Tribunal Judiciaire · PPP Contentieux général — 12 juillet 2024

Du 12 juillet 2024


5AD


SCI/


PPP Contentieux général

N° RG 23/01489 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XYZ4



[W] [K] [E] [X]

C/

[R] [C]




- Expéditions délivrées à


- FE délivrée à 





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 12 juillet 2024


JUGE : Monsieur Edouard DE LEIRIS,
GREFFIER : Monsieur Stéphane LAURENT,



DEMANDERESSE :

Madame [W] [K] [E] [X]
née le 02 Mars 1970 à [Localité 8]
[Adresse 1]
[Localité 5]

Représentée par Me Delphine BARTHELEMY-MAXWELL (Avocat au barreau de BORDEAUX)




DEFENDERESSE :

Madame [R] [C]
née le 6 juin 2001 à [Localité 7]
[Adresse 4]
[Localité 6]

Représentée par Maître Pierrick CHOLLET de la SCP TMV
(Avocat au barreau de BORDEAUX)



DÉBATS :

Audience publique en date du 24 Mai 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 










Par acte sous signature privée en date du 1er juillet 2020 prenant effet le même jour, Madame [W] [X] a consenti à Madame [R] [C] un bail d’habitation portant sur un logement meublé situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 730 euros outre les provisions sur charges de 20 euros. Suivant acte sous signature privée du 7 juillet 2021 prenant effet le 1er juillet 2021, les parties ont procédé au renouvellement du bail dans les mêmes conditions. 
Madame [R] [C] a réglé à Madame [W] [X] la somme de 730 euros au titre du dépôt de garantie. 
Par courrier du 8 avril 2022, Madame [R] [C] a donné congé dudit bail. 
Le 11 mai 2022, les parties se sont rencontrées aux fins d’établir l’état des lieux de sortie à l’issue duquel Madame [R] [C] a refusé de signer en raison de leurs désaccords quant au contenu de celui-ci.
Le 30 mai 2022 un état des lieux de sortie contradictoire a été établi par commissaire de justice. 
Par courrier du 28 juillet 2022, Madame [W] [X] a sollicité le paiement de la somme de 553,52 euros au titre des frais de remise en état du logement ainsi que des charges récupérables dues pour les années 2020, 2021 et 2022. 
Par courrier du 13 septembre 2022 adressé à Madame [W] [X], Madame [R] [C], a contesté lui devoir cette somme et l’a mise en demeure de lui restituer l’intégralité du dépôt de garantie. 
C’est dans ces conditions que par acte introductif d’instance du 19 avril 2023 Madame [W] [X] a assigné Madame [R] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins d’obtenir : 
La condamnation de Madame [R] [C] au paiement de la somme de 1.122,74 euros ; La condamnation de Madame [R] [C] au paiement de la somme de 1.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance. L’affaire, ayant été appelée une première fois à l’audience du 9 mai 2023 a été renvoyée à plusieurs reprises avant d’être retenue à l’audience du 24 mai 2024. 
A l’audience du 24 mai 2024, Madame [W] [X], représentée par avocat, sollicite : 
La condamnation de Madame [R] [C] au paiement de la somme de 1.122,74 euros ; Le débouté de Madame [R] [C] de l’ensemble de ses demandes ;La condamnation de Madame [R] [C] au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens. Au soutien de ses prétentions, Madame [W] [X] expose que Madame [R] [C] n’a pas souhaité signer l’état des lieux de sortie de sorte qu’elle a été dans l’obligation de recourir à un commissaire de justice pour un montant de 374 euros et sollicite en conséquence, la moitié du coût de l’acte du commissaire de justice sur le fondement de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989. Elle expose que Madame [R] [C] est débitrice de la somme de 274,81 euros au titre des charges récupérables des années 2020, 2021 et 2022 ainsi que de la somme de 360 euros correspondant au loyer du mois de juin 2021. Elle allègue par ailleurs, que Madame [R] [C] a commis des dégradations nécessitant une remise en état du logement et de son mobilier et sollicite à ce titre la somme de 1.030,93 euros après application d’un coefficient de vétusté de 20%. Enfin, elle expose ne pas être responsable des consommations d’électricité de Madame [R] [C] et conteste avoir volé les deux colis de celle-ci, tout en opposant à la défenderesse de ne pas rapporter la preuve que les visites lors de la vente du bien loué, ne se sont pas déroulées dans le cadre légal. 
Madame [R] [C], représentée par avocat, sollicite : 
Le rejet de l’ensemble des demandes de Madame [W] [X] ;La condamnation de Madame [W] [X] à la restitution de la somme de 730 euros correspondant au montant du dépôt de garantie ;La condamnation de Madame [W] [X] au paiement de la somme de 1.500 euros en réparation du préjudice moral ;La condamnation de Madame [W] [X] au paiement de la somme de 1.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. Au soutien de ses prétentions Madame [R] [C] fait valoir que le recours à un commissaire de justice n’était pas nécessaire dès lors que l’apposition de la mention des désaccords existants aurait permis d’établir contradictoirement et amiablement l’état des lieux initial. Elle expose que la demanderesse ne produit aux débats qu’un projet de répartition des charges récupérables pour l’année 2022 ainsi qu’une copie partielle des taxes foncières des années 2020, 2021 et 2022, de sorte qu’il est impossible de vérifier l’exactitude des charges sollicitées. Par ailleurs, elle fait valoir que Madame [W] [X] n’est pas fondée à solliciter le montant du loyer du mois de juin 2021 dès lors que cette dernière a fourni une quittance de loyer attestant de son paiement. Tout en ne contestant pas l’existence des traces de peinture sur le mur du salon du bien loué, Madame [R] [C], fait valoir que le montant des travaux de remise en état du logement est excessif dès lors que le devis relatif à la réfection du mur indique une surface de 14m², ce qui correspond davantage à la superficie des murs de l’ensemble de la pièce. En outre, elle expose que les murs du salon présentaient déjà quelques traces. En ce qui concerne la remise en état du mobilier, Madame [R] [C] fait valoir que, les quatre tabourets de bar, le matelas et le fauteuil de bureau étaient déjà abimés lors de son entrée dans les lieux. En outre, elle expose que Madame [W] [X] ne procèdera certainement pas au remplacement des meubles et à la réfection des murs dès lors que l’immeuble est mis en vente et qu’aucune facture n’a été produite depuis son départ il y a plus d’un an. 
Au titre de sa demande reconventionnelle Madame [R] [C] fait valoir qu’aucune dégradation ne lui est imputable et que la restitution du dépôt de garantie s’impose dès lors que Madame [W] [X] ne justifie pas ses demandes. Elle expose avoir subi un préjudice moral du fait du comportement particulièrement exigeant de Madame [W] [X] alors qu’elle s’est rendue disponible pour les visites du logement, a dû faire face au défaut d’isolation entrainant des factures d’électricité importantes ainsi qu’à la présente procédure judiciaire tout en poursuivant ses études. Enfin, elle expose que Madame [W] [X] a volé deux colis livrés par erreur à son ancienne adresse postale. 
L’affaire a été mis en délibéré par mise à disposition au greffe le 12 juillet 2024. 

MOTIFS DU JUGEMENT
SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT FORMEES PAR LA BAILLERESSE 
- Sur la demande en paiement de la moitié des frais du constat du commissaire de justice
Par application de l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties, lors de la remise et la restitution des clés, il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location et si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues, il est établi par commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. 
En l’espèce, Madame [W] [X] produit aux débats un état des lieux de sortie en date du 11 mai 2022 que Madame [R] [C] a refusé de signer en raison de son désaccord avec les constatations faites par la bailleresse, ainsi qu’un constat de commissaire de justice établi en présence des deux parties le 30 mai 2022. 
Le défaut de signature par la locataire prive l’état des lieux de sortie de son caractère contradictoire de sorte qu’il n’est pas établi conformément à l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989. En outre, il persistait un désaccord entre la locataire et la bailleresse, de sorte que l’intervention d’un commissaire de justice était justifiée, aux fins de réaliser un état des lieux contradictoire ayant force probante. 
Madame [W] [X] produit aux débats la facture du commissaire de justice d’un montant de 374 euros. Il résulte de ce qui précède que Madame [R] [C] sera condamnée au paiement de la moitié des frais du commissaire de justice, soit la somme de 187 euros.
- Sur la demande en paiement des loyers et des charges récupérables 
En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers et les charges récupérables au terme convenu, étant précisé qu’il résulte de l’article 1353 du code civil que, dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers et charges récupérables. 
En l’espèce, Madame [W] [X] produit aux débats le contrat de bail justifiant l’obligation de Madame [R] [C] au paiement des loyers. 
Il résulte néanmoins de la quittance de loyer du mois de juin 2021 signée par Madame [W] [X] et produite aux débats par Madame [R] [C] que cette dernière s’est acquittée du paiement dudit loyer. 
En conséquence, Madame [W] [X] sera déboutée de sa demande en paiement du loyer du mois de juin 2021. 
En outre, l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose : « Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale. » 
En l’espèce, Madame [W] [X] justifie avoir communiqué, la régularisation des charges pour les années 2020 (retenant un trop perçu de 3,12 euros) et 2021 (retenant un reste dû de 234,04 euros), avec les justificatifs à l’appui, sans qu’il ne ressorte d’aucune production en défense une contestation émise antérieurement à l’engagement de la présente instance. Les conclusions de la défenderesse ne formulent, explicitement, aucune contestation relative à ces charges. Elle est donc bien redevable d’une somme de (234,04 - 3,12) 230,92 euros.
Il en va autrement pour la régularisation des charges au titre de l’année 2022, pour laquelle la bailleresse ne produit aucun décompte de régularisation des charges, malgré l’ancienneté de la période considérée et se borne à fournir un projet de répartition des charges émanant du syndic et un copie partielle de l’avis de taxe foncière. En l’absence de décompte de régularisation des charges locatives et en l’état du versement par la locataire de provisions pour charges, la demande de la bailleresse ne peut être accueillie pour ce qui concerne les charges de l’année 2022. 
Par conséquent la créance de Madame [W] [X] au titre d’un solde de charges sera fixée à la somme de 230,92 euros.
- Sur la demande au titre de dégradations imputables au locataire 
En application de l’article 7 c) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve une cause étrangère exonératoire.
L’article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, prévoit qu’un état des lieux établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles est joint au contrat de location. 
Il appartient au bailleur d'établir l’existence des dégradations survenues dans le logement et au locataire de prouver que ces détériorations ont une cause extérieure.
En l’espèce, à l’appui de ses demandes d’indemnisation, Madame [W] [X] produit notamment un état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 1er juillet 2020 ainsi qu’un état des lieux de sortie établi contradictoirement par constat de commissaire de justice le 30 mai 2022, permettant d’opérer une comparaison entre eux pour ce qui concerne les postes d’indemnisation réclamés par la bailleresse.
- Sur la réfection du mur 
Il ressort de l’état des lieux d’entrée que les murs du salon, hormis la présence de quelques points de peinture, étaient en bon état. L’état des lieux de sortie fait état de traces de reprises de peinture sur le mur face à l’escalier de sorte que deux nuances de gris sont visibles ainsi que quatre trous avec cheville, non rebouchés. 
Ces constatations caractérisent les manquements de la locataire à son obligation et justifie le droit à réparation de la bailleresse. 
Au regard de la nature et de l’ampleur de ces dégradations, ainsi qu’en considération d’un devis de reprise produit par Madame [W] [X], leur indemnisation sera réparée par l’allocation d’une somme de 230 euros. 
- Sur le remplacement des tabourets de bar, du fauteuil et du matelas 
Le mobilier n’est pas mentionné dans l’état des lieux d’entrée, ni à plus forte raison, son état et il n’est produit aucun inventaire de ce mobilier, pourtant prévu par l’article 25-5 de la loi du 6 juillet 1989. 
Dès lors qu’un état des lieux a été dressé entre les parties à l’entrée, la présomption, de bon état, prévue par l’article 1731 du code civil n’est pas applicable et n’est, du reste, pas alléguée par Madame [W] [X], laquelle produit au contraire des factures d’acquisition d’une partie de ce mobilier remontant à 2018, démontrant ainsi déjà sa relative ancienneté, confirmée par une attestation de la précédente locataire, Madame [P], établie le 28 avril 2023, dont la valeur probante n’est pas discutée par la bailleresse. 
En l’état de ces constatations et considérations, il n’est pas établi par la demanderesse que l’état du mobilier lors de sa restitution excède une usure normale, qui ne peut être imputée au locataire. Par conséquent, les prétentions de ce chef formées par Madame [W] [X] doivent être rejetées.

SUR LA DEMANDE EN RESTITUTION DU DEPOT DE GARANTIE 

En application des articles 22 et 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

En l’espèce il n’est pas contesté que Madame [R] [C] a, conformément aux termes du contrat de bail, versé un dépôt de garantie d’un montant de 730 euros qui ne lui a pas été restitué par Madame [W] [X]. 

Néanmoins, en l’état de la déduction des sommes dues par Madame [R] [C], au titre de la moitié des frais du constat de commissaire de justice (187 euros), des charges récupérables dues pour les années 2020 et 2021 (230,92 euros) et de l’indemnisation des dégradations (230 euros), le solde restant dû s’élève à la somme de 82,08 euros. 

Il convient par conséquent de condamner Madame [W] [X] à payer à Madame [R] [C] cette somme, qui produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement. 

Il en résulte, inversement, que la demande de condamnation formée par la bailleresse doit être rejetée.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS FORMEE PAR LA LOCATAIRE 
Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
En l’espèce, si Madame [R] [C] invoque un préjudice moral du fait de manquements de Madame [W] [X] à ses obligations en qualité de propriétaire, qui ne se trouvent établis par aucune pièce, de sorte que sa demande de ce chef sera rejetée.

SUR LES MESURES ACCESSOIRES 
Madame [W] [X], qui succombe, sera condamnée aux dépens. 
Elle sera en outre condamnée à verser à Madame [R] [C] la somme de 800 euros par application de l’article 700 du code procédure civile. 
Par ailleurs, l'exécution provisoire dont cette décision est revêtue de plein droit n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire, de sorte qu'il n'y a pas lieu de l'écarter, conformément aux dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe :
CONDAMNE Madame [W] [X] à payer à Madame [R] [C] la somme 82,08 euros, portant intérêts au taux légal à compter du présent jugement, en restitution du dépôt de garantie, déduction faite des sommes restant dues au titre de l’état des lieux de sortie, des charges récupérables et des réparations locatives ; 

CONDAMNE Madame [W] [X] à payer à Madame [R] [C] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; 
REJETTE les plus amples demandes des parties ;
CONDAMNE Madame [W] [X] aux dépens de l’instance ; 
DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire dont la présente décision est revêtue de droit ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE