Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 18 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 N° RG 23/07781 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-C2C5O

N° MINUTE : 3

Assignation du :
07 Juin 2023


Expert:
[U] [P][1]

[1] 
[Adresse 7]
[XXXXXXXX01]





JUGEMENT 
rendu le 18 Juillet 2024
DEMANDEURS

Monsieur [W] [X]
[Adresse 9]
[Localité 5]

Madame [G] [K]
[Adresse 4]
[Localité 2] (SUISSE)

représentés par Me Bruno BARRILLON, demeurant [Adresse 8], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0054

DEFENDEURS

Monsieur [A] [M] 
[Adresse 6]
[Localité 13]/FRANCE

Madame [Z] [D] époux de Madame [M]
[Adresse 6]
[Localité 13]/FRANCE

représentés par Me Alain LEBEAU, demeurant [Adresse 10], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0521




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 14 Mai 2024 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort




FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 31 janvier 2013, M. [W] [X] et Mme [G] [K] ont donné bail à renouvellement à M. [R] [T], des locaux commerciaux sis [Adresse 6]) pour y exercer une activité de « CAFETIER – MARCHAND DE VINS ET LIQUEURS – BRASSERIE – DEBITANT DE TABAC - TABLETTERIE », pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 2013 pour se terminer le 30 juin 2022 et moyennant un loyer annuel de 30.000 euros, hors taxes et hors charges.

Par acte sous seing privé du 27 juin 2019, M. [R] [T] a cédé son fonds de commerce à M. [A] [M] et Mme [Z] [D] épouse [M].

Par acte extrajudiciaire du 17 janvier 2023, M. [W] [X] et Mme [G] [K] ont fait délivrer à M. [A] [M] et Mme [Z] [D] épouse [M] un congé avec offre de renouvellement dudit bail pour une durée de trois, six et neuf ans, à compter du 1er octobre 2023 et moyennant un loyer annuel de 55.000 euros, hors taxes et hors charges.

Par mémoire préalable du 4 avril 2023 signifié le 6 avril 2023, M. [W] [X] et Mme [G] [K] ont sollicité du juge des loyers commerciaux, d'une part, la fixation du loyer renouvelé à la somme annuelle en principal de 55 000 euros à compter du 1er octobre 2023, aux clauses et conditions du précédent bail et, d'autre part, la fixation du loyer provisionnel, dans le cas où une expertise serait ordonnée, à la somme annuelle en principal de 50.000 euros.

Au soutien de leurs demandes, les bailleurs font notamment valoir que la clause constituant l'article 12 insérée dans le bail liant les parties prévoit, qu'en cas de renouvellement éventuel du bail dans les mêmes termes et conditions du présent bail, le loyer de base sera fixé à la valeur locative de marché et ce, nonobstant les dispositions de l'article L. 145-34 du code de commerce. Par ailleurs, pour justifier le loyer annuel en principal qu’ils revendiquent à hauteur de 55.000 euros, ils invoquent des éléments de comparaison correspondant à la valeur locative de marché.

Par acte de commissaire de justice du 7 juin 2023, M. [W] [X] et Mme [G] [K] ont fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris, M. [A] [M] et Mme [Z] [M], aux fins de :
« - Déclarer recevable et bien fondée l'action engagée par les demandeurs,
- Déclarer que le bail commercial liant les parties s'est renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2023 moyennant un loyer annuel en principal, hors charges et hors taxes, de 55 000 euros,
- Ordonner que le loyer provisionnel, pour le cas où une mesure d'expertise sera ordonnée, sera fixé à la somme en annuel et principal, hors charges et hors taxes, de 55 000 euros, 
- Condamner les preneurs en tous les dépens en compris les frais de l'éventuelle expertise judiciaire qui serait ordonnée,
- Rappeler que l'exécution provisoire est de droit. » 
 
Au soutien de leurs demandes et outre qu'ils sollicitent que leur soit adjugé le bénéfice de leurs écritures contenues dans le mémoire en demande, M. [W] [X] et Mme [G] [K] font valoir notamment qu'à ce jour, les preneurs ne leur ont pas notifié de réponse suite au congé avec offre de renouvellement dudit bail qui leur avait été adressé.

Par mémoire en réponse notifié le 5 mai 2024 par lettre recommandée avec avis de réception, M. [A] [M] et Mme [Z] [M] demandent au juge des loyers commerciaux, de :
« AU PRINCIPAL :
- Débouter M. [W] [X] et Mme [G] [K] née [X] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, sauf en ce qui concerne le fait de constater que les parties ont entendu déroger à la seule règle du plafonnement du loyer,
- Fixer en conséquence le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle en principal de 36.600 € à compter du 1er octobre 2023, date de la prise d’effet du bail renouvelé,
- Dire et juger que les intérêts sur les échéances de loyers ne pourront courir qu’à compter de la fixation judiciaire du loyer renouvelé, soit à compter de la décision à intervenir,
- Reporter en conséquence la capitalisation des intérêts,

SUBSIDIAIREMENT :

Avant dire droit,

- Ordonner une expertise judiciaire afin de déterminer la valeur locative des locaux à la date du 1er octobre 2023 en application des dispositions de l'article L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du Code de Commerce, à la charge de M. [W] [X] et de Mme [G] [K] née [X], demandeurs à la procédure,
- Fixer le loyer provisionnel dû par M. [A] [M] et Mme [Z] [D] épouse [M] pendant le cours de l’instance au loyer contractuel en cours, soit à la somme de 33.941,24 €/an HT et HC ou subsidiairement au montant de la valeur locative retenue par les preneurs ;
- Fixer le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’Expert et ordonner sa consignation à la charge exclusive de M. [W] [X] et de Mme [G] [K] née [X] dans le mois du jugement.
- Condamner M. [W] [X] et Mme [G] [K] née [X] en tous les dépens. »

Au soutien de leurs demandes, les preneurs font valoir que les bailleurs ne versent pas aux débats les éléments de comparaison constatés pour déterminer la valeur locative dite « de marché » et justifier ainsi la fixation de la valeur locative à la somme 55.000 euros. Ils soulignent que la clause contractuelle correspondant à l'article 12 dudit bail déroge à l'article L. 145-34 du code de commerce relatif à la règle du plafonnement, sans pour autant déroger aux dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce qui déterminent et encadrent les critères de calcul de la valeur locative mais ne définissent pas la notion de valeur locative « de marché ».
Ils rappellent en outre que l'article L. 145-33 du code de commerce préconise de se référer aux prix couramment pratiqués pour des locaux équivalent et englobant notamment les locations nouvelles. Ils se prévalent de l'expertise amiable, datant du 27 novembre 2023 établie à leur demande par M. [J] [N], pour justifier la fixation de valeur locative à la somme annuelle en principal de 36.600 euros retenant d'une part, une surface pondérée de 70,42 m²B et, d'autre part, des références de comparaison dans un rayon de 1.000 mètres autour des locaux, d'où il ressort que pour huit locations nouvelles, les prix unitaires varient entre 268 euros/m²B et 629 euros/m²B pour les périodes allant du 12 décembre 2018 au 1er février 2023 et, pour un renouvellement de bail pour la période du 1er juillet 2020, que le prix est de 287 euros/m²B. Ils adoptent les conclusions de M. [N],indiquant que la baisse de l'état du marché locatif a été accentuée par la pandémie du Covid-19, et appréciant la valeur locative applicable en renouvellement à 35 931 euros à laquelle il applique une majoration de 3% pour droit de terrasse d'un montant de 634 euros.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l'audience. 

A l'issue des débats les parties ont été informées que le jugement serait mis à disposition au greffe le 18 juillet 2024.


MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le principe du renouvellement du bail

Les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail des locaux situés à [Localité 13], [Adresse 6] pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2023 aux clauses et conditions du bail expiré, à l'exception du montant du loyer.

Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

L'article L. 145-34 du code de commerce précise qu'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

L'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige antérieure au 1er octobre 2016, dispose que les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l'espèce, le contrat de renouvellement du bail, datant du 31 janvier 2013, contient la clause insérée à l'article 12 stipulant :
“A titre de condition essentielle et déterminante du présent bail, il est stipulé qu'en cas de renouvellement éventuel dans les termes et conditions découlant des présentes, le loyer de base sera fixé à la valeur locative de marché, et ce nonobstant les dispositions de l'article L. 145-34 du Code de Commerce auquel les parties entendent déroger.
A défaut d'accord entre les parties sur la valeur locative de marché, celle-ci sera fixée par le Juge des loyers commerciaux conformément aux dispositions des articles L. 145-56 et suivants du Code de Commerce.”

Il est acquis que les parties au contrat de bail peuvent librement convenir des modalités de fixation du prix du bail renouvelé et ainsi écarter le principe de fixation du loyer renouvelé à la valeur locative prévu à l'article L.145-33 code de commerce ou le plafonnement prévu à l'article L. 145-34 du même code, ces dispositions n'étant pas d'ordre public.

Compte-tenu de ladite clause, il y a lieu de constater que les parties ont, d'un commun accord, écarté les dispositions de l'article L. 145-34 du code de commerce relatives à la règle du plafonnement afin de fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative qualifiée dans l'acte de "valeur locative de marché”.

Les parties ne s'accordent cependant pas sur les modalités de fixation de cette valeur locative,

Les bailleurs font valoir que le montant du bail renouvelé doit être fixé conformément aux dispositions contractuelles à la valeur locative de marché, sans faire mention dans leurs écritures de l'application de l'article L145-33 du code de commerce pour déterminer celle-ci.

Les preneurs soutiennent quant à eux que les parties n'ont entendu déroger qu'à la seule règle du déplafonnement du loyer édicté par l'article L145-34 du code de commerce et non à celles qui déterminent les critères de calcul de la valeur locative de renouvellement énoncées par l'article L145-33 du même code, auquel les parties n'ont pas expressément dérogé.


La seule référence dans le contrat à la "valeur locative de marché", sans aucune autre stipulation expliquant l'étendue des obligations des parties et le mode de détermination de la valeur locative de renouvellement, conjuguée à l'absence d'exclusion expresse de l'application des dispositions de l'article L145-33 du code de commerce, ne permet pas de conclure à un engagement express et non équivoque des parties d'écarter les règles de la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative statutaire, déterminées selon les règles légales.

Dès lors il sera fait application de ces dispositions aux fins de voir déterminer le montant du loyer du bail renouvelé,

En l'état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par celles-ci. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce, aux frais avancés de M. [W] [X] et Mme [G] [K], demandeurs à l'augmentation du loyer, dans les termes du présent dispositif.

Il convient de fixer le loyer provisionnel dû par M. [A] [M] et Mme [Z] [M] pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel indexé.

Sur les autres demandes

La présente décision étant de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, la demande de prononcer l’exécution provisoire est sans objet.

Il convient de réserver les dépens et les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement mixte, contradictoire et en premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail liant M. [W] [X] et Mme [G] [K] à M. [A] [M] et Mme [Z] [M] à compter du 1er octobre 2023,

Dit que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative déterminée par application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce

Avant dire droit sur le fond, désigne en qualité d'expert :

M. [U] [P]
[Adresse 11]
[Localité 12]
Tél : [XXXXXXXX01]
Port. : [XXXXXXXX03]
Email : [Courriel 14]

avec mission :
* de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* de visiter les locaux litigieux situés [Adresse 6]) et de les décrire,
* d’entendre les parties en leurs dires et explications,
 * de déterminer la surface des locaux à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard, du point de vue des pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix ;
* de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2023 au regard des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,
* de rendre compte du tout et donner son avis motivé,
* de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 septembre 2025,

Fixe à la somme de 4.000 euros (quatre mille euros) la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par M. [W] [X] et Mme [G] [K] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, [Adresse 15]) avant le 30 septembre 2024 inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 19 novembre 2024 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges,

Réserve les dépens et les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.


Fait et jugé à Paris le 18 Juillet 2024

La Greffière La Présidente 
M. PLURIEL S. GUILLARME