Tribunal Judiciaire · Chambre 22 / Proxi fond — 2 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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REFERENCES : N° RG 23/01257 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YEMZ

Minute : 24/00820







Monsieur [S] [T]
Représentant : Me Philippe DE LAGREVOL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : 188

 

C/


Monsieur [Y] [U]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me DE LAGREVOL
Copie délivrée à :
Me [U]
Le 07 Juillet 2024


AUDIENCE CIVILE






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 02 Juillet 2024;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame DULAC, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 27 Mai 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame DULAC, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


Monsieur [S] [T], demeurant [Adresse 4], représenté par Maitre DE LAGREVOL, avocat au barreau de Paris




D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Monsieur [Y] [U], demeurant [Adresse 5]
comparant 



D'AUTRE PART


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 3 avril 2019, M. [S] [T] a donné à bail à M. [Y] [U] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer hors charges de 734,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 86,00 €.

Par acte séparé du 3 avril 2019, M. [S] [T] a donné à bail à M. [Y] [U] un emplacement de stationnement n°47 à la même adresse pour un loyer de 100 euros. Le montant du loyer a été ramené oralement à la somme mensuelle de 80 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [S] [T] a fait signifier à M. [Y] [U], par exploit de commissaire de justice du 25 mai 2023, deux commandements de payer les loyers pour chacun de ces contrats.

Par exploit de commissaire de justice en date du 2 août 2023, M. [S] [T] a fait assigner M. [Y] [U] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 2 août 2023 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.

Après plusieurs renvois, l'affaire a été appelée à l'audience du 27 mai 2023.

M. [S] [T], comparant, représenté, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter M. [Y] [U] de l'intégralité de ses demandes et de :
o à titre principal, constater l'acquisition des clauses résolutoires de chacun des contrats ;
o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire de chacun de ces contrats ;
o en tout état de cause :
? ordonner l'expulsion de M. [Y] [U] ainsi que de tout occupant de son chef à compter de la décision à intervenir ;
? condamner M. [Y] [U] à payer :
? la somme de 22 500,00 € à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté à l'échéance de mai 2024 incluse ;
? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation des baux et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
? une somme de 1 000,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût de chacun des commandements de payer ;
o ne pas écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
 
Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que les baux en date du 3 avril 2019 font force de loi entre les parties, qu'ils contiennent une clause résolutoire, que M. [Y] [U] n'a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu'il a été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'il n'y a pas déféré, qu'en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

M. [Y] [U], comparant, demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à hauteur de 150 euros chaque mois. Il actualise sa situation personnelle et financière, et précise notamment que sa situation personnelle s'améliorera à compter du renouvellement de son titre de séjour.

Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 juillet 2024.

MOTIFS

o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif

L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 3 avril 2019 que M. [Y] [U] doit payer un loyer d'un montant de 734,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d'un montant de 86,00 €. Il ressort du contrat de location de l'emplacement de stationnement que M. [Y] [U] s'est engagé à payer un loyer d'un montant de 100 euros. Les parties s'entendent pour admettre que le montant du loyer au titre de l'emplacement de stationnement a été ramené à la somme mensuelle de 80 euros. Le dernier loyer appelé, charges comprises, pour l'ensemble de ces contrats, s'est élevé à la somme de 900 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [Y] [U] restait devoir la somme de 22 500,00 € euros à la date du 27 mai 2024, terme de mai 2024 inclus. Si le défendeur conteste ce montant, indiquant avoir effectué des paiements en espèce, il n'en rapporte pas la preuve.

En conséquence, M. [Y] [U] sera condamné au paiement de cette somme.

o Sur l'acquisition des effets de clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l'article 2 du code civil que les contrats en cours sont régis par la loi en vigueur au jour de leur conclusion. La loi nouvelle ne saurait, en principe, en modifier les règles de formation, d'exécution et d'anéantissement.

En l'espèce, chacun des baux conclus le 3 avril 2019 contient telle une clause résolutoire en leur article VII et 6. et deux commandements de payer visant ces clauses résolutoires ont été signifiés le 25 mai 2023 pour les sommes en principal de 14 760,00 € et de 1 440 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans chacun de ces contrats étaient réunies à la date du 25 juillet 2023.

Toutefois, M. [Y] [U] propose de régler 150 euros par mois pour apurer sa dette. Il indique percevoir un salaire mensuel d'environ 2 000 euros, ce qui lui permet d'assumer le paiement de ses charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire. Il justifie de la reprise intégrale du versement du loyer courant depuis le mois de février 2024. S'il ne saurait être contesté que le montant de la dette est important, le locataire justifie est en cours de régularisation de sa situation administrative, ce qui est susceptible de lui ouvrir droits à certains droits sociaux supplémentaires, qui peuvent accélérer le paiement de la dette locative.

Compte tenu de ces éléments et malgré l'opposition du bailleur, M. [Y] [U] est autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par M. [Y] [U] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d'attirer solennellement l'attention de M. [Y] [U] sur le fait qu'en cas de non-paiement d'une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, M. [S] [T] pourra faire procéder à l'expulsion de M. [Y] [U]. L'intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à M. [Y] [U], du fait de l'occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à M. [S] [T] une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n'avait pas été résilié, jusqu'à parfaite libération des lieux, soit une somme mensuelle de 900 euros.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

o Sur les modalités de l'expulsion

L'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution dispose que Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l'espèce, compte tenu de la situation des parties, il n'est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût de chacun des commandements de payer en date du 25 mai 2023.

L'équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 avril 2019 entre M. [S] [T] et M. [Y] [U] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 25 juillet 2023 ;

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant dans le contrat de location de l'emplacement de parking n°47 situé à la même adresse conclu le 03 avril 2019 entre M. [S] [T] et M. [Y] [U] sont également acquises à la même date ;

CONDAMNE M. [Y] [U] à verser à M. [S] [T] la somme de 22 500,00 € au titre de l'arriéré des loyers et des charges arrêté au 27 mai 2024, terme de mai 2024 inclus ;

AUTORISE M. [Y] [U] à s'acquitter de sa dette, savoir la somme de 22 500 euros, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 150 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DIT qu'à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d'une seule mensualité à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

EN CE CAS

CONDAMNE M. [Y] [U] au paiement des loyers et charges dus au titre des contrats de bail conclus le 3 avril 2019 entre M. [S] [T] et M. [Y] [U] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3], outre l'emplacement de stationnement n°47 situé à la même adresse sur la période courant du 1er juin 2024 terme de juin 2024 inclus, jusqu'à l'acquisition effective des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [Y] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [Y] [U] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de chacun de ces contrats, soit la somme globale de 900 euros ;

CONDAMNE M. [Y] [U] à payer à M. [S] [T] l'indemnité mensuelle d'occupation, soit la somme mensuelle de 900 euros, à compter de la résiliation effective du contrat et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE M. [S] [T] de sa demande en paiement d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Y] [U] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer en date du 25 mai 2023 ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 2 juillet 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION