Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 2 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 24/03152 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZEBZ

Minute : 24/00834







S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
Représentant : Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0516

 

C/


Madame [X] [D]
Monsieur [U] [Z]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me LEMONNIER
Copie délivrée à :
Mme [D]
M [Z]
Le 09 Juillet 2024


AUDIENCE CIVILE






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 02 Juillet 2024;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame DULAC, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 27 Mai 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame DULAC, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


Société ACTION LOGEMENT SERVICES, ayant son siège social [Adresse 5] - [Localité 7], représentée par Maitre LEMONNIER, avocat au barreau de Paris




D'UNE PART


ET DÉFENDEURS :


Madame [X] [D], demeurant [Adresse 4] - [Localité 9]
non comparante

Monsieur [U] [Z], demeurant [Adresse 4] - [Localité 9]
non comparant



D'AUTRE PART


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature électronique en date du 05 octobre 2021, M. [J] [I] et Mme [G] [E], épouse [I] ont donné à bail à M. [Z] [U] et Mme [X] [D] un appartement situé [Adresse 4], [Localité 9], pour un loyer hors charges de 775,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 75,00 €.

Par acte du même jour, Action Logement Services SAS s'est portée caution des engagements de M. [Z] [U] et Mme [X] [D].

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a actionné la garantie d'Action Logement Services SAS.

Action Logement Services SAS a, en conséquence, fait signifier à M. [Z] [U] et Mme [X] [D], par exploit de commissaire de justice en date du 11 janvier 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 1 700,00 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 26 février 2024, Action Logement Services SAS a fait assigner M. [Z] [U] et Mme [X] [D] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 27 mai 2024 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.

Action Logement Services SAS, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :
o à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;
o en tout état de cause :
? ordonner l'expulsion de M. [Z] [U] et Mme [X] [D] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
? condamner solidairement M. [Z] [U] et Mme [X] [D] à payer :
? la somme de 2 856,71 € à valoir sur l'arriéré des loyers, terme d'avril 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 700,00 euros, sur le surplus à compter de l'assignation ;
? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;
? une somme de 800,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;
o ne pas écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

Pour un exposé des moyens d'Action Logement Services SAS, il y a lieu de se reporter à l'acte introductif d'instance en date du 26 février 2024, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

M. [Z] [U] et Mme [X] [D], assignés à étude, n'ont pas comparu et n'ont pas été représentés à l'audience.

Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au tribunal avant l'audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 02 juillet 2024.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de M. [Z] [U] et Mme [X] [D] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

M. [Z] [U] et Mme [X] [D], assignés à étude n'ont pas comparu et n'ont pas été représentés à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

o Sur la qualité à agir d'Action Logement Services SAS

L'article 2306 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur.

En l'espèce, par acte sous signature privée en date du 05 octobre 2021, conclu dans le cadre du dispositif Visale, Action Logement Services SAS s'est portée caution des engagements pris par M. M. [Z] [U] et Mme [X] [D] au titre du contrat de bail conclu le 05 octobre 2021.

L'article 8.1 du contrat de cautionnement stipule expressément le mécanisme de subrogation de la caution dans les droits du bailleur, notamment pour procéder aux actions judiciaires nécessaires au recouvrement des loyers impayés, à la résiliation du contrat et au paiement d'une indemnité d'occupation.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a actionné la garantie d'Action Logement Services SAS.

Par quittance subrogative en date du 15 avril 2024, le bailleur reconnaît avoir reçu la somme totale de 6 246,40 euros de la part d'Action Logement Services SAS au titre du contrat de caution précité. 

En conséquence, il y a lieu de dire que Action Logement Services SAS a qualité pour agir dans la présente procédure, étant subrogé dans les droits du bailleur au titre du contrat de bail précité.

o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 05 octobre 2021 que M. [Z] [U] et Mme [X] [D] doivent payer un loyer d'un montant de 775,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d'un montant de 75,00 €. Le dernier loyer, charges comprises, s'est élevé à la somme de 877,90 euros.

La caution subrogée produit un décompte démontrant que les locataires restent devoir la somme de 2 856,71 euros, arrêtée au 24 mai 2024, terme d'avril 2024 inclus. Les locataires ne comparaissent pas pour contester ce montant.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [Z] [U] et Mme [X] [D] au paiement d'une somme de 2 856,71 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 26 février 2024 sur la somme de 1978,81 euros, sur le surplus à compter du 02 juillet 2024, date du jugement. Les causes du commandement de payer et de l'assignation ont été partiellement désintéressées.

En application de l'article 1310 du code civil, les défendeurs seront condamnés solidairement dès lors qu'une telle clause est stipulée en l'article VII du contrat de bail.

o Sur l'absence d'acquisition des effets de clause résolutoire

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24, V, de la même loi dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative

L'article 1342-3 du code civil dispose que le paiement fait de bonne foi à un créancier apparent est valable.

L'article 1342-10 du code civil dispose que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu'il paie, celle qu'il entend acquitter. A défaut d'indication par le débiteur, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l'espèce, le bail conclu le 05 octobre 2021 contient telle une clause résolutoire en son article VIII et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 11 janvier 2023 pour la somme en principal de 1 700,00 €, représentant les termes de mai et juillet 2022, demeurés impayés.

Or, il ressort du décompte fourni à la cause par la caution que les locataires se sont acquittés entre les mains du bailleur d'une somme de 878 euros le 17 octobre 2022 et d'une somme de 870,90 euros le 01 janvier 2023, soit une somme globale de 1 748,90 euros.

Chacun de ces versements ne correspond pas au montant du loyer appelé pour le mois en cours. Aucune indication n'étant rapporté, il y a lieu de considérer que ces versements ont été imputés sur les termes de mai et juillet 2022, représentant les dettes les plus anciennes.

Si la caution a effectivement été subrogée dans les droits du bailleur au titre des impayés de loyer pour les mois de mai et juillet 2022 par quittance du 06 juillet 2022, de sorte qu'elle avait en principe seule qualité pour recevoir le paiement, elle ne démontre pas avoir porté cette information à la connaissance des locataires. En l'occurrence, aucune preuve d'envoi n'est rapportée s'agissant du courrier prétendument adressé le 06 juillet 2022. Les paiements ci-dessus rapportés ont donc valablement libéré les débiteurs.

Au jour de la délivrance du commandement de payer, les termes de mai et juillet 2022 n'étaient plus dus de sorte qu'aucun commandement de payer ne pouvait être délivré les concernant.

En conséquence, il n'y a pas lieu de constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire.

o Sur le rejet de la demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du contrat

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie.

L'article 1224 du code civil rappelle le principe selon lequel la résolution du contrat peut résulter, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une décision de justice.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 05 octobre 2021 que M. [Z] [U] et Mme [X] [D] doivet payer un loyer d'un montant de 775,00 € hors charge, augmenté de charges récupérables d'un montant de 75,00 €. Le dernier loyer, charges comprises, s'est élevé à la somme de 877,90 euros.

Il ressort des éléments versés aux débats par le demandeur que les preneurs présentent un arriéré locatif d'un montant de 2 856,71 euros. Certains loyers n'ont donc pas été payés.

Toutefois, cet arriéré représente moins de quatre termes locatifs de sorte que l'inexécution par les locataires de leurs obligations, bien qu'indiscutable, n'apparaît pas suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat, ce d'autant qu'il ressort des échanges entre bailleur et caution fournis à la cause que des paiements réguliers sont malgré tout effectués régulièrement. 

En conséquence, la demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du contrat et l'ensemble des demandes subséquentes seront rejetées.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer, non nécessaire à la présente procédure.

L'équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE solidairement M. [Z] [U] et Mme [X] [D] à verser à Action Logement Services SAS la somme de 2 856,71 euros, au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté au 24 mai 2024, terme d'avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 26 février 2024 sur la somme de 1978,81 euros, sur le surplus à compter du 02 juillet 2024, date du jugement ;

REJETTE la demande tendant à faire constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 05 octobre 2021 entre M. [J] [I] et Mme [G] [E], épouse [I], d'une part, et M. [Z] [U] et Mme [X] [D], d'autre part, concernant un appartement situé [Adresse 4], [Localité 9], sont réunies ;

REJETTE la demande tendant à faire prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail conclu le 05 octobre 2021 entre M. [J] [I] et Mme [G] [E], épouse [I], d'une part, et M. [Z] [U] et Mme [X] [D], d'autre part, concernant un appartement situé [Adresse 4], [Localité 9] ;

REJETTE l'ensemble des demandes subséquentes ;

CONDAMNE in solidum M. [Z] [U] et Mme [X] [D] à payer à Action Logement Services SAS une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE in solidum M. [Z] [U] et Mme [X] [D] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer en date du 11 janvier 2023 ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 02 juillet 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION