exercice de son droit.
En cas d'application de l'article L 213-4-1, copie du récépissé de la consignation doit être adressée au propriétaire et à la juridiction. ».
En l'espèce, il n'est pas contesté que l’EPF PACA a pris la décision de préempter le terrain objet du litige.

Sur la date de référence

Au visa de l'article L. 213-4 du code de l'urbanisme, et par application de l'article L.322-2 du code de l'expropriation, la date de référence sera fixée au 4 mai 2022.

En effet, le bien litigieux est situé dans une zone d’aménagement différé, et la date de référence est celle de la publication de l’arrêté préfectoral créant la ZAD coteaux du VAR.

Sur la situation d'urbanisme

Le terrain litigieux était situé à la date de référence en zone 2AU (zone à urbaniser bloquée) au plan local d’Urbanisme métropolitain (PLUm) de la Métropole [Localité 22] COTE D’AZUR.

Le terrain est également situé dans l’emprise d’orientation d’aménagement et de programmation OAP dite OAP Coteaux du VAR-[Localité 24].



Sur la détermination du prix d'aliénation

Pour justifier sa demande à hauteur de 7 millions d’euros, la société du DOMAINE [Localité 23] s’appuie sur l’offre qu’elle a reçue le 10 mai 2022 ainsi que sur un rapport d’expertise versé aux débats.

Elle conteste les termes de comparaison retenus par le demandeur et souligne que :

Les biens ont été intégrés dans une zone d’urbanisation future,D’importants projets immobiliers sont prévus dans cette zone,Même si le juge considère que le terrain n’est pas à bâtir, il faut prendre en compte sa situation privilégiée lorsqu’il anticipe l’existence de plus-value, étant indiqué qu’il est également possible de prendre en compte le caractère constructible du terrain au moment où il faudrait se placer.
Malgré les explications de la défenderesse force est de constater que celle-ci ne fournit pas de terme de comparaison.

Le terrain préempté ne possédant pas la qualification de terrain à bâtir, la juridiction ne peut l’évaluer que selon la méthode des termes de comparaison.

L’EPF PACA fait état d’un terme de comparaison situé à [Localité 24], cadastré AK [Cadastre 18] et [Cadastre 19].

Ce terrain était également classé référence en zone 2AU (zone à urbaniser bloquée) au plan local d’Urbanisme métropolitain (PLUm) de la Métropole [Localité 22] COTE D’AZUR.

Ce terrain est situé dans l’emprise d’orientation d’aménagement et de programmation OAP dite OAP Coteaux du VAR-[Localité 24] et dans la ZAD Coteaux du VAR.

Il a été acquis le 27 septembre 2022 par l’EPF PACA au prix de 65 euros le mètre carré, tel qu’il ressort de la pièce numéro 6 du demandeur (acte notarié électronique ce qui explique l’absence de signatures manuscrites).

Compte tenu des éléments ci-dessus et de la similitude entre les terrains, ce terme de comparaison est pertinent et sera retenu par le Juge de l’Expropriation.

La différence entre cette évaluation et le rapport d’expertise produit s’explique par le fait que l’expert a établi son rapport en se basant sur la valorisation des droits à bâtir situés dans [Adresse 25] à [Localité 24].

Or, comme il a été indiqué précédemment, le terrain préempté ne possède pas à l’heure actuelle la qualification de terrain à bâtir et son devenir est indifférent quant à la solution du litige.

La différence de superficies entre le terme de comparaison retenu et le terrain litigieux est sans incidence sur la pertinence de la valeur retenue.

En conséquence, il convient de retenir une valeur de 65 euros le mètre carré, soit la somme de 3.033.500 euros.

A titre surabondant, la juridiction constate que l’avis du Domaine est versé aux débats et correspond à cette évaluation.



Sur les autres demandes

Il convient de dire qu’en cas d’acquisition par l’EPF PACA du terrain litigieux, celui-ci devra en plus à la société du DOMAINE [Localité 23] la somme de 393.750 euros au titre de la commission d’agence.

Il serait équitable de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il y a lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit incompatible avec la nature de l’affaire.

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, l'organisme préempteur supporte seul les dépens de première instance.

Eu égard aux développements ci-dessus, il convient de rejeter toutes demandes, fins ou prétentions, plus amples ou contraires, en ce compris les demandes tendant à juger, le juge n’ayant pas pour mission de constater les intentions des parties.


Par ces motifs,

Le juge de l'expropriation, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Fixe la date de référence au 4 mai 2022 ;

Dit que le terrain à évaluer était situé à la date de référence en zone 2AU (zone à urbaniser bloquée) au plan local d’Urbanisme métropolitain (PLUm) de la Métropole [Localité 22] COTE D’AZUR, et qu’il est également situé dans l’emprise d’orientation d’aménagement et de programmation OAP dite OAP Coteaux du VAR-[Localité 24] ;

Fixe le prix d'aliénation dû par l’Etablissement Public Foncier PROVENCE-ALPES-COTE-D’AZUR à la société du DOMAINE [Localité 23] (société civile d’exploitation agricole) au titre de l'exercice du droit de préemption portant sur le terrain sis au lieudit [Localité 23] à [Localité 24], parcelles cadastrées Section AK n° [Cadastre 2] (1.155 m2), AK n° [Cadastre 3] (2.587 m2), AK n° [Cadastre 4] (1.250 m2), AK n° [Cadastre 5] (830 m2), AK n° [Cadastre 6] (7.774 m2), AK n° [Cadastre 7] (2.035 m2), AK n° [Cadastre 8] (2.228 m2), AK n° [Cadastre 9] (2.561 m2), AK n° [Cadastre 10] (692 m2), AK n° [Cadastre 11] (8.660 m2), AK n° [Cadastre 12] (3.547 m2), AK n° [Cadastre 13] (3.403 m2), AK n° [Cadastre 15] (3.862 m2), AK n° [Cadastre 16] (4.075 m2), AK n° [Cadastre 17] (35 m2), AK n° [Cadastre 21] (1.976 m2), d’une superficie totale de 46.670 m2, à la somme de 3.033.550 euros ;

Dit qu’en cas d’acquisition du bien mentionné ci-dessus par l’EPF PACA, celui-ci devra verser en plus du prix mentionné ci-dessus à la société du DOMAINE [Localité 23] (société civile d’exploitation agricole) la somme de 393.750 euros au titre de la commission d’agence ;

Écarte l'exécution provisoire ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne l’Etablissement Public Foncier PROVENCE-ALPES-COTE-D’AZUR aux dépens ;

Dit que les dépens pourront le cas échéant être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

Rejette toutes demandes, fins ou prétentions, plus amples ou contraires.



 La Greffière Le Juge de l’Expropriation