Tribunal Judiciaire · REFERES GENERAUX — 17 juillet 2024

T R I B U N A L J U D I C I A I R E 
D E D R A G U I G N A N
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O R D O N N A N C E D E R E F E R E


REFERE n° : N° RG 23/08536 - N° Portalis DB3D-W-B7H-KB5Z

MINUTE n° : 2024/ 357

DATE : 17 Juillet 2024

PRESIDENT : Madame Nathalie FEVRE

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT




DEMANDEURS

S.A.S. LABORATOIRE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Yannick POURREZ, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Maître Me [F] [X] es qualité de mandataire judicaire de la société LABORATOIRE [Localité 4], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Yannick POURREZ, avocat au barreau de DRAGUIGNAN



DEFENDERESSE

S.A.R.L. INITIATIVES, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Anaïs GARAY, avocat au barreau de DRAGUIGNAN



DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 14/02/2024, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 27/03/2024 puis prorogée au 03/04/2024, 10/04/2024, 17/04/2024, 24/04/2024, 07/05/2024, 15/05/2024, 22/05/2024, 29/05/2024, 05/06/2024, 12/06/2024, 19/06/2024, 26/06/2024, 03/07/2024, 10/07/2024 et 17/07/2024. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe. 


copie exécutoire à 
Me Anaïs GARAY
Me Yannick POURREZ

copie dossier

délivrées le 

Envoi par Comci à Me Anaïs GARAY
Me Yannick POURREZ



EXPOSE DU LITIGE

La SAS LABORATOIRE [Localité 4] est locataire commercial de locaux situés à [Adresse 5], propriété de la SARL INITIATIVES en vertu d’un bail du 22 janvier 2021.
Elle bénéficie d’une procédure de sauvegarde selon jugement du Tribunal de commerce de Grasse selon jugement du 24 mai 2023, Maître [X] ayant été désigné mandataire judiciaire.

Exposant que la bailleresse lui a bloqué l’accès à la zone de stockage et au local technique situé au 1er étage des locaux, elle a, par acte du 29 novembre 2023 fait assigner la SARL INITIATIVES à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan statuant en référé, pour obtenir la condamnation de cette dernière à les rétablir sous astreinte et au paiement d’une provision de 45000 euros sur la perte de chiffre d’affaires ainsi que pour voir prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 30 octobre 2023 et à défaut obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi des plus larges délais de paiement.
Elle demande également la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à titre infiniment subsidiaire le renvoi de la procédure au fond en application de l’article 837 du code de procédure civile.

La SARL INITIATIVES aux termes de ses conclusions notifiées via le RPVA le 22 janvier 2024 et reprises à l’audience auxquelles il est renvoyé pour un complet développé, sollicite le débouté des demandes et reconventionnellement que soit constatée la résiliation du bail par le jeu de ma clause résolutoire, que soit ordonnée l’expulsion de la défenderesse, l’enlèvement des biens et facultés mobilières de cette dernière outre sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, de l’arriéré de loyers de 63079,20 euros, de la somme de 6309,79 euros au titre de la clause pénale et 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Elle conteste avoir privé la locataire d’accès à des zones qui lui sont louées, tel n’étant pas le cas du local technique et de la zone de stockage en cause auquel la locataire avait un accès mais sur laquelle elle n’a aucun droit et tout préjudice en l’absence d’exploitation d’une quelconque activité dans les lieux loués.
Elle s’oppose à la demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire. 

Aux termes de ses conclusions notifiées via le RPVA le 14 février 2024 et reprises à l’audience, la SAS LABORATOIRE [Localité 4] réitère ses demandes et sollicite le débouté de celles de la SARL INITIATIVES relatives à la résiliation du bail et ses conséquences.

MOTIFS

L’article 835 du code de procédure civile prévoit : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ».

1-sur les demandes de la SAS LABORATOIRE [Localité 4]

Les locaux loués à la SAS LABORATOIRE [Localité 4] d’une superficie de 786m2 environ sont précisés dans un plan annexé au bail.
Le plan dit de masse comprend une zone identifiée « NCE » et des zones hachurées de part et d’autre correspondant en conséquence aux zones non louées.
Le plan suivant est relatif à la zone de fabrication au rez-de-chaussée pour 694m2 de surface brute et le suivant correspond à l’étage dit logement pour 92,45m2 de surface brute.
La zone de stockage (à droite sur les plans) n’y est effectivement pas comprise, ni la zone de circulation et stationnement de chaque côté en dehors des devants de façades.

Il n’est pas contesté par la bailleresse que la locataire pouvait depuis le début du bail accéder au cheminement balisé au travers de la zone de stockage pour sortir au bout de celle-ci :la bailleresse l’écrit dans ses conclusions.
La fin de cette tolérance a été mise en œuvre brutalement et subrepticement pendant un week-end (constat du 10 octobre 2023 et courriel du même jour de la locataire à Maître [X]).
La bailleresse ne prétend à l’existence ni ne justifie par ailleurs d’aucun autre accès aux locaux techniques à l’étage : s’ils ne font pas expressément l’objet des locaux donnés à bail, il est néanmoins nécessaire à la jouissance des lieux loués que la locataire puissent avoir accès aux compteurs et machineries diverses commandant la fourniture d’eau, d’électricité, de climatisation etc…

L’attitude de la bailleresse qui a, sans avertissement préalable, mis en œuvre des mesures bloquantes et de nature à nuire potentiellement à la jouissance des lieux loués est à l’origine d’un trouble manifestement illicite potentiel auquel le juge des référés doit mettre un terme en ordonnant les mesures de remise en état 
Il en est ainsi de l’accès aux locaux techniques indispensable à la jouissance normale des lieux loués qui sera ordonnée.

En revanche, la SAS LABORATOIRE [Localité 4] n’établit pas contrairement à ce qu’elle affirme que qu’elle produise et fabrique actuellement des produits sur place qui nécessitent d’être stockés, acheminés vers des zones d’entrée et de sortie ou qu’elle réceptionne des marchandises qui doivent également suivre ce chemin.

En effet, à la lecture des bilans 2021 et 2022, on constate que la production vendue est exclusivement de la « prestation de services », qu’il n’y a aucun stock ni achat de matières premières.
La situation est strictement identique sur les 7 premiers mois de l’année 2023.
Il n’ y a donc pas lieu en l’absence de nécessité avérée, à ordonner le rétablissement de l’accès à cette zone.

En l’état de l’examen de ces bilans et des constatations qui en découlent , la SAS LABORATOIRE [Localité 4] ne justifie pas d’une obligation non sérieusement contestable de la bailleresse à l’indemniser d’un préjudice d’autant que les prévisions de chiffre d’affaires sur la base de 7 mois (107200 euros) laissent augurer un chiffre supérieur à 2022 ( 155000 euros).

Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.



2- sur les demandes de la SARL INITIATIVES relatives à la constatation de la résiliation du bail et les demandes annexes

Le loyer à échéance trimestrielle est payable d’avance aux termes du bail et il est constant qu’au 30 octobre 2023, l’échéance au 1er octobre 2023 n’avait pas été payée en intégralité, seuls 20 euros de solde créditeur de l’échéance précédente ayant été imputé sur son montant de 31539,60 euros qui n’est pas sérieusement contestable comme étant celui réglé le trimestre précédent par la locataire.
L’échéance n’ a pas été payée dans le mois suivant le commandement du 30 octobre 2023.
Cependant :
-en l’état de l’attitude de la bailleresse quant à la fermeture soudaine des accès et des réclamations de la locataire à ce titre antérieures à la délivrance du commandement, susceptibles de contredire la condition de bonne foi dans la mise en œuvre de la clause résolutoire,
-de la saisine du juge des référés par la locataire avant l’expiration du délai d’un mois,
-de l’absence de justification par la SARL INITIATIVES de la dénonciation de ses conclusions aux créanciers inscrits ou de l’absence de créanciers inscrits en application de l’article L143-2 du code de commerce, il n’y a pas lieu à référé sur la constatation de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en présence de contestations sérieuses et par voie de conséquence à ordonner l’expulsion, l’enlèvement des biens et facultés mobilières de la locataire et à fixation d’une indemnité d’occupation.

La condamnation de la locataire au paiement des loyers échus et de la clause pénale excède les pouvoirs du juge des référés en application de l’article 835 du code de procédure civile susvisé, celui -ci ne pouvant octroyer que des provisions qui ne sont pas demandées en l’espèce.
Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

La demande de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire de la locataire est en conséquence sans objet.

Les partie succombant en partie chacune dans leurs demandes, elles supporteront par moitié chacune les dépens et l’équité n’impose pas l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous Nathalie Fèvre, présidente statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNONS la SARL INITIATIVES à rétablir par tout moyen qu’elle jugera opportun, l’accès de la SAS LABORATOIRE [Localité 4] au local technique de l’étage dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance et sous astreinte de 200 euros par jour de retard au-delà qui courra pendant une durée de 90 jours, passée laquelle il pourra être de nouveau fait droit,




DISONS n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes de la SAS LABORATOIRE [Localité 4] et sur les demandes reconventionnelles de la SARL INITIATIVES,

FAISONS masse des dépens qui seront supportés par moitié par chacune des parties,

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.


Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits. 


LE GREFFIER LA PRESIDENTE